廉租房融资模式探讨

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PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性研究

一
的资金主要来源于政府财政拨款，但廉租房建设大量的资金需求给建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设１９８万套，共需资．６７
金约５６元，其中中央财政拨款１７元，其余资金由各级地方７亿６亿
热点分祈
ＰＰＰ融资模式应用于廉租房建设的可行性研究
觚
Ｉ宋海秋杜葵昆明理工大学建筑工程学院
［摘要］本文通过对我国廉租房建设融资现状的分析，阐述了我国廉租房建设所存在的问题，并提出了一种新型融资方式— — ＰＰＰ
３６廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合居民最低２％。住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因
生活保障标准而且住房困难的家庭，提供租金补贴或以低廉租金进
行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。目前我国廉租房建设政府带来了沉重的包袱，已经出现巨大的资金缺口。因此，拓宽廉租房建设的融资途径势在必行。在２１年的 “ 国人民代表大会 ” 和 “ 国人民政治协商会００全中
７社会捐赠的廉租住房保障资金；８其他资金。
现假设社会上仅存在一个政府以及一个私营企业，并且他们所
拥有的资金仅能投资廉租房建设以及工业农业的发展。我们假设政
府财政预算资金为Ｂ投资用于廉租房建设上的资金为Ｂ，投资用于，

我国廉租房建设融资社会化路径的分析

２．缓解低收入阶层住房需求．促
（美国二）美国住房保障最突出的特点是
政府支持下的信贷援助。政府鼓励个
难。特别是廉租房建设的融资渠道过
人或私人开发商参与中低收人家庭住房的开发建设以及公共住房或私
我国廉
●冯志艳鲁忠军／文
房＼建一毛＼ ’ ｌ且｜Ｉ＼
提要：鏖塑焦壁筮垂壅国
化路径的分析
金堡堕堡墨重丝盛坌，亟鱼
于廉租房的福利性、公益性等特点，使廉租房的开发与运作面临诸多困
人住房的翻建。对廉价住房建造提供
补贴，包括政府建的公共住房和私有营利或非营利机构建设的廉价住房，同时为刺激消费鼓励低收入者拥有
住房，取税收减免政策。采
筮：
全盘
垄全垒堡查
、
发达国家廉租房融资的国
由政府、会企业和民间组织一起参社
际经验
与建设，社会资本发挥了巨大的作
用。
（英国一）
英国开始时由政府出资建造廉
二、社会资本进入我国廉租房建设市场的必要性及可行性分析
设／融ｌ社【资＼＼
会
轻了政府的负担。
数量与质量不断增长的要求。共部公门必须持续不断地提高资金的投入。但是，公共部门掌握的资金总是有限的。就形成了需求与供给之间的矛这盾。社会资本参与廉租房建设，可有效拓宽廉租房建设融资渠道．现融实资方式的多元化，补国家建设资金弥的不足，轻政府初期投资负担。减

初探我国廉租房融资的现状及模式创新

目前，我国廉租房建设的这几种融资方式均属于国家的财政支出，因此与中央和地方的财政状况有着密切的联系。当中央或地方的财政由于特定原因吃紧的时候，廉租房的建设资金可能就会在一
定程度上被挤占，不利于廉租房建设长期资金链条的形成。在不少地区缺乏监督机制和封闭机制。目前，在廉租房的租金配给方式以 “ 租金补贴方式” 为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，
事实上，造成当前廉租房开发建设过程出现融资瓶颈，困境重重的局面，倘若对其困境予以透视，不难发现金融杠杆缺失、信贷结构
四是存在不稳定性
积金增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金的比例不得低于６￣。显然在提取了风险准备金、０，６支付了管理费用后，剩余的资金非常有限，这部分资金对于廉租房制度建设来说根本是杯水车薪。（社会保障和社会捐赠三）由于廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，属于社会福利的性质，是我国社会保障体系的一个分支，因此社会保障资金也是我国
甚至可以占到政府预算外收入的４— ０ｏ，。所以的比例尽管是０６／Ｊ２ｏＤＪ
—
个讨价还价后的结果，对于地方政府而言，仍然不是一个小数目。另
方面，据有关专家估计，廉租房与商品房房价呈反比关系。廉租房的
一
租房开发建设过程当中资金链断裂的关键。因此，对当前廉租房开发建设过程当中融资的困境解读，有着深远的现实意义。
于预算外收入，因此给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间。长
期以来，土地出让金被称为地方政府的“ 第二财政”其金额在不少地区，

