关于住房反向抵押贷款模式与机制的探讨

我国住房反向抵押贷款困境的思考摘要：随着我国老龄化程度的不断加深，养老问题已经成为我国社会发展关注度较高的热难点之一，借鉴国外的成功经验并结合我国国情，逐步推行“以房养老”方式已势在必行。

本文分析我国住房反向抵押贷款的困境，抛砖引玉，提出我国住房反向抵押贷款的对策。

关键词：住房反向抵押；困境；对策随着全球经济的繁荣，医疗事业蓬勃发展，人们总体生活水平提高后，人均寿命不断提高。

现如今，世界上多个国家面临着人口结构老龄化问题，养老问题已经成为了世界普遍关注的热点。

面对这一全球问题，多个国家积极展开研究和实践，探索多元化的养老模式。

经实践检验，住房反向抵押贷款作为一项成功的解决方案，保留了老年人的居住权，将固定房产转化为流动资金，为老年人提供了高质量的养老模式。

一、我国住房反向抵押贷款的困境我国的住房反向抵押贷款业务已经过了试点阶段，但原意承办该业务的保险公司寥寥无几，全国销售的抵押贷款保险数量虽有增加但发展缓慢，我国推行住房反向抵押贷款业务时面临诸多困难，主要是需求基础薄弱，动因不足。

（一）民众对其缺乏了解在第一次四个城市试点结束后，也就是2016年6月，只有60户78人投保。

而现在已经扩大到全国范围开展的反向抵押保险，参保人数也并不理想。

根据银保监会公布的数据，截至2019年8月末，参保有效保单为126件，仅有126户186人参保。

而参保人大都为无儿女的孤寡老人，平均参保年龄为71周岁。

老年人还普遍的持有养儿防老、房产传续的传统观念，子女的反对也是该保险产品推行的阻碍。

除此之外，不了解以房养老的概念，更接受不了这种养老方式。

同时，在社会中老年人对以房养老保险产品和保险的真实作的了解普及度还很低，很多老年人都持有“保险产品都是骗人的”这一观点。

（二）保险公司动力不足2014年保监会提出四个城市试点时，只有一家保险公司推出了以房养老保险产品，即幸福人寿保险股份有限公司2015年3月推出的“幸福房来宝”。

基于我国住房反向贷款的研究近年来，我国的房地产市场发展迅速，房价不断上涨，给购房者带来了巨大的经济压力。

为了解决一部分老年人在购房后财力不足的问题，住房反向贷款成为一种备受瞩目的金融产品。

住房反向贷款是指由老年人将住房抵押给银行或金融机构，以获取资金支持，同时享受低息贷款。

住房反向贷款在我国起步较晚，但随着人口老龄化的加剧以及老年人财务压力的增加，其发展势头迅猛。

根据统计数据，我国老年人口逐年增加，并且大部分老年人都是靠退休金来维持生活，因此他们的财务状况相对薄弱，对于购房后产生的经济压力较大。

住房反向贷款的优势主要体现在以下几个方面。

对于老年人来说，住房是最为重要的经济支柱之一，通过住房反向贷款可以将房屋资产变为现金流，解决日常生活或其他方面的资金需求。

住房反向贷款具有较低的利率，相较于其他贷款产品具有较大的优势。

住房反向贷款还可以实现住房的继承权，保证住房资产能够更好地流转。

住房反向贷款也存在一些问题和风险。

由于住房反向贷款涉及到继承权的问题，一些老年人可能会面临住房被继承人要求变现的风险。

住房反向贷款的利率虽然相对较低，但累积在多年后，也会形成较大的还款压力。

住房反向贷款还有一定的金融风险，一旦贷款人不履行还款义务，银行或金融机构可能会通过拍卖房屋来收回贷款。

为了规范住房反向贷款市场，我国政府制定了一系列政策措施。

加强对住房反向贷款市场的监管，建立健全相关的法律法规。

完善住房反向贷款的审查和风险评估机制，确保贷款人能够按时履行还款义务。

推动金融机构积极参与住房反向贷款产品的开发和运营，提高市场竞争力。

基于我国住房反向贷款的研究引言一、住房反向贷款的概念和特点住房反向贷款是指以住房为抵押物向银行贷款，而不需要借款人偿还本金和利息，贷款期满后银行收回房屋，房屋价值超出贷款金额的部分归借款人或其继承人所有的一种金融业务。

