(财务知识)按揭贷款常见问题解答

一、房子之前在银行有贷款，还能做二次抵押吗？如果客户之前在银行有过贷款，跟其能否再做二次抵押并没有必然的联系。

客户如果想要做二押，首先要满足一些基本的前提条件，如：1）要求客户上海的房产在上海市内银行做过一次抵押贷款且未到期2）房子50㎡以上，房龄20年以内3）房子贷款的余额小于现在房价的七成4）客户征信良好其次，在满足了以上一些基本条件后，每一家做二押的银行针对自己的产品还有一些特定的要求，如：中银消费的二次抵押要求房子现估值150万以上等，在这里就不一一累述了。

此外，针对房子有过贷款的客户，不一定非得通过二次抵押来获得更多的贷款，还要根据客户此次融资的金额以及能接受的成本来设计方案，我们在实操的过程中，有的会建议客户把原贷款还掉，重新申请新的贷款，这样有时候额度会高一些，成本也会低很多；对于再次融资的客户，如果资金需求量不是太高，时间比较紧急的，我们会建议客户做信用类贷款，所以具体方案是根据客户的实际情况及需求来制定的。

二、贷款有哪几种还款方式？等额本息还款法、等额本金还款法、按月付息，到期还本法是贷款中最常见的3种还款方式。

首先我们先分析一下这3种还款方式的利弊。

等额本息还款法优势：（1）每月还款金额相同，方便记忆；（2）前期每月还款少，故还款压力小；（3）此种还款方式，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长），还款压力降低，适合项目周期较长，回款较慢的客户。

以贷款金额100万，贷款期限10年，现行基准利率上浮20%，则年利率为7.86%为例，按照此种还款方式，月还款额为12059元, 十年利息总额为447069元劣势：与等额本金还款法相比，每期本金还款较少，总利息付出较高；与按月付息，到期还本相比，每月都需偿还本金，资金利用率低；等额本金还款法优势：（1）前期每月还款多，总利息支付比较少；（2）同等额本息还款法，一般可申请较长的贷款期限（10年甚至更长）。

劣势：（1）前期每月还款多，故还款压力大；如果不能按时归还就会造成贷款逾期影响征信；（2）每个月还款数字不一样，难记！按月付息，到期还本法优势：每月仅需支付利息，不需偿还本金，还款压力小，资金利用率高；较适合资金周期率快，回款周期短的客户；一般是三年授信，一年到期转一次，如果第二年资金充裕了，不需要这笔贷款了，就不去银行办理续贷授信即可，无任何违约金。