基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究

有人不需缴纳营业税，而减少了ＲＩ从ＥＴ运营的税务负担。
ＳＴ分析法又称为态势分析法，势（ｔｎｔｓ、ＷＯ即ｆ忧Ｓｒｇｈ）劣ｅ势（ａｎｓｅ）机会（ｐｏｔｎｔｓ、Ｗｅｋｅｓｓ、Ｏｐｒｉｅ）威胁（ｈｅｔ）ｕｉＴｒａｓ分析，通过对研究对象内外部条件各方面内容进行综合和概括，了解
２１年第２００期总第７６期
经济研究导刊
ＥＣ０Ｎ０ＭＩＳＣＲＥＥＡＲＣＧＵＩＨＤＥ
Ｎ．．Ｏｌｏ２２０Ｓｒａ．６ｅｉｌＮｏ７
基于ＳＴ分析的廉租房ＲＩｓＷＯＥＴ融资模式研究
刘
摘
平，继先杨
（西安建筑科技大学管理学院，西安７０５）１０５要：通过ＳＴ分析法对我国廉租房ＲＩｓＷＯＥＴ融资模式进行系统分析，为在正确认识到ＲＩｓ有的优势认ＥＴ具
中图分类号：２文献标志码：文章编号：６３２１（０００ — １７０Ｆ９Ａ１７ — ９Ｘ２１）２００ — ２
引言
廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。廉租房的福利性特点，决定
了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。尤其是在
和机遇的同时，还要加强专业人员的培养，构建起完善的法律制度，加强第三者公正的监督监管。政府部门也要转变
以往在公用事业中的角色，ＲＩｓ我国廉租房融资中成功运用创造ｇ￣Ｃ条件。为ＥＴ在．－ｊ

房地产投资信托基金介入廉租房融资体系模式探讨

亿元，划投资１４亿元。扣除这部分已计０８
我国廉租房建设融资现状
（）资金来源分析一
经提供了住房保障的资金，新建廉租房资金缺口至少为６５亿元。随着社会保障体８系的完善，将会有更多人纳入廉租房保障
体系中，到时候廉租房的建设资金将远不止这个数字。所以若廉租房建设仅依靠政
廉租房融资之后，可以将资本市场大量的闲置资金募集起来，吸引养老基金，保险基金投入廉租房的建设。这种投资不仅周
期长可以保证廉租房建设的长期性需要，
建设部的最新统计的数字显示，截至２００９年６，国已完成廉租住房项目投资３０月我１
者认为廉租房建设发展很大程度上受制于
日益紧缺的资金来源。
ＲＥｌＴｓ介入廉租房融资体系的可行性分析
２０年两会期间，国工商联住宅产０５全业商会为解决廉租房融资难的问题提出了
一
目前，我国廉租房开发建设资金的主
（）ＲＥＴ介入廉租房融资体系的一Ｉｓ我国廉租房只租不售，金回流小，现但
模式
是租金收益稳定的情况，可以采取ＲＩｓＥＴ
的运作方式，体的运作模式如图１示：具所
由政府无偿划拔廉租房用地，规划廉租房
（）可行性分析二
模式单一，过度依赖财政拨款，随着城

廉租房建设融资的金融创新

目筹资、设、营，建运政府则与提供贷款的金融机构达成直接协议，该协议使特殊目的的公司能比较顺利地获得贷款，政府实行监督。具体运作模式见图１。ＰＰ模式根据项目预期收益以及政府扶持力度Ｐ
安排融资，以项目公司的资产作为贷款保障，目经项营直接收益和通过政府扶持转化的效益作为偿还贷
维普资讯
廉租房建设融资的金融创新
俞玮刘刚华中科技大学经济学院
由于廉租房建设的资金需求量巨大，因此，该应借鉴国外经验，更多的利用金融创新，政府主导型变的融资模式为政府引导下的商业化运作模式。
模式，即公共政府部门与民营企业合作的模式，公是共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“ 赢 ’ 双，或 “ 多赢 ” 为合作理念的一种项目融资与实施模式。英国于１９９２年提出“ 鼓励私人投资行动 ” 概的念，在１９７年消除了对私人投资项目设置的壁垒，９
度，这将有利于提高整个廉租房体系的运作效率和透
明度。
根据资金投向的不同，ＥＴＲＩＳ可以分为三大类，即权益类、抵押类和混合类。权益类ＲＴＥＳ的收入主Ｉ
要来源于房地产租金，这正适合于我国廉租房的特
ＰＰ模式的工程主要包括：交通、生、共安全、Ｐ卫公国防、教育和公共不动产管理。

中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(上)

２００６年７月３日，设部公布的《０５年城镇房建２０
屋概况统计公报》示，０５年我国城镇人均住宅面显２０积达到２．１平方米。２０６１０４年实行的五部委联发文
租补贴。无论选择何种模式，政府必须在廉租房建设
中扮演极为重要的角色。我国现有的廉租房体系，在
件（镇最低收入家庭廉租住房管理办法》定，镇（城规城最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的６％。按限估计，０廉租房
（）１新建廉租房面积
、
廉租房融资的国际经验及其特点
１廉租房建设融资制度的国际经验及对我国的．
启示
从国际经验看，较为流行的住房保障形式有三种：第一，政府直接投资建设低租住房；二，府以第政优惠贷款贴息、税等办法间接参与住房供应；三，减第政府实施住房保障政策，接向最低收入家庭发放房直
有待发掘。
一
求其与市场保持隔绝，样可以保证廉租房的有效建这设、公平分配。三是为廉租房建设需要拓宽财政和各种收入渠道（加坡）这就要求政府制度不断创新。新，四是金融体系为廉租房建设提供专门系统（国、美德国、加坡）可以说是一种特定功能的政策性金融。新，五是政府由原先的直接出资建房，变成寻找已有空转置住宅作为房源，向租房者提供货币补贴的方式解决低收入群体的住房问题（国、国、美英日本）。２廉租房建设的资金缺口测算．

