住房反向抵押贷款以房养老实务分析

“以房养老”模式问题与解决对策我国养老问题随着我国老龄化程度的加深而日益严重。

如何使老年人老有所依、老有所养、老有所居成为当今社会保障老年人基本生活问题的重点。

针对“以房养老”模式在中国发展的现状，分析该模式在中国受挫的原因，并在此基础上提出了几点可行性建议。

标签：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式1“以房养老”涵义及特点1.1“以房养老”的涵义“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋的方式以获得收入的补充养老。

其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。

金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。

以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。

在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。

待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。

1.2“以房养老”的基本特点“以房养老”模式具有以下几个特点：（1）首先，要求房屋产权明确。

借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。

实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。

在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。

（2）其次，贷款金额取决于多种因素。

老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。

（3）最后，贷款的领取存在多种方式。

借款人可根据自己的实际情况选择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月領取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。

住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险是指老年人将自己的住房抵押给保险公司，以获取养老金。

与
传统的抵押贷款不同，住房反向抵押养老保险不要求老年人还款，而是在房子转手或老人
去世时由保险公司收回房产。

这种保险方式可以提供一笔较高的养老金，使老年人能够享
受更好的生活。

住房反向抵押养老保险可以解决老年人养老金不足的问题。

由于我国养老保险制度的
不健全，很多老年人的养老金非常低。

而住房反向抵押养老保险可以让老年人将自己的住
房变现，获得一笔较高的养老金，从而解决短缺的问题。

住房反向抵押养老保险可以提高老年人的生活品质。

随着人口老龄化的加剧，老年人
的生活品质越来越受到关注。

住房反向抵押养老保险可以为老年人提供一笔较高的养老金，让他们在晚年过上舒适、优雅的生活。

住房反向抵押养老保险有利于促进房地产市场的发展。

随着住房反向抵押养老保险的
推广，越来越多的老年人愿意将自己的住房抵押给保险公司。

这样一来，房地产市场的供
应会得到增加，从而可能降低房价，提高市场流动性。

住房反向抵押养老保险也存在一些问题。

老年人的住房在保险公司手中，可能会导致
家庭财产权益的不稳定。

保险公司在收回房子后可能会按照市场价格出售，老年人可能会
面临失去房子的风险。

住房反向抵押养老保险的利息相对较高，可能给老年人增加经济负担。

老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款根据国家统计局的数据显示，2003年，我国60岁以上的老年人为1.3亿，占总人口的比重已达到10%。

按照国际通行的“60岁以上为老年人，老年人口占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”标准，中国已进入老龄化社会。

预计到本世纪中叶，这一数字将达到4.4亿，到那时候，老年人口将占我国总人口的四分之一，社会保障体系将面临严峻的挑战。

人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。

由于退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们面临疾病、灾祸时，生存状况就会面临很大危机。

随着人口老龄化趋势的明显，老年人的生活状况已经不仅仅是一个群体问题，更会演变成为一个社会问题。

如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。

实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。

同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。

住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量，也刺激了年轻人对房地产的投资及房地产二级市场的繁荣。

这既使得养老有了经济保障，减轻了国家在社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。

美国住房反向抵押贷款的实践住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。

住房反向抵押养老保险前景探析
随着我国人口老龄化程度愈发严峻，养老问题也日益受到关注。

与此同时，房价的上涨也让部分老年人的房产成为了他们的第二张“退休金保单”。

在这样的背景下，住房反向抵押养老保险作为新型养老保障模式，备受关注。

住房反向抵押养老保险是指银行或保险公司根据老年人住房的市场价值，为老年人提供资金支持的一种保险产品。

老年人以自己的住房为抵押，从保险公司或银行获得一定期限的贷款，用于日常生活和养老所需。

当老年人去世或者住房出售时，贷款和利息一起返还给保险公司或银行。

住房反向抵押养老保险对老年人有哪些优势呢？首先是方便，老年人不需要还贷，不会受到房产市场的波动影响。

其次是安全，老年人可以利用房产来获得稳定的养老资金，同时不必担心失去房屋所有权。

最后是可靠，住房反向抵押养老保险的利率通常低于商业贷款，老年人可以获得定期稳定的资金来源。

然而，住房反向抵押养老保险也存在一些问题。

首先是风险。

房价波动或健康状况变化等因素都可能对老年人造成风险。

其次是费用问题。

住房反向抵押养老保险的评估费、手续费、利息等费用较高，对于一些经济困难的老年人来说可能不太可行。

最后是监管问题。

住房反向抵押养老保险市场尚处于发展阶段，缺乏相关监管规定和标准，存在一定的安全隐患。

住房反向抵押养老保险前景探析一、住房反向抵押养老保险的概念住房反向抵押养老保险是指房屋所有权人将其房产抵押给保险公司，获得一定的养老金或分期支付的资金，并享受终身居住权的一种养老方式。

