雄安新区公租房建设“PFI+REITs”融资模式研究

REITs及其在我国公租房建设中应用的可行性的开题报告一、研究背景当前，在我国公租房建设面临着诸多问题，如融资难、财政负担重、建设速度慢、管理效率不高等。

为解决这些问题，需要借鉴国外先进经验和成熟的模式并加以改造，以便更好地适应我国的实际情况。

而基于房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）的模式，或能为我国公租房建设提供可行的解决方式。

二、研究意义本研究将探讨REITs在我国公租房建设中的可行性，为实现公租房建设的融资、建设和管理的科学化、规范化和经济性提供新的思路。

同时，本研究在建筑和房地产市场及相关领域，提升学生实际能力和创新意识，培养人才，为社会经济的可持续发展做出贡献。

三、研究内容1. REITs的定义、分类、历史与概况；2. 我国REITs的发展和现状，以及在不同国家和地区的发展状况；3. REITs在我国公租房建设中的适用性、优势和限制；4. REITs与传统建筑和物业管理的比较分析；5. 对我国公租房建设REITs模式的应用前景和政策建议。

四、研究方法1. 文献研究法，总结国内外已有的REITs研究成果和公租房建设的现状；2. 问卷调查法，了解公众和专业人士对于REITs在公租房建设中的认知和看法；3. 实地考察法，对于REITs已经在我国的试点城市进行实地考察和体验；4. 统计分析法，对于问卷调查和实地考察的数据进行性质分析和相关性分析。

五、研究期望结果通过本研究，预期达到以下几点研究成果：1. 对REITs的历史、定义、分类和概况进行全面介绍；2. 对我国REITs的发展现状与问题进行分析；3. 研究REITs在我国公租房建设中的适用性、优势和限制，提出与传统建筑和物业管理的比较分析；4. 探讨REITs在我国公租房建设中的应用前景和政策建议。

5. 为实现公租房建设的融资、建设和管理的科学化、规范化和经济性提供新的思路。

我国公租房融资运用REITs的问题研究“新城市人口”住房问题的日益突出，导致作为解决途径之一的公共租赁住房需求不断增大。

由于公共租赁住房建设资金主要来源于政府，建设数量的增多使得政府财政压力加大，在这种形势下，解决公共租赁住房建设资金问题尤为迫切。

本文提出了以R卫ITs作为新的融资渠道，通过分析发行REITs解决公共租赁住房建设资金难题的可行性，进而设计了REITs在公租房项目中的融资模式和运作流程，并提出相应的激励措施。

一、研究背景截止至2017年我国常住人口城镇化率已经达到58.52%，城镇化进程的加快带来了两方面的问题：一是使得商品房价格随着城市人口的增多、需求的增大而大幅上升，尤其是一二线城市。

另一方面城市化进程带动由进城务工人员以及毕业后在城市定居、就业的农村大学生所构成的“新城市人口”的出现，房价高企使得他们无法通过购买获得住房，加上用于租房的费用占据大部分的收入，“新城市人口”的基本住房保障成为民生建设工程急需解决的问题之一。

针对这一社会问题，2017年4月住建部强调指出：要通过加强对公租房的建设来保障“新城市人口”的住房问题，从而解决热点城市的住房供求矛盾。

在相关政府部门的倡导下，我国公共租赁住房的目标建设数量不断增加，由于公共租赁住房是具备福利性质的准公共产品，具有租金收入低、投资回报周期长的特点，因此社会投资者积极性不高，使得目前公租房的建设资金主要来源于财政拨款以及政府向银行贷款，融资模式以政府为主。

中央和地方政府面临的财政资金压力使得公共租赁住房的建设数量虽逐年增加但仍无法完成建设目标、满足社会需要。

因此当务之急是利用创新型的金融工具，积极提高投资者热情，调动社会资金参与到公共租赁住房投资中，改变政府主导的单一型融资方式。

从国外的实践来看，REITs 是较为可取且具有发展潜力的工具。

二、我国公共租赁住房融资发行REITs的可行性（一）政策和相关法规自2008年国务院首次提出将发行REITs作为融资的新型工具，我国多次出台关于支持开展租赁住房REITs试点的通知。

