（市场分析）年南京别墅市
场分析
南京别墅市场资讯
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二00七年壹月
壹、别墅市场分析
1、南京别墅市场综述
今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表当下以下几个方面：
产品走向多样化
以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。
功能走向多样化
以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱
乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成
以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正于发生变化
南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。
而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。
南京别墅市场问题分析
于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。和此同时，别墅市场的问题也于
日益暴露。
由于别墅市场的潜于供应量较大，区域市场竞争严重，特别是将军路沿线，潜于供应量巨大，同时同质化竞争严重，各开发商尽量错开上市时机，甚至进行产品转型。
市场供应结构不够合理。中高档别墅的比例过高，达到了40%之上。而今年以来，价格于100万左右的经济型别墅最受市场欢迎。户型偏大、总价偏高的别墅相对滞销。
别墅品质名不副实。别墅最为稀缺的元素是自然景观——山和水和原生态绿化，而有些项目自称水景别墅，只是小型人工水景，而号称的高绿化率，就是种壹些草坪，移植壹些树木，名不副实。
随着经济型别墅市场保有量不断扩大，别墅本身的纯粹性、高端性将会发生异化。精品创新型别墅于房产市场引领时尚是必然之势，其自然环境、建筑规划、品质内涵的纯粹性无可替代，其渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神将不仅仅是建筑的发展，更是社会和经济发展、中产阶层群体壮大的侧面反映。经济型别墅大受市场欢迎，将动摇别墅的价值体系，形成有中国特色的别墅市场格局。
2、南京别墅市场需求情况
2.1物业类型供需比例情况
注：根据市场房地产销售面积供需统计
别墅作为房地产市场中的特殊的产品，于市场中的所占量的主要集中于江宁地区，目前别墅市场的暂时供需基本平衡，于于市场没有大规模集中放量。2.2别墅物业需求特征
根据我们对目前南京别墅市场的畅销项目调研，以及对别墅消费客群的长期关注和分析，我们确定消费者对于别墅的需求有如下特点：
（1）区位是消费者选择别墅的首要考虑因素
根据对已购买别墅的消费者调查，80%之上的别墅潜于购买者认为，理想的别墅第壹要素就是具有优良的区位。
其中，将军山、翠屏山壹带、紫金山壹带占据了绝大多数购买者的选择方向。（2）交通条件是最基本的硬指标
由于购买别墅的消费者基本均具有机动车，90%之上的购买者认为别墅项目周边要路网发达，快速畅通，节省时间，达到“距自然很近，离红尘不远”。且且大多数消费者均希望别墅项目到市区的交通路俩侧最好景色优美，驾车往返市区和别墅之间能成为壹种享受。
（3）优美的自然环境是购买别墅最基本的追求
根据对将军山翠平山壹带的消费者调研来见，购买别墅的消费者，其根本目的就是追求于市区没有的优良的自然环境（清新的空气、良好的视野、安静的居住环境等），特别是山水环境，更是受到他们的追捧。
于调查中，超过50%的消费者喜欢水景别墅，超过35%的消费者喜欢山景别墅。
（4）异域风格别墅受喜爱
无论是联排、双拼、仍是独栋别墅，具有异域风格，特别是欧美风格的别墅广泛受到欢迎。特别是独栋别墅，60%之上的消费者选择购买欧美式别墅，现代风格和中式风格的选择比例不超过20%。
然而，50%之上得消费者虽然不能明确说处他们心目中的别墅具体形象，但
他们希望买到纯正的、原汁原味的异域风格别墅，而不是仅仅以壹些欧式符号来妆点成的别墅。
（5）面积需求
无论是从市场现有项目的销售情况统计，仍是从潜于消费者购买意向访问见，联排别墅180㎡—220㎡是最受欢迎的面积区间。而双拼和独立别墅的需求大多数集中于350㎡以下。这和消费者的经济实力以及目前别墅市场的产品结构基本吻合。
（6）购买用途
调研发现，70%之上的别墅，特别是近郊别墅，消费者购买后是用作居家生活的，即将来作为第壹居所（或许购买后壹段时间暂不居住）。
作为第二局所用途的只占20%左右的比例，这和目前媒体的宣传有很大差距。投资客群的比例占到8—10%左右。另有少数作为商务用途等其他功能。（7）产品功能需求
于购买别墅的消费者中，由于大多数没有居住别墅的经验，他们大多数不能明确说出对别墅的功能需求，特别是细节需求，这需要开发商的引导。
根据调研，大部分消费者仅对于和公寓有同等用途的房间、客厅、厨房、卫生间等功能具有明确的要求，其他功能区大部分不能明确。
4、南京各别墅板块简述
