下载文档原格式
南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心目录一、南京别墅市场整体情况 (2)（一）南京别墅市场的主要别墅类型 (2)（二）南京别墅市场的区域分布 (3)（三）南京别墅市场的价格区间 (3)（四）南京别墅市场的供需状况 (4)（五）南京别墅市场未来趋势研判 (6)二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北） (12)（一）江宁板块 (12)(二)江北板块 (19)（三）城区板块 (21)三、别墅个案调查 (25)（一）玛斯兰德 (25)（二）山水华门 (28)（三）巴厘原墅 (31)(四)奥斯博恩 (32)（五）总结 (36)一、南京别墅市场整体情况（一）南京别墅市场的主要别墅类型南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。
（二）南京别墅市场的区域分布（三）南京别墅市场的价格区间各类型别墅价格状况5150482561201020010000120009100166003600470075757030761010333 060001200018000(元/平米)江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。
从图中可以看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。
别墅案例分析范文别墅是一种高档住宅，多用于过着豪华生活，拥有独立的花园、庭院和各种豪华设施的人居建筑。
本文将对一座别墅进行案例分析，分析其设计特点、空间布局和使用功能等方面。
这座别墅位于城市的郊区，占地面积达到1000平方米，建筑面积200平方米。
其外观设计简洁大气，采用了现代主义的建筑风格。
外墙采用了大面积的落地玻璃窗，使室内和室外的景色完美融合。
别墅的立面采用了深色灰石材和浅色波浪瓦，呈现出高贵典雅的外观。
进入别墅，首先映入眼帘的是宽敞明亮的大厅。
大厅的天花板采用了高约10米的拱形设计，营造出开阔高挑的空间感。
大厅中央是一座精美的大理石楼梯，连接着一楼和二楼的各个房间。
楼梯两旁是一片宽敞的橱窗，透过窗户可以看到绚丽多彩的花园景观。
大厅的地板采用了高级木材，给人一种温馨舒适的感觉。
别墅的客厅位于一楼，面积较大，布局合理。
客厅的墙壁选用了中性色调的石膏板，搭配简洁的木制家具和柔软舒适的布艺沙发，营造出一种现代时尚的氛围。
客厅的一侧是一面全景落地窗，通过窗户可以俯瞰整个花园。
客厅和餐厅之间没有隔断，表现出了开放的空间感。
餐厅紧邻客厅，面积适中。
餐厅的装饰和客厅相呼应，同样采用了中性色调的石膏板墙壁和简洁木制家具。
餐厅的一侧是一个大型玻璃吊灯，为就餐区域增添了一丝豪华气息。
餐厅的餐桌采用了大理石面板，搭配舒适的餐椅，为居住者提供了一个舒适的用餐环境。
别墅的二楼是卧室区域，包括主卧室、客房和书房等。
主卧室面积较大，配有一个宽敞的步入式衣帽间和独立的卫生间。
主卧室的墙壁采用了浅色调的石膏板，搭配豪华的皮质床头和纯棉床上用品，营造出一个宁静舒适的休息空间。
主卫生间配备了独立淋浴区、浴缸和豪华卫浴设备。
其他房间的设计也非常考究，采用了简洁大方的装饰风格，结合居住者的个人需求，设计了功能齐全的空间。
客房配备了独立卫生间和储藏室，书房则有宽敞的书架和舒适的座椅，居住者可以在此静心工作和阅读。
别墅的室外空间同样令人惊叹。
别墅项目可行性研究报告一、项目概况1.1 项目名称：XXX别墅项目1.2 项目背景：随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始追求高品质生活。
别墅成为人们置业投资的首选，因此，打造一个高端优质的别墅项目，具有很大的市场潜力。
1.3 项目地点：该项目位于城市郊区，环境优美，交通便利，周边配套设施完善。
1.4 项目规模：总占地面积XXX平方米，计划建设别墅XXX套。
1.5 项目投资额：预计总投资额为XXX万元。
1.6 项目周期：预计总工期为XX个月。
二、市场分析2.1 行业背景：随着我国经济的快速发展和城市化进程加快，别墅市场呈现快速增长的趋势，尤其是高端别墅市场更是备受关注。
2.2 市场需求分析：根据市场调研数据显示，高端别墅项目的需求量稳步增加，特别是在大城市周边，相对成熟的别墅项目常年供不应求。
2.3 竞争对手分析：目前市场上已有多家别墅开发商，大多数项目定位在高端市场，竞争激烈。
我们需要从产品品质、服务品质、价格策略等方面突出优势，吸引目标客户。
2.4 潜在客户群体分析：潜在客户群体主要为高收入群体、知名企业家、政府高官、明星名流等，他们对生活质量有较高要求，愿意投资高品质的别墅。
三、项目可行性分析3.1 技术可行性：本项目选址得当，周边环境优美，水、电、气、通信等基础设施完备，有利于项目顺利施工和后续运营。
3.2 经济可行性：根据市场需求和投资额估算，项目预计建成后可获得稳定的回报。
同时，在项目运营期间，别墅的租售等收入也将带来良好的经济效益。
3.3 社会可行性：别墅项目的建设不仅有利于拉动当地经济发展，还能提高周边环境品质，吸引更多优质人群入住，对当地房地产市场稳定产生积极影响。
3.4 管理可行性：项目管理团队成员结构合理，具备丰富的别墅项目管理经验和技能，有能力应对项目建设和运营中出现的各种挑战，确保项目顺利推进。
四、风险分析4.1 市场风险：别墅市场受宏观经济环境、政策影响较大，市场波动性较大，需及时关注市场变化，灵活调整策略。