基于REITS的公租房融资模式再探究[摘要]公共租赁住房（以下简称公租房）建设，是用于满足人数众多的“夹心层”群体的住房需求，完善保障性住房供应体系，在解决“住房难”这一重大民生问题上扮演着重要角色。

但是公租房建设蕴涵着巨大的融资难题，本文立足于解决这一难题，对公租房融资模式进行进一步探究，提出一种将房地产投资信托基金（以下简称REITS）嵌入PPP模式的公租房融资模式，即强调公租房融资可操作性以及务实性，为实现公租房项目持续发展提供一定的参考。

[关键词]公租房；REITS融资模式；PPP模式；专项补贴基金1引言2010年6月，《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，拉开了公租房建设的大幕。

在“十二五”期间，公租房建设要成为保障性住房的主要形式。

随着公租房建设项目的推进，该项目融资难的问题逐渐凸显，且因融资模式的确定带来的一系列问题也未能得到很好的解决。

2公租房建设项目融资现状2.1项目建设所需资金量分析根据“十二五”规划在保障房建设工作思路“突出公租房，确保廉租房，淡化经适房，加快棚改房”，将加大公租房的建设投入力度。

据住建部介绍，进行保障性住房建设前两年所需资金约为1.37万亿元和108万亿元，后三年平均每年所需资金约为08万亿元。

因此，公租房建设所需资金量将会很大。

2.2项目建设融资现状截至2011年年底，中央政府仅在保障性住房上投入资金1713亿元，地方政府保障住房支出3492亿元。

金融机构共出资约2000亿元。

其中政府以及政策性银行出资总额超过所需资金一半，可见保障性住房建设融资还依赖于政府补贴以及金融机构贷款。

原因分析：中央政府作为政策的制定者，同时为了保障此项目的顺利实施，中央政府在财政支出上在一定程度上向保障性住房项目倾斜。

但是，保障房建设所需资金量大，仅靠中央政府的财政拨款是不能支撑的。

地方政府虽作为重要的资金供给主体，但是由于保障房投资回收期较长，配套、维护和建设用地拆迁的成本比较高，资金的良性循环难度大等原因，致使各地政府加大公租房建设投入还存在顾虑。

我国引入pfi融资模式建设公共设施的建议
随着我国经济的不断发展，公共设施建设日益重要。

然而，传统
的政府投资模式面临着资金短缺和效率不高的问题。

因此，我国应该
考虑引入PFI（政府和私人合作）融资模式来推动公共设施建设。

PFI是一种以政府和私人企业合作为基础的融资模式，以实现公
共设施建设和维护的目标。

在这种模式下，政府和私人企业共同出资，通过合作伙伴关系实现公共设施的建设、投资和管理。

政府与合作伙
伴共同分享设施使用权、收益和风险。

引入PFI融资模式可以解决政府融资难、缺乏长期资金、效率低
下等问题。

同时，这种模式还能够鼓励私人社会资本的投入，提高投
资回报率。

但是在引入PFI融资模式的过程中，也需要考虑到一些风险和挑战，包括管理难度、分配收益、监管机制、风险承担等问题。

总之，对于我国的公共设施建设，需要在传统的政府投资模式的
基础上，积极探索新的融资模式，如PFI融资模式来推动公共设施的
建设和维护，更好地满足人民日益增长的需求。

公共租赁住房REITs融资模式研究本文针对我国公共租赁住房制度建设现存问题，探析了公共租赁住房中引入房地产投资信托基金（REITs）模式的必要性和可行性，对公共租赁住房项目REITs模式的运作目标、程序和保障措施进行分析，以探索公共租赁住房资金瓶颈的解决途径。

标签公共租赁房；REITs融资；房地产市场1、REITs 概述及发展REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

近年来，我国一直都在研究推出REITs，2008年12月，《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确要“开展房地产信托投资基金试点”，相关部门也积极着手准备。

[1]保障性住房福利性的特点不同于一般的房地产开发项目，故如何解决保障性住房建设资金问题至关重要。

2、我国公共租赁住房引入REITs的必要性分析2.1 公共租赁住房建设资金缺口大2010年6月11日，全国公共租赁住房工作会议在北京召开。

中共中央政治局常委、国务院副总理李克强指出：2009年全国建成廉租住房以及经济适用住房、改造棚户区住房和农村危房共400余万套，今年计划建设各类保障性安居工程住房700万套，其中包括公共租赁住房37万套[2]。