基于模糊综合评价的廉租房PPP项目融资风险分析一——以青岛市为例

ＢｓｄｏｕｚａｉｙｔｅｉａｕｔｏａｅｎＦｚｙＱｕｌｙＳｎｈｔｃＥｖｌａｉｎｔ
ＴａｅＱｉｇａｎＥｘｍｐｅｋｎｄｏＡｓａａｌ
ＷＡＮＧｉｎｈＹＡＮＧａ－ａＬＵａ－ｉｇ，ＨＡＯｉＪａ－ｏ，Ｇｕｎｎｎ，ＩＸｉｎｎｎＺＨｕ
国家就相继推出了各项政策规定来配合廉租房建设．前，国廉租房资金来源主要是以政府财政预算为目我主，房源主要包括：政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房以及其他渠道筹集的住房Ⅲ．然而，国长期以来都是以政府预算投资为主进行兴建，我资金来源和融资方式
以青岛市为例
王建波，冠楠，宪宁，杨刘赵
（岛理工大学管理学院，青青岛２６２）６５０
辉
摘
要：廉租房建设是一项社会福利事业，解决我国城镇低收人家庭住房问题的有效途径．而我国廉租房是然
建设融资出现巨大缺口，并且存在一系列融资风险．借鉴ＰＰ融资模式在基础设施建设运营当中的成功经Ｐ
（ＳｈｏｆＭａａｅｎＱｊｇａｃｎｌｇｃｌＵｎｖｒｉ，Ｑｉｇａ６５０，ｉａｃｏｌｏｎｇｍｅｔ，ｎｄｏＴｅｈｏｏｉａｉｅｓｔｙｎｄｏ２６２Ｃｈｎ）
Ａｂｔａｔｓｒｃ：ＴｈｏｓｒｃｉｎｏＯｒｎｏｓｎｓａｃｕｅｏｏｉｌｗｅｆｒ，ｗｈｃｓｔｅｋｙｅｃｎｔｕｔｏｆｌＷ—ｅｔｈｕｉｇｉａｓｆｓｃａｌａｅｉｈｉｈｅａｄｅｆｃｉｅｗａｏｒｓｌｅｔｅｈｕｉｇｐｏｌｍｆｌｗ－ｃｍｅｆｍｉｅｉａｕｏｉｎｆｅｔｖｙｔｅｏｖｈｏｓｎｒｂｅｏｏｉｏａｌｓｉＣｈｎ，ｂｔｎｗｎｉｎｔｐｅｅｔａｉｌａｕｉｇｔｅｃｎｔｕｔｎｐｏｅｓｏｏｒｎｏｓｎｎＣｈｎ．ｈｔｒｓｎｓａｃｐｔｐｄｒｎｈｏｓｒｃｉｒｃｓｆｌｗ－ｅｔｈｕｉｇｉｉａＷａａｇｏＳｍｏｅｈｒｘｓｅｉｓｏｉｋｆｃｏｓｒ，ｔｅｅｅｉｔａｓｒｅｆｒｓａｔｒ．Ｔｈｓｐｐｒａｔｅｙｂｉｇｒｖｔａｉａｏｔｅｉａｅｃｉｌｒｎｓｉｐｉａｅｃｐｔ１ｔｈｖｎｃｎｔｕｔｎｏｗ－ｅｔｈｕｉｇＳｓｔｐｅｐｉｓｓｐｌｎａｓｓｑａｉｙｂｓｎｈｏｓｒｃｉｆｌｏｏｒｎｏｓｎＯａｏｓｅｄｕｕｐｙａｄｒｉｅｉｕｌｙｕｉｇｔｅｔｔｔｓｃｅｓｕｘｅｉｎｅｏｈＰｍｏｅｎｔｅｃｎｔｕｔｎｏｎｒｓｒｃｕｅａｄｃｍｂｎｄｕｃｓｆｌｐｒｅｃｆｔｅＰＰｄｌｉｈｏｓｒｃｉｆｉｆａｔｕｔｒｎｏｉｅｅｏ

中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(下)

逐利性，能够及时感受市场对廉租房的需求压力；又
由于其政策性金融的特性，府将用于廉租房建设的政社会保障资金短缺的压力传导给开发性金融机构。这就有效地将政府意图和市场压力连接了起来。体来具说，开发性金融采用 “ 府入口— — 开发性金融孵政
（）５福利彩票。廉租房作为社会保障体系的重要组成部分，别是廉租对象包括社会优抚对象，孤特如老、烈属、伤残等特殊困难家庭，同样也是社会福利救助的主要对象。因此，从社会福利奖券的筹集款中适当提取一定比例，专项用于廉租房，也符合发行社会福利彩票的初衷。福利彩票销售额巨大且资金来源持
无偿划拨廉租房用地，规划廉租房建设方案，发性开
融资源的导向和动员作用。开发性金融机构利用国家
信用融资，并通过组织增信、订协议等市场化方式签
金融机构进行投资，成后按照市场价格由当地政府建
式投资建设廉租房，并在特许期内经营廉租房项目，特许期满后将整个廉租房项目移交给政府，府通过政
２０．ｏ讯
巴曙松专栏
化— — 市场出口 ” 的运营模式，如可以考虑由政府例
１政府制度创新及改进方向．
（实行优惠政策吸引民间资金。据日本和新１）根加坡等地的经验，府公共住房建设逐渐引入民营企政业参与是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压

