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物业管理作业指导书编写一、编写背景物业管理是指对公共用地、公共设施和共同财产进行维护和管理的一项重要工作。
为了规范物业管理工作流程，提高物业管理的效率和质量，编写一份《物业管理作业指导书》是非常必要的。
本指导书旨在为物业管理工作人员提供规范和详细的操作指南，使其能够有条不紊地开展各项工作，确保小区居民的生活质量和安全。
二、编写目的《物业管理作业指导书》的编写目的如下：1.提供操作指南：为物业管理工作人员提供详细的操作步骤和指导，使其能够按照统一的标准进行工作。
2.规范工作流程：明确物业管理工作的各个环节和相关责任人，确保工作的流程和程序得到规范和执行。
3.提高工作效率：通过标准化的操作指南，减少时间和资源的浪费，提高工作效率。
4.加强工作质量：通过明确工作要求和标准，提高物业管理工作的质量和服务水平。
三、编写内容《物业管理作业指导书》将包括以下内容：3.1 物业管理工作概述在本节中，将对物业管理工作进行概述，包括物业管理的定义、作用、目标以及工作职责和权限等。
3.2 工作流程本节将详细介绍物业管理工作的各个环节和流程。
包括但不限于以下内容：•入职手续：介绍新员工入职时需要进行的各项手续和程序，包括签订劳动合同、填写信息登记表、办理社保等。
•小区巡查：介绍小区巡查的目的和流程，包括巡查的时间、巡查的区域和内容、巡查记录的填写等。
•保安管理：介绍保安工作的内容和要求，包括门禁管理、安全巡逻、紧急事件处置等。
•环境卫生：介绍小区环境卫生的管理要求，包括垃圾分类、垃圾清运、公共区域清洁等。
•维修与维护：介绍物业维修与维护工作的流程和要求，包括报修流程、维修人员的调度安排、维修记录的管理等。
•物业费管理：介绍物业费的收缴和管理工作，包括收费标准、缴费方式、欠费处理等。
3.3 工作标准和要求本节将明确工作的标准和要求，包括但不限于以下方面：•服务态度和行为规范：明确物业管理工作人员对待业主和居民的服务态度和行为规范，包括礼貌用语、仪表仪态、隐私保护等。
维修作业指导书1.0 目的：保证小区的房屋和各种设施、设备的完好和正常运行，向小区业主、住户提供及时、优质的维修服务，给业主、住户创造一个安全、舒适的生活环境。
2.0 作业流程：2.1管理处在接到报修人的报修申请时，由报修人填写《报修登记表》，并由接报人代填《报修单》。
2.2 填写《报修单》后由管理处存档并立即分为以下三类：1、保修期内的投资方工程质量问题；2、非保修或保修期过后的公共设施维修工程；3、有偿服务维修工程。
2.3 保修期内的工程质量问题处理2.3.1 立即判断是否需要做临时紧急维修处理，如果需要则在15分钟内与管理处维修班取得联系，并派工做临时紧急维修处理，同时以电话和《工作联系函》两种形式同时通知施工单位前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.2 如果不需要做临时紧急维修处理，则在15分钟内与施工单位取得电话联系，同时以《工作联系函》形式通知施工单位派施工队前来勘察维修并取得施工队的详细联系方法和通讯地址记录于《报修单》上。
2.3.3 施工队应在24小时内派人到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.4 如果施工队24小时仍未派人到达现场，由管理处直接以电话和书面形式向施工单位发出《整改通知书》，通知施工队在24小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案和施工周期。
2.3.5 如果施工单位在24小时内仍未派人到达现场，则由管理处通知其他施工单位在4个小时内到现场勘察并向管理处提交维修方案、施工周期、工程预算，由管理处在一个工作日内制成《维修工程预算方案》以书面形式通知施工单位并上呈物业公司审批。
2.3.6 物业公司在接到书面方案的一个工作日内对方案和工程预算做出审议意见，记录于《维修工程预算方案》上并返回管理处。
2.3.7 管理处在收到物业公司返回的《维修工程预算方案》一个工作时内，根据物业公司的意见与施工单位协商施工的有关事项。
2.3.8 施工方案经批准后，施工单位到管理办理《施工许可证》并进入现场施工，并由管理处通知业主或报修人。