公共租赁住房其福利性的特点与一般商品房开发不同，尤其体现在其开发建设过程中融资渠道的单一化，当前仍旧依赖于财政拨款、社会保障等纯政策性资金的投入。

2.2 现有融资途径过度集中于银行贷款长期以来，银行贷款是我国房地产融资最主要的途径。

对于政府推动的保障性住房项目，一些省市正在尝试组建专门负责保障性住房项目融资的公司，包括银团贷款、基金融资、险资融资等。

目前，虽有国家开发银行的高调参与，但金融机构为了控制风险，仍要求有经营性资产作抵押等贷款条件。

雄安新区建设投融资模式创新探讨作者：胡继成鲍静海来源：《中国流通经济》2017年第12期摘要：雄安新区发展定位的特殊性要求其在投融资模式方面进行改革创新，将绿色发展与绿色金融支持体系相融合，利用互联网思维、大数据思维的新理念拓展未来发展空间，用系统工程思维和方法谋划综合发展。

一要提升城市的治理能力和管理水平；二要做好开发城市的规划、联通和融资的整体性战略性方案；三要增强地方政府信用和财政筹资能力；四要推动地方财政的融资创新和制度突破；五要优化财政资金使用的方式和形式，提升使用效率和效果；六要确保财政资金能有效撬动社会资本的投入；七要充分利用绿色金融体系建设和绿色金融的地方试点；八要选取最有效的融资渠道、投资模式和政策手段；九要有效利用多边发展性金融机构的资金和技术。

关键词：雄安新区；创新驱动；产业体系；投融资模式；绿色金融中图分类号：F832.5文献标识码：A文章编号：1007-8266（2017）12-0108-07自2017年4月1日中共中央、国务院宣布设立雄安新区以来，社会各界都在讨论如何对接、融入和服务新区建设等问题。

8月7日，中国雄安建设投资集团有限公司成立。

自此，如何改革投融资体制机制，创新投融资模式，多渠道吸引社会资本参与新区建设成为各界共同关注的焦点。

在此背景下，由河北金融学院主办，河北省科技金融协同创新中心、雄安新区建设发展研究中心、河北金融学院德融研究院、兴业证券股份有限公司承办，世界未来委员会（德国）、香港城市大学商学院、经济管理出版社、中国人民大学区域与城市经济研究所协办的“雄安新区投融资发展论坛暨首届中国地方政府投融资平台转型发展评价报告发布会”日前在河北金融学院召开，来自全国各地政府部门、高校、科研机构、城投公司、金融机构的500余名专家、学者、业界人士参加，围绕雄安新区投融资发展建设问题展开热烈讨论。

本文从雄安新区发展定位、京津冀协同发展中的雄安角色、地方政府债务与地方政府融资平台、雄安新区投融资模式创新、雄安新区绿色发展的投融资支持等五个方面对会议重要观点进行综述。

基于REITs的公共租赁住房融资模式探究内容摘要：房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）作为一种专营于房地产项目的投资基金，对于解决我国公共租赁住房融资问题提供了很好的途径。

文章指出，我国公共租赁住房实施REITs融资已经具备了一定条件，包括可利用的国内外REITs成功运作经验、良好的金融市场环境、管理层的支持政策与可预期的稳定收益四个方面。

在此基础上，提出适合我国国情的公共租赁住房REITs融资运行模式以及保障条件。

关键词：公共租赁住房REITs 融资住房和城乡建设部副部长齐骥指出，2011年我国计划建设1000万套保障性住房，新开工建设公共租赁住房近220万套。

然而建设220多万套公共租赁住房的核心问题之一就是如何解决资金筹集的问题。

本文借鉴国内外发展房地产投资信托基金的经验，探讨公共租赁住房实施REITs融资的可行性，寻求公共租赁住房资金筹集难题的解决办法。

房地产投资信托基金（REITs）是一种专营于房地产项目的投资基金。

它是通过公开发行股票或受益凭证募集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目投资组合，在有效降低风险的同时将投资综合收益按比例（多数国家规定的比例为不低于90%）以股息、红利的形式分配给投资者，使投资者分享房地产收益。

