房屋限购令之行政法分析

房地产限购令的合法性与合理性探析摘要:为抑制房价过快增长,国务院和各地方出台了一系列的房地产限购政策,这种限购政策在短期内对抑制房价过快增长起到了一定的作用,但却不符合社会主义市场经济依法治国的要求。

同时，由于这种行政干预微观市场的行为不符合市场经济规律，其在短期压抑市场需求的同时，也压抑了房地产的开发，减少了供给，长期来看并不能起到平抑房价的目的。

房地产价格过快增长的原因主要在于存在着较大的刚性需求、流动性过剩、地方政府过度依赖土地财征和实体经济活力不足等原因，抑制房价过快增长的根本对策在于扩大供给、减少流动性向房地产集中、改革财税体制和改善投资环境。

关键词:房地产;限购;不合法;不合理1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，并建立住房保障制度。

自此至今，中国实行住房制度市场化改革已经历了16年，中国的住房价格也经历了16年的上涨期，2008年初房价虽有所回落，但随着4万亿的刺激政策出台，房价很快又回归上涨通道。

特别是在2009年以后，中国房价呈现了一个过快增长的势头，房价增长速度远远超过居民收入增长水平，严重影响社会稳定，也给中国经济造成不利的影响。

为遏制房价的过快增长，国务院和各地方发布了一系列的限购政策，以抑制房价过快增长。

这些政策的出台，对抑制房地产过度投机起到了一定的作用，但总体抑制房价的作用并不明显，同时，这种行政干预市场的行为也对公民基本权利进行了限制，遭到许多法律和经济界人士的质疑。

目前，很多地方已经采取了间接放松房产限购政策的策略。

笔者认为，房屋限购虽然存在一定的合理性，但既不符合法律精神，也不符合市场经济规则，在已经达到“遏制房价过快上涨”目的情况下，应该及时予以取消。

一、房地产限购令概况2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，俗称“国十条”），规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时间内，限制购房套数。

限购政策最新解读购房者需知的重要信息在中国的一线和部分二线城市，因为房价的过快上涨和市场需求的持续高涨，为了控制房价泡沫和保护市民的合理购房需求，政府实施了限购政策。