物业维修管理作业指导书1. 引言物业维修管理是确保物业设施正常运行和维护的重要工作。
本指导书旨在提供一份详细的指导，帮助物业维修管理人员有效地组织和执行维修任务，以确保物业设施的良好运行和维护。
2. 维修需求收集与分类2.1 收集维修需求为了及时了解物业维修需求，维修管理人员需要与业主、租户或其他相关人员建立良好的沟通渠道，以收集维修需求的信息。
2.2 分类维修需求收集到的维修需求按照不同的类型进行分类，如管道维修、电气维修、空调维修等。
分类有助于更好地组织维修工作，提高工作效率。
3. 维修工作组织与调度3.1 维修工作计划制定根据收集到的维修需求，制定详细的维修工作计划，包括维修任务、工作内容、时间安排、材料准备等。
3.2 维修工作调度根据维修工作计划，合理调配维修人员和资源，确保维修工作的顺利进行。
维修管理人员要做好协调和沟通工作，保证各项任务按时完成。
4. 维修质量控制4.1 施工规范与流程制定维修施工规范与流程，明确维修人员在维修过程中应遵循的各项要求，包括施工标准、安全操作规程等。
4.2 维修监督与检查实施维修工作期间的监督与检查，并及时发现和纠正施工中存在的问题，确保维修质量符合要求。
5. 维修记录与反馈5.1 维修记录对每次维修工作进行详细记录，包括维修事项、解决方案、维修人员信息等。
记录有助于后续的维修工作回顾和改进。
5.2 维修反馈根据维修完成后的情况，向相关人员提供维修反馈，包括维修效果、维修费用等，以便于及时沟通和解决问题。
6. 维修保养管理保养工作是预防性维修的重要组成部分，可以延长物业设施的使用寿命和减少维修成本。
维修管理人员应制定保养计划，并按计划进行保养工作，定期检查设施状态并进行必要的保养和维护。
7. 废弃物处理维修过程中产生的废弃物要按照相关规定进行分类、收集和处理，确保环境的安全和整洁。
8. 安全与应急管理维修过程中，安全事故或突发事件可能发生，维修管理人员要制定相应的安全与应急管理措施，确保施工过程的安全性和应急处理的及时性。
物业小区维修工作手册一、维修工作的基本原则。
1. 安全第一，在进行任何维修工作时，首要考虑的是居民的安全。
维修人员在进行维修工作时，必须严格遵守安全操作规程，确保不会对居民的生命财产造成任何损害。
2. 及时响应，对于居民的维修请求，物业维修人员应该及时做出响应，尽快到达现场进行维修工作，确保居民的生活不受影响。
3. 质量保证，在进行维修工作时，维修人员必须确保所使用的材料和工艺符合相关标准，维修后的效果应该符合居民的要求，确保维修质量。
4. 经济合理，在进行维修工作时，应该尽可能节约材料和人力成本，确保维修工作的经济合理性。
二、常见维修工作的操作规程。
1. 电路维修，在进行电路维修时，维修人员必须先切断电源，确保安全。
在确认安全后，可以进行电路故障的排查和修复工作。
2. 管道维修，在进行管道维修时，维修人员必须先关闭相关阀门，排除管道内的压力，确保安全。
然后可以进行管道的检修和维修工作。
3. 门窗维修，在进行门窗维修时，维修人员必须确保操作平稳，避免对门窗造成二次损坏。
在更换门窗配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
4. 涂漆维修，在进行涂漆维修时，维修人员必须确保施工环境的通风良好，避免有害气体对居民造成影响。
在选择涂料时，必须选择符合环保标准的产品，确保施工质量和居民的健康。
5. 家具维修，在进行家具维修时，维修人员必须根据家具的材质和结构进行维修，避免对家具造成二次损坏。
在更换家具配件时，必须选择符合标准的配件，并严格按照安装规程进行安装。
三、维修工作的注意事项。
1. 工作前的准备，在进行维修工作前，维修人员必须对维修工作的范围和内容进行充分的了解，准备好所需的工具和材料。
2. 安全防护，在进行维修工作时，维修人员必须佩戴相关的安全防护用具，确保自身的安全。
3. 现场整理，在维修工作结束后，维修人员必须对现场进行整理，清理工具和材料，确保不会对居民的生活造成影响。
4. 维修记录，在进行维修工作时，维修人员必须做好维修记录，包括维修内容、使用材料和耗费时间等，以便日后的查询和统计。
物业公司工程部公共设施维修养护作业指导书1 目的为确保公共设施的使用功能及外观和正常运作，确保项目园区安全、舒适、美观的生活环境。