在房屋所有权人去世或者离开住房时，保险公司将收回抵押物，并支付给其继承人相应的款项。

1. 解决老年人养老金短缺问题众所周知，我国的养老金问题一直备受关注。

随着人口老龄化程度的不断加深，传统的养老金制度难以满足老年人的养老需求。

而住房反向抵押养老保险可以通过利用房产资产，为老年人提供一定的养老金和居住权，从根本上解决老年人养老金短缺的问题。

2. 缓解老年人的养老压力随着生活水平的提高和医疗条件的改善，老年人的预期寿命也在不断延长。

老年人需要面对更长时间的养老时期，而传统的养老金来源可能会显得力不从心。

住房反向抵押养老保险可以为老年人提供一种可以持续终身的养老金来源，有助于缓解老年人的养老压力。

3. 促进房地产市场健康发展住房反向抵押养老保险的出现可以有效地释放房屋的价值，提升老年人的消费发展能力，有助于促进房地产市场的健康发展。

也可以缓解房地产市场的供需矛盾，促进房地产市场的平稳运行。

4. 提升老年人生活质量通过住房反向抵押养老保险，老年人可以获得一定的经济收入，改善生活条件，并且在继续享受自己的房屋住房权的情况下，用于支付医疗、养老等方面的费用，提升老年人的生活质量和幸福感。

从以上优势可以看出，住房反向抵押养老保险具有很大的发展前景和社会意义。

1. 政策体系有待健全目前，我国的住房反向抵押养老保险政策体系还不够健全，需要进一步完善和细化各项规定。

对于抵押贷款的资金用途、还款方式、风险分担等方面都需要有更明确的规定，使得机制更具可操作性和透明度。

2. 保险产品创新有待提升目前住房反向抵押养老保险产品种类较为单一，保障范围有限，对老年人的需求覆盖程度还不够全面。

未来需要保险公司不断加大创新力度，推出更多更具有差异化的产品，以满足老年人多方面的养老需求。

2013年“以房养老”反向抵押贷款行业分析报告2013年9月目录一、反向抵押贷款的兴起和发展 (3)1、什么是反向抵押贷款 (3)2、反向抵押贷款的起源和发展 (3)二、美国反向抵押贷款的运作流程 (4)1、美国反向抵押贷款金额的确定 (5)2、美国反向抵押贷款申请的成本和利率 (6)3、反向抵押贷款的税收问题 (7)4、反向抵押贷款到期房产的处置 (8)三、美国反向抵押贷款的种类和规模 (8)1、HECM计划 (8)2、住房持有者贷款（H OME-KEEPER计划） (12)3、私人反向抵押贷款产品 (13)四、美国反向抵押贷款成功经验 (14)1、政府的扶持 (14)2、完善的住房金融市场 (14)3、开放的文化观念 (15)五、“以房养老”模式在中国或水土不服 (15)1、养老习惯是制约中国“以房养老”的人文因素 (15)2、中国农村人口较多，“以房养老”可能只适用于一二线城市 (16)3、政策性风险较大，金融机构参与的意愿不会太强 (17)4、资金来源不足可能限制金融机构参与的规模 (18)六、养老的根本问题是要解决国家基本养老金缺口问题 (18)一、反向抵押贷款的兴起和发展1、什么是反向抵押贷款反向抵押贷款（Reverse Mortgage，又称倒按揭）是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，一次性或每月给房主一笔固定的钱。

房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。

当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

在反向抵押贷款过程中，房产所有人没有任何提前偿还的义务。

传统抵押贷款一般是贷款人每月从自身收入或资产中拿出部分用于偿还贷款本息，只有当贷款完全付清之后，用作抵押的财产才能完全从债务关系中释放。

2、反向抵押贷款的起源和发展反向抵押贷款是国外以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。