它通过组合投资和专家理财实现了大众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求，并在一定条件下可以免交企业所得税（陈柳钦，2004）。

我国公共租赁住房实施REITs融资具备的条件目前我国推行公共租赁住房REITs融资已经具备了四个方面的条件：一是国内外已有相关成功经验值得借鉴；二是存在相对成熟的金融市场环境；三是具备配套的政策法规；四是项目拥有稳定的盈利能力。

同时，还要选择合适的运作模式。

（一）可利用的国内外REITs融资经验1.国外REITs发展模式。

浅谈公租房“PPP+类REITs ”融资模式杨丽现阶段，我国在保障房建设领域 逐步形成了以公租房为核心、“四房”并行安居体系，更好地满足了人们对 保障性住房的现实需求。

但是，在实践 中，由于公租房的建设成本更高，因此面对的融资问题相对严重，阻碍着我国 公租房的更好发展。

此时，“PPP+类 REITs ”融资模式的形成公租房融资模式的创新提供了更多思路。

一、公租房 “PPP+类REITs ” 融资模式的概述（-）ppp 模式对于ppp 模式（政府和社会资本合 作模式）来说，其核心在于政府与民营企业、私营企业进行合作，共同完成公 共基础设施的建设。

该模式一般集中于 纯公共领域或是准公共领域的建设融资 中，依托市场竞争的模式提供服务，能够在政府与民营/私营企业之间构建 起全程合作、利益共享以及风险共担 的良好合作关系，此时，相关企业所 承担的投资风险更低，而政府的财政 支出更少。

ppp 模式的推行是实现经济转型升级、加速城市化建设进程、加快政府职能转变、构建现代财政制度的必然 选择。

（二）类REITs 界定类REITs 是一种投资基金，主要实 现了REITs 与资产证券化的各自应用范围的有效整合，最终形成适用于公租 房融资的综合性投融资工具。

在公租房 项目中，其建设所需的资金规模较大、 回收期限更长，因此类REITs 的更加适 用。

类REITs 的分类方法较为多样，常 见的有以下几种：第一，依托基金规模 是否固定，可以将类REITs 划分为封闭 式基金与开放式基金。

其中，封闭式基金在发行前实现 了基金规模的确定，且在规定期限内不 会发生改变；开放式基金的基金规模 随着市场供需关系的变化而有所调整。

第二，依托组织形态的差异性，可以将 类REITs 划分为契约型基金与公司型基金。

其中，契约型基金依托信托契约、 结合发行收益凭证实现组建；公司型基金由具备同样目标的投资者，结合公司 法组成的用于特定对象的投资基金。

文章编号：２０９５０３６５（２０２０）０２００４４０７雄安新区普通租赁住房犅犗犜融资模式研究王贤俊（武汉大学经济管理学院，湖北武汉　４３００７２） 摘　要：在对雄安新区住房建设模式相关文献进行回顾的基础上，从拓宽普通租赁住房融资模式、与雄安新区住房供给体系指导思想契合度、提高租赁住房供给效率、发挥市场机制配置资源作用和实践可行性五个方面，论述了雄安新区普通租赁住房建设采用ＢＯＴ模式的优势。

探讨了雄安新区普通租赁住房建设ＢＯＴ模式的运作机制。

最后，从信贷融资、税收优惠和资产证券化三方面提出了促进雄安新区普通租赁住房ＢＯＴ模式健康发展的政策支持建议。

关键词：雄安新区；租赁住房；ＢＯＴ模式 中图分类号：Ｆ８３２．５　文献标识码：Ａ　犇犗犐：１０．１３３１９／ｊ．ｃｎｋｉ．ｓｊｚｔｄｄｘｘｂｓｋｂ．２０２０．０２．０６收稿日期：２０２００３２６基金项目：河北省社会科学基金项目“雄安新区规划建设中的产城互动研究”（ＨＢ１８ＹＪ００７）作者简介：王贤俊（１９７４－），男，中铁十一局集团财务部部长，高级会计师，武汉大学经济管理学院硕士研究生，研究方向：财务、金融。