2 适用范围适用于公司各项目园区公共设施的维修养护。
3 职责3.1 项目经理负责监督、检查本指导书的执行情况。
3.2 工程维修部主管负责检查本指导书具体的执行情况。
3.3 工程维修人员按照本指导书进行工作。
4 程序要点4.1 道路地砖：每周巡查发现的地面空鼓、松脱、破损的应及时修复；每年全面检查一遍，对以上问题进行维修外，同时检查地基变形、塌方、严重的裂缝等进行维修，恢复原样。
4.2 路灯：每周检查发现灯座、灯柱、灯罩、灯泡损坏及时维修；每半年保养一次，灯杆、灯柱每年刷漆一次。
4.3 水景、排水（污）泵：每周巡查一次，发现水泵不出水、水小、跳闸等及时处理；每月对控制箱、开关进行一次保养；每年全面检查保养一次。
4.4 建筑小品、告示栏、标识：每周巡查一次，发现破损、脱落及时维修；油漆起壳、剥落、失去保护作用的，每半年保养一次；每一年半翻新一次。
4.5 儿童游乐设施：每周巡查一次，发现配件缺损、饰面起毛、滑板开裂应立即修理，若不能及时修理应尽快安排时间处理；4.6 休闲椅凳：每周巡查一次,发现脱漆、破损及时维修；每半年保养一次；两年翻新一次。
4.7 雨水管道：每周巡查一次，发现损坏及时维修，每月检查一次，每次雨季前检查一次，保证雨水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞。
4.8 污水井、雨水井：每周巡查一遍，发现井盖破损、缺少，井内堵塞应及时维修或更换、清理；每年揭开井盖检查清理污泥二次。
4.9 电缆沟（井）：每月检查一次，发现盖板破损及时更换维修；沟内积水及时疏通、清理。
4.10 化粪池：每季度检查一次；每年清掏一次；保持化粪池排水通畅无堵塞。
4.11 外围护栏：每周巡视，发现损坏应及时修复；每年全面检查，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆；每2年全面刷漆一遍。
一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。
1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
2.6 负责夜班期间业主户报修问题的处理。
2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3.2 负责业主户报修问题的处理。
3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。
3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。
物业管理业作业指导书第1章物业管理概述 (4)1.1 物业管理的概念与特点 (4)1.2 物业管理的目标与原则 (4)1.3 物业管理的类型与模式 (5)第2章物业管理组织结构 (5)2.1 物业管理公司的组织架构 (5)2.1.1 董事会 (5)2.1.2 总经理 (6)2.1.3 副总经理 (6)2.1.4 部门经理 (6)2.1.5 项目经理 (6)2.1.6 基层员工 (6)2.2 物业管理人员的职责与素质要求 (6)2.2.1 职责 (6)2.2.2 素质要求 (6)2.3 物业管理团队的建设与培训 (7)2.3.1 团队建设 (7)2.3.2 培训 (7)第3章物业管理规章制度 (7)3.1 物业管理制度的制定与实施 (7)3.1.1 制定原则 (7)3.1.2 制定程序 (7)3.1.3 实施与监督 (7)3.2 物业管理公约与业主权益保护 (8)3.2.1 物业管理公约 (8)3.2.2 业主权益保护 (8)3.3 物业管理违规行为的处理 (8)3.3.1 违规行为认定 (8)3.3.2 处理措施 (8)3.3.3 业主权益救济 (8)第4章物业服务内容与标准 (8)4.1 物业服务的内容与分类 (8)4.1.1 基础物业服务 (9)4.1.2 增值物业服务 (9)4.2 物业服务标准与质量控制 (9)4.2.1 物业服务标准 (9)4.2.2 质量控制措施 (9)4.3 特殊物业服务项目及其管理 (9)4.3.1 特殊物业服务项目 (10)4.3.2 管理措施 (10)第5章物业费用管理 (10)5.1 物业费用的构成与收费标准 (10)5.1.1 