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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第四章第二节讲义
房地产市场调研的内容（三大方面）
1.房地产市场调研概述
2.房地产市场环境调研
3.房地产市场需求调研
4.房地产市场供给调研
【重点难点】
市场调研内容框架
1.房地产市场调研概述
■房地产市场调研的三大内容
市场环境调研
市场需求调研
市场供给调研
■房地产市场调研的内容有以下特点：
·调研的内容广泛
·调研具有很强的针对性
·调研的方法多种
·调研的结果具有一定的局限性
2.房地产市场环境调研（四类）
2.1 政治法律环境调研
■各级政府有关房地产开发经营的方针政策
■各级政府有关国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和区域规划等■有关法律法规
■政府制定的有关政策，如产业政策、信贷政策
■政局的变化
2.2 经济环境调研
■经济特性
■项目所在地区经济结构、人口及就业状况、教育状况、基础设施情况
■一般利率水平
■国民经济产业结构和主导产业
■居民收入水平、消费水平和消费结构
■物价水平及通货膨胀
■对外开放程度和国际经济合作情况。
第四章房地产市场调研一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.（）是在设计问题时不设计供受访者选择的答案，受访者根据问题自由发表意见，对其回答不做任何限制。
A.自由回答法B.词语联想法C.回忆法D.故事构筑法[答疑编号5888040101]【答案】A【解析】自由回答法也称为无限制回答法，是在设计问题时不设计供受访者选择的答案，受访者根据问题自由发表意见，对其回答不做任何限制。
参见教材P84。
2.按照（），市场调研可分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研。
A.市场调研对象包括的范围不同B.市场调研深度的不同C.市场调研登记时间的连续性不同D.市场调研角度的不同[答疑编号5888040102]【答案】B【解析】按市场调研深度的不同，可分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研。
参见教材P65。
3.房地产市场调研最基本也是最重要的原则是（）。
A.真实性和可靠性原则B.灵活性和客观性原则C.全面性和关联性原则D.时效性和经济性原则[答疑编号5888040103]【答案】A【解析】坚持真实性和可靠性原则是房地产市场调研最基本也是最重要的原则。
参见教材P66。
4.房地产市场环境调研中，区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等内容属于（）。
A.经济环境调研B.社会文化环境调研C.科技发展环境调研D.资源环境调研[答疑编号5888040104]【答案】B【解析】社会文化环境调研的主要内容有:①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。
②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。
③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。
④区域内居民的文化设施状况，包括种类、数量、分布，具有地方特色的节庆活动等。
参见教材P70。
5.（）可以揭示房地产交易的空间特征和差异性。
A.房地产成交价调研B.房地产成交区域调研C.房地产成交量调研D.房地产成交者构成调研[答疑编号5888040105]【答案】B【解析】房地产成交区域调研，可以揭示房地产交易的空间特征和差异性。
第四章房地产投资项目经济评价【内容框架】第一节房地产投资概述第二节资金的时间价值及等值计算第三节房地产投资项目的现金流量第四节房地产投资项目经济评价指标和方法第一节房地产投资概述【知识点】房地产开发投资与置业投资【例题】（2014年真题）张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（）。
A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资『正确答案』C『答案解析』本题考查房地产投资的形式。
本题中所描述的情况属于购买型房地产置业投资。
【例题】（2013年真题）下列房地产项目中，属于购买型置业投资项目的是（）。
A.购置土地用于建造商品房出售B.购买房地产用于出租C.购置土地用于建造商品房出租D.租赁房地产用于转租『正确答案』B『答案解析』本题考查房地产投资的形式。
AC属于开发投资，D属于租赁型置业投资，B属于购买型置业投资。