浅谈廉租住房制度的资金筹措

镇最低收入家庭廉租房管理办法》规
《）四具有地方制定实施的特点
定，城镇最低收入家庭廉租住房保障方
中国的廉租房制度尚处于起步阶廉租房要比经济适用房或限价商品房
式应当以发放租赁住房补贴为主，实物段，相对于许多发达国家还较为落后。更符合需求，也更切合实际。经济适配租、金核减为辅，而明确了两种所以，目前我国实行的是由国家进行用房或限价商品房存在一个很大的弊租从
—
—
拆迁廉租房——招拍挂土地—— 大部分城市所提供的廉租房建设资金房领域的社会公共资产，出售直管公房
赚取溢价——兴建更多廉租房，这样远不能满足要求，主要因为目前我国所归集的售房款实质是对社会公共资
的良性循环发展才是符合目前现状的大部分城市的财政收入水平相对较低。金的回收，９６（于加强国有住房１９年关
设部２０年通报的全国城镇廉租住房大程度上制约着住房公积金增值对廉公房销售款给廉租房提供的资金总量０６制度建设和实施情况显示，截至２０租房建设的保障作用。中国人民银行也是很有限的。发行社会福利彩票作０５
年底．全国累计用于最低收入家庭住房房地产金融分析小组发布的（０４２０年中为一种常规性的融资方式在社会保障保障的资金为４亿元，７４已有３万国房地产金融报告》显示，２９截至２０年方面应用得比较多，０４但是截至２０年０４户最低收入家庭被纳入廉租住房保障底，国住房公积金缴存余额为４９．全８３５１月，划入全国社会保障基金理事会２范围。同时．国２１全２个地级市实施了亿元．实际缴存职工人数为６８５１．万的彩票公益金总额为１９２亿元，３２．８即廉租住房制度，中，其河北、浙江、山人，占在职职工人数的５．％。２０年使全部用于廉租房建设也是不够的。８４０４

廉租房建设的融资困境和对策

融资模式创新。
２、缺乏金融工具
困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。
二、我国廉租房建设融资的现状１、资金供应量不足
了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保
障眭质的普通住宅。由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的
从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主
导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重
我国自身国情，采取多元化的融资渠道来满足其融资需求。【关键词】廉租房
一
的经济负担。
４、缺乏监督机制和封闭机制
建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管难的原因分析
１、地方政府建设廉租房缺乏积极性
建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现

保障性住房建设的融资模式

保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。

与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。

近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。

今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。

地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。

本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。

保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。

各个城市自行制定保障性住房标准。

例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。

家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。

保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。

经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。

经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。

经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。

此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。

基于经济公平的廉租房REITs融咨模式

房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比率分配给投资者
的一种信托基金。它是集聚社会闲散资金的“ 吸金石” ，能在开
信托投资公司资金信托管理暂行办法（后文简称《暂行办法》）等是规范和约束我国企业或基金筹资、运营的最主要法律。
１．ＥＩＲＴｓ法律主体地位不明确带来的不公平ＲＥＩＴｓ作为一种新型的投资基金，不同于企业法人，具体运作方式与《基金法》也有一定差别。其筹资及运行可参考《基金法》、《暂行办法》，但难以作为其设立和运行的直接依据。证券投资基金同公司相比，并非法人，只是一种基于基金合约约定存在的集体投资方式。它没有经营范围，法律主体地位不明确。依
管理机构进行保管；独立第三方资金管理机构同时负责对ＲＥＩＴｓ投资公司的资金使用情况进行审批：专业的房地产公司将房屋
公平性风险。（二）税收体系不匹配造成的不公平在国外，ＲＥＩＴｓ受到投资者青睐的重要因素之一便是由于
资金问题一直是制约我国廉租房建设的核心问题。仅依赖政府资金支持难以满足廉租房建设之需，通过市场手段拓展廉租房融资才是长期可持续发展之道。ＲＥＩＴｓ是一种以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者资金，由专门的投资机构进行出租给廉租房住户。二、ＲＥＩＴｓ融资模式应用于我国廉租房建设的不公平体现（一）ＲＥＩＴＳ法律制度不健全导致的不公平目前，《公司法》、《证券投资基金法》（后文简称《基金法》）及
外，由于目前我国信托监管机构和资金管理机构的专业能力和

