案例分析之房地产限购令

限购政策导致购房合同无效
标题：
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近日，一起因限购政策导致购房合同无效的案例引起了广泛关注。

在该案例中，购房者与开发商签订了购房合同，但在交付定金后，政府出台了新的限购政策，导致购房者无法继续履行合同。

在这种情况下，购房者要求退还定金并解除合同，但遭到了开发商的拒绝。

我们需要了解限购政策的相关规定。

根据相关政策文件，限购政策通常针对特定区域或特定人群实施，限制其在一定时间内购买一定数量的房产。

这些政策旨在遏制炒房行为，稳定房地产市场价格。

我们需要分析购房者的情况。

在本案中，购房者在限购政策出台前与开发商签订了购房合同，并支付了定金。

由于限购政策的实施，购房者无法满足购房条件，因此无法继续履行合同。

我们需要探讨合同无效的条件。

根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效的情形包括违反法律、行政法规强制性规定等。

在本案中，由于限购政策属于行政法规强制性规定，因此购房者无法履行合同并不构成违约行为。

同时，开发商在签订合同时未告知购房者相关限购政策，也存在一定的过错。

我们需要明确合同无效的后果。

根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同无效后，双方应当恢复原状，退还已收取的财产。

在本案中，购房者有权要求开发商退还定金并解除合同。

同时，开发商也应当承担相应的责任。

房地产“限购令”问题分析发表时间：2016-08-25T09:38:11.913Z 来源：《低碳地产》2015年第5期作者：赵柏然[导读] 本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

昆明赛伦房地产有限公司云南省昆明市 650000【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。

限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。

本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。

房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。

价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。

房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。

（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。

政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。

政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。

房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。

市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。

由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。

作者：上海君澜律师事务所张涛律师案情2011年1月5日，经居间人上海某房地产经纪事务所居间介绍，原告、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定由原告向被告购买位于上海市某区XX路XX弄XX号房屋，房价款430万元。

该协议对房款支付方式、房屋交易税费、中介费的承担均作了约定。

该协议另约定，原、被告双方自本协议签订之日起30天内签订《上海市房地产买卖合同》。

该协议签订当日，原告即向被告交付定金60,000元，被告为此向原告出具了收条。

此后，上海市人民政府于2011年1月31日颁布出台了限购令，因原告在本市已拥有三套住房，属限购对象，原告遂向被告提出解除房屋买卖协议并要求被告退还60,000元定金，遭被告拒绝。

原告交涉未果，为维护自己的合法权益，诉至法院诉请判令：一、解除原、被告间签订的房屋买卖协议；二、被告返还原告定金60,000元。

另查明，原告系非上海市户籍居民。

原告目前在上海市已拥有三套住房。

裁判法院经审理认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。

本案原、被告间签订的房屋买卖协议，依法成立且有效。

原、被告签订房屋买卖协议的目的，系为了通过房屋买卖实现房屋所有权的转让，房屋属于不动产，物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。

根据上海市人民政府颁布的自2011年2月1日起实施的，关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的实施意见第七条规定，对在本市已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

违反规定购房的，不予办理房地产登记。

本案原告属非本市户籍居民，且在本市已经拥有三套住房，属上海市政府颁布的上述实施意见中规定的限制购房的对象，若原、被告间房屋买卖协议继续履行，将导致不予办理房地产登记之后果，双方间房屋买卖合同的目的显然无法实现，故原、被告间房屋买卖协议应当解除。

由于政府行为不能办理房地产登记，导致买卖合同目的无法实现，符合合同法第九十四条规定的不可抗力之情形，双方当事人均可免责。

房地产“限购令”问题分析【摘要】通过行政命令对投资投资型消费者购入房地产进行强行限制，使得有效需求在短期内降低，迫使房地产开发商因供大于求而降低房价是房地产限购令的基本原理。

