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上海市松江区人民政府关于印发《松江区公共租赁住房管理实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市松江区人民政府•【公布日期】2018.02.12•【字号】沪松府规〔2018〕号•【施行日期】2018.02.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房改革与发展正文上海市松江区人民政府关于印发《松江区公共租赁住房管理实施办法》的通知沪松府规〔2018〕号各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：《松江区公共租赁住房管理实施办法》已经区政府2018 年第24 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
2018年2月12日第一章总则第一条目的和依据为了健全和完善住房保障体系，建立和规范本区公共租赁住房制度，根据《公共租赁住房管理办法》(住建部[2012]第11号令)、《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32 号）、《关于做好公共租赁住房续租工作的通知》（沪房管保[2014]71 号）和其他有关规定，结合本区实际，特制定本办法。
第二条适用范围本办法所称的公共租赁住房，是指由政府提供政策支持或投资，限定建设标准、供应对象和租金标准，供应给城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业人员、引进人才和外来务工人员等群体在一定期限内租住的保障性住房。
本办法适用于松江区范围内公共租赁住房的准入资格申请与审核、轮候与配租及租后管理等工作。
第三条工作职责上海市松江区住房保障和房屋管理局负责本区公共租赁住房的行政管理、指导与监督工作。
上海市松江区住房保障中心（以下简称区住房保障机构）- 3 -负责本区公共租赁住房申请受理及复核。
上海松江公共租赁住房投资运营有限公司（以下简称区运营机构）负责本区公共租赁住房建设筹措和运营管理日常工作，并受区住房保障机构的委托和授权，设立集中受理窗口，具体实施公共租赁住房的申请受理。
按照“区政府指导、相关部门支持、市场化运作、企业化管理”的要求，注重体现公共服务功能，坚持市场机制运作，做到自主经营，统筹收支，产权清晰，管理规范。
上海公租房政策规定是什么？上海公租房政策规定是申请公租房的对象可以是家庭或者单⾝⼈⼠，必须要具有本市的户⼝，连续缴纳社会保险⾦，达到规定的年限才能够在上海申请。
除此之外，在申请的时候没有享受到其他的住房保障的优惠政策。
⼀、政策规定是什么?上海公租房政策规定是申请公共租赁住房的对象可以是家庭，也可以是单⾝⼈⼠，不过，申请必须要同时符合四项条件：⼀是有本市城镇常住户⼝或《上海市》，连续缴纳⾦达到规定年限。
⼆是已与本市就业单位签订⼀定年限的劳动或⼯作合同。
三是在本市⽆⾃有住房或⼈均住房建筑⾯积低于15平⽅⽶;因分室居住有困难的，⼈均⾯积可适当放宽。
四是申请时未享受本市其他住房保障政策。
⼆、上海公租房——申请条件公租房暂不设收⼊标准市房管局表⽰，考虑到本市公共租赁住房涉及到的⼈群⼴、收⼊差异⼤，因此在申请条件中暂不设收⼊标准。
各区(县)政府根据上述基本条件，可结合本区(县)经济社会发展等情况制定具体的准⼊标准，并可适时调整。
准⼊标准应向社会公布，在公布准⼊标准前，应当报市住房保障领导⼩组备案。
按照政策设计，申请对象主要向⼯作单位所在地的运营机构提出申请，也可以向本市户籍所在地的运营机构提出申请。
申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、、劳动或⼯作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，经申请对象所在单位盖章确认，交运营机构审核。
运营机构受理申请后，对申请⼈进⾏资格审核。
需要对住房⾯积审核的，可委托政府指定的机构审核。
审核通过的，运营机构应出具登记证明，报区(县)住房保障机构备案。
现实⽣活当中现在存在着公租房，它是我们国家所规定的⼀种优惠的保障政策，保障那些没有住房的⼈员。
如果要在⼀些⼤城市，⽐如说像上海这些经济发达的城市申请公租房的话，申请的条件是⾮常严苛的，必须要满⾜⼀些规章制度条件要求。