投资形式的多样性经营方式的多样性投资变现的复杂性房地产市场不完全及信息不对称、不充分，需要较长时间去了解、收集信息，延长交易和购买过程房地产价值大，要经过多次讨价还价在权益让渡过程中，需要办理相关法律手续，经过一定的法律程序投资价值的附加性（外部性）房地产的投资价值不仅取决于自身，还深受其他因素影响投资区域的差异性—投资收益的个别性同一项目，会因投资者的不同而实际投资收益不同投资过程的综合性多部分多环节的配合协调投资预期的不确定性影响因素复杂多变投资决策的专业性需要专业知识【例题】（2012年真题）同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。
这体现了房地产投资具有（）的特点。
A.投资品种多样性B.投资价值附加性C.投资区域差异性D.投资收益个别性『正确答案』D『答案解析』本题考查房地产投资的特点。
投资收益的个别性：在一定时期内，房地产投资收益既有在客观因素影响下的客观收益，又有在主观因素影响下的实际收益。
在同一区域范围内同类型的房地产投资，因投资者不同，实际投资收益有所不同。
中级房地产知识重点浓缩第一章市场需求、供给和均衡价格1、区位是指人类行为活动的空间。
位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
区位主体在空间区位中的相互运行关系称为区位关联度。
2、杜能“孤立国”理论的前提条件：（1）在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。
农村只与该城市发生联系，即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。
（2）“孤立国”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。
（3）“孤立国”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同，宜于植物、作物生长。
平原上农业区之外为不能耕作的荒地，只供狩猎之用，荒地圈的存在使孤立国与外部世界隔绝。
（4）农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。
（5）农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。
3、杜能圈。
第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐难运的农产品。
第二圈为林业区。
本圈主要生产木材，以解决城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材。
第三圈是谷物轮作区。
本圈主要生产粮食。
第四圈是草田轮作区。
本圈提供的商品农产品主要为谷物与畜产品。
第五圈为三圃农作制区，即本圈内1/3土地用来种黑麦，1/3种燕麦，其余1/3休闲。
第六圈为放牧区，或叫畜牧业区。
4、韦伯工业区位理论假设条件：（1）研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。
在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。
（2）工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知。
（3）工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变。
（4）劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的。
（5）运费是重量和距离的函数。
（6）仅就同一产品讨论其生产与销售问题。
5、一般使用遍布性原料的指数为0，纯原料的指数为1，失重性原料的指数大于1，限地性原料加用遍布性原料，其指数都可能大于1。
第4章房地产市场调研1、房地产市场调研中，()要解决的问题是说明“是什么”，而不是“为什么”。
A:描述性调研B:因果性调研C:探测性调研D:预测性调研【答案】A【解析】本题考查描述性调研的概念。
描述性调研是指较深入具体地反映调研对象的总体情况，对需要调研的客观事实的有关资料进行收集、记录、分析的正式调研。
它要解决的问题是说明“是什么”，而不是“为什么”。
2、常用于调研方案设计的事前阶段，不必制定严密的调研方案的是()。
A:描述性调研B:因果性调研C:探测性调研D:预测性调研【答案】C【解析】本题考查探测性调研的概念。
探测性调研是指当市场情况还不太明了时，为了发现问题，找出问题的症结，明确进一步深入调研的具体内容和重点而进行的小规模非正式的调研，其目的在于启发思维和洞察问题，常用于调研方案设计的事前阶段，不必制定严密的调研方案，通常采取简便的方法。
3、按照()，房地产市场调研可分为文案调研和实地调研。
A:市场调研深度的不同B:市场调研主体的不同C:市场调研角度的不同D:搜集信息方式的不同【答案】D【解析】本题考查房地产市场调研的分类。