北京市廉租房融资的REITs模式研究

一
、
金融业对北京经济贡献率为１．％Ｏ１。３拥有大量的优质的政府产权房产．按照国务院保障性安居工程会议部署，２１年将进一步加００大政策性住房建设力度，明确２１年要实现新开工建设和收购００政策性住房ｌ．）套，占全市住宅开工套数的比例达到５％３４７Ｏ以上。这些房产为北京廉租房建设房地产信托基金试点提供了稳定的，优良的资产基础。综上所述：北京作为我国经济较发达的城市之一，所具备上述优势，ＲＩｓＥＴ模式在北京廉租房融资具有可行性。（）ＲＩｓ用于廉租房建设的基本的思路三ＥＴ应１我国ＲＩｓ．ＥＴ的基本结构结合中国情况，具体的运作流程是：首先由ＲＩｓ理公ＥＴ管司也就是受托机构，依法设立ＲＩｓＥＴ，采用公募的方式投资者发行ＲＩｓＥＴ的受益证券以获得资金；然后组建基金管理公司担任基金管理人，进行经营管理，选择不同类型的房地产商业地产、物业项目及其他经主管机关核准投资的项目进行多元化投资组合，有效地降低风险，获取较高经济收益。投资者凭受益凭证可以得到现金分红。２北京廉租房ＲＩｓ运作．ＥＴ的（）从产品的设计思路来看，可以将产品设计为 “ 国１准债 ”产品，使其收益率高于同期银行同期存款利率，又低于着眼于商业物业的Ｒｌｓ品，该 “ 国债 ”产品较为可行的预期ｂＴ产准收益率为３一％％５。（）在出资方式上，按照《２基金法》的规定组建发起人，发起人以有政府背景的机构（如房地产管理局下设机构、公积金管理中心等）、有投资意向的房地产企业、保险公司、海外投资基金等。（）在资金的募集方式上，可以采用证券化运作。３廉租房ＲＩｓＥＴ运行流程如下：第一，北京市政府与银行共同组建廉租房ＲＩｓ划；第二，住房保障机构负责廉租房租户的ＥＴ计标准的制定、廉租户的筛选、租金补贴的划转等工作：第三，建立廉租房资产管理公司；第四，市政府与银行共同决策所选房源；第五，每年廉租户所交租金与政府补贴租金共同构成投资者当年的收益。廉租房信托计划到期时，政府与银行共同按约定方式处置廉租房，返还投资者本金。

PPP融资模式在国有林区廉租房建设中的应用研究——以四川省为例

一
、
ＰＰ模式的主要内容Ｐ
１ＰＰ模式的简介．ＰＰＰ（ｒａ－ＰｂｉＰｒｅｈ）即公共民营ＰＰｉｔｖｅｕｌ－ａｎｒｉｃｔｓｐ
合伙制模式，它是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种形式，合作各方可以达到比预期单独行动
准和不同地理条件下居民对住房的实际需求。由于四川省国有林区棚户区的房屋多是修建已久的老房子，且地理环境的特殊性对房屋的损毁也较严重，棚户区房屋基本都已陈旧、破烂不堪。这些房屋的质量问题主要体现在：① 修建久远，损毁严重；② 存在着重大消防、安全隐患；③ 受自然灾害、地质条件变化影响；受山体滑坡的危害。大量难以满足需求的现有住房亟待翻新甚至重建，这无疑加大了廉租房建设工程规模，增加了建设中的融资负担。
求也越来越大。
图２廉租房ＰＰ模式运作图Ｐ
２．改造资金供给分析（）居民经济状况较差１棚户区居民合理承担一部分安置住房建设资金，是棚户区改造过程中的一项重要资金来源渠道。而四川省国有林区棚户区的居民经济状况整体较差。四川省国有林区棚户区居民目前呈现的是 “ 低就业率，低收入”状况。在２０年，四川省国有林区棚０８户区的在职职工的工资收入为１９元，是全国在２３１职员工的工资收入的４％，而棚户区中低保户就占２了３％。据初步统计，实施棚户区改造工程，８％２５以上的家庭无能力参与共建。较差的居民经济状况决定了棚户区居民依靠自身资金投入到棚户区改造的能力有限，而且，由于棚户区居民都未建立住房公积金，使得改造资金更加捉襟见肘。这就要求在进行棚户区改造时，政府要加大资金补助的力度，加强政策的倾斜性。同时要积极扩宽其他资金来源，共同完成棚户区的改造。（）资金供给渠道单一２尽管财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法都是筹集资金的重要渠道，但对于特殊的国有林区棚户区，职工安置资金缺口大，且国有林业棚户区大多是在崇山峻岭当中，这些土地基本上都不具有创造经济价值的可能，对社会资金的吸引力微乎其微。四川省国有林区棚户区庞大，单单靠政府的资金无法完成如此大规模的改造。三、廉租房建设中ＰＰ模式的具体设计Ｐ廉租房建设中的ＰＰ模式运作以确定私人企业Ｐ为起点，最终签订合理的ＰＰ协议。应针对四川省Ｐ国有林业棚户区的实际情况，把握ＰＰ模式的核心Ｐ思想，为棚户区改造设计可行的ＰＰ模式运作流程，Ｐ