最新豪宅案例分析报告范文一、引言随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高，豪宅市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。
豪宅不仅代表了一种高端的居住方式，更是身份和地位的象征。
本文通过对最新豪宅案例的分析，旨在探讨豪宅设计、建筑、市场定位以及投资价值等多个方面，为相关领域的专业人士和潜在购房者提供参考。
二、案例选择与背景介绍本次分析的豪宅案例位于市中心黄金地段，拥有得天独厚的地理位置和景观资源。
该豪宅项目由国际知名建筑事务所设计，融合了现代建筑美学与传统文化元素，旨在打造一个集居住、休闲、商务于一体的高端生活社区。
三、豪宅设计特点分析1. 建筑风格：该豪宅采用了现代简约风格，线条流畅，造型优雅，与周围环境和谐共生。
建筑外立面采用高级石材和玻璃幕墙，既保证了建筑的美观性，又兼顾了节能和环保。
2. 户型设计：豪宅户型多样，从宽敞的平层到豪华的复式，满足不同客户的需求。
每个户型都拥有独立的庭院或露台，保证了居住的私密性和舒适度。
3. 室内设计：室内空间设计注重细节和品质，采用高端材料和定制家具，营造出温馨而奢华的居住氛围。
同时，智能家居系统的引入，提高了居住的便利性和安全性。
四、建筑技术与材料应用1. 绿色建筑：项目采用了多项绿色建筑技术，如太阳能光伏板、雨水回收系统等，有效降低了能耗，实现了可持续发展。
2. 智能系统：豪宅配备了先进的智能家居系统，包括智能照明、智能安防、智能空调等，提高了居住的智能化水平。
3. 材料选择：在建筑材料的选择上，项目注重环保和耐用性，采用了无毒、低挥发性的涂料和装饰材料，确保了居住环境的健康。
五、市场定位与客户群体1. 市场定位：该豪宅项目定位于高端市场，主要面向企业高管、成功商人、名人等高净值人群。
2. 客户群体：购买豪宅的客户通常对生活品质有较高要求，注重居住环境的舒适度、私密性和安全性。
同时，他们也倾向于选择具有投资价值和升值潜力的房产。
六、投资价值分析1. 地段优势：豪宅位于城市核心区域，交通便利，配套设施齐全，具有很高的地段价值。
南京房地产市场分析报告1. 引言本文旨在分析南京房地产市场的现状并探讨其发展趋势。
通过对市场的综合考察和数据分析，我们将为读者提供有关南京房地产市场的全面了解。
2. 市场概况南京是中国东部地区的重要经济中心和文化名城，房地产市场一直以来都备受关注。
在过去的几年里，南京房地产市场经历了快速发展和调整。
2.1 市场规模根据最新数据显示，南京房地产市场的规模庞大。
从住宅、商业到办公楼，各个细分领域都具有相当的市场份额。
随着城市发展和人口增长，需求不断增加，市场潜力巨大。
2.2 房价情况近年来，南京房价保持稳定增长。
尽管政府对楼市进行了一些调控政策，但市场仍然充满活力。
中心城区的房价相对较高，而远离市中心的郊区则更具性价比。
2.3 供需关系供求关系是房地产市场的核心因素之一。
南京房地产市场供应充足，新建房屋项目不断涌现。
另一方面，需求也十分旺盛，包括购房者、投资者和租赁市场。
3. 市场趋势在市场概况的基础上，我们进一步分析南京房地产市场的发展趋势。
3.1 人口增长与城市扩张南京作为一个重要的经济中心，人口不断增加。
随着城市的发展，城区范围不断扩张，为房地产市场带来新的增长机会。
未来几年，南京房地产市场将继续受益于人口增长和城市扩张。
3.2 新兴区域的潜力除了中心城区，南京的新兴区域也具有巨大的发展潜力。
政府对这些区域的投资和规划，将吸引更多的开发商和投资者进入市场。
这些新兴区域的房地产项目将成为未来市场的重要推动力。
3.3 政策环境的影响政府的调控政策对南京房地产市场有着重要影响。
政策的变化将直接影响市场的供需关系和价格走势。
未来，政府将继续出台相关政策以促进市场的健康发展。
3.4 投资机会与挑战南京房地产市场提供了丰富的投资机会，但同时也伴随着一些挑战。
投资者需要谨慎评估风险，并选择合适的时机和项目。
对于购房者来说，选择性价比较高的房产也是一个挑战。
4. 市场前景基于对市场概况和趋势的分析，我们对南京房地产市场的前景进行预测。
别墅市场分析引言概述：随着人们生活水平的提高和城市化进程的加速，别墅市场逐渐兴起。
别墅作为高端住宅的代表，吸引了越来越多的购房者的关注。
本文将对别墅市场进行深入分析，从市场需求、价格趋势、地理位置、配套设施以及投资潜力等五个方面进行探讨。
一、市场需求1.1 家庭需求：随着人们生活水平的提高，家庭对居住环境的要求也越来越高，别墅作为一种高品质的住宅形式，受到了越来越多家庭的青睐。
1.2 投资需求：别墅作为一种高端住宅形式，具有较高的升值空间，因此吸引了一部分投资者的关注。
他们看中别墅的投资潜力，希望通过购买别墅来获取较高的回报。
1.3 养老需求：随着人口老龄化问题的加剧，养老别墅市场也逐渐兴起。
许多老年人选择购买别墅作为退休居所，享受安逸的生活。
二、价格趋势2.1 市场分层：别墅市场根据不同的定位和配套设施，价格呈现出不同的趋势。
高端别墅价格相对稳定，中端别墅价格较为灵活，低端别墅价格相对较低。
2.2 地理位置影响：别墅的地理位置对价格有着重要影响。
别墅位于城市核心地段或者风景区的价格较高，而远离市区或者交通不便的别墅价格相对较低。
2.3 市场供需关系：别墅市场的供需关系也会对价格产生影响。
当供应量大于需求量时，价格可能会下降；反之，价格可能会上涨。
三、地理位置3.1 城市核心地段：位于城市核心地段的别墅地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，因此价格较高。