本文信息：王贤俊．雄安新区普通租赁住房ＢＯＴ融资模式研究［Ｊ］．石家庄铁道大学学报：社会科学版，２０２０，１４（２）：４４ ５０． 设立河北雄安新区，是以习近平同志为核心的党中央深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是重大的历史性战略选择，是千年大计、国家大事。

雄安新区成立之初，就确立了坚决不搞土地财政，不走房地产主导城市发展的老路。

２０１９年１月２４日，《中共中央、国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》（以下简称《指导意见》）中再次明确提出在雄安新区构建新型住房供给体系。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。

针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

２ ． １ 项 目建 设所 需 资金量 分析 根据 “ 十二 五 ”规 划 在 保 障 房 建 设 工 作 思 路 “ 突出 公 租 房 ，确保廉 租 房 ，淡 化 经适 房 ，加 快 棚改 房 ” ，将 加 大公 租房 的建设 投入 力度 。据 住建 部介 绍 ，进行 保障 性住 房建 设前 两 年 所 需 资金 约 为 Ｉ ． ３ ７万 亿元 和 １ ． ０ ８万亿 元 ， 后 三年 平均 每年 所需 资金 约为 Ｏ ． ８ 万亿 元 。 因此 ，公 租 房 建设所 需 资金量 将会 很大 。
市Ｒ Ｅ １ Ｔ Ｓ 为１ ５ ３ 只 ，总市值 ３ ８ ９ ０亿美元 。截至 ２ ０ １ ２ 年 年底 ， 亚洲 市场上 市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ已达 １ ３ ８ 只 ，总市值 １ １ ８ ０ 亿美元 。
无论从理论的角度还是从实践的角度 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 融资模
式应该 在 中国房 地产市场推 出 。截至 ２ ０ １ ２年年 底 ，经过反
地发 展业务 。
见》 的出台，拉开了公租房建设的大幕。在 “ 十二五”期
间 ，公 租房建 设要成 为保 障性 住 房 的主要 形 式 。随着 公 租 房建设 项 目的推进 ，该项 目融 资难 的问题 逐 渐 凸显 ，且 因 融资模 式 的确 定带来 的一 系列 问题也 未能得到很 好 的解 决 。
未形 成是 影响 除政 策性银行 外 的金融 机构 保障 性 房贷 积极 性 不高 的首要 因素 ，因此这 类 金 融机 构 大 多持 观 望 态 度 ，
１ 引 言
２ ０ １ ０ 年６ 月 ，《 关 于 加快 发 展公 共 租 赁住 房 的指 导 意
即使放贷也是为了完成政府下达的指标或为了更好地在当
本 、新 加坡 、韩 国 、中国 台湾 、中 国香港 等 亚洲 国 家和 地 区先后 推 出了 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ产 品 。截至 ２ ０ １ １年年底 ，美 国市场 上

基于REITs下的国有企业公租房建设融资模式研究中低收入人群的住房问题是各国在发展中需要面临的一个关键性问题，需要寻找适合自身基本国情，能够实现可持续发展的解决方案。

公共租赁住房作为我国住房保障系统中一个非常重要的环节，一般是以政府部门为主导，借助财政手段和行政手段的配合完成建设工作，市场供给量有限，而且其采用的只租不售的方式使得项目的投资周期长，投资回报率低，很难完成资金的筹措。

REITs模式的出现，带动了融资渠道的多样化，将其应用到公租房建设融资中，能够取得较为理想的成果。

一、REITs概述REITs的全称是Real Estate Investment Trusts，房地产信托投资基金，主要是通过发行收益凭证的方式，对社会投资方的资金进行聚集，配合专门的投资管理机构来对房地产项目的投资实施有效的经营管理，依照预先约定好的比例，向投资方分配投资收益，实现对房地产投资收益的共同分享。

REITs的出现，使得一些小规模投资主体同样可以参与到一些大型房地产开发项目的投资中，借助其规模效益实现收益，也能够在一定程度上削弱大型房地产开发商对于房地产市场的定价权，打造出良性的房地产资本融资市场，实现资本市场与房地产市场的相互结合，更好地满足房地产市场发展中对于资金的需求[1]。