融资贷款必备100个问题！一、行业1、什么行业？2、行业所处阶段？（新兴、成熟、衰退）3、行业是否受以经济周期影响？4、行业的整体盈利情况？与企业盈利状况比较。

5、企业规模及市场占有率状况，是否为龙头企业？6、行业产能是否过剩？7、行业经营资质是否需有关部门审批？是否受法律政策限制或影响？二、股东和经营者8、企业性质是什么？（民营、国有、股份、合资、独资、合伙、个体）9、股权结构是什么？谁控股？企业实际控制人是谁？10、股东以什么方式投资？是否到位？是否抽逃？11、是否有经营团队？经营团队是否有足够的经验？12、企业的组织构架是什么？管理是否有深度和广度？管理是否规范？企业的激励机制和用人机制是什么？企业文化是什么？13、是否有董事会？是否有独立董事？董事会是否在行使职权？董事会对管理层是否有足够的制约？14、企业的历史沿革，近三年经营班子的目标是什么？是否完成？（年终总结）15、企业的母公司、子公司、兄弟公司及其他关联企业有多少？股东的关联企业有多少？关联企业在社会的信誉如何？在我行和他行的融资情况如何？16、企业的关联企业与企业采购合同和购销合同的价格、数量、结算是否真实？是否符合市场行情？三、生产经营17、生产什么产品或提供什么服务？18、产品或服务的特点是什么？竞争力是什么？（差异优势、技术优势、成本优势、关系优势）19、是否有替代品将影响企业经营？20、产品的市场供求状况分析，是供大于求，还是供不应求？21、客户对企业产品的依赖度如何？（单一产品）22、原材料价格波动趋势和供给情况如何，对公司产品销售的影响是什么？23、原材料质量、保存有什么特殊要求？24、生产是否符合环保要求？（环保批文）25、生产技术是否落后？是否具有自主知识产权？与同行业比较？26、产品的销售渠道是什么？27、是否有销售团队？销售手段是什么？28、产品的销售政策是什么？是否赊销？是否有现金折扣？四、财务29、企业近三年的销售收入是多少？是增长、下降还是波动？原因是什么？30、企业近三年的利润总额和销售利润率是多少？是增长、下降还是波动？原因是什么？31、企业近三年的资产、负债、所有者权益是多少？资产负负债率是否符合行业特征？32、企业近三年的经营性现金净流量是多少？现金净流量与利润总额之间的差额是多少？现金净流量小于利润总额的原因是什么？33、企业流动资产和流动负债是多少？流动负债与流动资产的差额是多少？流动负债过高是否有短贷长用的现象？34、货币资金中保证金存款和已冻结的定期存单存款有多少？货币资金与抽查的现金日记账、银行日记账、银行对账单是否相符？35、应收账款明细是什么？一年以上账龄的应收账款有多少？应收账款坏账有多少？是否按财务制度规定计提准备？36、应收账款客户是否集中、单一？单一客户是否可能违约或取消合作？37、应收账款周转速度是否符合同业标准？38、应收账款增长额是多少？应收账款增长额与销售收入增长额之间的关系？与利润总额之间的关系？39、存货明细是什么？存货结构是什么？40、一年以上产成品、半成品有多少？41、原材料的采购成本与市场价格之间的差额是多少？是否计提存货跌价损失？42、存货周转速度是否符合同业标准？43、存货增长额是多少？存货增长额与销售收入增长额之间的关系？与固定资产增长额之间的关系？与利润总额之间的关系？44、存货的结转方法是什么？对当期成本和利润的影响是什么？45、存货存放在场内还是场外？存货是否已在他行或第三人质押？46、预付账款明细？采购价格与市场价格比较？是否符合采购合同约定？47、其他应收款明细是什么？在同业中占比是否过高？有无与实收资本金额相近的大额其他应收账款？有无注册资本抽逃现象？有无大额资产转移现象？48、固定资产明细是什么？产权是否明晰？49、固定资产入账依据是什么？固定资产账面价值与实际购买价值是否相符？固定资产评估入账的依据是否充分？评估价值是否过高？50、固定资产是否已在他行或第三人抵押？51、固定资产折旧方法是否符合财务制度规定？对当期的利润影响是什么？52、设备是否为专业设备？是否已被淘汰？变现能力如何？53、在建工程的总投资多少？已投资多少？竣工验收还需投资多少？在建工程投入使用对未来销售收入、利润、融资需求的影响？在建工程是否已抵押？54、土地性质是什么？是否已缴纳全额土地出让金？是否先征后返？地方是否有禁止转让或补交土地出让金后转让的要求？土地是否已抵押？55、固定资产是否已出租？出租合同的期限和付款方式是什么？出租价格是否合理？承租人是否同意租赁人违约时解除租赁合同或将租金缴纳给银行？56、短期借款、长期借款、应付票据明细？各银行授信金额多少？授信余额多少？到期日？利率水平？是否逾期？五级分类？担保方式？是否有短贷长用现象？57、应付账款明细？应付账款期限是多少？一年以上应付账款有多少？是否已违约？是否有纠纷？58、应付账款增长额是多少？是否高于往年增长额？是否高于平时增长额？是否有调整经营性现金净流量的嫌疑？59、预收账款明细？预收账款金额与合同约定生产进度是否相符？是否已开出预收账款保函？60、企业营业税缴纳多少？企业进项增值税多少？销项增值税多少？是否与税单相符？与报表销售收入是否匹配？61、企业是否享受各种税费减免政策？是否享受各种补贴？62、企业实收资本多少？注资方式是什么？是否抽逃？63、企业资本公积计账是否合理？固定资产评估增值是否符合市场价格？64、企业经营性现金流入量占销售收入比是多少？65、销售成本占比是否异常？是否存在少结转成本增加利润现象？66、投资收益率是否符合同业水平？投资收益中获得现金的比率是否正常？长期投资是否存在不良资产？五、用途、期限和还款来源67、企业的贷款用途是什么？68、是否有订单？69、项目贷款是否符合手续？如立项、可研、环评？70、自有资金有多少？占资金需求比例是多少？是否已到位？71、贷款的还款来源是什么？测算还款来源是否扣除铺底流动资金？72、何时还款？流动资金贷款测算企业的经营周期，项目贷款测算企业的每年净现金流量。