限购令的出台对于我国房价产生了很大的影响，但限购令的出现也存在着很多问题。

本文针对房地产限购令对于房地产市场的影响进行了分析，并从理性的角度分析了限购令。

【关键词】房地产；限购令；分析一、房地产“限购令”的分析（一）房地产限购令违背了市场经济的原理现阶段市场经济秩序在我国已经逐步确立，政府不应过多干预市场的运行。

房地产限购令的实施不仅没让市场经济得到发展，还是得市场经济发生了的倒退。

价格信号作用没有得到限购令的重视，价格机制被政府命令的产品分配所代替。

房地产限购令使得房地产市场经济作用失效，政府的行政干预手段会引发一刀切的现象，对于一部分消费者是不公平的[1]。

（二）房地产市场调控的关键不在于限购提供有效地房屋供应是解决房地产问题的关键，而不是通过政策规定限制需求。

政府的调控政策不会减少民众的合理需求，随着限购时间的延长，民众的需求矛盾会越来越尖锐，当废除限购令后，房价会因积累的大量需求而发生报复性上涨。

政府出台限购令的目的在于抑制市场中的泡沫，但即使需要对泡沫进行抑制，也不是采取限购就能够解决的，增加投机的持有成本才是抑制泡沫的关键。

房地产限购令对房价的影响是通过对购房资格进行线之后的一系列传到产生的，而不是增加市场投机者和开发商的资金压力。

市场中的开发商和投机者具有完善的筹资求道和充足的自由资金，在这种情况下，限购令难以发挥作用。

由此可见，当前房地产调控最应关注的政策现实是增加投机分子和开发商的持有成本，而不是限制购房资格[2]。

（三）房地产限购令可能引发新的问题只有坚持较长的一段时间，限购令才能完成从限购到降价的传导机制。

但在相关限购文件包括新国八条、新国五条并没有规定限购令的适用时间，虽然这预留了充足的回旋余地给中央政府用于出台或调整新政策，但也让那些顽固的投机分子怀有侥幸的心理。

｛ Ｉ ｝ ｌ Ｊ 占缸金 ２ ０ １ ３・ ３ （ 中）
◆法律经纬
房地产 “ 限购 ， 法律 问题 透析
陈
摘 要
琛
Байду номын сангаас
房地产 “ Ｆ ｌ ｔ ￣４ ＂ 问题依然是我国市场经济发展的焦点， 它并不过时反 而发挥着越来越大的影响力。我们应当理
性的 看待 “ 限 购令’ ’ ， 理解我 国 目前 的 “ 限 购令” 所处 的生存 状 态， 也应 当在 期待 未来 更完 善的 法律 制度 的 同时尽 量从 现有 法 律 出发 去解 决 “ 限购 爪＂ 所 引发 的具 体 问题 。
我 国在 房地 产市 场 失灵 的情况 下施 行一 定的“ 限购 害 。但市场 调节 虽然 能够 快速 、 有 效 的利用 和分配 社 会资源 ， 其 的有利 武 器 。
弊病也 是 显而 易见 的， 市场 的 自发 性往往 导致 生产 过剩 或者行 业 令 ” 是 政府 职责 所在 ， 是政 府 效能 的体现 。
施， 在很 多房地 产市场 过热 的三线 小城 市也开 始覆盖 ， 房地产 “ 限 为 ， 面 向不 确定 对象 的行 政行 为 ， 即是抽 象 的行 政行 为 。 《 行政 诉
●
购令 ” 非但没 有像 一些 学者 预想 的那样 在房 地产 市场 中夭折 ， 反 讼法》 第十 二条指 出， 抽 象行 政行 为是指 行 政机 关针对 不特 定对 而越 来越广 的在房 地产 市场 中发 挥作 用 。我们 不 能轻视 或忽 视 象发 布 的能反 复适用 的行 政规 范性 文件 。 因此 ， 房 地产 “ 限购 令” 这一现 象 ， 而应 该用 正当 的眼光 去看 待房 地产 “ 限购 令” 。 也具有 可 以反 复适用 、 无溯 及 力等特 点 。 而 作 为行政规 范 ， 房 地产“ 限购令” 的频 出也体现 了其 一定程