REITs属于一种集合性质的产业投资基金产品，能够享受相应的税收优惠政策，管理相对专业化，具备投资门槛低、流动性强以及投资回报稳定的优势。

具体来讲，REITs的特点体现在几个方面：一是能够将原本资产价值较高的标的拆分开来，形成多个小份额的投资产品，更好地满足了市场中不同投资主体的需求，而且REITs对预期收益率进行了明确，可以很好的降低风险；二是REITs能够通过资产包的方式，对房地产资产进行打包，在具备房地产资产本身保值和增值属性的同时，可以有效分散经营风险；三是REITs具备很强的流动性，对比常规的规定资产投资，REITs可以通过金融市场直接进行交易；四是结合当前的发展情况分析，REITs会将超过90%的利润分配给投资方，能够很好的吸引债券型投资者的购买意愿[2]。

PPP模式在雄安新区共有产权房建设中的应用研究本文结合雄安新区实际情况，提出了在共有产权房建设的过程中引入PPP 模式的建议。

首先，构建了雄安新区共有产权房建设PPP模式的交易结构;然后，提出了租金机制、入住率机制以及提前回购机制三个措施来实现利益共享、风险共担。

标签：雄安新区;共有产权房;PPP模式雄安新区需要建设的保障性住房总量巨大，仅依靠地方政府投资建设以及财政拨款将给政府造成巨大的财政负担[1]。

而PPP模式将部分政府责任以特许经营权方式转移给社会主体（企业），政府与社会主体建立起”利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，政府的财政负担减轻，社会主体的投资风险减小。

本文提出在雄安新区共有产权房建设的过程中引入PPP模式，并合理设计基于共有产权的PPP模式建设的保障性住房建设运营模式以及收益分配模式。

1、雄安新区共有产权房建设PPP模式1.1共有产权房的分割投资方式政府与企业在公共品项目中的投资比例关系，是PPP模式的一个关键问题。

这一比例可按照公共产权房定性、定量两个层面来确定。

首先就是共有产权房的定性问题。

共有产权房项目属于公共产品，公益性与效益性相结合。

政府吸引社会民间资本共同投资的模式设计充分考虑了保障对象的支付能力，防止私营部门为牟利而抬高价格，同时，为提高私营部门积极性，确保适度盈利[2]。

其次是定量的问题。

根据收益情况可发现，私营资本回报率约为10%。

假设共有产权房的分割投资政府与民间资本4：6的基础比例，具体资金比例由雄安新区与民间资本结合实际情况制定。

针对雄安新区的共有产权房项目，项目总投资可分为M部分的政府投资和N部分的民间私营资本投资，其中M部分由中国雄安建设投资集团有限公司代表雄安新区管委会开发建设。

N部分由社会资本、民间资本负责投资建设。

雄安新区共有产权房的PPP模式如图1所示。

1.2共有产权房的运作模式在项目运营阶段，政府部门根据项目实际情况拟定个人与政府在房产中的产权比例（如：40%～60%），销售价格（如：购买价格为相邻地段同品质商品房均价的50%）。