企业贷款常见问题有哪些很多时候，企业都会有⼀些资⾦上的问题不能得到解决，这时候很多的企业家都会通过企业贷款的⽅式帮助⾃⼰的企业渡过这个难关。

那么企业贷款常见问题有哪些呢?店铺⼩编在下⽂为⼤家浅要的分析⼀下，希望对⼤家有所帮助。

企业贷款：(1)申请:企业提出贷款担保申请(2)考察:考察企业的经营情况、财务情况、抵押资产情况、纳税情况、信⽤情况、企业主情况，初步确定担保与否。

(3)沟通：与贷款银⾏沟通，进⼀步掌握银⾏提供的企业信息，明确银⾏拟贷款的⾦额和期限。

(4)担保：与企业鉴定贷款担保及反担保协议，资产抵押及登记等法律⼿续，并与贷款银⾏签定保证合同，正式与银⾏、企业确⽴担保关系。

(5)放贷：银⾏在审查贷款担保的基础上向企业发放贷款，同时向企业收取担保费⽤。

(6)跟踪：跟踪企业的贷款使⽤情况和企业的运营情况，通过企业季度纳税、⽤电量、现⾦流的增长或减少最直接跟踪考察企业的经营状况。

(7)提⽰：企业还贷前⼀个⽉，预先提⽰，以便企业提早作好还贷准备，保证企业资⾦流的正常运转。

(8)解除：凭企业的银⾏还款单，解除抵押登记，解除与银⾏、企业的担保关系。

(9)记录：记录本次贷款担保的信⽤情况，分为正常不正常、逾期、坏帐四个档次，为后续担保提供信⽤记录。

(10)归档：将与银⾏、企业签定的各种协议以及还贷后的凭证、解除担保的凭证等整理归档、封存、以备今后查档。

常见的问题保证⼈不具备担保资格。

《民法典》规定，保证⼈必须具有⼀定的资格，国家机关、学校、幼⼉园、医院等以公益为⽬的的事业单位、社会团体不得为保证⼈。

然⽽在实际⼯作中，有些贷款却是以⼀些国家机关作为保证⼈。

由于国家机关、事业单位是靠财政拨款进⾏开⽀的，它们所拥有的资产，单位⽆权处理，实际上这种担保就成了⽆效担保。

保证⼈不具备担保能⼒。

这类贷款中的保证⼈，虽然不是国家机关、事业单位或社会团体，貌似具有合格的担保资格，但是实质上却不具备担保能⼒。

《民法典》规定，具有代为清偿债务能⼒的法⼈、其他组织或者公民，可以作保证⼈，这⾥的关键所在是具有代为清偿债务能⼒。

贷款业务重要基础知识点1. 贷款的定义和分类贷款是指从金融机构或个人借取一定金额的资金，在约定的期限内按照合同规定的利率和偿还方式进行还款。

根据贷款用途和还款来源的不同，贷款可以分为消费贷款、商业贷款、房屋贷款等多种类型。

了解不同类型的贷款有助于借款人选择适合自己需求的贷款产品。

2. 贷款的利率与费用贷款利率是一项重要的费用指标，通常根据市场利率水平、借款人的信用状况、贷款期限等因素来确定。

不同的贷款类型和机构可能有不同的贷款利率政策，借款人需要与贷款机构协商明确利率及相关费用，并了解如何计算利息和还款额。

3. 贷款申请与审批流程借款人需要向贷款机构提交贷款申请，同时提供相关的个人或企业资料和财务状况证明。

贷款机构会根据借款人的信用评估、还款能力和抵押品情况来进行审批。

了解贷款申请材料的准备和审批流程，能够提高贷款申请成功率。

4. 贷款合同与还款方式贷款合同是借款人与贷款机构之间的约定，包括贷款金额、利率、还款期限、还款方式等条款。

借款人需要仔细阅读合同内容，理解并遵守还款义务。

贷款的还款方式一般包括等额本息、等额本金、先息后本等多种方式，借款人可以根据自身情况选择适合的还款方式。

5. 贷款风险与风险管理贷款涉及一定的风险，包括借款人的信用风险、利率波动风险、还款能力风险等。

贷款机构会通过风险管理措施来降低贷款风险，如信用评估、抵押担保等。

借款人需理性评估自身的还款能力，了解贷款风险，并采取相应的风险管理措施，如做好还款预案、建立紧急资金储备等。

以上是贷款业务的一些重要基础知识点，希望对大家了解和应对贷款业务有所帮助。

不同的贷款机构和国家法律法规可能存在差异，请在具体操作时咨询相关专业人士或贷款机构的意见，并遵守相关规定。

贷款知识点贷款是一种金融手段，允许个人或企业向金融机构借款，以满足特定需求或投资。

以下是一些贷款知识点。