随着我国房地产市场的持续发展，各地纷纷出台限购政策以调控房价。

限购政策对于购房合同的影响也日益凸显。

本文将结合实际案例，探讨在限购政策下签订的购房合同可能面临的问题及应对措施。

一、案例背景某市为了遏制房价过快上涨，实施了一系列限购政策。

张先生在限购政策实施前，与李女士签订了一份购房合同，约定购买李女士名下的一套房产。

然而，在办理过户登记手续时，张先生发现自己不具备购房资格，因为他是外地户籍，无法提供连续5年缴纳社保或个税证明。

此时，张先生面临合同无法履行的困境。

二、案例分析1. 合同效力根据《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

然而，限购政策并不属于法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此，双方签订的违反限购政策的房屋买卖合同并不会因为违反限购政策而无效。

2. 合同履行由于张先生不具备购房资格，无法办理过户登记手续，导致合同无法履行。

根据《民法典》第五百二十九条规定，当事人一方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

3. 合同解除在这种情况下，张先生可以请求解除合同，并要求李女士返还已付房款和定金。

根据《民法典》第五百五十八条规定，当事人一方有权请求解除合同的情形包括：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

4. 赔偿责任若张先生因限购政策导致合同解除，李女士应承担违约责任，赔偿张先生因此遭受的损失。

根据《民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、应对措施1. 在签订购房合同前，购房者应详细了解限购政策，确保自己具备购房资格。

2. 在签订合同过程中，双方应明确约定限购政策对合同履行的影响及违约责任。

的监管
对 房地 产开 发企 业 、 地 产经 纪机 构违 反 限 房
购 规定 从事 销售 、 纪业 务 的， 经 责令 限期整 改 ， 不 良记录 记 入 企业 诚 信 档 案 ； 不 整 改 的 ， 拒 暂停 网
上 签约 资 格 ， 按 照 住 房和 城 乡 建 设部 《 于进 并 关
一
规 避政 策 的 问题 若想 得 到彻底 解 决 ， 必须 尽快 建 立 以个 人 信 息 为基 础 与 社 保 、 款 、 险等 挂 钩 贷 保 全 国联 网 的诚 信 档案 ，加 大 规 避 政策 的违 法 成
优秀论文选登
Ｃ Ⅳ 雎 虬 Ｅ 仡 ｍ Ａ ｓ
本 ， 制度 上 堵塞 政 策 漏 洞 ， 保“ 从 确 限购 令 ” 到 落
通 过 房 地 产 开 发 企业 购 房 或 通过 经 纪 机 构购 房
、
杭州 市落 实 ‘ 限购令 ” 的具 体举措
２ １ 年 ２月 ２ ０１ ８日杭 州 市政 府 出台 《 于进 关
一
步 做好 房 地 产 市 场 调控 工 作 的 实 施意 见》（ 杭
政 函 ［０ １ ２ ２ １ ］ ２号） ， 管 部 门积 极 部 署 、 过 后 房 通 完 善 系 统 设置 、 调整 登记 流 程 、 大 审 核 力度 等 加 方 式认 真贯 彻执 行 限购 政 策 。 １ 完善 个人 住房 数据信 息 系统建 设 ． 个 人 住房 数据 信 息系 统 的完善 是 “ 限购 令 ” 落 到 实处 的基础 。 局 围绍 ‘ 一信 息系 统平 台 、 我 统 统一 基 础 数据 库 、 一业 务 操 作 规 范 ” 统 的总 体 目
优秀 论
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥ Ｔ ｍ ＡＲ Ａ ｓ Ｅ