（上市房地产信托），此后，其房地产证券化比例全 世界最高，且自 1998 年起掀起了大范围的并购 热潮，使得澳大利亚 REITs 的性质逐渐向普通股票 转化。
3. 日本。日本于 20 世纪 90 年代末开始 REITs 相关法律的研究工作。2000 年修改了投资信托法准 许投资信托资金进入房地产领域，2001 年在东京证 券交易所挂牌首支 REITs，从而成为亚洲第一个建 立 REITs 市场的国家。
二 、 在 雄 安 新 区 适 用 REITs 和 “ RE原 ITs+”的相关性分析
陈刚（2018）指出，从全国来看雄安，无改革创新， 无雄安价值。在新区明确不搞土地财政，不依赖政府债 务的大背景下，唯有坚持把改革创新作为城市未来发 展的新动能和新优势，善于借鉴和吸收一切国内外先 进技术和创新工具，才能探索出真正符合雄安实际的 模式路径，而 REITs 恰恰提供了这样一个切入点。
（三）基于比较视角的共性特征分析 总结发达经济体标准化 REITs 发展的共性特 征，可概括为两方面：一是在社会经济发展方面，经 济发展处于下行通道，服务业比重持续攀升，人均收 入、消费以及城镇化率处于高位水平，整个社会步入 消费型社会；二是在地产行业发展方面，细分行业出 现分化，住宅市场发展缓慢且有饱和见顶趋势，商业 地产快速发展，步入成熟阶段。 与发达经济体推行标准化 REITs 时相比，我国 当前社会经济仍处于快速发展阶段，但：第一，我国 经济发展已经进入了新时代，基本特征就是已由高 速增长阶段转向高质量发展阶段。这伴随着经济结 构转型以及下行压力加大，GDP 回到过去的高速增 长已经失去现实基础；第二，2017 年全国居民人均 可支配收入 25 974 元，同比增长 9.0%，人均消费支 出 18 322 元，同比增长 7.1%，均高于 6.5%左右的 GDP 增长率，整体持续向消费型社会转型；第三，第 三产业对经济增长的贡献率比第二产业高 22.5 个 百分点，比上年提高 1.3 个百分点，服务业比重呈现 不断上升的趋势；第四，按照 2020 年常住人口城镇 化率达到 60%的目标，未来仍将有相当数量的低收 入群体涌入大中城市，从而为住宅市场和商业地产 持续平稳发展提供基础性支撑。综上，本文认为，我 国现阶段以试点方式大规模推行和应用标准化 RE原 ITs 的时机已经成熟。

作者： 杨兆廷[1];王海净[1];张若望[1]
作者机构： [1]河北金融学院,河北保定071051
出版物刊名： 金融理论与实践
页码： 1-6页
年卷期： 2021年 第3期
主题词： 雄安新区;公租房;融资模式;PPP;REITs
摘要：雄安新区总体规划强调要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,随着建设的不断推进,以公共租赁房等为主的住房供给体系也在进一步探索中.然而,融资问题一直是公共租赁房发展的制约因素,亟须改变传统的以财政支持为主的融资模式.立足雄安新区的特殊定位,结合PPP和REITs两种模式的优势,提出PPP+REITs新型融资模式.并基于PPP+REITs模式进行可行性分析,最后提出可通过建立规范的公租房REITs二级市场,完善新区各项配套优惠政策,提高新区公租房融资社会资本参与占比等,进一步助力雄安新区房地产市场平稳健康发展.。

雄安新区资金筹措创新机制研究引言雄安新区作为国家重点发展规划项目，其建设需要大量的资金投入。

如何有效地筹措资金成为了雄安新区建设的重要问题之一。

为此，有必要对雄安新区资金筹措的创新机制进行研究，探讨如何有效地筹措资金来支持雄安新区建设。

一、雄安新区资金筹措的现状和问题雄安新区作为国家级新区，其建设需要大量的资金投入。

目前，雄安新区建设资金主要依靠财政拨款、国家发展银行贷款等传统方式筹措。

传统的资金筹措方式存在一些问题，如资金来源单一、筹措周期长、利率高等。

这些问题影响了雄安新区建设资金的筹措效率和成本效益。

有必要探讨如何改变现有的资金筹措方式，寻求更加创新的机制来支持雄安新区建设。

二、雄安新区资金筹措创新机制的研究方向针对雄安新区资金筹措的现状和问题，有必要进行创新机制的研究，以改善现有的资金筹措方式，提高筹措效率和成本效益。

具体可以从以下几个方向进行研究：1. 多元化的资金来源：通过拓宽资金来源渠道，吸引各种社会资本参与到雄安新区建设中来，尽可能实现多元化的资金来源，从而降低资金筹措的风险和成本。