基于保险资金运用视角透析廉租房建设去财政化

基金的收益率最高，但风险也最高。除了长期国债以外，从资产负债匹配要求的角度看，这几类投资对象经风险调整的收益率要么偏低，要么偏高，并不适合在资产管理中实现超配。２０据０９年１２月２２
日我国保监会副主席李克穆在 “０９中国金融论２０坛 ” 的发言所称，至当年１月底，国保险资上截１我
在我国，财政资金短缺是制约当前廉租房建设
性最高，但收益率也最低；股票或偏股型证券投资
的一个重要因素。但随着２０年ｌ０９０月１日新《保
险法》的颁布实施，保险资金已被允许进行不动产投资 பைடு நூலகம் 投资渠道的拓宽为保险资金的运用与廉租房
建设资金的筹集实现了法理上的有效对接，既为这保险资金的投资方式多样化带来了新机遇，为城也
镇廉租房建设的融资模式提供了新思路。
一
、
保险资金投资廉租房的必要性与可
金运用余额已达到３６．万亿元，其中银行存款占５２．％，７３债券占５．％，２１８基金占７５股票、８．％，０股权占ｌ．％。１９可见，２随着我国保险业的快速发展，保险资金的运用结构虽然较历史发生了很大的变化，但由于目前市场利率仍处在历史低位，债券市场收益较低，金融市场波动较大，部分品种超配的风险程度也在不断提高，保险资金的高效运用正面临着越
资和资产负债匹配的角度以及规避不动产投资的风险看，险资金投资建设廉租房宜采保用ＢＯＴ模式，其特点是能充分发挥保险资金低期望收益率、量资金和长投资回收期的体

廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨

住房问题，过了《房与建房控制法》推行住房私有化，短通住，短
定的成绩．析其主要原因还是建设资金这个发展瓶颈，直制分一
约了这项事业的全面快速发展，此如何合理充分解决廉租房因建设融资问题是至关重要的。１．目前国内廉租房建设的资金主要来源分析及其特点、
部奖励居民住宅储蓄和保证储蓄的购买力不发生大的贬值，稳
管理办法》通知（的财综１０７６－０］４号）中细化为八项资金来源２文渠道，各级财政预算补助分为四项．把增加了社会捐赠的廉租住房保障资金和其他资金。分析以上资金来源我们可知有如下特
自身的工作尚未开展好，不用说如何为廉租房建设起作用了；更四是提供的社会捐赠资金和其他资金到目前都没有发挥什么作用，主要是缺乏一种具体的捐赠或其它资金归集的机制，这以致
４企业家天地・下旬干／２０４ｊ０９／２ｊ
廉租房建设融资问题思考及其创新模式探讨
郑慧开
摘要：租房建设是一项社会福利事业，建设资金目前一直廉其在提取风险准备金支付管理费后余额非常有限；其二是受金融
流于形式没有实质的意义。

我国廉租房融资的现状及模式创新

金贷款风险准备金，然后上交财政的
改进我国廉租房建设融资的若千设想：提高各地方政府
对廉租房建设的重视性和积极性；加大土地出让金净收益的
提取比例；房地产证券化；创设廉租房Ｒ￣Ｓ；ＥＴ城市运营与
ＢＴ模式Ｏ
公积金中心管理费用，最后才是城市
廉租住房建设补充资金。同时根据规
维普资讯
％Ｉ
屯
我国廉租房建设融资的现状分析
一
、
目前，我国的廉租房建设融资方式，主要包括财政拨款（直管公房出
售或出租收入）住房公积金增值收益、
、
我国庸租房融资的
现状及模式创新
文／金秋萍
社会保障和社会捐赠。但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设，因而
定，住房公积金增值收益用于建立住
房公积金贷款风险准备金的比例不得我国社会保障体系的一个分支，因此，会捐赠的资金也是有限的，而且即使低于６％。显然在提取了风险准备金、社会保障资金也是我国廉租房建设的近年来有增加的趋势，但由于受我国Ｏ
作为辅助的融资方式。
（）四土地出让金净收益
由于廉租房是为我国最贫困人群社会保障对于廉租房建设的资金支持
建设的住房，属于社会福利性质，是也十分有限。除了社会保障以外社
２０年，国家财政部会同建设部、０６
Ｊｎａ０８ａｕｒ２０ｙ２５
资金之中。土地出让金属于预算外收但是，从当前我国政策性银行对于廉不高。对于有些地方政府而言．因各入，因此给地方政府的财政收支留下租房建设所出台的配套机制来看，缺地财政收入程度的差异性存在，即使

对廉租房建设采用BOT融资模式的探析

颁布实施了《城镇最低收入家庭房建设中实际运用，无论从理共产品，备运用ＢＴ资的前但具Ｏ融
廉租住房管理办法》。但是，制度论上还是从现实环境看都具有一提条件。运行以来，为种种因素的制约，因
廉租房在各地的发展并不平衡。
常住居民户口的最低收入家庭提向政府认定的廉租房住户提供住有一定的排他性；从消费的竞争供租金相对低廉的普通住房。
房和相应的服务，廉租房住户和性角度看，廉租房的边际生产成
Ｏ本不为零，边际拥有成本也不为２００４年３月我国在《城镇廉租房政府共同负担廉租房。虽然ＢＴ管理办法》的基础上修改并正式融资方式目前还没有在我国廉租零。因此，租房可以界定为准公廉
空送电线路，区也是特定地形，市
“ 陵（区）的地形类别乘１丘市 ” ．２
围，是相对于城市郊区而言的，而调整系数计算。但整个架空配电不是单纯的行政区划。经调解双线路工程在全封闭状态下施工，
中采用ＢＴ融资模式不存在制Ｏ度障碍。
３民间资本供给量大且有投．
５拥有成功的案例。在日本、．
新加坡和香港等地，政府公共住
外，在ＢＴ合同的签订过程中，Ｏ也可以将建设风险、采购与供应风险等合理转移。三是有利于提高廉租房项目的运作效率。一般