按搜集信息方式的不同，房地产市场调研可分为文案调研和实地调研。
4、房地产市场供给调研的()主要是针对新增商品房供给的总量规模、类型构成、档次结构、在售项目、区域分布、在售价格、产品特色等。
A:存量商品房供给调研B:商品房出租供给调研C:增量商品房供给调研D:房地产开发用地供给调研【答案】C【解析】本题考查增量商品房供给调研。
增量商品房供给调研主要是针对新增商品房供给的总量规模、类型构成、档次结构、在售项目、区域分布、在售价格、产品特色等。
5、()是对调研对象中的所有单位进行调研。
A:全面调研B:重点调研C:典型调研D:抽样调研【答案】A【解析】本题考查全面调研的概念。
全面调研是对调研对象中的所有单位进行调研。
6、()是房地产需求中最活跃的因素，也是居民房地产购买力的最重要的支撑。
2019年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》考点讲义第一章房地产经济基本理论【考情分析】2017年真题各章分值分布【本章内容】第一节区位理论第二节供求理论第三节地租地价理论第四节城市化理论第一节区位理论【思维导图】【区位和区位理论】1.区位的含义■区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）■除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映■房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是其区位■企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用【例题】（2017年真题）企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有（）。
A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查区位。
企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有：周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。
2.区位的特征（四特征）【例题】区位由（）和距离所决定。
A.坐落B.朝向C.方位D.地址『正确答案』C『答案解析』本题考查区位特征。
在特定的时间，区位是确定的和唯一的，由方位和距离所决定。
【例题】（2016年真题）某市位于北纬39°54′，东经116°23′，反映的是该市的（）。
A.自然地理区位B.经济地理区位C.交通地理区位D.天文区位『正确答案』D『答案解析』本题考查区位的种类。
天文区位反映某一事物的经纬度位置，如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。
【例题】（2014年真题）“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的（）。
A.环境B.方位C.距离D.朝向『正确答案』B『答案解析』本题考查方位的概念。
方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表达。
第四章房地产市场调研【本章考情分析】【本章教材结构】【本章内容讲解】第一节房地产市场调研概述【本节考点】【考点】房地产市场调研的概念★【考点】房地产市场调研的特点★★【考点】房地产市场调研的功能★★★【考点】房地产市场调研的分类★★★【考点】房地产市场调研的原则★【考点】房地产市场调研的程序★【本节内容精讲】【考点】房地产市场调研的概念★房地产市场调研是根据调研目的，运用科学方法，对房地产市场相关信息(包括资料、数据、情报等)进行收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研判，为有关决策者的决策提供科学依据的专业服务活动。
（1）根据设定的调研目的，针对要解决的问题所进行的专业服务活动。
在进行房地产市场调研时，首先应该明确调研目的。
（2）必须运用科学的方法，及时、准确、全面地获取市场信息。
（3）要从横向和纵向两个方面去收集和分析各种信息。
横向指全面系统的收集和分析相关信息；纵向指对历史信息的分析，揭示房地产市场的发展规律和趋势。
▲本知识点结束【考点】房地产市场调研的特点★★(1)系统性。
①房地产市场调研组织的系统性。
②房地产市场调研过程的系统性。
③房地产市场调研内容的系统性。
④房地产市场调研信息处理的系统性。
(2)连续性。
(3)跟踪性。
(4)目的性。
(5)客观性。
▲本知识点结束【考点】房地产市场调研的功能★★★(1)市场描述功能。
(2)市场诊断功能。
(3)市场预测功能。
▲本知识点结束【考点】房地产市场调研的分类★★★注：全面调研和非全面调研的区别在于调研对象所包括的单位是否完全．而不在于最后取得的结果是否反映总体数量的特征。