上海市住房保障和房屋管理局关于印发《贯彻＜本市发展公共租赁住房的实施意见＞的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】上海市住房保障和房屋管理局•【公布日期】2010.12.21•【字号】沪房管保[2010]436号•【施行日期】2010.12.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文上海市住房保障和房屋管理局关于印发《贯彻＜本市发展公共租赁住房的实施意见＞的若干规定》的通知（沪房管保〔2010〕436号）各区县住房保障房屋管理局：现将《贯彻〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的若干规定》印发给你们，请认真按照执行上海市住房保障和房屋管理局二○一○年十二月二十一日贯彻《本市发展公共租赁住房的实施意见》的若干规定为切实推进本市公共租赁住房工作，建立健全住房保障体系，根据《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发[2010]32号）的有关规定，就具体贯彻事项规定如下：一、关于利用农村集体建设用地建造公共租赁住房公共租赁住房运营机构可根据农村集体建设用地流转和投资建设有关规定，受让或租赁农村集体建设用地，或与农村集体经济组织合作，投资建设和经营管理公共租赁住房。
二、关于非居住房屋改建公共租赁住房非居住房屋改建或改造为公共租赁住房，是指运营机构在房屋用地性质不变的前提下，利用或部分利用原有非居住房屋结构，按规定将非居住房屋改建和改造为公共租赁住房。
运营机构可利用自有非居住房屋投资改建或改造；也可与产权单位合作利用非居住房屋投资改建或改造。
三、关于准入条件1、持有《上海市居住证》应达到二年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）应达到一年以上。
2、各区（县）制定具体准入条件时，申请人员与本市就业单位签订劳动或工作合同的年限可设定不同标准，对具有本市常住户口的申请人员可根据工作性质设定年限标准，对持有《上海市居住证》人员可根据居住证类型设定年限标准。
3、以家庭申请租赁公共租赁住房的，家庭范围应限制在申请对象本人、配偶、未婚子女范围内。
上海公租房基本介绍一、啥是上海公租房呢？上海公租房啊，就是政府为了那些在上海打拼却买不起房或者暂时没地方住的小伙伴们提供的一种保障性住房。
它可不是随随便便就能住的，也是有一定要求的。
二、申请上海公租房的条件1. 在上海没房。
要是自己或者家庭已经有房子了，那肯定不能再占公租房这个资源啦。
2. 有稳定工作或者收入来源。
毕竟要能交得起房租呀，总不能让政府一直倒贴不是？比如说你在上海的某个公司上班，有劳动合同，或者自己做点小生意有稳定的盈利，这就差不多符合条件。
3. 可能还会有一些关于社保缴纳之类的要求。
就是你得在上海正常交社保达到一定的时长，具体时长根据不同情况而定。
三、上海公租房的好处1. 房租相对便宜。
和外面那些商业出租房比起来，公租房的租金那可真是良心价。
这对于刚毕业来到上海，工资不高的大学生来说，简直就是救星。
2. 房子的质量和环境还不错。
不会是那种破破烂烂的房子，小区环境也比较整洁，周边的配套设施也挺全的。
像有些公租房附近就有超市、菜市场，生活很方便。
3. 居住比较稳定。
只要你符合条件，按时交房租，一般不会随随便便把你赶走。
不像有些私人出租房，房东可能突然就不租给你了。
四、怎么申请上海公租房呢？首先要去相关的部门或者网站了解具体的申请流程和需要准备的材料。
一般来说，需要准备身份证、工作证明、收入证明之类的东西。
然后按照流程一步一步来，可能会有初审、复审之类的环节，就是要确保你真的符合条件。
五、上海公租房的分布上海公租房分布在各个区。
有些在市区，交通特别方便，附近就有地铁站、公交站。
还有些在郊区，虽然离市中心远一点，但是环境可能会更好，空间也更大。
比如说浦东新区就有不少公租房，闵行区也有。
六、公租房里的设施公租房里面的设施也挺齐全的。
基本上像床、衣柜这些家具都有，厨房也能满足基本的做饭需求，有炉灶、抽油烟机之类的。
卫生间也有淋浴设施，住进去就不用再为买这些大件家具发愁了。
七、公租房的管理公租房有专门的管理部门或者物业公司来管理。
经济日报/2011年/7月/18日/第001版五项措施拓宽建设资金渠道上海保障性住房建设创新融资模式记者李治国吴凯本报讯记者李治国吴凯报道：上海市今年将有总面积达1150万平方米的保障性住房可以供应，并提出年内启动1500万平方米新开工面积的保障性住房建设新任务。
截至5月底，上海全市已累计开工建设经济适用住房约1120万平方米，年底可供应房源预计达到500万平方米约8万套。
位于上海市杨浦区国权北路国秀路路口的新江湾尚景园，是上海首批两个市级统筹的公租房基地之一。
目前该小区建设已基本完工，由16栋小高层住宅组成，建筑外观简洁时尚，配建的部分商铺内装修已基本完工。