物业费用的构成 (10)5.1.2 物业收费标准 (10)5.2 物业费用的收缴与使用管理 (10)5.2.1 物业费用的收缴 (10)5.2.2 物业费用的使用管理 (10)5.3 物业费用的审计与监督 (11)5.3.1 物业费用的审计 (11)5.3.2 物业费用的监督 (11)第6章物业设施设备管理 (11)6.1 物业设施设备的维护与保养 (11)6.1.1 维护与保养的基本要求 (11)6.1.2 维护与保养的内容 (11)6.1.3 维护与保养的实施 (11)6.2 物业设施设备的安全管理 (11)6.2.1 安全管理的基本要求 (12)6.2.2 安全管理的内容 (12)6.2.3 安全管理的实施 (12)6.3 物业设施设备的更新与改造 (12)6.3.1 更新与改造的基本要求 (12)6.3.2 更新与改造的内容 (12)6.3.3 更新与改造的实施 (12)第7章环境与绿化管理 (12)7.1 环境卫生管理 (12)7.1.1 环境卫生标准 (12)7.1.2 环境卫生维护 (13)7.1.3 环境卫生检查与评估 (13)7.2 绿化管理与养护 (13)7.2.1 绿化规划与设计 (13)7.2.2 绿化植物选择与配置 (13)7.2.3 绿化养护管理 (13)7.2.4 季节性绿化工作 (13)7.3 环境保护与节能减排 (13)7.3.1 环境保护措施 (13)7.3.2 节能减排管理 (13)7.3.3 环保宣传教育与培训 (13)7.3.4 环保设施建设与维护 (14)第8章消防安全管理 (14)8.1 消防安全知识与技能培训 (14)8.1.1 培训目的 (14)8.1.2 培训内容 (14)8.1.3 培训对象 (14)8.1.4 培训方式 (14)8.2 消防设施设备的管理与维护 (14)8.2.1 设备管理 (14)8.2.2 设备维护 (14)8.3 火灾的应急处置与调查 (15)8.3.1 应急处置 (15)8.3.2 调查与分析 (15)8.3.3 信息报告与记录 (15)第9章业主服务与沟通 (15)9.1 业主服务中心的设置与运作 (15)9.1.1 中心设立原则 (15)9.1.2 中心职能 (15)9.1.3 中心人员配置 (15)9.1.4 中心运作流程 (15)9.2 业主投诉处理与满意度调查 (15)9.2.1 投诉处理流程 (15)9.2.2 投诉处理要求 (15)9.2.3 满意度调查 (16)9.2.4 满意度调查结果应用 (16)9.3 业主大会与业主委员会的指导 (16)9.3.1 业主大会的组织与召开 (16)9.3.2 业主大会的议题及表决 (16)9.3.3 业主委员会的选举与运作 (16)9.3.4 业主委员会与物业公司的沟通协作 (16)9.3.5 业主大会与业主委员会的档案管理 (16)第10章物业管理项目的移交与验收 (16)10.1 物业管理项目的移交程序与要求 (16)10.1.1 移交前期准备工作 (16)1.1 确定移交范围及内容 (16)1.2 收集并整理物业管理相关资料 (16)1.3 确定移交双方的时间安排及人员配置 (16)10.1.2 移交程序 (16)2.1 举行移交会议，明确双方责任和义务 (16)2.2 签订物业管理项目移交协议 (16)2.3 按约定时间完成物业管理的实际移交工作 (16)10.1.3 移交要求 (16)3.1 保证移交过程中物业管理服务质量不受影响 (16)3.2 移交双方应遵循诚实信用、公平公正原则 (16)3.3 移交完成后，原物业管理单位需提供必要的技术支持 (17)10.2 物业管理项目的验收标准与方法 (17)10.2.1 验收标准 (17)1.1 符合国家及地方物业管理相关法律法规 (17)1.2 达到合同约定的物业管理服务标准 (17)1.3 满足业主及物业使用人的合理需求 (17)10.2.2 验收方法 (17)2.1 对物业管理项目的各项服务进行现场检查 (17)2.2 查阅物业管理相关资料，包括但不限于合同、档案、报表等 (17)2.3 采取问卷调查、访谈等方式，了解业主及物业使用人的满意度 (17)10.3 物业管理项目的后评估与改进措施 (17)10.3.1 后评估 (17)1.1 对物业管理项目进行定期评估，分析服务质量及存在的问题 (17)1.2 邀请第三方专业机构参与评估，保证评估结果的客观性和公正性 (17)10.3.2 改进措施 (17)2.1 针对评估中发觉的问题，制定切实可行的改进措施 (17)2.2 加强员工培训，提高物业管理服务水平 (17)2.3 定期对改进措施的实施情况进行跟踪检查，保证整改效果 (17)2.4 与业主及物业使用人保持良好沟通，及时了解并满足其合理需求，持续提升物业管理质量。