限购 令 下 房 地 产 市 场 分 析 及 投 资 策 略
— —
以 昆明主城 区为例
柳霁芸
摘 要 ： 目前房地产市场竞争越来越 激烈，房 价居 高不下成 为人们 迫切 关注的话题 。２ ０ １ ０年 国家 出台限购令 ，把原本 就已热议的房地 产行业推向 焦点 ，近年来房地产调控 力度 继续加 大。本 文以昆明主城 区为例 ，结合 经济学、管理 学和 市场营销的相 关知识 ，并结合房地产 投 资理论 ，分析限购令下昆明房地产行业所处的宏观环境和 市场发展 ，并为投 资者制 定相 关策略提供参考依据。 关键词 ：房地产 市场 ；投资策略 ；限购令
三、限购令下房地产 企业投资策 略 ２ ０ １ ３年政府 的宏观调控得到进一步的深化及 落实 ，土地政策及楼市 调 控双管齐下 ，房地产市场逐步 由高速成长 向常态发展 回归 。尽 管昆明 房屋成交量未受到太大影响 ，市场抗风 险能力较强 ，但行业 内认 为 目前 的房地产投资依 旧面临新 的调整 与转 型。要想在市场 内寻求更好 的生存 与发展 ，房地产企业必须进行房地产投 资策略 的重新调整。 （ 一）策略一 ：顺势 而为 在限购令下 ，房地产 企业 应调 整好 心态 ，从积 极 的意义 上解 读调 控 ，正视 和承担 调控的存 在。从 国家政策趋势看 ，房地产企业应 大力配 合 政府推进 当前 “ 房地产合理化运动 ” ，把投 资重心转移 到建设保 障性 安居 工程 ，与政府政策保持一致 。在 当前楼市调控的政策趋 势下 ，房地 产企业可以配合 政府建设保 障性住房 ，这将有利于投资者在激烈 竞争下 占有市场。 （ 二 ）策略二 ：科 学定位 房地产具有 的固定性 、适应性 、异质性的特征 ，其价值本身受 到区 位环境、配套设施 、房屋 结构 、外观装饰等影 响。限购之后 ，房 地产投 资空间受 到挤压 ，对房地产项 目进行科学定位显得更为重要 。为满足不 同投 资或置业 的需 求 ，房地 产开发 商应 制定适 合不 同 目标 客户 群 的方 案 ，来优化 市场定位 。 （ 三 ） 策 略 三 ：成 本 管理 由于房地产 的长期使用性 ，开发周期长 、流程多 ，成本项 目的构成 十分 复杂 ，越来越 多的房地产企业意识到进行成本控制的重要性 。在限 购 的新形势下 ，低成本 战略成为房地产企业最基本的竞争 战略。更 新成 本 管理理念 ，有效地 实施 战略，能快速培育企业的核心竞争力。 （ 四）策略四 ：薄利 营销 在房地产定价方 面，还应考虑低价营销的策略。对限购后推案 的项 目 来说 ，低价人市 成为了最 为直接且有效的价格策略。除 了考虑 到成本 定 价和市场定价 策略 ，对不 同客户可采取差别定价策略 。对 于首 购置业 者 、老顾 客置业 、一次性付清全款和按揭付款 的，可按具体情况 分别给 予 ｌ ％ 一５ ％ 不 等 的优 惠 。 一Βιβλιοθήκη 、房地产市场概述

公共政策案例分析例文(范文3篇)以下是为大家整理的关于公共政策案例分析例文3篇 , 供大家参考选择。

公共政策案例分析例文3篇案例分析——房地产“限购令”内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的持续高速增长起着重要作用。

近年来，我国房地产市场持续高速发展，但由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。

为此，我国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以体现出__政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心。

笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因以及效果，并就这项政策提出了一些自己的看法。

、案例回顾（一）“限购令”的出台：我国于____年出台“限购令”，通过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增长。

____年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实行更为严格的差别化住房信贷政策，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