据了解，新江湾尚景园公租房基地的房源是上海市利用公积金增值收益收储的，预计下半年就可以面向社会供应，总量在2200套。
上海市房管局有关负责人表示，从2007年起上海市利用公积金增值收益，从市级配套商品房中收储房源用于廉租实物配租。
工商银行上海分行是上海市公租房建设项目首批两笔公租房贷款的主牵头行，具体融资方案现已进入上海分行评审流程，预计今年底前可以启动，合计总投资超过50亿元。
目前，上海已基本形成廉租房、经济适用房、公租房和动迁安置房“四位一体”住房保障体系。
在经济适用房、动迁安置房建设方面，上海市已形成了“企业兴建、定向供应、滚动开发”的良性运行机制，由项目中标企业带资开发建设，资金可以通过出售回笼，银行信贷资金也比较愿意进入。
在廉租房、公租房建设方面，上海市委常委、副市长屠光绍表示，公租房建设虽然资金需求量大、租金净收益率较低而且占用时间周期长，但其收益相对稳定。
为此，上海在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多种渠道资金以多元化方式支持公租房建设。
他们主要从5方面着手解决资金问题：一是用好土地出让净收益；二是充分利用住房公积金增值收益；三是积极引导保险资金参与；四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。
上海推行公租房现状及其对策[提要] 本文分析上海推行公租房现状及公租房运行过程中暴露出的问题，并从扩大公租房覆盖面、多种规划保障公租房资金和设计合理准入和退出机制等方面，提出进一步推进公租房的对策。
关键词：公租房；低收入群体；运行机制一、上海推行公租房的意义（一）解决各类低收入群体的住房需求。
当前，保障性住房的需求潜力较大，许多低收入群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；还有职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户的低收入群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的租赁型公共住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；再有部分刚进入社会的毕业学生或打工白领处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的租赁型公共住房以满足短期内的居住需求。
因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。
（二）弥补租赁市场发展滞后的问题。
当前，城镇居民在改善住房条件时，都选择了购房而非租房，有一个重要原因就是租赁市场缺乏稳定性保障。
因此，需要政府以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺。
二、上海推行公租房运行现状及其存在的问题（一）上海推行公租房运行现状1、上海公租房开发建设。
上海在2011年开始推行公租房，已有1万套公租房供应市场，在2012年也将建设6万套，主要目的是抑制房价，完善住房供给制度，解决住房“夹心层”问题，增进民生福祉。
但是，首批5，100套公租房此次出租率不足40%。
数据显示，全市各区受理公租房申请的件数不到1，900件。
其中，位于杨浦区的新江湾尚景园约有一半房源被申请，位于徐汇区华泾的馨宁公寓约1/3房源被申请。
这意味着，有60%多的房源将处于“空置”状态。
在大多数人心里，同样作为保障性住房，公租房租金应该比较便宜。
然而，现实中操作起来，它的租金出乎意料的贵，这让公租房在上海的首次推行，就遇到了困难。
上海市人民政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府办公厅•【公布日期】2021.11.09•【字号】沪府办规〔2021〕12号•【施行日期】2021.12.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文上海市人民政府办公厅印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的通知沪府办规〔2021〕12号各区人民政府，市政府各委、办、局：《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
