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限购令的背景及影响效果探讨中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2011）05-371-01摘要从去年起国家相继出台了一系列政策，对我国的房地产市场进行调控，但是部分城市的房价并未出现实质改变，甚至有上涨趋势。
本文从我国房地产市场的现状出发，探讨了我国房价不断上涨的原因及当前“限购令”的效果分析。
关键词房价限购令影响一、引言从去年的“国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到今年1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。
然而就在“限购令”不断收紧的同时，各地楼市却开始有所回暖。
根据中房指统计的数据，三月份第三周35个主要城市中，六成城市成交量上涨，其中有十个城市的涨幅在20%以上。
九个重点城市中，六个城市的成交量环比上涨，成都上涨了51.26%，北京上涨了30.98%。
尽管目前很多城市都出台了限购令，但限购的城市多集中于发达的一线城市，且由于各地细则出台的时间和强度不同，最终影响房价的效果也不相同。
二、房价不断上涨的原因1．供求关系影响价格房价的涨跌与市场供需结构分不开，这是经济规律。
在市场经济的环境下，决定价格的根本因素是供需关系。
一是供需不平衡，供应少，需求多；二是供需不对位，高端房产的供应远远不能满足需求的增长，导致房价快速拉升并及到中低端房产，最终出现投机。
2．城市化进程加快、住房刚性需求和土地资源稀缺导致的供求矛盾目前我国的城市化水平只有46%左右，农村人口占54.3％，城市化进程在未来一段时期内还将继续呈加速态势。
按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500万农村人口转为城市人口。
如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4亿人口。
另外，近些年正值80后结婚、生子以及创业的高峰，住房成了生活必须品，成为了一种刚性需求。
不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，必然导致房价不断上涨。
3．购买房地产保值增值的思想我国近年来投资性需求旺盛助长了房价不断上涨，这是房价飚升的重要原因。
探析限购令对三线城市房地产价格的影响【摘要】房价问题一直是社会群体关注的焦点，房产销售行业对市场经济的健康发展有着重要的意义。
经济体制改革后新一轮的房产政策正式出台，对房地产开发商及经销商的市场决策造成了巨大的波动。
面对国家颁布的“限购令”，国内三线城市的房地产价格波动不定，及时分析房价变化的趋势及升降幅度是销售商继续解决的问题。
针对这一点，本文分析了限购令对三线城市房地产价格的影响及有关的调控措施。
【关键词】限购令；三线城市；价格；影响“买房难”关系着我国人们生活水平的改善，利用宏观调控政策解决房价过高问题是必不可少的。
为了缓解城市房产销售的高价局面，国家及时出台了限购政策加以调控。
限购令的颁布给限制了广大住房用户的购买方案，避免了房地产行业泡沫经济的形成，但限购令对城市房地产价格也产生了诸多影响，考验了房产销售商应对市场变动的能力。
1 房价过高造成的负面效应房地产行业在过去几十年间占据了市场经济的主导地位，国内房产价格“一路飙升”而影响着社会经济消费的趋势。
由于房地产开发商及经销商的联合炒作，房产价格长时间处于高价状态，导致许多住房需求者缺乏足够的经济实力购买房产。
“房价过高”的负面影响是多方面的，逐渐蔓延到了与房地产相关的产业经济。
1.1 消费垄断。
高房价对于中低收入群体而言无力消费，但对于大笔资金持有者来说却是很好的投资方向。
过去房地产是市场上最热销的投资渠道，也是人们高度关注的消费项目。
“炒房热”现象造成了严重的消费垄断局面，市场资金过于集中房地产行业而垄断了其它商品的正常消费。
1.2 破坏市场。
从根本上分析，房地产价格过高主要是开发商炒作行为导致的结果，多数开发商联合到一起哄抬物价使得房价猛涨。
高额的房产价格与市场交易活动规律不符，货币价值远远超出了房产商品的实际价值。