3.2 风景区周边：别墅位于风景区周边，环境优美，空气清新，受到追求自然生活的人们青睐。
3.3 城市发展新区：随着城市发展的不断推进，新区别墅市场逐渐崭露头角。
这些别墅地理位置较为优越，价格相对较低，吸引了一部分购房者的关注。
四、配套设施4.1 教育配套：别墅周边的教育资源对于家庭购房者来说非常重要。
优质的学校和教育机构能够提供良好的教育环境，因此别墅市场中配套教育资源的优劣直接影响着购房者的购买意愿。
4.2 商业配套：周边商业配套设施的完善程度也是购房者考虑的重要因素。
概述：2024年是南京房地产市场调控政策的深入落地的一年，政府监管力度明显加大，楼市出现了一系列变化。
本报告将对2024年南京房地产市场的整体情况、市场表现、价格走势、政策影响等方面进行深入分析，以期为相关产业提供依据和参考。
整体情况：2024年南京房地产市场总体保持平稳增长趋势，但增速明显放缓。
2024年上半年商品房销售面积达到XXX万平方米，同比增长X.X%，但增速较2024年同期下降X.X个百分点。
购房需求呈现稳定态势，但由于政策的影响，购房者更加理性、审慎，购房热情有所降低。
供应方面，住宅供应量有所增加，但供应结构调整不明显，中小户型仍然占据主导地位。
市场表现：2024年南京房地产市场呈现出明显的分化态势，新房市场表现平稳，二手房市场表现疲软。
新房市场的平稳表现主要得益于政府的调控政策，市场供求关系逐渐趋于平衡。
二手房市场受政策影响较大，成交量持续下滑，价格下跌明显。
投资者和购房者开始纷纷关注新房市场，使得新房市场需求不断增加。
价格走势：2024年南京房地产市场价格趋势总体平稳。
由于政府调控政策的推动，房价上涨势头得到明显抑制。
2024年上半年，南京市商品住宅平均价格为XXX元/平方米，同比上涨X.X%，涨幅明显较2024年同期下降。
二手房价格下跌明显，上半年同比下降X.X%，二手房市场供大于求，导致价格下行压力较大。
政策影响：2024年南京房地产市场调控政策继续加强，政府采取了限购、限贷等一系列举措。
限购政策限制了购房者的购房数量，使得购房者更加审慎。
限贷政策使得购房者的贷款额度受到限制，降低了购房者的购买能力。
这些政策的推出使得房地产市场供求关系发生了变化，市场需求量减少，房价上涨的势头受到明显抑制。
展望：展望2024年，南京房地产市场仍将受到严格的调控政策影响。
政府将继续加强调控力度，避免房地产市场出现大幅波动。
房地产企业需要进一步优化产品结构，推动房地产市场的可持续发展。
购房者需要理性看待市场，谨慎购房，以适应市场的变化。
别墅设计调研报告学院：无锡太湖学院专业班级：环艺122班学生姓名：***指导教师：***调研时间：2014/6/21一、调研目的：通过对国外的标志性别墅的建筑风格、背景和别墅本身与周围环境相得益彰的互相衬托从而产生的对居住者的影响，进一步加深我们对于别墅设计的领悟，更好地融入设计者的理念，从住户的体验出发，使别墅建筑能更大程度的展现其自身功能。
二、别墅设计概述：别墅，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。
追溯其起源，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。
按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。
多建在城郊或风景区。
中国古代称别业、别馆。
3世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。
中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。
此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。
近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒•柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。
别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。
别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想。
别墅生活，人生梦想的家园。
随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市精英们的共识。
然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能作为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。
拥有别墅，意味着：1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征；2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲,这接近于西方真正的中产阶级标准。
别墅设计调研报告前言：为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。
这次调研报告，我准备分四个部分来写.第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。
第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识此部分分为两讲。