该政策对于购房者来说十分重要，因为它直接影响到他们的购房计划和融资能力。

本文旨在介绍最新的限购政策解读，以帮助购房者了解该政策对他们的影响和购房策略的调整。

一、限购政策概述限购政策是指根据当地市场需求和房屋供应情况，对购房者购买房产的行为进行限制，在一定时间内或者特定人群范围内控制房屋交易。

限购政策通常通过购房资格审核、购房额度控制、购房时间限制等方式来实施。

二、限购政策调整内容最新的限购政策调整内容主要体现在以下几个方面：1. 购房资格审核根据购房者的户籍、婚姻状况、社保缴纳情况等条件进行购房资格审核。

不具备购房条件的购房者将无法获得购房资格，从而限制了购房者的购房能力。

2. 购房额度控制限制购房者每年或每次购房的额度，购房者需要根据自己的购房需求和经济实力进行合理规划和安排。

一旦达到购房额度上限，购房者需要等待一段时间才能再次购房。

3. 购房时间限制政府会规定特定时间段内允许购房的人群进行购房行为。

购房者需要在规定的时间内完成购房交易，否则将失去购房资格。

三、限购政策对购房者的影响和应对策略限购政策对购房者的影响主要体现在购房资格审核的严格性和购房额度的限制性上。

购房者需要根据限购政策的具体要求来调整购房策略，以确保自己的购房计划能够顺利进行。

以下是一些购房者应对限购政策的策略建议：1. 提前了解政策购房者应及时关注政府的最新政策动态，了解限购政策的具体要求和调整，以便在购房计划制定阶段就有所准备。

2. 合理规划购房资金由于购房额度受限，购房者应根据自身经济状况和购房需求，提前规划购房资金。

可以在购房政策允许的时间内，逐步积累购房首付款，同时考虑贷款额度的控制和利率的选择。

3. 合理选择购房时间购房者需要在限购政策允许的时间范围内完成购房交易，否则将失去购房资格。

房地产“限购令”问题分析【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。

限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。

本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。

房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。

价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。

房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。

（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。

政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。

政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。

房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。

市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。

由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。

（三）房地产限购令可能引发新的问题只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。

但在相关限购文件包括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。

楼市调控政策的法律与法规解读随着城市化进程的不断推进，楼市作为经济的重要组成部分，受到社会各界的广泛关注。

为了维护楼市的健康发展，各级政府不断出台楼市调控政策。

这些政策往往以法律与法规的形式来确保其有效执行。

本文将对楼市调控政策的法律与法规进行解读，以帮助读者深入了解相关政策的背景和规定。

一、背景介绍近年来，随着人口的不断增加和城市化进程的加快，楼市出现了一些不稳定因素。

房价上涨过快、投机炒房等问题成为社会热点。

为了有效控制楼市泡沫的风险，各级政府相继出台了一系列楼市调控政策。

这些政策旨在通过调控房价、限制购房人群、防止投机炒房等手段来维护楼市的平稳发展。

二、政策解读2.1 房屋限购政策房屋限购政策是楼市调控中常见的一种手段。

根据该政策，购房人需要符合一定条件才能购买房屋。

这些条件通常包括购房者的居住证情况、购房目的（自住或投资等）、购房数量限制等。

限购政策的目的是防止投资性购房过热，保障合理购房需求。

2.2 房屋限售政策房屋限售政策是楼市调控中的另一项重要政策。

根据该政策，购房人在购房后需要履行一定的限售期限，期限内不得转让房屋。

限售政策的目的是控制二手房市场的炒作，维护楼市的稳定发展。

2.3 购房补贴政策购房补贴政策是为了鼓励购房人群购房而设立的。

政府通过提供一定的购房补贴，降低购房者的购房成本并刺激楼市需求。

购房补贴政策通常以金额补贴和贷款利率优惠等方式实施。

2.4 房地产税收政策房地产税收政策是政府运用经济手段控制楼市的一种方式。

通过对房屋出售、转让等交易行为征收一定比例的税费，可以有效遏制炒房行为，抑制房价上涨。

同时，房地产税收政策还可以为政府提供一定的财政收入。

三、政策的合法性与影响楼市调控政策作为一种行政手段，其合法性与实施效果备受关注。

在执行过程中，政府需要合理依据法律与法规，确保政策的合法性和公平性。

同时，政策实施的效果也需要得到社会的认可与支持。

四、政策执行的难点与对策4.1 政策执行的难点楼市调控政策的有效执行面临一些难点。

房地产“限购令”法律问题透析作者：陈琛来源：《法制与社会》2013年第08期摘要房地产“限购令”问题依然是我国市场经济发展的焦点，它并不过时反而发挥着越来越大的影响力。

我们应当理性的看待“限购令”，理解我国目前的“限购令”所处的生存状态，也应当在期待未来更完善的法律制度的同时尽量从现有法律出发去解决“限购令”所引发的具体问题。

关键词限购令行政行为法律救济作者简介：陈琛，首都经济贸易大学。

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）03-065-02一、如何看待“限购令”房地产“限购令”已经不是一个新鲜词汇，甚至成为人们茶余饭后必谈话题，而几乎关系到每一个家庭和个人。

房地产“限购令”顾名思义，是指通过一定的方法筛选并限制部分购房者购买房产。

我国房地产“限购令”的内容基本上是以户籍为依据实施的。

始于2010年的房地产限购措施在各方的怨怼声中依然相对坚挺的走过了两三年，这两年间，社会各界都对房地产限购措施颇有微词，各大法律专家学者几乎声音一致的认为“限购令”在一定程度上破坏了法律法理所体现的原有之义，房地产业界更是对此举措叫苦不迭，而被“限购令”所限制的普通居民自然是骂声一片，但是“限购令”依然有条不紊的施行，并且今年依然在不断扩大覆盖范围。

如今，房地产“限购令”已经不仅在一、二线城市实施，在很多房地产市场过热的三线小城市也开始覆盖，房地产“限购令”非但没有像一些学者预想的那样在房地产市场中夭折，反而越来越广的在房地产市场中发挥作用。

我们不能轻视或忽视这一现象，而应该用正当的眼光去看待房地产“限购令”。

（一）房地产“限购令”是市场效能的催生我国在1993年中共十四届三中全会上通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》建立起我国社会主义市场经济的基本框架，由此，我国正式踏上了发展市场经济的道路。