房地产市场调研还可以按照其他不同的分类原则进行分类。
例如:按市场调研登记时间的连续性不同,分为一次性调研、定期调研和经常性调研；按搜集信息方式的不同，可分为文案调研和实地调研；按市场调研角度的不同，可分为宏观市场调研和微观市场调研；按市场调研主体的不同，可分为委托调研和自行调研等。
正保远程教育旗下品牌网站 美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网 职业人的网上家园 中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第四章第四节讲义房地产市场调研的类型和方法1.房地产市场调研的类型2.房地产市场调研方法3.房地产市场调研方法4.房地产市场调研方法5.房地产市场调研方法6.房地产市场实地调研的基本方法1.房地产市场调研的类型（四类）1.1 探测性调研－发现问题、提出问题1.2 描述性调研－说明问题1.3 因果性调研－分析问题原因1.4 预测性调研－预测问题发展趋势1.1 探测性调研－发现问题、提出问题■对问题不明确时，可采用探测性调研来找出症结所在.■如开发企业近几个月销售下降，需要找出原因。
■探测性调研一般通过搜集二手资料、请专家、内行发表意见，或参照过去类似的实例来进行，多以定性研究为主。
1.2 描述性调研－说明问题■描述性调研是对已找出的问题做如实的反映和具体的回答。
■如对市场潜力、市场占有率和竞争对手状况的描述。
■描述性调研目的更加明确具体，需事先拟定计划。
【2011年真题】在房地产市场调研中，描述性调研比探测性调研的调研目的（ ）。
A.更加重要B.更加明确C.相对模糊D.相对粗略[答疑编号2526040205]【答案】B【解析】本题考查房地产市场调研的类型。
与探测性调研比较，描述性调研的调研目的更加明确，研究的问题更加具体。
参见教材P69。
1.3 因果性调研－分析问题原因■因果关系研究的目的在于了解自变量对某一因变量的关系。
■自变量分为内生变量与外生变量两类。
■因果性调研中实验法是一种主要的研究方法。
1.4 预测性调研－预测问题发展趋势■预测性调研通过搜集、分析、研究过去的资料，运用数学方法，估计一定时期内的变化趋势。
■可以帮助企业制定营销计划，规避市场风险及可能损失。
中级经济师房地产《房地产市场调研》章节练习题及答案含答案第四章房地产市场调研一、单项选择题1. 以下不属于房地产市场调研特点的是( )。
A.实用性B.时效性C.实践性D.盈利性[答案]：D[解析]：参见教材P782. 某一时期内为房地产市场提供的房地产产品的总量，称为房地产市场( )。
A.需求B.销售C.供给D.投资[答案]：C[解析]：参见教材P813. ( )的优点是能大大节省印刷、邮寄和数据录入、问卷制作、发放及回收等的过程和费用。
A.电话询问法B.邮寄询问法C.因特网询问法D.经理询问法[答案]：C[解析]：参见教材P894. 在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是( )。
A.观察法B.试验法C.询问法D.投射法[答案]：A[解析]：参见教材P905. 不通过向被调研对象进行提问，而将人们的与调研主题相关的活动记录下来的方法是( )。
A.询问法B.小组访谈法C.观察法D.试验法[答案]：C[解析]：参见教材P896. 当经费有限，被访者分布又不集中时，可采用( )调研方法。
A.入户询问法B.邮寄询问法C.电话询问法D.德菲尔法[答案]：C[解析]：参见教材P89。
电话询问法实施的费用较低，可针对不集中的客户进行调查。
7. 因特网询问的主要缺点是( )。
A.无法得知被访者动机B.只反映了被访者部分需求C.无法获得被访者合作D.被调研者无法控制[答案]：D[解析]：参见教材P89。
本题考查房地产市场现场调研方法中因特网询问法的缺点。
因特网询问调研法可使时间大大缩短，但是最大的缺点是无法控制调研对象，获得的调研成果只能反映经常上网人群的情况，因此其效果大打折扣。
8. 定性预测又称为( )。
A.判断预测B.长期预测C.定量分析D.修正预测[答案]：A[解析]：参见教材P939. 通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法是( )。
第四章 房地产市场调研 1.市场调研的内涵■市场调研有目的，目的不同，要求不同，首先应明确目的 ■市场调研为有关决策提供科学依据■通过房地产调研准确认识市场的某些特征，把握市场规律 2.房地产市场调研的特点（五个特点）特点 内涵系统性 调研组织系统、调研过程系统、调研内容系统、调研信息处理系统 连续性市场始终处于动态变化中，调研要及时准确必须连续，要收集历史性数据，揭示发展变化的规律跟踪性 对某特定的市场信息进行固定样本的定位定点的记录。
