所得税和土地增值税关系分析

（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。

在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。

除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。

而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。

开发企业要区分期间费用和计税成本。

计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。

开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。

按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。

（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。

其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。

具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。

本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。

一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。

所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。

个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。

2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。

3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。

4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。

二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。

它主要用于管理土地资源和调节土地市场。

土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。

2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。

3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。

4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。

三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。

主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。

2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。

3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。

4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。

安置房涉及的增值税土地增值税所得税法规在房地产领域，安置房是一个重要的组成部分。

它不仅关系到城市建设和居民的安置问题，还涉及到一系列复杂的税收法规，包括增值税、土地增值税和所得税。

理解这些法规对于相关各方，如政府、开发商和安置居民，都具有重要意义。

首先，我们来谈谈增值税。

在安置房的建设和交易过程中，增值税是一个不可忽视的方面。

对于开发商来说，如果其参与了安置房的建设和销售，那么在确定增值税的纳税义务时，需要根据具体的情况进行判断。

如果安置房是按照政府的要求进行建设，并以政府指定的价格或方式进行销售，可能会享受一定的增值税优惠政策。

但如果超出了政府规定的范围，或者以市场化的方式进行销售，就需要按照正常的增值税税率计算纳税。

在计算增值税时，需要明确销售额和进项税额。

销售额通常是指销售安置房所取得的全部价款和价外费用。

而进项税额则是开发商在建设过程中采购材料、设备等所支付的增值税额。

需要注意的是，进项税额的抵扣必须符合相关的规定，如取得合法的增值税专用发票等。

另外，对于政府回购的安置房，增值税的处理也有其特定的规定。

如果回购价格低于成本，可能会涉及到增值税的特殊处理。

接下来，我们看看土地增值税。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在安置房项目中，如果涉及到土地的转让，就需要考虑土地增值税的问题。

一般来说，如果安置房是用于安置被拆迁居民，并且符合一定的条件，可能会享受土地增值税的减免政策。

然而，如果在安置房项目中，存在部分房屋用于商业销售，那么这部分房屋的销售收入就需要按照土地增值税的规定计算纳税。

在计算土地增值税时，需要准确确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。

再来说说所得税。

对于开发商而言，安置房项目的所得需要纳入企业所得税的计算范围。

在确定企业所得税的应纳税所得额时，需要将安置房项目的收入、成本、费用等进行合理的核算和扣除。

会计实务类价值文档首发！从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。

小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。

的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。

上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。

比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。

值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。

房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。

作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。

其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。

虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。

本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。

第一，差异的税种名称。

房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。

而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。

第二，差异的征收主体。

房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。

而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。

第三，差异的纳税对象。

房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。

而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。

第四，差异的税收计算基础。

房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。

而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。

第五，差异的税率政策。

房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。

而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。

第六，差异的税收优惠政策。

房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。

而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。

第七，差异的税收申报和缴纳时间。

房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。

而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。

第八，差异的税收扣缴义务。

房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。

财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。

读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。

房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。

成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。

、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。

土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。

那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。

（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。

而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。

土地征用费及拆迁补偿费在企业所得税和土地增值税的核算区别土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等.土地征用费及拆迁补偿费的检查要注意点：1、房地产企业支付给被拆迁人的拆迁补偿费是可以不需要取得发票的。

房地产企业出具下列凭证可以税前扣除：(1）政府规定的拆迁补偿费标准的文件；（2）被拆迁人签字的收款收据或收条;支付给行政机关、司法机关的罚款、罚金、滞纳金不得扣除，但因为违背经济合同支付给对方的违约金、罚款、滞纳金、银行罚息、诉讼费等都属于与生产经营有关的支出，准予税前扣除。

（3）被拆迁户的门牌号码；(4）被拆迁人与房地产企业签订的拆迁补偿费协议；青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008］277号）文件规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时,只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿）>的通知》（国税发[1993］149号）规定,不征收营业税。

对土地承包人取得的青苗补偿费收入不征营业税。

2、土地不能按评估价计算土地增值额的扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：扣除项目,具体为：（1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用. （2）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。

这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。

国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。

按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。

按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。

这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。

”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。

企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。

但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。

本文通过案例形式解析两个税种之间的八个重要差异点。

一、税种性质不同土地增值税属于财产行为税[1]，而房地产企业所得税是所得税，二者的课税对象存在本质差别，这导致土地增值税无法与房地产企业所得税的相关处理原则保持完全一致，在纳税义务发生时间等问题上，土地增值税有着明显的财产行为税的烙印。

同时，房地产企业所得税主要依据的是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发…2009‟31号，以下简称31号文），与其配套的地方性的规范性文件较少，而土地增值税除了暂行条例及其实施细则等文件外，还有大量的地方规范性文件。

案例1A房地产开发企业与客户于2015年2月签订购房合同，合同约定2月28日一次性付款，客户在2015年4月15日付款。

分析土地增值税纳税义务发生时间为合同签订之日，该纳税人应在合同签订之日起7日内即在3月份申报土地增值税。

而A公司应将该笔收入确认为第一季度的企业所得税收入，并在4月15日前申报纳税。

[1] 也有专家认为，它是所得税，见刘佐《2015年税制概览》第13页，经济科学出版社2015年3月第1版；靳万军《税收知识简本》第24页，中国税务出版社2011年3月第1版二、税率和征管方式的差异土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%，40%，50%和60%，是我国现行税种中税率最高的。

而房地产企业所得税一般情况下税率为25%。

另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。