某物业公司工程部作业指导书1. 前言本文档是某物业公司工程部的作业指导书，旨在明确工程部门的工作职责、作业流程以及相关考前须知，以提高工程部门的工作效率和专业水平。
2. 工程部门职责工程部门是承当着物业公司维修、改造、装修等相关工程工程的核心部门，其主要职责包括但不限于：•物业建筑设备的维护保养；•物业改造、装修工程的设计、施工和管理；•施工现场的平安管理；•监管和协调外包公司的工作；•推开工程质量和管理的持续改良。
3. 作业流程3.1 工程需求接收工程部门的作业流程开始于接收工程需求。
工程需求可以来自物业公司内部的其他部门，也可以来自业主的报修申请。
在接收到工程需求后，工程部门应立即进行登记，确保每个需求都得到妥善处理。
3.2 工程需求评估在进行工程需求评估之前，工程部门应先进行现场勘察，了解实际情况。
然后，根据勘察结果，工程部门对工程需求进行评估，包括但不限于工程难度、所需物料和人力资源等。
3.3 工程方案设计在完成工程需求评估后，工程部门应制定出相应的工程方案。
工程方案应包括施工图纸、工程进度方案、材料清单和人力资源安排等内容。
工程方案设计需要充分考虑工程的可行性、平安性和经济性。
3.4 工程施工过程工程施工过程是工程部门的核心工作。
在进行工程施工之前，工程部门应进行工程现场的平安检查，确保施工环境平安。
然后，按照工程方案进行施工，同时进行工程质量的控制和监督。
3.5 工程验收和总结工程施工完成后，工程部门应进行工程的验收。
验收内容包括施工质量、平安合规和工程目标的实现情况等。
在验收合格后，工程部门还应进行工程总结，总结工程的做法、经验和教训，并反应给相关部门。
4. 考前须知为了保证工程部门的工作顺利进行，以下几点需要特别注意：•平安第一：工程部门在施工过程中，必须严格遵守现场平安管理规定，确保人员和设备的平安。
•资源管理：工程部门应合理管理和利用人力、物力和财力资源，确保工程顺利进行。
•与相关部门的配合：工程部门在工作过程中，需要与物业公司的其他部门、外包公司等保持良好的沟通与配合关系。
物业公司工程部水景维护保养作业指导书
1目的
规范水景设备的维护和保养，确保水景正常，有效的运行。
2适用范围
适用于某某物业管理有限公司所辖物业内的水景设备的维护保养。
3程序要点
3.1设备的维护保养
3.1.1水景控制箱的维护保养
a、断开控制箱电源，检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠；
b、检查箱内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；
c、清除控制箱内杂物和积尘；
d、合上电源,各电源电压表、电流表、指示灯应指示正常。
3.1.2电机的维护保养
a、电机外观整洁,铭牌完好，接地连接良好；
b、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相5相与地之间的绝缘电阻，阻值应不低于0.5兆欧；
c、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
3.1.3泵体的维护保养
a、泵体无破损,铭牌完好,水流方向指示明确、清晰,外观整洁5油漆完好；
b、补充润滑油,若油质变色,有杂质,应予以更换；
C、检查盘根密封情况,若有渗漏,应增加或更换盘根；
d、联轴器转动灵活5联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏,应予以更换；
e、紧固机座螺丝并做防锈处理。
3.1.4水景相关阀门、管道及附件的维护保养
a、各个阀门开关灵活可靠，内外无渗漏；
b、管道及各个附件外表整洁美观5无裂纹、破损，防锈油漆完整无脱落。
4记录
无。
物业管理作业指导书一、引言物业管理是指对房地产项目进行全面管理的一项工作，包括对房屋、设施设备、环境等方面的维护、保养和管理。