连续性注重的是某种市场信息的总体表现，跟踪性针对某特定样本，反映特定样本信息目的性 目的性是市场调研活动的出发点和落脚点客观性 房地产市场变化是客观存在的，要求调研中方法和原理要客观，信息收集克服个人偏见和主观影响，且在报告中要有结论和建议3.房地产市场调研的功能 ■市场描述功能 ■市场诊断功能 ■市场预测功能4.房地产市场调研的分类【分类一】按市场调研对象包括的范围不同分类分类内涵全面调研 对调研对象中的所有单位进行调研非全面 调研 典型调研 对具有代表性的少数个体进行调研，关键在于选好典型重点调研 对总体中具有举足轻重地位的个体进行调研 抽样调研从总体中按一定办法抽取部分个体进行调研，又分为随机抽样和非随机抽样 这两类调研的区别在于调研对象所包括的单位是否完全，而不在于最后取得的结果是否反映总体数量的特征。
【分类二】按市场调研深度的不同分类分类内涵探测性调研 为了发现问题，找出问题的症结常用于调研方案设计的事前阶段，不必制定严密的调研方案，通常采取简便的方法 描述性调研 解决“是什么”，不是“为什么”目的在于描述总体的特征和问题，要事先拟定调研方案，制定好结构性问卷，一般要进行实地调查，搜集第一手资料 因果性调研 （相关性调研） 指为了探测有关现象或市场变量之间一个因素的变动是否会引起另一个因素变动的调研活动，目的是识别因果关系，主要解决“为什么” 预测性调研 通过搜集、整理和分析历史信息，运用预测方法，对未来可能出现的市场变动趋势进行调研回答“未来市场前景如何”【分类三】其他分类方式调研分类调研类型按市场调研登记时间的连续性不同﹒一次性调研﹒定期调研﹒经常性调研按搜集信息方式不同﹒文案调研﹒实地调研按市场调研角度不同﹒宏观市场调研﹒微观市场调研按市场调研主体不同﹒委托调研﹒自行调研5.房地产市场调研的原则■真实性和可靠性原则■全面性和关联性原则■时效性和经济性原则6.房地产企业的市场调研课题课题类型内涵综合性课题为企业战略决策的制定提供依据专项性课题为企业某种策略的制定提供依据，如产品类型，销售价格等7.信息搜集阶段（最为关键）分类依据分类按市场调研信息负载形式的不同﹒文献性资料﹒物质性资料﹒思维性资料按市场调研信息范围的不同﹒宏观市场资料﹒微观市场资料按市场调研信息时间的不同﹒动态市场资料﹒静态市场资料按市场调研信息产生过程的不同﹒原始资料﹒二手资料8.原始资料（一手资料）的种类类型内容有关被调查者社会特征的资料年龄、性别、婚姻、受教育程度、职业、收入、社会阶层等有关被调查者购买行为特征的资料在购房中对地段、价格、户型、付款方式、开发企业等的选择有关被调查者心理的资料购买认识、购买动机、购买意向和购买态度等有关被调查者购买行为结果的资料 年度成交量、成交金额、商品房销售率、企业市场占有率等 9.二手资料（次级资料、间接资料）的分类分类内涵内部二手资料 来源于企业的日常运作或企业自己收集的外部资料外部二手资料 来源于企业外部的各种相关信息包括政府出版物、图书馆和信息服务行业提供的资料、数据库和网络提供的信息等 10.市场调研内容框架（5+3+3）11.注意区分经济环境与社会文化环境经济环境社会文化环境1）经济特性2）国民经济产业结构和主导产业3）区域内经济结构、人口及就业状况、工资水平、基础设施情况4）居民收入水平、消费水平和消费结构5）物价水平及通货膨胀6）获取贷款的条件及可能性，一般利率水平7）对外开放程度和国际经济合作情况1）居民的受教育程度、职业构成、文化水平等2）居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等3）居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等4）居民的文化设施状况12.注意区分科技发展环境和资源环境科技发展环境资源环境1）建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等2）信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用3）新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度4）相关新产品的国内外先进水平 1）土地资源2）地形地貌3）气候条件4）旅游资源13.房地产市场供求调研分类内容房地产市场供给调研（市场调研的核心）﹒房地产开发用地供给调研﹒增量商品房供给调研﹒存量商品房供给调研﹒商品房出租供给调研房地产市场需求调研﹒房地产购买力调研﹒房地产消费者调研﹒房地产消费动机调研﹒房地产消费行为调研房地产交易调研﹒房地产成交量调研﹒房地产成交价调研﹒房地产成交区域调研﹒房地产成交者构成调研14.居民房地产购买力调研项目内容居民收入﹒居民个人收入（可平均）﹒可支配收入：个人收入－税金﹒可随意支配收入：可支配收入－维持个人和家庭生活必须开支（用恩格尔系数来反映），是需求中最活跃的因素，也是购买力的最重要支撑居民购买力投向﹒在购买力总额既定的前提下，居民将购买力用于何处居民收入结构和房价结构﹒居民收入结构是指不同收入的居民人数占居民总数的比例﹒房价结构是指市场价格不同的商品房数量占可供租售商品房总量的比例15.