其特点包括：借款人无需偿还本息，在一定程度上减轻了居民的还款压力；贷款期限较长，通常为20年以上，符合老年人的养老规划需求；借款人在享受房屋增值收益的仍然拥有房屋的使用权，可以继续居住在房屋内；住房反向贷款具有较高的费用，包括评估费、鉴证费、保险费等，这是其区别于传统抵押贷款的一个重要特点。

二、住房反向贷款的发展现状在中国，住房反向贷款的发展起步较晚，但随着人口老龄化的趋势和住房市场的不断升温，住房反向贷款逐渐受到了政府和社会的重视，相关政策和法规也在逐步完善。

据统计，截至目前，中国住房反向抵押贷款业务规模已经达到上千亿规模，并且仍在不断扩大。

在国家政策层面，2013年，我国住房城乡建设部颁布了《关于开展住房反向抵押贷款试点工作的通知》，明确了住房反向抵押贷款的试点城市和政策支持措施。

我国银行业监督管理委员会也出台了相关政策文件，鼓励银行开展住房反向抵押贷款业务。

这些政策的出台为住房反向抵押贷款的发展提供了政策支持和市场保障。

在实践层面，一些大型金融机构和房地产企业也纷纷进入住房反向抵押贷款市场，推出了各种类型的产品。

目前，一些城市的住房反向抵押贷款产品已经在市场上取得了一定的成绩，受到了一部分老年人的青睐。

三、住房反向贷款存在的问题及解决对策尽管住房反向抵押贷款在我国取得了一定的成就，但也存在一些问题，主要包括：1. 风险管理不足。

由于我国住房抵押贷款市场尚处于起步阶段，银行和房地产企业在住房反向抵押贷款业务的风险管理方面还存在一定的不足，如评估不准确、监管不到位等问题。

2. 缺乏专业人才。

由于住房反向抵押贷款业务属于金融行业的新兴业务，专业人才相对匮乏，需要加大对相关专业人才的培养和引进力度。

浅析住房反向抵押贷款制度作者：李艺璇来源：《商情》2017年第29期【摘要】人口老龄化问题在我国已经越来越突出，我国现在实行的养老制度已经不能很好地解决当下我国所面临的养老问题。

如今，住房反向抵押贷款在我国已经走出理论研究的阶段，2013 年 9 月 13 日，在国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

中国保监会、银监会等也相继发布了相关的试点规划。

这将为我国的养老模式提供一个新的选择。

【关键词】住房反向抵押贷款养老制度一、住房反向抵押贷款的概念所谓的住房反向抵押贷款是指，房屋的所有权人将自己所有的房屋用抵押的方式，抵押给银行或者保险机构等这样的金融机构，再经这些相应的金融机构一系列的综合评估后，决定在一定的期间内，发给房屋所有权人相应的贷款。

该项贷款的截止日期是该房屋所有权人死亡或者将该房屋出售给他人时。

在该项贷款到期之时，房屋的所有权人可以选择在继续享有房屋所有权的基础上偿还本息，当然也可以选择将该房屋交给相应的金融贷款机构，由该机构自行处理该房屋，获得的价款可以用来偿还本息，偿还过后剩下的价款可以由原房屋所有权人的子女予以继承。

二、我国实行住房反向抵押贷款的可行性分析住房反向抵押贷款要想在我国更好地实现，其必须拥有两个基本条件：第一，该项贷款的申请人必须拥有自己所有的一套房屋；第二，相关的金融机构能够积极主动地推出这种产品。