“新国十条”出台后，各地根据其房地产现状陆续颁布“限购令”。

____年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。

____年9月29日国家多部门再次出台调控新措施，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”。

随后有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。

____年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》。

有作用 。此轮宏 观调控肇始于 ２ ０ ０ ５年 ， 其持续时间之长 、 政 策之密集 、 效果不尽如人意 ， 令人注 目。主要措 施为 ：
一பைடு நூலகம்
、
限购令
２１ ０ ０年 ４月 １ ７１ ３国务 院出台了 《 于坚决遏制部分城 关 市 房价过快 上涨的通知 》 简 称新 “ （ 国十条 ” ，由此开 启 了 ）
纳税证 明或社会保 险缴纳 证 明的非本市 户籍居 民家庭 在本 市只能新 购 １ 套住房 。无法提供在本 市 １ 以上纳税证 明或 年 社会保险缴纳证明的非本市户籍居 民暂停在本市购房。 南京 ： 障本市居 民 自住 改善型和外地来 宁工作需要购 保 房。 暂时限制购买第三套住房。 严控投机炒房 ， 对违反上述规 定 、 能提供相关证 明的 ， 行不予贷款 ， 不 银 房地产登记 机构不
制 的背后都意 味着寻 租空 间的扩大 ，这就是 经济学 所谓 的
令， 规定 一个家庭 只能新购 买一套 商品住房 ， 对于 限购其它
城 市应 者 寥 寥 。 随后几个月 ， 各地对新“ 国十条 ” 的执行 不尽 如人意 。 月 ８
楼 市成交量 回暖 ， ９月房价又有 “ 抬头 ” 。９月下旬 ， 住房和城
２１ ００年楼市调控的大幕。
家庭 、 拥有 １ 以上（ １套） 房的非本 市户籍居 民家庭 、 套 含 住 无 法提 供在本市 １年 以上纳税证 明或社会 保 险缴纳 ’ 明 的非 证
本市户籍居民在本 市购房 。 三亚 ： 三亚 市决 定 自 ２ １ ００年 １ Ｏ月 １ ２日起 ， 对三亚市 户
法 律 视 角
房地产新政浅析
— —
以“ 限购令＂ “ ．房产税＂ “ ．加息＂ 为视角

一、案情简介2018年3月，王某与开发商甲公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买甲公司开发的某住宅一套，总价款为100万元。

合同签订后，王某支付了10万元定金。

然而，在办理网签手续时，当地政府出台了限购政策，规定王某所在区域暂停办理网签手续，导致王某无法办理产权登记。

王某因此要求解除合同，返还定金及利息，并要求开发商赔偿其损失。

二、争议焦点1. 限购政策是否构成不可抗力，导致合同无法履行？2. 合同能否解除？如能解除，双方责任如何承担？三、法院审理1. 法院认为，限购政策属于政府调控措施，具有不可预见性，且对合同履行造成重大影响，构成不可抗力。

2. 根据我国《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。

本案中，限购政策导致合同无法履行，双方均无过错，故合同应予解除。

3. 关于定金返还及利息问题，法院认为，因限购政策导致合同解除，双方均无过错，故定金应予返还。

至于利息，因双方未约定，法院不予支持。

四、判决结果法院判决：1. 解除王某与甲公司签订的《商品房买卖合同》；2. 甲公司返还王某定金10万元；3. 双方均无过错，无需承担利息。

五、案例评析本案涉及限购政策对房屋合同履行的影响，以及合同解除后的责任承担问题。

以下是对本案的评析：1. 限购政策作为政府调控措施，具有不可预见性，对合同履行造成重大影响，可构成不可抗力。

在此情况下，合同双方均无过错，应予以解除。

2. 合同解除后，双方责任承担应根据实际情况确定。

本案中，因限购政策导致合同无法履行，双方均无过错，故定金应予返还。

3. 对于限购政策引发的房屋合同纠纷，当事人应积极协商解决，避免因诉讼而造成不必要的损失。

如协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。

总之，限购政策对房屋合同履行的影响不容忽视。

在合同履行过程中，当事人应密切关注政策变化，合理规避风险，维护自身合法权益。

限购政策与借名购房纠纷典型案例规则要述01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约因限购政策导致房屋买卖合同当事人给付不能，合同目的无法实现且不可归责于当事人任一方的，合同应予解除。

02 . 借名购房诉请过户，还需证明具备过户的现实条件借名人依借名登记购房协议要求登记人办理房屋所有权转移登记的，还需证明具备房屋产权转移登记的现实条件。

03 . 借名购房合同内部约定，不足以对抗物权登记效力借名购房情形，出名人再将房屋赠与他人的，借名人与出名人之间的借名购房合同约定不足以对抗物权登记效力。

04 . 为落户而借名购房，是否实际出资人身份认定规则认定借名购房时的实际出资人身份，应从双方书面协议，还款手续、购房发票、产权证书持有人等证据综合判断。

规则详解01 . 限购导致给付不能，且不可归责于当事人，应解约因限购政策导致房屋买卖合同当事人给付不能，合同目的无法实现且不可归责于当事人任一方的，合同应予解除。