这改变了我国一直以来的计划经济体制，放开了市场大门，一时之间，经济迅猛发展，市场调节手段也似乎有百利而其害。

限购令的合理性分析【摘要】限购令作为房地产调控措施中的一环，旨在稳定房价，促进房地产市场健康发展。

限购令是抽象行政行为。

限购令合法与否应当根据从主体、权限、程序、内容以及形式等方面进行分析。

各地限购令主要gx”新国十条”为依据，“新国十条”为国务院依职权颁布。

《价格法》可以成为部分限购令的法律依据。

限购令应当规定其生效的期限，否则不具有合法性。

【关键词】房地产限购今调控近年来，我国房产价格持续上涨，住房难的问题己经影响了人民群众的生活和社会的安定。

因此，政府以调整房价为目的，加大了对房地产市场的调控力度，各级政府出台多项重要的措施对房地产市场进行调控。

2011年1月26日，国务院公布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)，简称“新国八条”，是对去年房地产市场调控政策的延续，旨在巩固和扩大调控成果，进一步推动房地产市场出现的积极变化，并遏制房价过快上涨势头，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。

“新国八条”出台住房限购实施细则，并且规定“对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，暂停在本行政区域向其售房”。

随后，许多城市颁布了限购令。

房地产市场及其相关产业可否平稳健康的发展关系着我国的国计民生，因此对房地产市场的调控显得尤为重要。

“新国八条”的出台给大家带来了很大的期许，但是，我国房地产市场泡沫成因复杂，“新国八条”的从严从紧的措施是否遏制了房价的过快上涨?这种对购房人资格的限定和购房套数的限制明显扩大了限购的范围，行政干预力度再次升级。

政策态度在一轮又一轮的房地产市场调控中由松到紧，这不禁让人发问，此次限购措施的合法性与合理性。

在我国目前的社会经济环境下，让房地产市场自由发展既无条件又失公平，面对这样的市场，政府有充分的理由进行干预。

住房限购令的法经济学分析(全文)【摘要】住房限购令是在现今高房价的背景下产生的，其出发点是好的，但是它的合理性有待商榷，本文就笔者个人的观点进行分析。

【关键词】住房限购令成本收益一、限购令的成本（一）政府成本（可认为是公共成本，与政府收益中的政府分开）1.执法成本。

要想保证限购令的实施，政府必然进行监管，具体来说，执法成本体现对个人及家庭信息监管的成本，调查相关信息的成本等。

2.违法成本。

违法成本体现为：“限购令”本身所存在的违法性问题，《物权法》第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。

统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

这条规定的意思是，不动产的“登记范围、登记机构和登记办法”要由法律、行政法规作出规定，不能由“政策”规定。

一些地方的限购令作出的“对违反规定购房的，不予办理房地产登记”明显违反《物权法》的物权登记制度。

3.规避限购引发纠纷的成本。

规避限购引发纠纷的成本体现为：一方面，从限购令的内容可以看出，限购令是以家庭为单位的。

很多家庭为了规避限购令而假离婚，很多拟结婚的情侣推迟婚期，这些都是社会潜在的不稳定因素。

另一方面，从法律上也有规避限购令的可能性。

买房人只要不去办理产权手续，就可以不受限制。

而对许多“炒”房者而言，只签房屋买卖合同不办证更方便炒房，只需到开发商处更名即可，还能节省过户税费。

但是规避毕竟是规避，不按照正当的程序，都有发生纠纷的可能性。

4.住房问题恶化的成本。

限购令企图降低房价，解决民生问题。

但是限购令的效果却没有想象中的理想。

相反却带来住房问题的恶化，具体体现为：首先，限购令并没有起到降低一线城市房价的作用。

从表面上看，房价高是炒房团投资房地产抬高房价的结果，限购令作用在于它排除了一部分刚性需求，但是不能抑制投资性需求。

投资者可以选择去不同的城市进行投资。

只要投资性需求存在，房价就很难下降。

从根本上看，房价高是受现有的土地转让制度，货币政策等很多根本性问题影响的。

对我国房地产“限购令”的法律评析
温贤
【期刊名称】《中国外资》
【年(卷),期】2012(000)018
【摘要】房地产“限购令”作为抽象行政行为，其实质是临时性地利用行政规制手段限制交易数量，进而抑制房屋价格。