就我国目前的状况而言，住房拥有率有了普遍的提高，社会公众的养老意识也在发生不断地变化，这就为住房反向抵押贷款在我国的实行奠定了良好的基础。

其在我国实施的可行性主要包括一下几个方面：（一）传统养老模式存缺陷一方面，我国现在实行的养老保险制度是部分累积制度，当然，该制度并不是从一开始就一直实行的，而是从原来的现收现付制度演变而来的。

但是，这一改变有其积极地作用，也带了一定的负面影响，即出现了巨大的隐性债务，损害了保险受益人部分利益。

*本文为2012—2014年上海市保险学会课题资助项目。

一暍引言伴随着社会老龄化的进一步加深,住房反向抵押贷款作为一种全新的养老模式,近些年引起了社会各界的广泛关注。

党的十八大和十八届三中全会都提出要探索多种养老模式,建立“多层次社会保障体系”。

2013年9月,国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《若干意见》)中明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

为贯彻落实《若干意见》精神,中国保监会于2014年3月向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。

上海作为试点城市之一,不仅是中国金融中心,保险公司云集,还具有城镇住房货币化改革早、居民住房自有率高、房价上升迅速的特点。

相较于中西部地区,上海市民的观念更新快,更易接受新事物,这些均为上海市住房反向抵押贷款养老保险试点提供了有利条件。

况且,上海老龄化程度接近世界最高水平,社保基金严重亏空,财政不堪重负,人口抚养比例大幅攀升,可利用的公共养老资源匮乏,加之上海户籍人口已连续20年负增长,社会竞争日趋激烈,传统的家庭养老方式遭到了前所未有的挑战。

如果仅仅依靠现行的基本养老保险或传统的家庭养老模式,很难化解社会老龄化危机。

而上海高生活成本、高房价、低基本养老保险替代率催生了大量“房子上的富人、现金上的穷人”,这极大地增加了上海市开展住房反向抵押贷款养老保险的可能性。

然而,上海于2007年试点的“以房自助养老”模式由于无人问津以失败告终。

上海住房反向抵押贷款养老保险的开展究竟存在哪些障碍?是否具备了试点的条件?本文从上海老龄化的现状出发,深入分析其开展瓶颈及原因,根据上海的实际情况,对住房反向抵押贷款养老保险运行的组织模式及其运行机制的方案进行设计。

本文的研究结果不仅能为开展住房反向抵押贷款养老保险试点提供理论支持,也是探索符合国情、满足老年人不同养老保险产品需求的有益尝试,对化解上海社会老龄化,解决养老资源不足,减轻. All Rights Reserved.社保基金压力,构建多样化、多层次的养老服务体系,具有重要的理论价值和现实意义,对北京、广州等特大型城市老龄化问题的解决也有一定的参考价值。

法律硕士辅导之发展住房反向抵押贷款途径法律硕士辅导之发展住房反向抵押贷款途径一、充分发挥政府的作用住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。

国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。

为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。

比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠;对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。

二、建立相应机制建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。

我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。

银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。

但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。

保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。

社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。

此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。

总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。

《基于长期护理功能的我国住房反向抵押贷款养老保险研究》一、引言随着人口老龄化趋势的加剧，养老问题已成为我国社会发展的重要议题。

住房反向抵押贷款养老保险作为一种新型的养老保障方式，具有为老年人提供长期护理和资金支持的重要功能。

本文旨在探讨基于长期护理功能的我国住房反向抵押贷款养老保险的现状、问题及发展方向，以期为相关政策制定和实务操作提供参考。

二、我国住房反向抵押贷款养老保险的背景与现状住房反向抵押贷款养老保险是指老年人将其拥有的房屋产权作为抵押，向保险公司或金融机构申请贷款，用于支付养老期间的生活费用和医疗护理等费用。