廉租房建设的新型融资模式

地产信托等创新融资模式进行廉租房建设，一进步拓宽融资渠道。
一
（廉租房建设ＢＴ融资的优点二）０１廉租房建设工程浩大、及利益群体多、．涉保障范围广、资金筹集量大、转速度慢、资渠周融道狭窄。ＢＴ模式建设廉租房则可以进一步拓而０
现的一种主要用于包括铁路、公路、口、梁等港桥
资金、缓解政府财政压力、散融资风险。分２ＢＴ融资模式一方面能够集中大量专家．０和技术人员高质快速完成廉租房项目建设，在短期内为更多的廉租房住户提供住房；一方面，另项目公司采用先进的建造技术可以降低成本，提高利润率。３廉租房建设过程中，府为项目划拨土．政地，给予项目公司包括税收在内的多项优惠，有效降低了建设成本。此外，政府还为项目公司的４廉租房与经济适用住房制度的融合．
宽融资渠道，急需输血的廉租房建设注入大量为
、
ＢＴ融资模式分析０
（ＢＴ融资模式的基本概念一）０
ＢＴＢｉｄＯｅａｅＴａｓｅ）０（ｕｐｒｔｒｎｆｒ即“ 设一ｌ建
经营一转让 ” 的方式，２是０世纪８０年代中期出
上，一步拓展住房公积金使用用途，中低收进如入家庭支付租金、支付购房首付等用途。或者以公积金收益为基础，成立专项住房基金，持廉支

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廉租房融资模式探讨【摘要】廉租房作为一项重要的住房保障制度，福利性、公益性的特性决定了其与一般商品房的开发、运作方式的显著不同。

在开发融资渠道上，政府主导财政资金供给模式使得融资渠道单一，引入房地产信托投资基金（REITs）将有助于解决廉租房融资困境。

结合REITs具有的高收益、低风险特性，分析了将REITs发展成为解决廉租房建设资金缺口的有效金融工具的优势、发展思路及应注意的问题。

通过对我国廉租房建设融资现状的分析，阐述了我国廉租房建设所存在的问题，并提出了一种新型融资方式——PPP融资模式。

利用博弈论模型论证了私营企业投资建设廉租房的可能性，同时通过SWOT分析法及财务方案分析，对PPP融资模式应用于廉租房建设的可行性进行分析论证。

【关键词】廉租房融资房地产信托投资基金PPP模式Financing of low-rent housingAbstract: Low-cost housing as an important housing security system, welfare, public welfare and the general characteristics determine its real estate development, operation of a significant difference. In the development of financing channels, the government-led funds financing channels for a single supply mode allows the introduction of real estate investment trusts (REITs) will help solve the low-cost housing financing. REITs have high returns with low risk characteristics, analyzes the development of the REITs part of the solution cost housing construction funding gap of the advantages of an effective financial tool, the development of ideas and should pay attention to. Through the financing of low-cost housing construction analysis of the current low-cost housing construction in China described the problems and propose a new type of financing - PPP financing models. Using game theory model of private investment demonstrates the possibility of building low-cost housing, through SWOT analysis and financial plan analysis, PPP financing model used in the feasibility of building low-rent housing analysis and demonstration.keyword : Low-rent housing Financing REITs PPP mode目录引言 (3)一、我国廉租房建设融资现状 (4)二、廉租房建设融资的创新模式 (5)1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处 (5)2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设 (5)3.运用公债和彩票等方式募集资金解决廉租房实际问题 (6)4.细化房地产政策，充分发挥房地产企业的作用 (6)5.鼓励大型国有企业建设，解决廉租房问题 (6)6.发展到一定程度可将部分廉租房产权出售而私有化 (6)三、廉租房建设资金的主要来源及其特点、缺点 (6)1、廉租房建设资金主要来源 (6)2、廉租房建设资金特点 (7)3、廉租房建设资金特点 (7)四、引入房地产信托投资基金（REITs） (7)1、REITs优势 (7)2、REITs设计思路 (8)3、REITs应注意的问题及对策 (9)五、引入PPP融资模式 (10)1、PPP融资模式简介 (10)2、应用PPP模式的可行性分析 (10)结论 (10)参考文献 (11)引言廉租房是政府向低收入住房困难家庭提供租金补贴或以低廉租金进行实物配租的、具有社会保障性质的普通住宅。