“限购令”在内容、制定主体和程序方面均缺乏法律依据，不符合行政合法性原则。

应当通过制度改革，建立长效机制来解决房地产调控问题。

【总页数】1页(P217-217)
【作者】温贤
【作者单位】呼和浩特市烟草专卖局（公司）法规科
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.我国房地产市场规制失灵——"限购令"评析 [J], 顾瞳疃
2.房地产市场宏观调控的法治思考——以限购令法律问题为视角 [J], 史以贤
3.房地产市场宏观调控的法治思考——以限购令法律问题为视角 [J], 史以贤;
4.房地产市场宏观调控的法治思考——以限购令法律问题为视角 [J], 史以贤
5.对我国房地产“限购令”的法律评析 [J], 温贤
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政策解读房地产市场的限购与限售措施随着中国经济的快速发展，房地产市场也逐渐成为经济增长的重要支柱之一。

然而，过去几年来，房地产市场的价格波动、投机炒作等问题也逐渐暴露出来，给社会经济秩序与稳定带来了一定的挑战。

为了调控房地产市场，许多地方出台了限购与限售等措施，本文将对这些措施进行解读。

一、限购政策限购政策是指对购房人进行限制，限制其购买多套房产的数量。

这种措施的目的是遏制投机炒作，保护普通购房人的购房权益，并改善房地产市场供需矛盾。

以北京为例，限购政策规定非本地户籍居民只能购买一套住房，本地户籍居民家庭只能购买二套住房。

此外，还有关于购房资格的条件限制，如购房人必须具有一定的社保缴纳记录、纳税记录等。

限购政策的实施对于房地产市场的调控起到了积极的作用。

一方面，通过限制购房人购买多套房产，有效遏制了投机炒作行为，防止过度投资导致的金融风险。

另一方面，限购政策能够重点照顾本地居民的居住需求，保障他们的购房权益。

因此，限购政策被广泛认可为一种有效的房地产市场调控措施。

二、限售政策限售政策是指对已购房产的出售进行限制，限制其在特定时间内转让的权利。

这种措施的目的是遏制短期内房价的快速上涨，稳定市场价格，并减少房地产市场的投机行为。

类似于限购政策，限售政策在各地的实施细则和政策要求略有差异。

限售政策的实施可以有效减少短期内的投机炒作，避免房价出现大幅波动，维护市场价格的稳定。

对于买家而言，限售政策的实施也有利于他们的长期居住需求，避免被投机者抢占购房资源。

同时，限售政策还能够促进房产市场的健康发展，提高市场的透明度和稳定性。

三、政策解读限购与限售措施作为房地产市场调控的重要手段，旨在平抑房价波动，防范金融风险，保护购房人的合法权益。

然而，在实施过程中，也面临一些挑战与问题。

首先，限购与限售措施的有效性需要根据不同地区的实际情况进行评估与调整。

因为不同地区的房地产市场存在差异，需求与供应的关系也不尽相同，因此，在具体操作上需要科学地制定政策，注重针对性。

房地产限购政策分析房地产限购政策是指政府为控制房地产市场的过热发展而出台的一种调控手段。

在中国，房地产市场长期以来一直存在热点城市房价快速上涨、投资投机炒房等问题，为了稳定房价、促进市场健康发展，政府相继出台了一系列限购政策。

首先，房地产限购政策可以有效遏制炒房投机行为。

限购政策规定一些特定的人群在一定时间内只能购买一套住房，这就有效地防止了投机者的抢购行为。