本指导书旨在为物业管理人员提供一份详细的作业指导，帮助他们了解物业管理的基本原则、流程和技巧，以提高物业管理的效率和质量。
二、物业管理的基本原则1. 服务至上：提供优质的服务是物业管理的核心任务，要以居民的需求为中心，积极回应居民的诉求，确保居民的生活质量和满意度。
2. 公平公正：在物业管理中，要坚持公平公正的原则，对待每个业主和居民都要一视同仁，不偏袒任何一方。
3. 透明公开：物业管理工作要做到透明公开，及时向业主和居民公布相关信息，提供必要的报告和决策依据。
4. 效率高效：物业管理要注重工作效率，合理安排资源，提高工作效率，确保物业设施的正常运行和维护。
5. 合规合法：物业管理要遵守国家相关法律法规，确保管理工作的合规性和合法性。
三、物业管理的主要工作内容1. 建立健全管理制度：制定和完善物业管理的各项制度和规章，明确各项工作的责任和权限，确保管理工作的规范性和有序性。
2. 维护物业设施设备：定期巡查和维护物业设施设备，及时处理设备故障和损坏，确保设施的正常运行。
3. 环境卫生管理：负责小区的环境卫生管理，定期清理垃圾、保洁和绿化工作，维护小区的整洁和美观。
4. 安全管理：负责小区的安全管理工作，加强巡逻和监控，确保小区的安全和居民的人身财产安全。
5. 居民服务：提供各类居民服务，包括报修、投诉处理、咨询等，及时回应居民的需求和问题。
6. 会议管理：组织和管理业主大会和业委会会议，协调解决业主之间的矛盾和问题。
7. 财务管理：负责小区的财务管理工作，包括收款、支付、核算等，确保资金的安全和合理使用。
四、物业管理的工作流程1. 接收任务：接收居民的报修、投诉等任务，并及时记录和处理。
2. 任务分配：根据任务的性质和紧急程度，合理分配任务给相应的工作人员，确保任务的及时处理。
（物业管理）物业工程维护作业指导书一、工程维修部组织架构二、岗位职责：1.工程维修部主管1.1 负责工程维修部的全面管理工作。
1.2 负责小区设施设备的运行、保养、维修、安全检查工作。
1.3 执行设备设施运行管理制度，确保各设施设备处于安全、良好的运行状态。
1.4 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止安全事故发生。
1.5 每季度对设施设备的运行、维修和保养工作进行一次全面检查。
1.6 负责员工的专业技能培训与考核，不断提高员工的综合能力和素质。
1.7 负责组织对机电设施、设备相关工程的验收及其配套设施的完善与改造工作。
1.8 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
1.9 负责实施节能降耗，降低运行成本。
1.10 与公司相关职能部门及物业服务中心其他部门建立良好的协作关系。
1.11 负责设备设施的更新、改造及大中修工作。
1.12 负责设备设施外委维修保养工作的监督、检查与考评。
1.13 制定设备重大维修保养计划及物料采购计划，并组织实施。
1.14 负责公用水、电表的每月抄录工作。
1.15 负责工程技工的考核、技术指导、业务培训等。
1.16 负责设备设施的作业前的安全交底工作。
1.17 负责停电、停水等应急事件处理的组织。
2.运行技工2.1 负责设备设施日常运行的管理及安全操作管理。
2.2 负责设施设备的巡查及相关记录的填写。
2.3 负责清理机电设备本体及其机房卫生。
2.4 参与停电、停水等应急事件的处理。
2.5 负责夜班期间的设备设施的紧急维修。
2.6 负责夜班期间业主户内报修问题的处理。
2.7 做好交接班工作，认真填写交接班记录。
3.维修技工3.1 负责设备设施的维修保养工作。
3.2 负责业主户内报修问题的处理。
3.3 负责项目自行组织的设备设施大中修及更新改造工作的实施。
3.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
3.5 负责业户二次装修的现场监管工作。
3.6 参与停电、停水等应急事件的处理。
4.消防技工4.1 负责火灾发生时，消防设备设施的操作。
4.2 负责消防设备设施的巡视检查工作。
4.3 负责消防设备设施的日常维修保养工作。
4.4 负责消防设备设施故障的处理。
4.5 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