第一讲：别墅的概况；第二讲：别墅设计前的一些准备知识。
一、别墅概况1、别墅的概念及属性：别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性,然而不同于一般住宅.居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。
不同于一般居住建筑之处: 1）用地环境特殊(多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性.简言之:住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。
2、别墅个性化的优点:1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏,可以创造出水平方向和垂直方向,大小空间相互穿插的空间布局3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求3、别墅的一些类型及特征（1）独栋别墅英译：HOUSE,Villa.定义:独栋别墅即独门独院，上有独立空间,下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
一、宏观经济环境分析2024年，南京房地产市场受到了宏观经济环境的较大影响。
整体而言，中国经济增速有所放缓，消费升级、居民收入增加等趋势明显，这对房地产市场的稳定发展产生了积极作用。
二、政策背景分析2024年，南京市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
其中，房地产市场调控政策的整体合理性得到了市场的认可，有利于防范金融风险，减少市场波动。
三、市场供需分析2024年，南京房地产市场供需状况总体平衡。
城市人口流入不断增加，居民购房需求稳定。
同时，市场上房屋供应量也有所增加，成交量相对稳定。
四、价值投资分析2024年，南京房地产市场的投资价值相对较高。
尤其是在地理位置好、交通便利、基础设施较完善的繁华区域，房价保持较高水平。
此外，一些新兴的经济发展区域也有较大的投资潜力。
五、市场风险分析2024年，南京房地产市场面临一些风险。
其中，房价过高、贷款利率上升、政府调控政策调整等因素可能导致市场波动。
此外，经济下行压力增加、人口净流入减少也可能对房地产市场产生不利影响。
六、发展前景分析综合以上各方面因素，2024年南京房地产市场的发展前景是相对稳定的。
尽管市场风险存在，但是整体经济环境向好，政府调控政策相对合理，加之市场供需平衡，预计南京房地产市场依然有较高的增长潜力。
七、投资建议针对2024年南京房地产市场情况，我们给出以下投资建议：1.投资者可以关注地理位置优越、交通便利的繁华区域，积极参与其中。
2.在购房时需要谨慎选择，注意避免高风险项目。
3.关注政府调控政策的动向，并及时调整投资策略。
4.在投资前应充分了解市场风险，做好风险管理和资产配置工作。
总结：2024年南京房地产市场在宏观经济环境、政策背景、供需状况等因素的影响下，呈现出相对稳定的发展态势。
投资者在参与其中时需要综合考虑市场风险和投资潜力，做出明智的投资决策。
同时，政府应继续加强调控政策的制定和执行，确保市场的稳定和健康发展。
南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心目录一、南京不墅市场整体情形 (2)（一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2)（二）南京不墅市场的区域分布 (2)（三）南京不墅市场的价格区间 (3)（四）南京不墅市场的供需状况 (4)（五）南京不墅市场以后趋势研判 (6)二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11)（一）江宁板块 (11)(二)江北板块 (16)（三）城区板块 (18)三、不墅个案调查 (21)（一）玛斯兰德 (21)（二）山水华门 (23)（三）巴厘原墅 (25)(四)奥斯博恩 (26)（五）总结 (28)一、南京不墅市场整体情形（一）南京不墅市场的要紧不墅类型南京目前在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布（三）南京不墅市场的价格区间各类型别墅价格状况5150482561201020010000120009100166003600470075757030761010333 060001200018000(元/平米)江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立从图上能够清晰看出，目前南京在售不墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售不墅数量占南京地区不墅项目的78.42％，城区和江北所占专门少，分不为11.68％和9.85％。
从图中能够看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块不墅项目价格的居高不下，各类型不墅价格均居各板块之首，专门是独立不墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫不墅，独立不墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市不墅均价的升降，独立不墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。