在深圳等地实行限购政策后，炒房者被限制购房，市场投机活动得以抑制，房价也得到了一定的控制。

其次，房地产限购政策有助于平衡供需关系。

房地产市场供大于求会导致房价上涨，而限购政策可以通过限制购房人数，促进房源供应的平衡。

当供应与需求相匹配时，房价将趋于稳定，有利于市场的健康发展。

此外，房地产限购政策也有利于引导购房者更加理性消费。

限购政策有效降低了购房者的投资预期，避免了过度投资的风险。

购房者在限购政策的引导下更加注重自身住房需求，而非将房产作为纯粹的投资工具，这有助于房地产市场的长期稳定发展。

然而，房地产限购政策也存在一些问题和争议。

首先，限购政策可能导致市场需求停滞。

限购政策可能削弱一部分购房者的购买欲望，导致市场需求减少，从而影响了房地产市场的发展。

其次，限购政策可能加剧了住房的供需矛盾。

部分有购房需求的人群被排除在外，导致房屋供需矛盾更加加剧。

再次，限购政策可能导致房地产市场的投资热点转移。

部分投资者会将目标转向没有限购政策的城市，这可能会导致其他城市的房价出现上涨，引发新的房地产泡沫。

总体来说，房地产限购政策在一定程度上可以控制房价、遏制炒房投机，并引导购房者理性消费，从而稳定房地产市场。

然而，在实施过程中需要兼顾市场需求、加强政策的针对性和精细化，避免因限购政策导致新的市场问题的产生。

此外，政府还应该综合运用其他调控手段，如土地供应调控、贷款政策调整等，以实现房地产市场的平稳健康发展。

142内部行政规则的外部效果及问题点——以“限购令”为例■郝　磊／山东文卓律师事务所摘　要：作为内部行政规则的“限购令”，虽然对调控过热的房产市场有积极作用，但从行政法角度看，违背了依法行政原理以及法律保留原则。

地方政府通过类似“限购令”的内部行政规则来管理社会，虽然可以在短期补充立法不足、解决眼前社会矛盾，却会导致依法行政异化为依行政规则行政，不利于法治政府的建设。

关键词：行政规则　依法行政　法律保留　法治政府一、前言为了稳定房产交易市场，近年来各个地方政府纷纷出台限制房产交易的行政命令，俗称为“限购令”。

“限购令”的推出，对过热的房产市场下了一剂猛药，对抑制各个地区房产市场过热问题可能会有一定作用，但从建设法治政府的角度看，“限购令”有待商榷之处。

以南京在2016年9月底出台的“限购令”为例，该“限购令”是以市政府通知的形式发布给各区人民政府、市府各委办局、市各直属单位，从形式上看属于内部通知，并未直接针对外部行政相对人，但从效果上看，该内部行政规则直接影响到了行政相对人的权利义务关系。

那么，从行政法的角度上看，该外部效果是如何实现的呢？大量具有强力外部效果的行政规则的出现，会有什么样的后果呢？就以上问题，本文从行政法的角度，对作为内部行政规则的“限购令”的外部效果及问题点进行分析。

二、行政规则理论概要在大陆法系的行政法理论中，行政立法可以分为法规命令和行政规则。

法规命令的对象是行政相对人，对行政相对人的权利义务产生直接影响。

而行政规则的对象一般是行政部门或公务员，通常不会直接对行政相对人的权利义务产生影响，而只是在行政部门内部发生效力。

我国行政法理论的大陆法系特征明显，各具体理论都是在“法治”这一基点上进行的逻辑推论。

但与德日不同的是，我国行政法理论的基础原理是“依法行政”，与“依法律行政”相比，显然“依法行政”中“法”的范围更为宽泛，不仅包括法律，也包括行政法规、规章、地方性法规。