上海市人民政府办公厅2021年11月9日关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见为贯彻落实党中央、国务院关于解决大城市住房突出问题的决策部署，加快发展本市保障性租赁住房，有效缓解新市民、青年人住房困难，按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，结合本市实际，现提出实施意见如下：一、指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，认真践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，量力而行、尽力而为，政府引导、市场运作，市区联手、以区为主，强化顶层设计、规划引领、规范治理、精细管理，着力扩大保障性租赁住房建设筹措和供应规模，努力满足新市民、青年人对美好居住生活的向往，从供给端发力促进房地产市场健康平稳发展，为服务上海人才引领发展战略、提升城市竞争力和软实力提供支撑保障。
二、基础制度（一）强化顶层设计，统筹空间布局统筹考虑人口、产业、土地和重点发展区域，发挥政府引导和市场机制作用，深挖潜力，推动多主体投资、多渠道供给保障性租赁住房。
市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房统一纳入保障性租赁住房管理，并按照本市公共租赁住房专项管理政策进一步从严管理。
市、区房屋管理部门认定的单位租赁房统一纳入保障性租赁住房管理。
市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房，由区房屋管理部门统一认定后，纳入保障性租赁住房管理。
上海市共有产权保障住房申请供应实施细则为了解决上海市居民住房问题，满足居民对住房的需求，上海市制定并实施了共有产权保障住房申请、供应实施细则。
该细则具体规定了共有产权保障住房的申请条件、申请程序、供应方式等，旨在保障居民的住房权益。
首先，共有产权保障住房的申请条件主要包括以下几方面。
申请人必须是上海市户籍居民，家庭人均可支配年收入不超过上海市人均可支配年收入的80%，家庭人口不超过上海市户籍户数限制，无房或仅有共有产权住房，满足相应的社会保险或住房公积金缴纳要求等。
同时，对于一些特殊群体如复退军人、优抚对象等，有额外的照顾政策。
共有产权保障住房的供应方式分为两类：一类是政府购买以及政府组织开发；另一类是政府与开发商合作开发。
政府购买及政府组织开发主要是由政府投资或委托开发企业进行开发，政府保留一定比例的产权，并按一定比例出售给符合条件的申请人。
政府与开发商合作开发则是政府将土地进行划拨，与开发商共同投资开发，按一定比例出售给符合条件的申请人。
这样既保证了住房供应的多样性，也提高了共有产权保障住房项目的建设质量。
总的来说，上海市共有产权保障住房申请、供应实施细则的出台，一方面解决了一部分上海市居民的住房问题，另一方面促进了城市住房制度的进一步深化。
然而，也要意识到共有产权保障住房在政策实施过程中还存在一些问题，如政策执行不规范、审核程序繁琐等，需要进一步完善。
希望上海市能够不断优化共有产权保障住房政策，更好地满足市民的住房需求，提高居民的生活品质。
浦发首创公租房市场化融资模式
服务地方经济、支持民生工程、履行社会责任，围绕保障性安居工程这一“十二五”重要民生工程，浦发银行提供了多元化服务。
截至目前，浦发银行上海分行信贷支持“四位一体”的保障性住房及旧区改造等保障性安居工程额度已超过200亿元。
浦发银行上海分行相关负责人介绍，浦发银行从信贷投向政策、信贷资源配置、流程环节梳理、贷款定价、产品政策等多方面着手，加大信贷支持力度，推动落实信贷支持保障性安居工程建设措施。
同时，浦发银行通过发挥市场地位、人才队伍和对公业务优势，作为银团牵头行或代理行，参与了一大批大型社区项目银团筹建，如第一批大型社区顾村、曹路项目，第二批大型居住社区土地储备及虹口、闸北、静安等中心城区旧区改造、公租房等各类保障性安居工程银团筹建等。
同时，浦发银行还积极探索与保障性安居工程相关的融资创新模式。
如携手太平洋资产，为地产集团成功发行国内首单公租房保险资金债权投资计划，募集资金40亿元，浦发银行担任该计划独立监督人。
这一计划顺利运作，对拓宽本市保障性住房融资渠道具有重要意义。
融资难一直是公租房的关键问题。
浦发银行结合上海市公租房建设“以区为主、市场化运作”的体制格局，首创“公租房市场化融资模式”，从土地、财政、规划、融资等多方面提出全面解决方案，通过降低投资成本、控制贷款规模、延长贷款期限、拓宽还款来源、降低资金成本、强化担保方式、封闭资金监管的整体融资方案，提升公租房依靠自身现金流在贷款期内的还本付息能力，对本市公租房融资具有示范效应。
上海公共租赁住房的实施意见内容解读1、本市发展公共租赁住房的作用和意义是什么？大力发展公共租赁住房，是本市建立健全住房保障体系的一项重要举措。