长时间处于高价状态扰乱了房地产市场的稳定性，不利于社会消费的持续运行。
1.3 增加压力。
构建和谐社会是科学发展观的核心思想，缓解社会群体的城市生活压力是未来发展的主流趋势。
浅谈限购政策对房地产市场的影响纵观近几年来我国的房地产产业持续增长，国内各大主要省会城市异常活跃，呈现出一种繁荣的景象，房价也居高不下。
随着以盈利为目的的炒房者日益增多，我国的房价逐渐呈现一种非理性的膨胀，已然到达了单靠市场力量无法调控的地步。
为了遏制房价的不理性增长，打击投机和过度投资，我国颁布了被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”。
标签：限购令;供求关系;房地产市场引言：在今天的中国，房子已经成为了人们生活中的必需品，房子在人们心中不仅仅是一个家，更是一个人在一座城市扎根立足的必要条件，但是现在人们谈起房子，我们总处于矛盾之中，一方面它给人们的生活带来了翻天覆地的变化，另一方面，现在房价的暴涨使得人们难以负担，完全脱离了人们的承受能力。
所以我们需要弄清楚住房在交易中到底扮演的什么角色从而来弄清限购政策对于房地产市场的影响。
一、限購政策的出台1、限购令出台的背景及目的随着我国宏观经济形势逐渐好转，大中型城市房价暴涨趋势明显，为遏制投资和过度投机，控制房价在正常范围内波动，加强住房保障，于是在2010年，国务院就出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即“国十条”，其中明确提出：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。
这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”，并在多月后国务院又表明要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”，现在已有大约36个城市开始实行。
根据北京中原三级市场研究部的估计，在全国范围内施行限购政策的城市很可能将达到60个甚至更多。
虽然限购令在短期内能有效遏制房价的暴涨，但限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策，不能一直长期作用于市场。
而且对于不同的城市，出台的具体限购政策也截然不同，力度不一。
但是毫无疑问的是在如此严厉的调控政策下，短时间内各个城市的房价必然会得到一定的调控，为其他更多调控政策争取时间，从而达到控制房价和房地产的供求关系，加强住房保障，确保房地产行业的健康平稳发展。
限购令对房地产价格的影响分析市场纵横2019年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十条”），其中住房“限购”政策是一个非常严厉的政策措施，旨在调控房地产业非理性膨胀。
一、限购令政策颁布后市场运行状况据中房指数统计，全国大部分城市国庆期间成交量环比下降40%以上。
以深圳为例，从2019年10月份深圳住房市场运行情况来看，当前限购令政策对宏观经济及市场运行产生了极大的影响。
10月份，深圳新建商品住房成交备案量40.91万平方米，环比减少3.8%。
如果考虑9月底网签认购书集中在10月1日-7日备案的因素，10月实际成交量较9月下降约50%；2019年10月份，二手住房成交量为44.08万平方米，环比9月减少55.75%，扣除11月税收政策调整预期导致二手交易增加因素，当限购令对房地产价格的影响分析文/刘旦月实际成交水平只有9月份的28%。
然而，在成交量低迷的背景下，深圳房价俨然“维持高位”。
广发证券选取“十月上旬出台限购令的十大城市”调查显示，出台限购令前后，成交量下滑城市占8成，整体跌幅19%，其中下滑幅度超过40%以上的城市占比达4成。
反观“未出台限购令的13个大城市”，整体成交量仅小幅下滑3%，且下滑城市占比为46%。
这说明，限购政策的负面效应已逐步显现。
然而，从房价数据来看，据中国房地产指数系统（百城价格指数）调查数据获悉，2019年10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。