因而，“依法律行政”原理下法律的法规创制能力、法律优先、法律保留原则在我国行政法理论下都会有相应的变化。

房地产市场调控政策解读与影响分析房地产市场一直以来都是国民经济发展的重要领域，对于一个国家的经济稳定和人民的居住需求有着重要的影响。

为了保障房地产市场的健康发展，政府会制定一系列的调控政策。

本文将对房地产市场调控政策进行解读，并分析其对市场的影响。

一、房地产市场调控政策解读1. 限购政策限购政策是最常见的调控手段之一。

它主要通过限制购房者购买住房的数量来稳定市场需求。

一般情况下，政府会根据不同城市的实际情况，设定不同的购房限制条件，如户籍限制、房产证限制等。

通过限购政策，政府可以有效控制市场投机行为，避免市场出现大幅度的波动。

2. 限售政策限售政策是对于已经购房的居民或投资者而言的。

它通过限制房产的转让来控制市场的供应量。

政府常常通过设定房屋持有期限、资金来源等条件来实现限售的目的。

这样一来，可以避免短期内大量的房源涌入市场，保持市场供需的平衡状态。

3. 融资限制政策融资限制政策是指对购房者的贷款进行限制的政策措施。

政府会通过提高首付款比例、收紧贷款额度等方式，限制购房者的融资能力。

这样一来，可以有效遏制房地产市场的杠杆效应，防止房价泡沫的产生。

二、房地产市场调控政策的影响分析1. 价格稳定房地产市场调控政策的实施可以有效遏制投机性购房行为，防止房价过快上涨。

限购和限售政策能够抑制投资投机需求，保护刚性需求，并通过控制供需关系，避免市场出现严重的价格波动。

2. 促进市场健康发展房地产市场调控政策的出台，可以有效遏制投资投机需求，鼓励房地产企业进行合理的运营和开发。

政府通过引导资金合理流动，培育市场主体，推动房地产市场健康有序的发展。

3. 保障购房者权益房地产市场调控政策的实施可以保障购房者的合法权益。

通过限定购房条件和加强合同监管，购房者的利益可以得到更好的保护。

此外，购房者也可以通过政府出台的政策，选择适合自己需求的房源，提高购房者的选择权和话语权。

4. 调整投资结构房地产市场调控政策的出台，可以引导资金流向实体经济领域，从而调整投资结构。

房地产限购政策作用与效果分析最近几年，全国各大城市住宅价格出现快速上涨。

房价问题已经成为一般群众最关怀的问题之一，也是当前我们政府宏观调控的重点和难点之一。

房价问题不仅关系一般民众的切身利益，也关系到我们GJ国民经济的健康进展和社会的稳定。

近几年来，GJ针对房地产市场出台了一系列的调控措施，特别是在20XX年出台了限购政策，体现了政府坚决抑制房价过快上涨的决心。

本文通过对限购政策实施的背景，作用进行分析，以探讨限购政策实施的效果。

一、限购政策出台的背景20XX年以来，许多城市房价出现过快上涨，房地产市场脱离了正常的进展轨道，导致一般群众的购买能力越来越弱，民众普遍呼吁政府对房地产市场进行调控。

政府部门根据形势的进展，对房地产市场采取了一系列的调控措施。

回忆我们GJ房地产市场的进展历程和调控历程，20XX年后针对房地产行业出现的投资过热现象，政府通过严控土地供应，提高房地产项目自有资金比例，操纵信贷规模等措施对房地产市场的供给进行调控。

到了20XX年，政策转向以调控房地产需求为导向，实施了提高首付比例和贷款利率，兴建廉租房和经济适用房等措施，对房地产市场进行调控。

20XX年年底，受国际金融危机的影响，房价出现回落，GJ 对房地产政策导向转变为支持房地产进展，但这一政策仅实施了半年左右，到20XX年下半年，房价又出现较快上涨，政策马上转向以抑制房价过快上涨为导向。

但是这些调控政策受到各方面因素的影响，调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价不断上涨。

以市为例（见图1），20XX年之后，除了20XX年底受金融危机的影响外，房价几乎一直保持较快的涨幅，特别是在20XX年年末和20XX年的年初，均达到了15%的涨幅。

在这个背景之下，20XX年4月GJ出台了房地产限购政策，截至目前已经有47个城市先后出台相应的细则。

图1 市20XX～20XX年的房价指数二、限购政策的作用和效果分析（1）限购政策减少了投资和投机需求，使得房地产业朝着满足居民基本住房需求的目标进展。

“限购令”的行政法思考及房价调控模式创新作者：王达来源：《中国房地产》2012年第03期中央政府和地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定称之为“限购令”。

目前，全国已经执行限购的46个城市中，限购调控仍在继续。

众所周知，“限购令”可以达到延长消费周期、强制减少购买力、开发商资金难以回笼而被迫降低价格之目的。

事实上，“限购令”确实使得多数被限购城市房价稳定甚至悄然下跌。

然而，笔者在指导许多地方政府的旧城改造中发现，旧城改造、城市发展步伐明显放缓。

真是利弊难辨。

为此，笔者呼吁有关部门更加理性地运用法律思维对“限购令”进行剖析，以求解决“限购令”带来的负面问题。

一、“限购令”属于行政强制措施“限购令”属于行政强制措施还是属于设定行政许可的事项存在分歧，人们普遍认为是一种行政许可的设定。

《行政许可法》第15条规定“……尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。

临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。

”《行政强制法》第2条规定：“行政强制措施，是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民的人身自由实施暂时性限制，或者对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为”。