针对不同类型的住房困难居民，本市已经建立了廉租住房(面向本市户籍的低收入住房困难家庭)、经济适用住房(面向本市户籍的中低收入住房困难家庭)和动迁安置住房(主要面向旧区改造中的中低收入动迁家庭)等住房保障政策。
公共租赁住房作为新增加的一项住房保障政策，将住房保障覆盖面从城镇户籍人口扩大到有基本稳定工作的城市常住人口，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。
这一政策建立后，本市将基本形成分层次、多渠道、成系统住房保障体系；同时，对于提高实有常住人口管理水平和促进房屋租赁市场健康发展，也将起到积极的作用。
2、本市公共租赁住房政策的基本特点是什么？本市公共租赁住房政策的基本特点是：(1)保障层次更清晰。
广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房，鉴于这些租赁住房已有专门的规定，《实施意见》提出的公共租赁住房，在增加新的内涵外，也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。
(2)保障对象更广泛。
公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应，还向符合条件的持有本市居住证的居住困难居民供应，住房保障对象从户籍人口扩大到常住人口，住房保障的覆盖范围更广泛。
(3)运行方式更完善。
廉租住房、经济适用住房、动迁安置住房是主要依靠政府筹集房源、实施管理的，公共租赁住房是政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构按市场机制要求实施投资经营管理，同时也鼓励有条件单位(含各类产业园区)建设并经营管理。
(4)房源供应更适配。
按照满足基本居住和阶段性居住要求，公共租赁住房主要筹集小户型住宅和集体宿舍，简配居住设施，在房源居住成本和居住条件方面提高了适配性。
3、本市发展公共租赁住房的管理和经营方式？本市发展公共租赁住房，采用“市区联手、以区(县)为主”的管理方式。
上海市普陀区人民政府关于印发《上海市普陀区公共租赁住房实施办法》的通知文章属性•【制定机关】上海市普陀区人民政府•【公布日期】2016.01.22•【字号】普府〔2016〕8号•【施行日期】2016.01.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】住房保障正文上海市普陀区人民政府关于印发《上海市普陀区公共租赁住房实施办法》的通知普府〔2016〕8号区政府各委、办、局，各街道办事处、镇政府：《上海市普陀区公共租赁住房实施办法》已经2015年12月29日区政府第95次常务会议审议通过，现予印发。
上海市普陀区人民政府2016年1月22日上海市普陀区公共租赁住房实施办法为积极发展普陀区公共租赁住房，进一步健全住房保障体系，根据2012年5月28日发布的住房和城乡建设部第11号令《公共租赁住房管理办法》和《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局等六部门制订的〈本市发展公共租赁住房的实施意见〉的通知》（沪府发〔2010〕32号），结合普陀区实际情况，制定本办法。
第一条本办法适用于普陀区公共租赁住房的筹措、申请、供应和租赁管理等工作。
第二条按照政府管理与企业运营相分离的原则，普陀区住房保障和房屋管理局（以下简称区房管局）为本区公共租赁住房管理工作的行政主管部门，负责本区公共租赁住房的政策制订和业务的行政管理工作；区相关部门根据各自职责协助做好公共租赁住房工作。
第三条经普陀区人民政府批准组建的区公共租赁住房运营机构，负责本区公共租赁住房筹措、供应和经租管理。
第四条区政府支持有条件的企业参与公共租赁住房的投资建设。
企业投资建设的公共租赁住房原则上应委托区公共租赁住房运营机构运营管理，也可以由投资方成立运营机构，纳入区筹公共租赁住房管理体系，运营管理方案参照本办法制定，报区房管局备案。
第五条新建公共租赁住房用地，应当纳入土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划，在申报年度用地指标时应当予以重点保障并单独列出。
上海市人民政府令第39号——上海市共有产权保障住房管理办法文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2016.03.16•【字号】上海市人民政府令第39号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】已被修订•【主题分类】产权管理正文上海市人民政府令第39号《上海市共有产权保障住房管理办法》已经2016年2月29日市政府第109次常务会议通过，现予公布，自2016年5月1日起施行。