1. 贷款类型：贷款可以分为各种类型，如个人贷款、商业贷款、房屋贷款和汽车贷款等。

每种类型的贷款服务不同目的和需求。

2. 利率：贷款利率是贷款所需支付的额外成本。

它通常以百分比形式表示。

利率可以是固定的（在贷款期限内保持不变）或可变的（根据市场变化而变动）。

借款人通常会根据自己的信用评级和借款目的来决定贷款利率。

3. 期限：贷款期限是借款人与贷款机构达成的还款计划的时间轴。

它可以是短期的（几个月至一年）或长期的（多年至几十年）。

贷款期限的选择应根据借款人的财务状况和贷款用途。

4. 抵押品：某些类型的贷款（如房屋贷款）可能需要借款人提供抵押品作为贷款的担保。

抵押品通常是具有市场价值且易于变现的资产，如房产、车辆或其他贵重物品。

如果借款人无法按时偿还贷款，贷款机构可以依靠抵押品以获取债务。

5. 信用评级：信用评级是根据个人或企业的信用历史和金融状况进行评估的指标。

借款人的信用评级对贷款利率和贷款获批与否起着关键作用。

良好的信用评级可以获得更有利的贷款条件和更低的利率。

6. 还款方式：贷款还款方式包括一次性还本付息、等额本金还款和等额本息还款等。

每种方式在还款计划和利息支付方面有所不同。

借款人应根据自己的经济状况和还款能力选择合适的还款方式。

以上是一些与贷款相关的知识点。

借款人在选择贷款时应理解这些知识点，并根据自身情况做出明智的决策。

在贷款过程中，与贷款机构保持良好沟通并按时履行还款义务非常重要。

贷款电话营销过程中碰到的问题客户常见问题1 你们是正规银行放款吗？中介的我不要a我们是银行授权的第三方贷款服务公司，专门帮客户解决融资的问题。

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按揭贷款十个必问问题目前，北京市各银行对贷款对象的要求虽有所不同，但都要求贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时应具备以下条件：（一）具有北京城镇常住户口或有效居留身份的自然人、持有北京市的暂住证或北京市的工作居住证的外地人、持有特别行政区护照或身份证的香港人和澳门人，以及持有中国护照的其他人；（二）有稳定的职业和收入、信用良好，即有按期还贷款本息的能力；（三）拥有至少能够支付房屋总价款20%以上的购房首期付款；（四）有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；有银行认可的资产作为抵押物（一般是指借款申请人申请按揭贷款的房屋），还要由有足够代偿能力的单位（一般是指将商品房出卖给借款申请人的房地产开发商）作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；（五）具有预售备案登记购房合同或协议，购房合同已做完预售备案登记，且所购住房价格基本符合银行或该行认可的房地产估价机构的评估价值；（六）符合银行规定的其他条件。

公积金个人住房贷款与商业性个人住房贷款之区别在于：（一）商业贷款的贷款对象比公积金贷款要宽泛些。

公积金贷款的贷款对象是住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工；商业贷款则不分建立公积金与否，都可以申请。

（二）公积金贷款利息负担比商业贷款低。

公积金贷款属于政策性贷款，利息负担比商业贷款要低一些，目前二者的利差为0.99个百分点,但是这种利差会随政策的变化而调整。

（三）公积金贷款比商业贷款多了评估费。

商业贷款不需要评估，但用公积金贷款购买商品房时，目前必须进行评估需交纳评估费, 总房款为100万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100万元以上- 1000万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。