江北板块：该板块的不墅类型要紧以独立、联排为主，独立不墅均价在4700元/㎡，联排价格为3600元/㎡左右，价格一直没有明显上升迹象。
（四）南京不墅市场的供需状况南京整体不墅市场供销走势保持稳固增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。
（五） 南京不墅市场以后趋势研判 1、不墅供应量在以后几年将逐步减少2、土地升值对不墅升值产生专门大阻碍从其土地价值上看，南京不墅的容积率一样都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，以后土地庞大的升值空间目前差不多有所显现。
随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前通过左图，可发觉尽管南京不墅市场的上市量增长幅度专门大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会都市来讲，不墅的供应量相对依旧较小的。
2005年3月省政府再次发文，要求停止一切不墅供地，这将使不墅的稀缺性更进一步得到表达，因此，以后几年的不墅供应量仍旧可不能放大。
南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等不墅板块的不墅项目，都具有极大的升值潜力。
3、不墅价格具有较大升值空间（1）区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的不墅价格来看，仍旧处于偏低的水平。
以独立不墅来看，南京目前最贵的不墅板块是紫金板块，其独立不墅的价格达到了20000元/平方米，最廉价的则是江北板块，其独立不墅价格为7500元/平方米左右。
（2）国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立不墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的不墅），南京不墅的价格升值明显仍有较大上升空间。
4、目前同意度最高的不墅类型是：单套面积在180—260平方米的联排不墅依照在售不墅的市场同意度分析，可发觉：（1）最为畅销的是单套面积在180—260平方米的联排不墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排不墅单价以4500—6500元/㎡为主区间，整体均价调至4800元/㎡左右。
（2）独立不墅的差异性较大目前南京市场上的独立不墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积要紧集中在250-500平米的区间，均价操纵在10000元/㎡。
（3）不墅配套设施多采取赠送的方式与不墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着不墅供应的主力类型向独立不墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。
（4）中西结合建筑风格较为流行在目前不墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。
如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。
5、不墅竞争将日趋猛烈从进展趋势上看，南京的不墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。
依照目前进展推测，江北的不墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20％上下；而传统的江宁板块，尽管体量依旧增加到140万平方米，但供应份额却缩至70％。
亚东板块以后的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5％。
因此，在不久的今后，南京地区最具潜力的不墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时刻内的膨胀，又将不可幸免的引发不墅市场新一轮的价格战。
6、基于新政出台至今的供销趋势，推测今后6个月不墅供销数据（不考虑新开盘项目）在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，以后南京不墅市场的供应状况正逐步向供销平稳的势态上进展，在明年3月，南京不墅市场的供销比，将达到一个平稳点——供销平稳（供销比：1），市场情形良好，但3月为楼盘销售的淡季，不利于楼盘的销售，因此关于项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑到里面去，建议明年5月开盘。
二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北）（一）江宁板块1、江宁不墅市场综述江宁不墅要紧集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
目前三山不墅区有多个在建在售项目，估量总用地达5000亩，总供应量150万－180万平方米，是以后南京不墅市场的主力。
依照近半年来对南京不墅市场的销售状况的跟踪，分析得出，（1）联排不墅面积在170—210平方米的较为畅销该板块单套联排不墅面积在170—210平方米的较为畅销，市场单价范畴以4500—6500元/㎡为主，市场均价已调至4800元/㎡。