市长杨雄2016年3月16日上海市共有产权保障住房管理办法（2016年3月16日上海市人民政府令第39号公布）第一章总则第一条（立法目的）为了规范本市共有产权保障住房管理，改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，制定本办法。
第二条（适用范围）本办法适用于本市行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理。
本办法所称的共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。
第三条（管理职责）市人民政府设立市住房保障议事协调机构，负责共有产权保障住房的政策、规划和计划等重大事项的决策和协调。
市住房保障行政管理部门是本市共有产权保障住房工作的行政主管部门。
区（县）人民政府负责组织实施本行政区域内共有产权保障住房的建设、供应、使用、退出以及监督管理等工作。
区（县）住房保障行政管理部门是本行政区域内共有产权保障住房工作的行政管理部门。
乡（镇）人民政府和街道办事处负责本行政区域内共有产权保障住房的申请受理、资格审核以及相关监督管理工作。
本市发展改革、规划国土、财政、民政、公安、税务、金融、国资、审计、统计、经济信息化以及监察等行政管理部门按照职责分工，负责共有产权保障住房管理的相关工作。
第四条（住房保障实施机构）市住房保障行政管理部门、区（县）住房保障行政管理部门、乡（镇）人民政府和街道办事处分别明确相应机构（以下称“住房保障实施机构”），承担共有产权保障住房的事务性工作，所需经费由同级财政予以保障。
上海印发保障性租赁住房实施意见
近日，上海市印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（《实施意见》），从规划和土地支持政策、财税支持政策和金融支持政策等方面加快发展保障性租赁住房。
规划土地方面，《实施意见》指出，全面落实国家明确的5种建设渠道：一是支持利用集体经营性建设用地建设；二是支持利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；三是支持利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款；四是支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设；五是供应居住用地新建、配建。
税费方面，《实施意见》强调，加快落实国家明确的4项支持政策，大幅降低保障性租赁住房的建设和运营成本：用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设；免收城市基础设施配套费；对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。
金融方面，《实施意见》要求，落实长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。
□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．9中旬我国在“十二五”规划纲要中提出，将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
上海在2012年住房保障工作会议上明确了今年的目标为新开工建设和筹措保障性住房17.08万套（1100万平方米），其中公租房4万套、经济适用房5.3万套、廉租房3.5万套、动迁安置房4.28套。
根据相关数据，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。
假设按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1100亿元，除去30%来自中央以及地方财政的资本金，还需约770亿元建设资金通过市场融资来筹措。
面对如此巨大的资金缺口，优化和拓展融资渠道就成了当务之急。
本文将通过研究上海公租房建设的现状，对我国公租房建设的投融资模式和管理模式提出若干建议。
一、公租房建设现状及相关政策近年来，政府已经将公租房作为一二线城市保障性住房的重点。
相比于经济适用房的高价和廉租房的高门槛，公租房的特性使之成为广大夹心层们的希望。
与廉租房不同，公租房设立之初就树立了保本微利的原则，供应对象是买不起经济适用房同时又不符合廉租房条件的夹心层，主要包括中等偏下收入的住房困难户，外来务工人员以及刚毕业的大学生。