4.6 负责新建楼宇的消防系统安装质量跟进。
4.7 参与停电、停水等应急事件的处理。
5.弱电技工5.1 负责智能化设备设施的巡视检查工作。
5.2 负责智能化设备设施的日常维修保养工作。
5.3 负责智能化设备设施故障的处理。
5.4 负责监督外委单位的维修工作，监督维修施工质量。
5.5 负责新建楼宇智能化系统安装质量跟进。
5.6 负责项目智能化设备配置及布点需求的起草。
5.7 参与停电、停水等应急事件的处理。
6.电梯技工6.1 负责园区电梯的巡查工作。
6.2 负责监督电梯维保修单位对电梯及机房的维修保养。
6.3 负责电梯困人救援工作。
6.4 负责配合电梯维保修单位做好电梯的年检工作。
6.5 负责电梯机房卫生的清理、门窗及渗水的检查。
6.6 负责电梯简单故障的排除，监督电梯维保修单位对电梯故障的处理。
6.7 负责和电梯维保修单位沟通，判断电梯零部件更换的必要性，并做好记录。
6.8 参与停电、停水等应急事件的处理。
1.目的规范智能化前期介入管理，理顺智能化前期介入流程，提升智能化前期介入水平。
2.范围适用于恒生物业系统的智能化前期介入管理工作。
3.职责3．1集团相关部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的审批及智能化施工方案的审核。
3.2公司相关职能部门负责住宅项目智能化设备配置及布点需求及智能化施工方案的审核。
3.3工程维修部负责住宅项目智能化设备配置及布点需求的起草、智能化施工方案的审核及施工过程跟踪。
4. 方法与过程控制4．1 前期规划阶段介入4.1.1小区智能化控制中心的设置4.1.1.1小区智能化控制中心的位置、面积等内容由工程维修部和集团相关部门协调确定。
有效使用面积不小于40平方米。
4.1.1.2小区智能化控制中心与消防控制中心必须在同一个机房内。
4.1.1.3小区智能化控制中心宜位于首层，每个项目设置的数量原则上不超过两个。
4.1.2 人行出入口的设置4.1.2.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.2.2如项目规划有多个出入口，应结合项目规模、户数及周边环境适当封闭部分出入口。
4.1.3 车行出入口的设置4.1.3.1结合项目的实际情况酌情设置，为了节约管理成本少设为宜。
4.1.3.2项目仅有地下车库停车位且地下车库有临街出入口的，应在地下车库临街出入口设置道闸，以实现人车分流管理。
4.1.4 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草、审核及审批4.1.4.1工程维修部接到地产工程部的通知并由其提供相关资料后，起草该项目管理方案及布点需求。
4.1.4.2起草时必须掌握以下项目情况：➢占地面积、建筑面积、规划居住总户数及项目出入口位置。
➢机动车停车位数量（地面停车位数量、地下车库停车位数量），地下车库的边线及出入口的位置。
➢小区智能化控制中心机房的具体位置及面积。
4.1.4.3工程维修部在三日内完成《住宅项目智能化设备配置及布点需求》的起草，经秩序维护部主管、物业服务中心负责人签名确认后报物业公司。
4.1.4.4物业公司接到《住宅项目智能化设备配置及布点需求》后一日内完成审核，审核后报集团相关部门。
4.1.4.5集团相关部门专业工程师在收到文件资料三日内完成审核工作，符合条件的审批后扫描返回给物业公司。
4.1.5物业公司将审批通过的《住宅项目智能化设备配置及布点需求》提供给工程维修部。
4.2 智能化施工方案的审核4.2.1集团相关部门对物业公司相关部门提交的小区智能化施工方案进行审核，并将小区智能化施工方案及审核意见通过EMS转交给公司相关部门。
4.2.2公司相关部门收到设计资料后，安排人员在三日内完成审核，审核的补充意见反馈给集团相关部门。
4.2.3集团相关部门将审核意见反馈给公司相关部门，公司相关部门将修改后的小区智能化施工方案再提交给集团相关部门进行审核。
4.3 智能化施工阶段的介入4.3.1集团相关部门将审定的小区智能化施工方案通过EMS发给公司相关部门，公司相关部门转交给工程维修部。
4.3.2工程维修部依据审定的小区智能化施工方案对现场的施工情况进行跟踪和检查。