另外，2019年11月10日，国家统计局发布“1-10月份全国房地产市场运行状况”也显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，，其中，商品住宅价格环比上涨0.3%，普通商品住宅价格环比上涨0.4%。
January 201913市场纵横从2019年底中央政府开始出手调控措施后，截止2019年10月底，除“9.29”新政后颁布限购令的13个城市房价10月份涨幅较小外，其它城市房价涨幅程度与8、2019年1～10月份，商品房供需指标呈失衡状况。
全国商品房销售面积为7.24亿平方米，同比上升9.1%；竣工面积为4.2亿平方米，同比上升11.4%。
另据上海中9月份相比不仅没有下降，反而“逆势上涨”。
到11月份统计局公布10月份经济数据后，受CPI 数据与发改委和央行通报近几年超发42.6万亿货币等相关信息，及相关官员称物价上涨不可避免、“三高”等言论影响，包括广州在内的多数城市，出现了楼市量价齐升的迹象。
二、对限购令政策的分析（一）抑制需求为后市反弹埋下伏笔“限购令”政策出台，其目的在于通过抑制需求、减少成交量，通过供大于求的市场法则降低房价，为市场供给的后期需求争取时间。
但该政策的限购过于严厉，似乎计划性太强，被抑制的需求不能有效化解，只能被暂时积压，政策一旦放开，必然会出现反弹，市场将重现抢购“现象”，从而房价再度走强。
此外，供过于求的局面是政策干预下形成，即使后期市场供给大量推出，在现金流充裕的情况下，开发商也不会放过这次“千载难逢”的机会，力挺房价不衰。
因此，“限购令”出台后，给政府制定和落实持续控制需求及长效配套政策提出了考验。
（二）调控政策须完善并严格执行楼市“限购令”虽给市场以重击，但尚有很多不完善之处。
如“假离婚”、“结婚登记隐秘、混淆、造假以及涉外婚姻等问题，尚需政府政策进一步细化和落实，否则调控难以达到真正目的，反而限制了正常需求。
（三）“限购令”何时退出成为难题“限购令”的出台有一定的突发性。
然而，“限购令”的大旗树起容易退出难，原因在于市场的复杂性无时不在考验着政府政策的连贯性。
可见，“限购令”无疑能在短期内见效，即迫使市场成交量下降，加重市场观望气氛，迫使开发商做出降价让步。
如果政府是依据房价下调幅度来决定政策调控周期，那么，下调幅度多大？如果房价下调超过20%，则可能出现房地产市场金融风险，二成首付的购房者会出现断供的局面。
因此，在“限购令”实施期间，政府必须以遏制房价过度上涨和相对稳定房价为调控之目的，并建立长效的配套政策措施，使得“限购调控成果”具备一定的延续性，这是对政府的又一次重大考验。
三、中国楼市面临的深层次问题（一）房地产市场的刚性需求供求关系是影响房价最重要的因素。
统计数据显示，January 2019原报告显示，10月份，虽然成交有所下降，但供应的下降更加突出，从而导致沪、穗、深、渝四市当月供求比不足0.6；杭州因成交锐减幅度远大于供应减少幅度，供求比亦失衡高达2.7。
目前，中国正处于城市化的快速发展期，住房的潜在需求大量存在。
从表1可知，如果2019年我国城市化水平达到49.8%，全国城市人口将比2019年增加1.35亿人，按人均住宅建筑面积30平方米计算，需要增加住宅40.50亿平方米。
而2019年末我国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，要达到人均30平方米的小康标准，每人需增加3.9平方米，按2019年城市人口5.62亿计算，5年共需增加住宅21.92亿平方米。
截止2019年末我国城市存量住宅为146.68亿平方米，如果按照年折旧率1.25%计算，每年折旧1.83亿平方米，5年折旧9.17亿平方米。
由此可以计算出2019~2019年我国住宅总需求为71.59亿平方米，年均需求为14.32亿平方米。
按此类推，2019-2020年的住宅总需求为128.99亿平方米，年均需求为12.89亿平方米。
城市住宅的巨大需求将带来巨额的房地产开发投资，给房地产业带来了巨大的发展空间。
表1 中国潜在居住性需求面积单位：亿平方平2019年-2019年2019年-2020年总需求年需求总需求年需求新增城市人口需求面积40.508.1067.906.79原有城市人口需求面积21.924.3834.853.49住宅自然折旧面积9.171.8326.142.61合计71.5914.32128.9912.89资料来源：《中国统计年鉴2019》、《中国统计摘要2019》。