《行政许可法》第2条规定：“行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为”。

行政许可，是指在法律一般禁止的情况下，行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。

行政许可具有如下特征：一是，行政许可是依法申请的行政行为。

行政相对方针对特定的事项向行政主体提出申请，是行政主体实施行政许可行为的前提条件。

楼市调控政策的法律与法规解读楼市调控政策一直以来都是社会关注的焦点，尤其是在人口迁徙、城市建设和经济发展的背景下。

为了引导楼市平稳发展，各级政府出台了一系列法律与法规。

本文将对楼市调控政策的法律与法规进行解读。

一、购房资格的限制购房资格的限制是楼市调控政策中的重要一环。

《中华人民共和国房地产管理法》规定，购房者必须具备合法稳定的职业、收入来源，并满足当地政府对购房资格的规定。

此外，购房需要符合居住证、落户等相关要求。

这些规定旨在引导购房者理性购房，以防止投机炒房。

二、限购政策的实施为了控制楼市的投机行为，限购政策得以实施。

一般而言，每个家庭在指定地区只能购买一套住房，且二手房交易需满足满两年的产权证明。

而对于非本地购房者，限购政策更为严格，需提供相关的工作和社保等证明。

三、限贷政策的制定限贷政策是楼市调控的重要手段之一。

各级政府通过调整贷款利率、首付比例和贷款额度等方式，限制了购房者的贷款融资。

这样一来，既可以控制楼市泡沫的形成，也可以引导购房者理性购房。

四、土地供应与规划土地供应与规划是楼市调控的基础。

各级政府通过土地出让、招拍挂等方式，向市场投放土地资源。

同时，政府会制定土地规划，规范土地利用，以确保城市发展的有序性。

五、强化市场监管强化市场监管是楼市调控的重要环节。

政府部门会对房地产开发商的行为进行严格监管，防止其违规操作。

同时，对于涉及虚假宣传、恶意炒作等不良行为，政府也采取相应的法律手段进行打击。

六、预售与交易的监控预售与交易的监控也是楼市调控的一部分。

政府会要求开发商按照规定的程序和标准进行预售和交易，并对市场进行监督。

此外，政府还会规定购房者在交易过程中的权益保护和维权机制，以维护消费者的合法权益。

七、税收政策的调整税收政策的调整也涉及到楼市调控。

政府会通过调整房产税、契税等财政手段，来调节楼市供需关系。

同时，还会对投资房地产的个人与企业进行相应的税收优惠或限制。

八、住房租赁市场的发展随着楼市调控政策的推行，住房租赁市场也得到了发展。

33房屋“限购令”和比例原则分析【摘要】房屋限购令作为一种抽象行政行为，是公权力对缔约自由的限制。

其以限制交易为手段违反了民法中民事主体缔约自由的权利，也是对我国基本经济制度的违背。

比例原则在理论上是公法领域审查立法和行政行为是否正当的一个基本原则，也是限制政府权力、保护公民权利的有力原则。

从效果来看，限购令未必能达到限制投机性需求，进而抑制房价上涨的目的，并且还存在着其他能达到目的而较小对公民基本权利限制的手段。

所以应当取消限购令，寻找其他能够有效打击投机性需求的手段，从而促进房地产市场健康发展。

【关键词】限购令；行政行为；比例原则文/徐壮 首都经济贸易大学 北京 1000251、问题的提出我国自房地产市场化改革后，房地产行业发展十分迅速。

伴随着房地产市场的快速发展，各种负面效应也开始慢慢显现，房价居高不下，很多的公民面临无房可居的境地，各种矛盾纷纷出现。

对此，政府通过各种手段对房地产市场进行调控，但是效果不甚理想。

相反，房价反而有越调越高的现象。

自2010年起，房屋限购令的出台，到2016年各地房屋限购令再次重启，一时间大家都对房屋限购令备受关注。

同时学界对房屋限购令的合法性和有效性以及是否可替代性提出质疑。

经过研究并结合我国的实际情况，提出以下问题：比例原则是贯穿行政法的基本原则,房屋限购令作为行政行为的一种，自然也应当遵循比例原则。

基于对这个问题的思考，成为本文研究的动因。

2、房屋限购令的法律依据房屋限购令从广义上来看就是中央和地方政府运用公权力出台的对于公民购买商品房所进行的一些限制规定都称之为“限购令” ，其具体规定始见于2011年国务院颁布的“新国八条”中的第六条规定，此规定也即之后实行限购城市的一个范本。

其从制定机关、制定程序、发文文号、发文对象上来看，从形式上来说都不属于行政法规或地方行政规章。

“新国八条”具有典型的抽象行政行为的特征。

其具有非特定性、效力面向未来、可以反复适用等特征，因而符合抽象行政行为的构成要件[1]。