大力发展廉租房是我国城市化进程中不可缺少的政策。

我国人口众多，贫富差异很大，目前需要通过廉租住房来解决住房困难的低收入家庭就有747万户。

而现有融资渠道过于倚赖政府的财力支持，难以满足廉租住房建设的资金需求。

资金问题已经日益成为制约我国廉租房制度发展的主要原因，开辟其他有效融资渠道已势在必行。

廉租房是中国房地产市场中一项重要的住房制度，也是解决中国当前房地产市场结构性失衡的关键之一，更是中国福利保障体系的重要环节。

在当前建设和谐社会的过程中，为低收入群体提供廉租住房显得尤为重要，因此，其发展和完善刻不容缓。

廉租房具有福利性、公益性等特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。

而且，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。

尤其体现在廉租房开发建设融资渠道的单一化，其目前仍停留在以财政拨款、社会保障为主的纯政策性资金支持上，使得融资过程呆滞化、僵硬化。

一、我国廉租房建设融资现状1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》( 国发[1998]23 号)，明确提出在全国推行廉租住房制度。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了“国六条”，将城镇廉租房制度建设置于一个更为显著的位置。

然而，从2006年4月初建设部公布的实际执行情况看却不尽如人意，在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。

由于房价过高，上涨过快，住房问题成为社会瞩目的“民生问题”，于是在2007年，国务院将解决城市低收入群体住房困难作为政府公共服务的一项重要职责。

在2008年年初，中央政府投入68亿元用于廉租房建设，但全国仍有2/3城市没有完成土地出让计划，没有足够的资金来建设廉租房。

2009年，在金融危机背景下，为拉动内需拉动经济增长，国家出台了十项举措，其中第一项就是要加快保障性安居工程的建设。

廉租房制度实施10年来，虽有所推进但进展缓慢，其根本原因在于资金不足。

全国人大常委会调研组提交的一份报告显示，截至2009年8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。

住房和城乡建设部政策研究中心课题组也曾刊文透露，因一些地方财政状况紧张，2009年全国实物廉租住房建设任务完成尚未过半。

2010年国家向各省、自治区、直辖市分配了廉租住房建设保障任务，要求全面保证完成廉租房建设179.86万套，共需资金约576亿元，其中中央财政拨款167亿元，其余资金由各级地方政府筹集，由此可见，地方政府面临巨大的资金压力，在廉租房建设领域拓宽融资渠道势在必行。

《廉租住房保障资金管理办法》提出廉租住房保障资金来源包括：住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；土地出让金净收益不低于10％的比例；市县财政预算；中央预算内补助资金；中央、省级专项补助；社会捐赠及其他资金。

而主要资金来源集中在中央财政、住房公积金增值收益和地方土地净收益的10％。

具体来看：中央财政部分，2009年中央廉租住房保障专项补助资金已完成计划额130亿元，2008年中央用于廉租住房制度建设的资金为68亿元，2007年为51亿元。

住房公积金部分，根据《2008年全国住房公积金管理情况通报》，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，2007年99.61亿元，达到了近几年的最高峰。

土地出让金部分，根据《2008年国土资源公报》，2007年全国土地出让金总额超过12000亿元，2008年也超过了10000亿元。

据测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40％以上，部分地区则可能远超过这个比例。

按土地出让净收益中不少于10％的比例用于廉租住房保障，每年来自土地出让金的部分不少于400亿元。

而在资金需求方面，“9000亿元安居计划”提出未来3年，计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难。

其中287万户通过实物配租解决，460万户通过租赁补贴解决。

这方面的总投入约为2150亿元。

上述数据显示我国廉租房建设每年面临巨大的资金缺口。

而房地产信托投资基金REITs的设立和推进，具有积极的意义。

二、廉租房建设融资的创新模式自2009年以来，国家投入大量资金用于廉租房的建设，这无疑对解决廉租房建设的瓶颈问题起到巨大的作用。

能短期内迅速解决一大批急需住房的最低收入者的需求，为今后的廉租房建设打下很好的基础。

但很显然政府不可能也不会就此长期为廉租房建设投入如此巨大的投资，因此更需要在这良好的时机积极探索新的融资模式，开展融资创新。

新的融资创新模式应从以在充分利用住房公积金等社会资金参与建设的基础上，从以下几个方面来讨论：1.加强管理和建立激励机制以督促资金落到实处对于政府管理部门要建立完善的考核机制和奖励机制，把廉租房资金到位情况作为政绩来考评，鼓励各级工作人员全心全意投入廉租房建设；成立廉租基金，实现资金的集中管理，改变粗放型的资金管理模式；对于各项国家资金的投入要透明化和公示，要让全社会民众参与到监督中来，资金的使用也要公开化，让每一分钱都用到实处。

对于金融机构建议开展如何把国家廉租房资金盘活的研究，如何把已建成的廉租房资产盘活的研究，要全面深入地介入到廉租房建设的整个资金运作过程中。

对于土地出让金收益和公积金增值余额的问题，建议设立浮动额度，各县根据实际情况予以确定。

鼓励制定配套奖励的政策来调动积极性，同时设立土地出让金专用账户，改革出让金分配机制，监督资金及时到位。

对社会捐赠和其他资金来源建议政府加强宣传引导，通过定期举办各种活动募集各种社会捐赠或其他资金。

2.利用政府信用贷款民间闲置资本用于廉租房建设经过多年的发展已积累了大量的财富，特别是民间闲置资本很多，也有大量的剩余劳动力闲置，这两个闲置主要是社会信用制度不完善造成的。