标签：房屋买卖｜限购政策｜给付不能案情简介：2011年1月8日，李某签约购买马某房屋，并支付28万元定金。

2012年，李某以国务院及本市限购政策为由主张解除合同、返还已付房款。

马某以2010年1月国务院出台限购政策、李某2010年10月购买房产即成为限购对象为由抗辩称不退还房款。

法院认为：①李某与马某所签房产买卖协议系当事人真实意思表示。

由于2010年10月及2011年年初，本市依国务院通知陆续出台房屋“限购”政策，李某已属限购对象，其再购房不符合条件，合同目的不能实现，双方当事人均确认购房协议已解除。

李某在确定其已不符合购房条件时请求马某返还已支付购房款，主观并无反悔意图，故不属协议约定“中途悔约”情形。

②本市房屋限购政策出台后对执行期限存在不同解释，特别是李某系2011年1月份购买诉争房，要求其准确理解限购政策过于苛责，亦无证据证明李某在明知不符购房条件情况下仍与马某签约，故合同不能履行不可归责于李某，李某不承担违约责任。

ｌ
２ １ 年 ４月 １ ００ ７日国务 院 出台 了 《 于 坚 决 遏 制 部 分 关
ｌ
Ｉ 黯地
城 市房价过快上涨的通知》 （ 简称 新 国十条 ．其中住 ） 房 限购 ”政策是～个非常严厉的政策措施 ，旨在调控房 地产业非理性膨胀 。
一
、
限购令政 策颁布后市场运 行状况
小康标准 ， 每人需增加３ ９ ．平方米， ２０ 年城市人 口５６ 按 ０５ ２
亿计 算 ，５ 共 需增 加住 宅 ２ ．２ 平方 米。截止 ２０ 年 １９ 亿 ０５ 年末我国城市存量住宅为 １６６ 亿平方米 ，如果按照年 ４ ．８ 折 旧率 １２ ％ 计算 每年折 旧 １８ 亿 平方米 ，５ ．５ ３ 年折旧
众多资料显示 ，自 ２０ ０９年下半年 以来 ，房价上涨过 快 的症 结主要是 货币供 给过 多及投 资性需求过强 。中国 人 民银行统计 报告显示 ２ １ 年 ９ ００ 月份人 民币贷款增加
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』 簪 彪
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２１ ０１
５
城价格指数 ）调查数据获悉 ，２ １ ００年 １ ０月份全 国 １。 ｏ 个
城市住 宅平均价为 ８ １ 元 ／平方米 深圳 以 ２５０元 ／ ４８ ４５
平 方米位 居全 国第一位 。另外 ２ １ 年 １ 月 １ 国 ００ １ ０日
家统计局发布 １ ０ —１ 月份全 国房地产 市场运 行状况 也
扣除 １ 月税收政 策调整预 期导致 二手交 易增加 因素 ，当 １
限购令对房地产价格的影响分析
文 ／刘旦
月实际成交 水平只有 ９月份的 ２ ％。然而 ，在成 交量低 ８
迷的背景下 深圳房价俨然 维持高位 。广发证券选取 十