（2）独立不墅以后供应量将与联排、双拼持平独立不墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立不墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立不墅主力面积集中在200-400平米，总价操纵在250万-450万之间。
2、江宁不墅市场的供需状况江宁板块不墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10月份销量更是突破了140套，销售量最大的是联排不墅，6个月来共售出210余套，目前销售率达到了76.91%；独立不墅在7、8月份有一个较大的增幅，两月内共销售73套，随后每月销售节奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。
3、江宁不墅市场的竞争情形分析（1）将军路沿线楼盘竞争猛烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分不有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个不墅大盘。
其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情形最为猛烈。
（2）竞争策略以价格战为主目前各不墅楼盘的开发项目差不多定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略要紧集中在以价格优待、打折、特价房等方式来吸引人气，成效在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优待幅度达到95折－98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。
4、江宁不墅市场以后趋势研判南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就更加显得宝贵，江宁三山板块地区通过几年来的进展，差不多成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的不墅将是一个长期看好的项目。
（1）独立不墅的份额将逐步加大从类不上看，南京的不墅市场供应差不多上以联排不墅为主。
目前，将军路不墅供应结构是，独立10％，双拼20％，联排70％。
专家认为，通过前期的市场培养，估量明年不墅的供应结构会有重大变化。
独立不墅的供应量将会与双拼、联排不墅接近，形成“三足鼎立”之势。
（2）整体供应量将逐年缩小从供应量上看，南京目前已供应上市的不墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在都市住宅总面积中不足1．5％，所占比例相当低。
依照推测，2005年至2007年南京每年的不墅供应量分不是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年不墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，以后三年南京的不墅供应缺口总量将高达10万平米。
作为南京不墅供应量最大的江宁，自然也逃只是这一“大势”。
对比江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁不墅开工面积为23．75万平米；而今年1-9月份，不墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。
目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但不墅供应市场按此趋势进展，整体的供应增量会越来越少。
（3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力“物以稀为贵”，这句话既表达不墅本身的特质，同时又揭示了不墅价格近两年来连续高走的内在缘故。
江宁不墅增量在以后几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到表达。
尽管目前环境下，各不墅楼盘纷纷提出打折优待等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可幸免的得到提升。
（4）存在诸多急需解决的咨询题江宁不墅的品质和认知度不可置否，但前两年众不墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁不墅区也存在着许多的咨询题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁不墅市场产生极大负面阻碍。
江宁不墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直截了当阻碍到夜间的清净；同时部分不墅的建筑靠近路边，使得不墅的私密性受到威逼；生活配套设施的不完善是在三山不墅板块上表达得也较为明显，在这一板块中集合了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但关于居住区来讲，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育咨询题。