然而上海市公租房的实施现状并不容乐观。
2011年11月份起，上海的首批公租房开始招租，每平方米约50元的高租金使原本对公租房盼望已久的需求者望而却步。
徐家汇的馨宁公寓此次推出2900套公租房公寓，其中控制现象，完善银行的产业结构和法人治理结构。
3．实行涉农业务税收优惠政策，降低农村银行的经营成本。
目前我国农村银行业税负过重，营业税税率达到5%，就农业银行而言，营业税税收平均约占税前利润总额的71.52%。
鉴于农村银行经营的脆弱性和高风险性，政府应该对农村银行涉农业务实行税收优惠政策以提高农村银行风险抵御能力。
例如国家可以对农村银行的农业贷款给予减免营业税与所得税，扶持农户小额信贷发展；对农业发展银行等非盈利的政策性金融机构免除营业税和所得税；对国有商业银行的涉农金融业务实行差别税率政策，吸引资金流向农村。
4.发展非正规金融机构，提高农村金融市场竞争效率。
目前我国农村银行机构中，农村信用社几乎垄断了大部分的农村金融业务。
农村银行间的市场竞争不足，而民间自发形成的非正规金融机构因交易成本低、经营灵活而颇具市场活力。
如果政府合理引导非正规金融机构参与农村金融市场，将有利于增强农村银行体系的市场活力。
市场竞争压力有助于农村正规银行挖掘自身潜力，提高经营管理水平，改善金融服务。
对于小额贷款公司、农村资金互助社等非正规金融机构，国家可以降低入市门槛，合理调控涉农贷款利率，给予其更灵活自由的发展空间，帮助其实现风险性与稳定性的平衡。
5.建立“双轨”利率体系，合理监控农村金融市场风险。
在正规银行市场仍实行管制利率，对非正规银行市场实行有管制的市场化利率。
民间银行市场可以在银行基准利率下在一定范围内自主决定利率的高低，货币管理当局只设立一个地区性的利率限价。
民间银行市场实行市场化主导的利率有利于扩大民间金融贷款利率浮动区间和自主定价权，提高稀缺的民间资金配置效率和使用效率。
此外，政府对正规农村银行和非正规农村银行的涉农信贷业务给予差别化的利差补助，如对正规农村银行的利差补助要大于非正规农村银行，以降低正规农村银行的交易成本。
【注】本文系教育部人文社会科学研究规划基金项目“农地权益视阈的新生代农民工渐进性市民化可行性与路径选择”（项目编号：12YJA790085）的阶段性研究成果。
主要参考文献1.聂勇，陈文晴.我国农村金融发展的财政补偿政策研究.金融与经济，2009；102.周家龙.农村银行机构的改制与发展.中国金融，2006；203.周振海.基于垄断和价格管制条件下的中国农村小额信贷市场分析.金融研究，2007；84.何广文等.农村金融学.北京：中国金融出版社，2008上海公租房政策及建设融资方式探讨宋晓满姜黄慧（同济大学经济与管理学院上海200000）【摘要】我国当前的公租房建设普遍存在进展缓慢、供不应求和成本高昂的问题，究其根本还是因为资金不足以及政策的不完善。
本文主要通过研究当前上海市公租房建设的现状，进而对其政策和投融资模式进行概括和分析，并对公租房建设的投融资模式和管理模式提出了若干建议。
【关键词】公租房政策投融资模式管理模式□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□32全国中文核心期刊·财会月刊□2012．9中旬··□一居室508套，建筑面积40.24～42.43平方米，月租金约为1694～1896元；每平方米月租金42～45元二居室2246套，三居室146套。
周边同等条件商品房每平方米月租金45～48元，而周边二手全装修一居室每平方米租金仅为28～30元。
同为上海首批公租房新江湾“尚景园”一居室面积约50平方米，月租金约1970元，每平方米月租金40元左右。
而周边条件相当的房租为每平方米月租金35元。
此外，目前的承租对象已与最初的目标相偏离，主要是一些中高收入者，公租房能否解决中低收入群众住房问题，能否缓解城市人口住房的压力呢？如何在坚持保本微利的原则下又能显著降低租金水平，使得公租房发挥其最大的价值而不至于成为鸡肋，这成为广大学者、企业家和政府争相讨论的话题。
为了保障公租房的建设，上海经过两年多的探索，结合自身实际，已经初步建立起了一套与公租房建设相关的政策体系，先后制定、出台了一系列的政策文件，如《本市发展公共租赁住房的实施意见》、《本市公共租赁住房项目认定的若干规定》、《上海市公共租赁住房房地产登记技术规定（试行）》。
其中明确了相对于其他保障性住房品种而言，公租房现阶段至少具有的四大特性：供应对象不限本市户籍；准入标准不设收入线；采取“政府支持、机构运作”的管理模式；只租不售，并且实行有限期租赁。
同时，上海也施行了相关税费优惠政策，免征公租房建设及经营中涉及的土地使用税、印花税等，将有利于降低保障性住房的建设成本。