2. 创新的筹措方式：探索新的资金筹措方式，如发行地方政府债券、设立基金或信托等，以满足雄安新区建设资金的需求。

3. 降低筹措成本：通过创新资金筹措机制，降低资金筹措的成本，如通过利用政府信用优势获得更低利率的贷款等。

4. 提高资金使用效率：在资金筹措的基础上，进一步研究如何提高资金使用效率，避免浪费和挪用等问题。

三、雄安新区资金筹措创新机制的实施途径在研究了雄安新区资金筹措创新机制的方向后，有必要进一步研究如何将这些创新机制落实到实际中来。

具体可以从以下几个方面进行研究：1. 加强政策支持：政府应加大对雄安新区资金筹措创新机制的政策支持力度，鼓励和引导各类社会资本参与到雄安新区建设中来。

2. 完善相关制度：相关部门应及时出台支持雄安新区资金筹措创新机制的相关制度，例如地方政府债券发行管理办法等，为创新机制的实施提供制度保障。

（四）社会上闲散资本充足且投资需求强烈
收入和储蓄金额的增加以及经济环境的变迁
直接促进了居民财富的积累。据中国人民银行公布
的数据显示，2018 年 8 月，我国居民储蓄存款余额
达 68.72 万 亿 元 ， 其 中 居 民 定 期 及 其 他 存 款 达
43.46 万亿元。从近几年的存款趋势来看，居民存款
（三）丰富金融工具品种，有利于活跃资本市场 现阶段我国资本市场规模尚小，主要是股票市 场、债券市场、基金市场等较为传统的金融市场，金 融工具种类还不丰富，使用和创新还较为滞后，金 融发展改革的速度较为缓慢，在不动产领域更是缺 乏符合投资者偏好的投资产品。引入社会资本不仅 扩大了资本市场的资金规模，为创建多层次资本市 场提供有力载体，还促使资本市场创新金融工具， 完善资本市场体制机制，进而促进资本市场的 发 展。社会资本进入不动产领域，更是为房地产等行 业打破传统融资渠道，积极寻求创新型融资工具提 供动力。
资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收 益按比例分配给投资者的一种信托基金。中高档住 房持续稳定的租金现金流为 REITs 的设立和运营 提供了保障。本文以雄安新区中高档住房建设融资 为 研 究 起 点 ，基 于 其 持 续 稳 定 的 租 金 收 入 流 ，匹 配 以 REITs 融资模式并深入探讨其适用性、可行性、具 体方案以及保讨
动。在供给侧改革背景下，去杠杆化使得房地产业 的主要融资来源— — —银行贷款也呈紧缩态势。新区 住房建设需要另辟蹊径筹集建设资金。引入社会资 本是在当前经济新常态形势下融资做出的必然选 择。引入社会资本，可以为租赁住房开发新的融资渠 道，避免因筹集资金不足影响住房建设进度及其后 续运营，同时可以盘活社会存量资本，释放民间投资 力量，有效缓解政府财政压力。政府将融资压力转 移出去，优化自身职能，切实执行监督与管理职责， 更好地发挥政府政策引导与法律规范作用，提升政 府的公信力与影响力。

基于PFI+REITs的公租房融资模式整合
张晓兵
【期刊名称】《土木工程与管理学报》
【年(卷),期】2018(035)001
【摘要】随着城镇化发展,部分城市房价已经远超出普通居民的经济承受能力,国家大力开展以公租房为主的保障房建设.在公租房需求增大和地方财政紧缺的矛盾下,总结现有PFI模式和资产证券化工具REITs在公租房供给中的适用性,通过优势整合构建PFI+REITs新型融资模式,在合理配置财政资金的同时,广泛引入社会资本,形成公租房的有效供给.同时借助现金流模型进行案例试算,结论表明政府可大大减轻财务负担,私人资本可获得适当盈利,社会散量闲置资金可找到收益稳定的新投资途径,验证该融资模式的可行性及合理性.最后对模式所需的货币政策、财政政策、政府监管、法制环境等方面提出建议,从而另辟他径为政府对公租房供给的决策提供参考.
【总页数】6页(P78-83)
【作者】张晓兵
【作者单位】安阳师范学院建筑工程学院,河南安阳 455000
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.基于PFI＋REITs的公租房融资模式整合 [J], 张晓兵;
2.公租房\"PPP+类REITs\"融资模式分析\r——基于陕西省公租房项目视角 [J], 冯伟
3.公租房“PPP+类REITs”融资模式分析--基于陕西省公租房项目视角 [J], 冯伟;
4.基于全生命周期视角公租房融资模式研究 [J], 林永民; 赵金江; 陈琳; 丁淑娜
5.基于FAHP的公租房融资模式选择研究 [J], 周宁霞
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