计算公式：城市潜在居住性需求面积=新增城市×人口考察期城市人均居住面积十原有城市人口×（考察期城市人均居住面积——基期城市人均居住面积）+原有城市人口基期×城市人均居住面积×年折旧率×年数。
此表中年折旧率取1.25%。
（二）货币流动性过剩众多资料显示，自2019年下半年以来，房价上涨过快的症结主要是货币供给过多及投资性需求过强。
中国人民银行统计报告显示，2019年9月份人民币贷款增加14市场纵横5955亿元，截至目前累计贷款额达到人民币6.3万亿元，导致国内货币市场流动性一直比较宽松。
虽然中国人民银行决定，自2019年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后，货币政策的走向有可能从宽松变为稳健。
但是近一段时间，中国“双顺差”现象进一步增大，并且在未来一段时间这种趋势将一直维持。
经常项目和资本项目的顺差进一步扩大，一方面导致央行被迫投放更多货币对冲流动性；另一方面，也使市场对人民币升值预期浓厚，增加“热钱”涌入的可能性。
（三）负利率和通胀压力增加官方数据显示，我国2019年11月的CPI 指数同比上升了5.1%，高于市场预期值4%，出现了明显的反弹。
另根据商务部数据，11月上旬，全国36个大中城市18种主要蔬菜平均批发价格每公斤3.9元，比年初上涨了11.3%，比去年同期上涨了62.4%，这意味着我国银行利率实际上是负利率。
在居民投资意识逐渐增强的背景下，房地产作为保值增值的理性产品，必然仍将成为主要投资对象。
（四）政策的动态不一致性针对房地产投资过热、房价上升过快，国家自2019年开始采取了一系列宏观调控措施，从“收紧地根”“、加息”，到“国八条”、“新八条”及七部委新政，再到2019年被称为史上最严厉的宏观调控组合重拳。
但是，不管政府如何调控房地产市场，房地产业的支柱地位，对经济增长的拉动作用一直都没有动摇过。
从政策执行力度看。
国家宏观调控政策的重要执行主体是地方政府和银行。
然而，在房地产调控上，地方和中央利益不一致，中央政府决策的出发点是追求民生与社会和谐稳定，而地方政府除此之外还有强烈的政绩冲动，预算外收入主要靠土地出让实现。
因此地方政府遏制房地产行业的动力不足。
尤其是现在，地方政府的投融资，很大程度来源土地的收入。
为了尽可能获得高收入，地方政府推高土地价格实际上助推了房地产价格上升。
从商业银行的态度来看，出于利润最大化的考虑，银行对执行中央政策积极性也并不高。
（五）预期因素房价与股票价格一样，都属于“资产价格”的范畴。
与一般商品的价格不同，资产价格可以背离资产本身价值成倍地暴涨暴跌。
也就是说，一般商品的价格涨落，通常意味着该种商品的供求出现了短缺或过剩。
但资产价格的January 2019暴涨暴跌，却并不仅仅由该资产本身的供求失衡造成的，更多的是人为炒作的结果。
当前房价已呈高泡沫化状态，映射出楼市已蜕变成投资功能的市场。
国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为，楼市调控要取得较好的效果，至少要改变过去形成的两个预期：一是房价只涨不跌，二是政策调控不会到位。
正因如此，以往房价才会越调越高。
综上所述，作为房地产调控速效政策的“限购令”，似乎已经让楼市调控政策走向极致，接下来应当考虑的是，该项政策如何退出，长效政策又如何延续。
具体而言：第一，商品住房具有消费品属性和投资属性，但是在我国现阶段，高房价阻碍了城市化迅速推进，高房价压制了居民消费需求，高房价促使贫富差距拉大，强调社会和谐建设，应该更加注重商品住房的消费品属性，弱化其投资属性，才能更好地保障“民生”。
为此，笔者认为，第一，应该将“限购令”由暂时变为长期，尤其是在城市可供土地面积和房产供应不可能大幅增加的城市，可考虑限购令政策长期执行。
第二，加快开征房产税。
房产税作为房地产保有环节税，增加房地产持有成本，降低投资收益，对抑制过度投资有一定作用，能延续限购令对降低投资的效用。
第三，加强住房保障。
房地产行业“十二五”发展规划即将成文，根据规划，未来的保障房供应面将大为改观，这对商品房市场会形成挤出作用。
（作者单位：江西财经大学旅游与城市管理学院）15。