（四）商业贷款比公积金贷款多了律师费。

商业贷款委托律师事务所对借款人进行资信调查，律师收取贷款总额2‰- 3‰的律师费，公积金贷款则不需个人交纳律师费。

贷款重要基础知识点1. 贷款的定义：贷款是指借款人向贷款机构或个人借入一定金额的资金，并按照约定的期限和利率进行还款的行为。

贷款通常用于应对个人或机构的短期或长期资金需求，如购房、创业、教育等。

2. 贷款的分类：根据贷款用途的不同，贷款可以分为个人贷款和企业贷款。

个人贷款包括购车贷、购房贷、教育贷等，而企业贷款则是为企业经营和扩大生产提供的资金支持。

此外，贷款还可以按照还款方式进行分类，包括等额本息还款和等额本金还款。

在等额本息还款中，借款人每月需要按照固定的金额还款，其中包括本金和利息；而在等额本金还款中，每月需偿还的本金相同，但利息逐渐减少。

3. 贷款的利率：贷款利率是贷方向借方提供资金所要求的回报。

贷款利率通常由市场供求关系、货币政策和风险溢价等因素决定。

根据不同国家和地区的法律法规，以及贷款机构的政策，利率可以分为固定利率和浮动利率。

固定利率意味着在贷款期限内，利率保持不变；而浮动利率则根据市场利率波动而变化。

4. 贷款申请和审批：申请贷款通常需要借款人提供相关的个人或企业资料，包括收入证明、资产负债表、担保物品等。

贷款机构会根据这些资料进行风险评估，包括借款人的信用记录、还款能力等。

审批通过后，贷款机构会和借款人签订贷款合同，并约定还款方式、利率和期限等。

5. 贷款的风险和注意事项：贷款存在一定的风险，借款人应该谨慎选择贷款机构，了解并比较不同机构的利率、还款方式和贷款条件等。

此外，借款人还应该合理评估自己的还款能力，避免过度借贷导致无法还款。

对于个人来说，及时还款有助于维护个人信用记录，提高信用分数，对于未来的贷款或信用借款具有重要影响。

以上是贷款的一些重要基础知识点，贷款是一项重要的金融工具，对个人和企业的发展都有重要意义。

通过了解这些基础知识，人们可以更好地理解贷款的概念、分类、申请审批过程以及应注意的风险，从而更加理性和有序地运用贷款。

按揭买设备相关账务处理一、企业按揭购入固定资产的一般账务处理企业按揭贷款是利用向银行等金融机构融资、专用于向供货商购置所需固定资产并分期归还本息的贷款方式。

一般来说，按揭购入固定资产可分为两类：一类是购入按揭固定资产后，一般不需继续发生大的支出即可投入使用，如按揭购入汽车或带装修的办公用房；另一类是购入按揭固定资产后不能马上投入使用，如按揭购入不带装修的办公用房。

企业按揭购入固定资产的账务处理主要涉及以下几个问题：1.固定资产的入账价值如何确定：2.负债的入账价值如何确定；3.停止资本化后的应付按揭利息如何处理；4.折旧如何计提。

（一）固定资产入账价值的确定根据《企业会计准则第 4号──固定资产》，“购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产成本以购买价的现值为基础确定。

实际支付的价款与购买价现值之间的差额，除按《企业会计准则第 17号──借款费用》应予资本化外，应当在信用期内计入当期损益。

”根据《企业会计准则第 17号──借款费用》，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。

在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

”1. 按揭购入后即可投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应计入当期损益，不予资本化；按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，分期支付的按揭利息在投入使用前应予资本化，投入使用后则应计入当期损益。

2. 对于按揭购入后可投入使用的固定资产，入账价值即为不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款；企业用按揭购买固定资产进行投资时，入账价值应是以评估价值为基础双方协商的公允价值；对于按揭购入后不能马上投入使用的固定资产，其入账价值由以下几个部分组成：（1）不考虑按揭利息时购买该项固定资产应支付给销售方的全部价款；（2）继续发生的费用（如购入办公用房的装修费）；（3）投入使用前的按揭利息。