房地产消费行为调研■消费者购买房地产的时间分布■消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求■房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况■消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度16.三类供需指标供给指标需求指标交易指标﹒新竣工量﹒灭失量﹒存量﹒空置量﹒空置率﹒可供租售量﹒房屋施工面积﹒房屋新开工面积﹒平均建设周期﹒竣工房屋价值﹒国内生产总值﹒人口数量﹒城市家庭人口规模﹒就业人员数量﹒就业分布﹒城镇登记失业率﹒城市家庭可支配收入﹒城市家庭总支出﹒房屋空间使用数量﹒商品零售价格指数﹒土地交易量﹒房屋销售量﹒房屋出租量﹒吸纳量﹒吸纳率﹒吸纳周期﹒房屋预售面积﹒房地产价格﹒房地产租金﹒房地产价格指数﹒城乡居民消费价格指数17.文案调研法的特点■调研所收集的数据是已经过加工的次级资料，以收集文献性信息为主（非原始资料）■收集的信息包括动态和静态两个方面，偏重动态■信息收集不受时空限制■以次级资料的整理和分析为调研的工作重点18.文案调研法的作用（优点）■可以发现市场问题，构建模型■是实地调研的基础■有利于数据库的建立19.文案调研法的局限性■二手资料大多为历史资料，反映已经发生的现象，对正在发生的新情况难以及时反映■文案调研中所收集、整理的信息和调研目的通常不能一一对应，有些甚至不能直接使用■二手资料中有些可能是有关人员估算和推测的，准确度较低■对调研人员的能力要求高20.文案调研信息的评估（三方面）分类评估内容有效性评估①数据主题是否与调研问题的范畴具有一致性②数据反映的时间是否与调研时间的范围具有适用性③数据反映的对象是否与调研对象具有相关性④数据所使用的术语和变量分类是否与当前的调研项目具有同一性⑤数据的测量单位是否具有可比性可靠性评估①评估信息来源（来源于专业咨询机构和政府部门，总体上可靠）②交叉检验（把通过一种渠道获得的信息，与通过另一种渠道获得的信息进行比较，确定信息的相似性）可行性评估①对调研人员的知识水平和专业技能的可能性评估②对获取文案调研信息成本的合理性评估21.文案调研信息的来源企业内部资料来源企业外部资料来源①业务资料②统计资料③财务资料④其他资料①统计部门和各级各类行政部门发布的资料②有关经济信息中心、专业咨询机构、行业组织发布的信息③有关网站、报纸、刊物、书籍等提供的文献资料④有关电台、电视台等大众媒介提供的市场信息⑤有关博览会、展销会、交易会等促销会议以及专业性、学术性经验交流会发放的文件和信息⑥有关生产和经营企业提供的商品目录、售楼书等22.实地调研法的分类分类具体方法定性调研法﹒小组访谈法﹒深度访谈法﹒现场踩盘法定量调研法﹒访问法﹒观察法﹒实验法23.定性调研方法的适用范围调研方法适用情况小组访谈法①对房地产市场趋势的研判②房地产开发项目的市场地位③房地产产品的优劣势分析④消费者对房地产需求的偏好⑤房地产开发项目卖点的挖掘⑥房地产广告主题的设计深度访谈法适用于一些较为特殊的情况，如：①对政府房地产宏观调控政策的看法②对房地产市场走势的判断预测③对房价问题某些现象的解读④对房地产市场当前一些热点问题的看法现场踩盘法①房地产开发项目的前期②项目的市场定位、项目定位、产品定位决策中③营销中的价格策略、促销方式、客户调查等24.观察法的分类分类依据分类根据观察程序不同结构式观察（事先有提纲、内容、要求，多用于结论性研究）非结构式观察（多用于探索性研究）按被观察对象是否受控制实验观察（可控制）自然观察（非控制）按调研人员是否参与被观察者的活动非参与观察（调研者完全不介入）参与观察（调研者介入）25.定量方法的适用范围定量方法适用情况访问法-观察法①很难通过访谈法获得信息或在访谈中受访者不愿意提供信息的情况下②可以作为一种有效的补充调研手段实验法①主要用于因果关系的判断，尤其是对消费者行为的调研②房地产市场调研中，用于租售价格实验、广告效果实验、市场定位实验等26.问卷的基本结构（七部分）■眉头（问卷标题，组织名称等，表明调研目的）■说明（卷首语，一封告受访者的信或指导语）■正文（核心）■编码（将问卷中的调查项目变成代码，便于分类）■受访者项目（被调查者的受访资料）■调查者项目（调查的情况）■结束语27.问卷中问题的类型分类的原则类型按问题是否提供备选答案分﹒封闭式问题﹒开放式问题按问题在问卷中所起作用的不同分﹒过滤性问题（甄别受访者）﹒背景性问题（询问基本情况）﹒实质性问题（反映调查的核心信息）按问题之间是否存在逻辑联系分﹒系列性问题（围绕同一主题递进关系）﹒非系列性问题（无递进，是平行关系）28.备选答案的设计类型分类的原则类型封闭式问题备选答案﹒二项选择法﹒多项选择法﹒顺序排列法﹒一对一比较法﹒矩阵法开放式问题备选答案﹒自由回答法﹒词语联想法﹒回忆法﹒文句完成法﹒故事构筑法29.调研报告的基本结构■封面■目录■摘要■正文■结论和建议■附录。