在我国，随着房地产市场的快速发展和老龄化问题的日益严重，住房反向抵押贷款养老保险逐渐成为一种备受关注的养老保障方式。

目前，我国住房反向抵押贷款养老保险市场尚处于起步阶段，政策法规尚不完善，市场参与主体和产品种类相对较少。

然而，随着社会对养老问题的关注度不断提高，住房反向抵押贷款养老保险市场具有巨大的发展潜力。

三、我国住房反向抵押贷款养老保险的运作机制住房反向抵押贷款养老保险的运作机制主要包括以下几个方面：一是申请条件，即老年人需拥有完全产权的房屋，并符合一定的年龄和健康条件；二是贷款发放，即保险公司或金融机构根据房屋估值、老年人年龄、健康状况等因素，发放一定额度的贷款；三是资金使用，即老年人可用贷款支付养老期间的生活费用、医疗护理等费用；四是还款方式，即以房屋产权作为抵押，当老年人去世或房屋被处置时，贷款机构收回房屋并进行处置，以回收贷款。

四、我国住房反向抵押贷款养老保险的长期护理功能住房反向抵押贷款养老保险的长期护理功能主要体现在以下几个方面：一是为老年人提供稳定的资金支持，用于支付养老期间的生活费用和医疗护理等费用；二是通过将房屋产权作为抵押，为老年人提供长期护理服务，减轻家庭负担；三是通过市场化运作，提高养老服务的效率和质量，推动养老产业的发展。

五、我国住房反向抵押贷款养老保险的问题与挑战尽管住房反向抵押贷款养老保险具有诸多优势，但在实际操作中仍面临一些问题与挑战。

基于我国住房反向贷款的研究反向抵押贷款是一种在国际上广泛流行且较为成熟的财务工具，通常被用于提供一种信用额度形式，以在无需还款的情况下，将抵押品权益转换为现金收入。

其主要特点是房屋拥有者可以不进行偿还，而由抵押贷款提供者在贷款期限截止时通过出售抵押物获得本金和利息；同时，由于该业务存在资产配置、风险控制等多种特点，因此，逐渐成为维护我国房地产市场平衡与稳定发展的有效工具之一。

在我国，住房反向抵押贷款近来逐渐普及，并引起了广泛关注。

首先是我国在经济和金融政策紧缩的背景下，样本量小、数据资料较少的市场环境可能会导致住房反向抵押贷款容易受到市场风险和利率风险的影响。

因为从长远来看，不劳而获的利润远低于正常的借款形式，而此时借款人的风险上升，债券市场的供求失衡现象会对国内金融市场引起影响。

因此，住房反向抵押贷款应该与其他金融应收款合并销售，以保证金融机构的账面收入的最优使得金融机构能够稳定赚取超额回报，并确保市场的稳定和秩序。

另一方面，我国住房反向抵押贷款业务的市场前景相当广阔。

据统计,我国60岁以上的老年人口数已经达到2.5亿,其中60岁至79岁的按时支付反向抵押贷款的人数约占总数的75%,这说明老年人群体对于该业务的认可程度正在逐步增加，并且在市场前景方面具有广泛的发展空间。

与此同时，由于住房反向抵押贷款是一项具备很高政策性的业务，因此它的根本意义在于帮助房屋所有者平稳度过生命后期，充分发挥房屋资产的经济价值，同时为政府加强社会保障、保障老年人生活提供重要的支持。

从长远来看，住房反向抵押贷款的业务与投资环境的政策和法律和其他制度条件的政策密切相关，它的发展应该更加倾向于促进经济发展和资本市场建设，建立起一些健全的制度和可持续性的机制、同时也是政策和法律以及法规的保障。

在此基础上，加强社会保障，扩大服务范围，助推住房反向抵押贷款健康良性发展，使得该业务更好的为老年人群体服务。

总之，住房反向抵押贷款对于我国构建全方位的房地产金融体系、为人民群众提供更全面、优质的金融服务、实现金融知识的普及以及促进中国经济持续、快速而稳健发展具有重要的意义。