除此之外，上海陆续尝试着对众多模式进行探索和实践，近年来的措施有：（1）“捆绑销售”。
上海市曾出台一项政策，规定凡新出让土地、用于开发建设商品房的建设项目，均应当按照不低于建设项目住房建筑总面积5％的比例配建经济适用房等保障性住房。
此外，利用“退二进三”腾出的土地建设公共租赁住房。
根据《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》规定，国有企业利用原有的工业用地，按照公共租赁住房和商品住房项目各占50%的模式实施开发建设。
笔者认为这一政策与“买瘦送肥”有本质上的区别。
前者强制性地要求所有开发商搭配建设保障性住房明显会导致房价上升：部分开发商在暂时还缺乏社会责任意识的时候必然会将建设公租房的成本分摊到商品房上。
这显然与当前国家积极调控房价的举措背道而驰。
（2）“先租后售”。
该模式中，经政府批准的房地产开发企业投资建设公共租赁住房，向符合条件的住房困难对象出租；出租10年后，允许作为商品房上市出售。
这一模式给投资者提供了一个退出机制，提高了社会资金参与保障房建设的积极性，增加了公租房建设和供应的规模，同时又兼顾到被保障群体的阶段性住房需求和长远性住房需求。
（3）利用公积金。
据上海市公积金管理中心主任沈正超介绍，2011年5月，公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元，收购了新江湾“尚景园”项目15万平方米、2202套住房用作公租房，并委托专业运营机构开展租赁管理。
这是国内首次运用公积金增值收益投资收购保障房。
而馨宁公寓是由承担着上海主要保障房任务的上海地产集团投资建设，巨大的基金压力带来较高的资金成本。
或许这就解释了为何馨宁公寓的地段并不如新江湾“尚景园”，但是租金却与后者相当甚至部分房源租金高于后者。
事实证明，开拓新的融资渠道，对降低公租房投资成本，进而降低公租房租金起到了至关重要的作用。
（4）利用保险资金。
2011年3月，中国太平洋保险（集团）股份有限公司旗下太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋———上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过了保监会的备案。
这也是保监会《保险资金投资不动产暂行办法》出台后的第一单不动产债权投资计划。
此计划预计募集资金40亿元。
除此以外，平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50％设固定利率计息、50％按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息，计划募集基金约30亿元。
保险业内人士表示，保险资金的特点是风险可控、长期稳定、担保可靠，与保障房公益性、长期性、稳定性的特点相一致。
保障房投资是保险基金投资不动产的重要出口。
二、当前公租房融资模式近年来学术界已经进行了很多关于保障性住房融资渠道的探讨，提出了用于公租房建设，如公积金模式、BOT 模式、TOT 模式、REITs 模式和公租房基金模式等。
这些模式都各有利弊，见下表：33模式建设-经营-转让（BOT ）政府，私营企业政府将项目交给私营企业筹资和建设，并准许其在一定期限内收回投资，取得利润，期满后无偿移交给政府公共基础设施建设吸引国际商业和私人资本；减少财政负担；引进先进管理经验和技术水平出资人承担风险过大；项目融资前期工作周期过长；投资各方所有权利益冲突大转让-经营-转让（TOT ）政府，私营企业政府将已投产项目移交给私营企业在一定期限内，从而一次性获得新项目建设资金，期满后，原项目无偿移交政府公共基础设施项目投资方避开建设期，投入资金较少，风险降低；投资回收期缩短；融资对象更广泛；投资各方所有权利益冲突小政府承担全部责任和风险；国有资产评估流程复杂房地产投资基金（REITs ）政府，投资管理机构，众多投资者将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共担风险房地产投资领域（国内试点）融资渠道广泛；流动性强；风险低回报稳定；投资对象明确；项目参与度高政策不成熟；缺乏经验和专业人才，监管水平的要求更高；专业机构资金运用缺乏灵活性TTT （transfer-transfer-transfer ，即转移-转移-转移）ABS （Asset -BackedSecuritization ，即资产支持证券化）参与主体模式优化运作流程适用领域缺点优势几种投融资模式的概括分析□财会月刊·全国优秀经济期刊□··2012．9中旬三、拓展资金来源，创新投融资模式1.加强政策补贴。
公租房投资者的收益来源主要由两部分组成，一是租金收入，二是政策补贴。