中国房地产市场调控政策案例分析随着城市化进程的不断推进，中国房地产市场成为国民经济中的重要组成部分。

然而，过去几十年间的快速发展也带来了一系列问题，如房价上涨、投机炒房等。

为了保障市场稳定、促进经济可持续发展，中国政府陆续出台了多项房地产市场调控政策。

本文将就几个典型的案例，对中国房地产市场调控政策进行分析。

一、限购政策限购政策是我国房地产市场调控的常见手段之一。

限购政策的核心是限制个人购买房产的数量和条件，以控制房价上涨速度，并防止投机炒房行为。

北京、上海等一线城市早在2009年就相继出台了限购政策，其效果也引起了广泛关注。

以北京为例，限购政策规定，购房人需在本市连续缴纳社保或个税满五年及以上才能购买房产。

此举一方面限制了外地人购房，另一方面也降低了炒房者的投机行为。

限购政策的实施一定程度上遏制了房价上涨速度，起到了有效的调控作用。

二、限售政策限售政策是针对购房者的出售行为进行限制，以防止房地产市场中的恶性循环。

例如，政府规定购房后的一段时间内（一般5年）不能转让房产，以减少炒房行为。

在广州市，2011年出台的限售政策规定，购房后需要满足一定的条件和限制，否则在一定时间内无法转让房产。

这一政策起到了约束投机炒房行为的作用，避免了房价过快上涨以及市场的不稳定。

三、差别化住房信贷政策差别化住房信贷政策是指根据购房者的购房需求和资质差异，采取不同的住房贷款政策。

这种政策适用于满足刚性需求的购房者，有效控制了投机炒房行为。

例如，根据购房家庭的收入、购房目的等因素的不同，上海市出台了不同的住房贷款政策。

对于首套房、改善型住房等刚性需求，政策提供更加优惠的贷款利率和贷款额度，以满足合理购房需求。

这样做不仅支持了刚性需求的购房者，也降低了投机炒房的动力。

四、土地供应控制政策土地供应是房地产市场调控的重要手段之一。

政府可以通过控制土地供应数量和方式，影响房地产市场的供求关系和房价水平。

山东省就通过加大土地供给中的货币投放力度以及优化土地指标配置等措施，有效控制了当地房地产市场的投机炒房行为和价格上涨。

房地产限购政策分析房地产限购政策是指政府为控制房地产市场的过热发展而出台的一种调控手段。

在中国，房地产市场长期以来一直存在热点城市房价快速上涨、投资投机炒房等问题，为了稳定房价、促进市场健康发展，政府相继出台了一系列限购政策。

首先，房地产限购政策可以有效遏制炒房投机行为。

限购政策规定一些特定的人群在一定时间内只能购买一套住房，这就有效地防止了投机者的抢购行为。

在深圳等地实行限购政策后，炒房者被限制购房，市场投机活动得以抑制，房价也得到了一定的控制。

其次，房地产限购政策有助于平衡供需关系。

房地产市场供大于求会导致房价上涨，而限购政策可以通过限制购房人数，促进房源供应的平衡。

当供应与需求相匹配时，房价将趋于稳定，有利于市场的健康发展。

此外，房地产限购政策也有利于引导购房者更加理性消费。

限购政策有效降低了购房者的投资预期，避免了过度投资的风险。

购房者在限购政策的引导下更加注重自身住房需求，而非将房产作为纯粹的投资工具，这有助于房地产市场的长期稳定发展。

然而，房地产限购政策也存在一些问题和争议。

首先，限购政策可能导致市场需求停滞。

限购政策可能削弱一部分购房者的购买欲望，导致市场需求减少，从而影响了房地产市场的发展。

其次，限购政策可能加剧了住房的供需矛盾。

部分有购房需求的人群被排除在外，导致房屋供需矛盾更加加剧。

再次，限购政策可能导致房地产市场的投资热点转移。

部分投资者会将目标转向没有限购政策的城市，这可能会导致其他城市的房价出现上涨，引发新的房地产泡沫。

总体来说，房地产限购政策在一定程度上可以控制房价、遏制炒房投机，并引导购房者理性消费，从而稳定房地产市场。

然而，在实施过程中需要兼顾市场需求、加强政策的针对性和精细化，避免因限购政策导致新的市场问题的产生。

此外，政府还应该综合运用其他调控手段，如土地供应调控、贷款政策调整等，以实现房地产市场的平稳健康发展。

《房地产限购令政策功能和评价》篇一房地产限购令政策的功能和评价一、引言随着社会经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了人们关注的焦点。