4.3.3发现未按审定的小区智能化施工方案施工或施工方法不符合相关标准的，应及时向公司相关部门和地产工程部反馈。
4.4 工程维修部未成立或未配置相应专业人员的项目，由公司相关部门代行其职。
5.支持性文件无6.相关质量记录表格HSPM-QR-GC-26 《住宅项目智能化设备配置及布点需求》1.目的规范物业服务中心工程档案资料收集、存档管理。
2. 范围适用物业服务中心工程档案的管理。
3. 职责3.1公司相关部门负责物业服务中心工程档案资料管理工作的指导和监督。
3.2物业服务中心负责物业服务中心工程档案资料收集与归档，由行政进行统一管理。
4. 方法与过程控制4.1 基本要求4.1.1物业服务中心应建立档案资料室，由综合管理部专人(行政人事专员）负责管理。
工程维修部负责工程档案资料的收集、整理、分类、归档等工作。
4.1.2工程档案资料主要包括工程图纸类、工程建设资料类、设备使用维修手册、操作使用说明书、产品合格证等内容。
4.1.3公司相关部门（综合管理部、品质监察部）在物业服务中心设备设施投用三个月内检查物业服务中心设备设施档案（包括图纸、随机资料、操作手册等）的建档情况。
4.1.4工程档案资料须按照《工程档案资料管理作业指导书》的要求全面收集。
4.1.5对地产相关部门、施工单位移交的设备设施档案、图纸等应在移交3天内完成整理、存档工作。
4.1.6工程维修部的运行值班记录、交接班记录、公共部位的维修记录应在次月3日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.7设备设施的保养计划、运行记录、巡查记录及维修保养记录等应在次月5日前完成汇总、整理、存档工作。
4.1.8工程维修部及时收集物业服务中心的工程档案资料，并归集至物业服务中心档案室由档案管理员（行政人事专员）保管。
设备设施的随机档案保存期为永久，设备设施的运行、维修、保养记录保存期为三年。
4.1.9工程档案资料严格按《档案管理作业指导书》进行管理。
4.2 工程图纸类收集范围4.2.1 土建部分4.2.1.1建筑(施工)竣工图；4.2.1.2结构(施工)竣工图；4.2.1.3装修(施工)竣工图。
4.2.2 给排水部分4.2.2.1给排水(施工)竣工图；4.2.2.2水泵房(安装)竣工图；4.1.2.3泳池设备（施工）竣工图。
4.2.3 消防部分4.2.3.1火灾自动报警系统及联动控制系统竣工图；4.2.3.2消火栓系统竣工图；4.2.3.3自动喷水灭火系统竣工图；4.2.3.4防排烟系统竣工图；4.2.3.5气体灭火系统竣工图；4.2.3.6防火卷帘竣工图；4.2.3.7应急照明与疏散指示系统竣工图。
4.2.4 强电部分4.2.4.1强电（施工）竣工图；4.2.4.2高低压配电房安装竣工图；4.2.4.3变压器安装竣工图；4.2.4.4发电机安装竣工图；4.2.4.5照明（施工）竣工图。
4.2.5电梯安装竣工图4.2.6防雷（施工）竣工图；4.2.7智能化部分4.2.7.1可视对讲门禁系统竣工图；4.2.7.2停车场管理系统竣工图；4.2.7.3闭路监控系统竣工图；4.2.7.4电子巡更系统竣工图；4.2.7.5周界防越系统竣工图；4.2.7.6背景音乐系统竣工图；4.2.7.7机房设备工程及防雷系统竣工图；4.2.7.8楼宇传媒电视系统竣工图；4.2.7.9电梯对讲系统竣工图；4.2.7.10电子公告系统竣工图；4.2.7.11有线电视、电话系统竣工图；4.2.7.12网络布线（施工）竣工图。
4.2.8采暖供热部分4.2.8.1采暖供热（施工）竣工图；4.2.8.2热水锅炉及锅炉房附属设备安装竣工图。
4.2.8.3换热站（施工）竣工图；4.2.8.4换热站附属设备安装竣工图。
4.2.9中央空调及通风部分4.2.9.1中央空调（施工）竣工图；4.2.9.2空调主机安装竣工图；4.2.9.3空调水泵安装竣工图；4.2.9.4冷却塔安装竣工图；4.2.9.5空调末端设备安装竣工图（包含新风机、空调柜机及风机盘管等）。
4.2.9.6通风设备安装竣工图。
4.2.10园建部分4.2.10.1景观水景及水处理（施工）竣工图；4.2.10.2喷泉水泵、潜水泵安装竣工图；4.2.10.3园林景观照明（施工）竣工图。
4.2.11机械车库部分4.2.11.1机械车库安装竣工图4.2.11.2机械车库平面图、控制线路图。