为了调控房地产市场，政府相继出台了各种政策，其中房地产限购令是重要的调控手段之一。

本文将就房地产限购令政策的功能和评价进行深入探讨。

二、房地产限购令政策的功能1. 抑制房价过快上涨房地产限购令政策的主要功能是抑制房价过快上涨。

通过限制购房数量、购房资格等措施，减少市场上的购房需求，从而减缓房价上涨的压力。

这有助于维护房地产市场的稳定，保护消费者的利益。

2. 促进房地产市场的健康发展限购令政策有助于促进房地产市场的健康发展。

通过调控市场供需关系，避免市场出现过度热炒、投机炒作等现象，使房地产市场回归理性。

同时，限购令政策还能引导开发商注重产品质量、提高服务水平，推动房地产市场的良性竞争。

3. 保障中低收入群体的住房需求限购令政策在一定程度上保障了中低收入群体的住房需求。

通过限制投资性、投机性购房，使更多房源流向中低收入群体，满足其基本住房需求。

这有助于实现住房的公平分配，提高人民群众的居住质量。

三、房地产限购令政策的评价1. 政策效果显著房地产限购令政策的实施在一定程度上取得了显著的效果。

在政策实施地区，房价上涨速度得到了有效控制，市场逐渐回归理性。

同时，限购令政策还推动了房地产市场的健康发展，提高了住房的公平分配。

2. 存在一定局限性然而，房地产限购令政策也存在一定的局限性。

首先，政策对刚需购房者的限制可能过于严格，导致一部分人无法满足购房需求。

其次，限购令政策可能对房地产市场产生一定的负面影响，如减少市场活力、影响开发商的投资信心等。

此外，政策执行过程中可能存在漏洞，导致部分人通过非正常途径购房，削弱了政策的实施效果。

四、改进建议为了更好地发挥房地产限购令政策的作用，提出以下改进建议：1. 细化政策措施政府应进一步细化政策措施，根据不同地区、不同人群的需求制定更加精准的限购政策。

均处 于最 低谷 。说 明在 新政 策 出台前 ，买 卖双 方均不 愿 出 手 ，处于 观望状 态 。限购 令 出 台后 ，成 交 价 格大 幅 回升 ， 说 明限购政 策没有 在较 大程度 上抑 制房地 产价格 。而成 交 量在 ５ 月骤 升 ， 月 又骤 降 ，说 明限购 令 之后 ，房 地 产 市 ６ 场 的热度 并不 明朗 。
１ 月 单 月 的 销 售 面 积 和 销 售 额 同 比分 别 增 长 １．％ １ ４５
和 １．％ 。 ８６
从本次问卷调查结果的统计分析 （ 见表 ２ ）可以总结 出三点 ：首先 ， ８ ７ ％的人支持限购政策，６ ％的人认为应 ０ 该加强对限购令 的执行力度 （ 即认 为 目前对限购令执行 不到位） 。其次，绝大多数人认为房价不会下降 （ 认为下 降的只占 １．％） ６５ ４５ ，５． ％的人认为房价不会 出现拐点。
６ ，成交量又大幅下挫。市内六区和变化趋势和全市的 月 变化趋势完全一致 ，但变化幅度更大 （ 见图 ２ 。 ）
被访者
年龄
所 占比例 （ ） Ｏ ５ ％ ３ ．
被访者
２ １ 未婚 ７ ７ ３． ８５
１ ６
２ ０
１． ２５
婚姻状况 人数 （ ） 人
ｆ
已婚 １３ ２ ６ ． １５
房屋套数 所 占比例 （ １ ％） ７ 图 ２ ００年 ７月—２ ｌ 年 ６月天津市房地产成交量变化趋 势 ２ １ ｏ１
２２ “ ． 限购令 ” 对住房消费行为影响统计分析 在全国范围内，国家统计局数据显示 ， ００年 １～ １ ２１ １ 月 ，全国商品房销售面积 ８２ ．５亿平方米 ，比上年同期增 长 ９８ ． ％，增幅比 １ ０ —１ 月提高了０７个百分点。同期全 ． 国商品房销售额 ４２ ．３万亿 元，同 比增 长 １．％。其 中， ７５