房地产开发企业土地增值税的扣除项目和企业所得税的扣除项目有什么不同

房地产开发企业计算土地增值税和企业所得税开发费用扣除不同规定土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。

在土地增值税清算时，三大费用的扣除不同于企业所得税。

企业所得税计算中允许扣除：企业发生的期间费用、已销开发产品及税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

（一）土地增值税的“管理费用和销售费用”扣除土地增值税清算流程对于管理费用与销售费用的扣除一般采取了计算扣除的办法，利息支出满足一定条件时才能据实扣除。

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

（三）开发费用与开发间接费用的区分《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。

开发间接费用不仅可以据实列支，还可以作为房地产开发费用扣除基数和财政部规定的其他扣除项目加计扣除的基数。

（四）土地增值税对于费用扣除与企业所得税存在较大差异首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），土地增值税扣除项目的开发费用不是按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除。

银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。

房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。

对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。

（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。

在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。

除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。

而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。

开发企业要区分期间费用和计税成本。

计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。

开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。

按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。

（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。

其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。

具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

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法律家 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。

后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。

二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。

会计实务类价值文档首发！从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。

小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。

的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。

上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。

比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。

值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。

房地产企业九种售楼部模式各个阶段的账务处理和税务处理房地产企业在售楼处的设置问题上，有很多种方式，不同的方式账务处理和税务处理都有差异，本文根据常见的几种方式来分别分析一下对财务和税务的不同影响。

政策规定：一、土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字【1995】第006号第九条开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

二、企业所得税。

根据国税发【2009】31号文件规定,开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中项目营销设施建造费应计入开发间接费，但土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

九种售楼处分类(1）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成,拆除;(2）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后转自用或出租;(3）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转让销售;(4）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,拆除;(5）项目小区外,单独修建售楼处,待销售完成后,无偿捐献政府;(6）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转让销售;(7）利用企业自有商品房作售楼处,待销售完成后,转作自用或出租;(8）利用外单位房屋作售楼处,待销售完成或房屋到期后,归还房屋;(9）项目小区内,单独修建售楼处,待销售完成后,转物业用房或公共配套用房,会所。

先明确一下会计准则关于固定资产和销售费用的定义固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的(持有目的使用寿命超过一个会计年度的有形资产。

售楼部一般使用会超过一个会计年度,在售楼部完成使命之前属于固定资产。

2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。

由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。

其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。

为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。

其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。

两者之间有着显著的区别。

一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。

主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。

房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。

所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。

土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。

（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。

包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。

房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。

其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。

二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。

财税政策中的土地增值税和企业所得税作为房地产企业的两大税种,在成本扣除与收入确定方面有很多相同之处，但是两者在诸多方面亦存在差异。

读者就土地增值税和企业所得税的测算的收入确定及成本扣除等问题提出了疑问, 因前述文章尚未对该部分内容进行详细阐述，故本文特针对成本扣除部分作具体分析，以帮助读者加深理解。

房地产企业无论是土地增值税的清算还是企业所得税的汇算清缴, 都需要确定允许扣除的成本。

成本的确定与税额的高低存在着必然联系，那么，两个税种之间对成本扣除究竟存在哪些差异呢？扣除时间、扣除原则以及扣除范围是否一致？下文基于此三个问题分析两者存在的差异，便于读者全面把握。

、土地增值税与企业所得税成本扣除时间不同土地增值税采取了预征税款，达到清算条件时，进行土地增值税清算的做法；企业所得税采取了对未完工收入乘以预计计税毛利率计入应纳税所得额, 完工时对预计毛利进行纳税调整的做法。

土地增值税清算与企业所得税汇算清缴时，可能会存在即使是同一个项目, 时间上亦是不同的情况。

那么，我们首先要确定其应当清算、完工的时间。

（一）土地增值税清算时间土地增值税清算分为应当清算和可以清算两种情形。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条土地增值税清算条件的规定，符合以下情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3. 直接转让土地使用权的。

而在下列情况中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1. 已竣工验收的房地产开发项目， 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的 比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2. 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4. 省税务机关规定的其他情况。

纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。

这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。

国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。

按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。

按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。

这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。

”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。

企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。

但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。

本文通过案例形式解析两个税种之间的八个重要差异点。

一、税种性质不同土地增值税属于财产行为税[1]，而房地产企业所得税是所得税，二者的课税对象存在本质差别，这导致土地增值税无法与房地产企业所得税的相关处理原则保持完全一致，在纳税义务发生时间等问题上，土地增值税有着明显的财产行为税的烙印。

同时，房地产企业所得税主要依据的是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发…2009‟31号，以下简称31号文），与其配套的地方性的规范性文件较少，而土地增值税除了暂行条例及其实施细则等文件外，还有大量的地方规范性文件。

案例1A房地产开发企业与客户于2015年2月签订购房合同，合同约定2月28日一次性付款，客户在2015年4月15日付款。

分析土地增值税纳税义务发生时间为合同签订之日，该纳税人应在合同签订之日起7日内即在3月份申报土地增值税。

而A公司应将该笔收入确认为第一季度的企业所得税收入，并在4月15日前申报纳税。

[1] 也有专家认为，它是所得税，见刘佐《2015年税制概览》第13页，经济科学出版社2015年3月第1版；靳万军《税收知识简本》第24页，中国税务出版社2011年3月第1版二、税率和征管方式的差异土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%，40%，50%和60%，是我国现行税种中税率最高的。

而房地产企业所得税一般情况下税率为25%。

另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

个人独资企业、合伙企业不适用本法。

（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

土地增值税与所得税税前扣除项目有何不同简生仁【摘要】问：我们是一家大型集团下属的房地产开发公司,主要从事房地产开发业务.为了获得最佳的经济效益,我们从原来的集团中划分了出来,单独成立了开发公司,并在机构所在地领取了营业执照,办理了税务登记证,按照税法规定申报缴纳营业税等税费.但我公司财务人员对企业所得税和土地增值税有关扣除项目经常发生混淆.据悉,今年国家将对房地产开发项目进行重点清算和稽查.为了避免税收风险,请问,应如何理解房地产开发企业企业所得税和土地增值税在扣除项目方面的异同？【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】2页(P13-14)【关键词】税前扣除项目;土地增值税;企业所得税;房地产开发公司;房地产开发项目;房地产开发企业;大型集团;税务登记证【作者】简生仁【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家大型集团下属的房地产开发公司，主要从事房地产开发业务。

为了获得最佳的经济效益，我们从原来的集团中划分了出来，单独成立了开发公司，并在机构所在地领取了营业执照，办理了税务登记证，按照税法规定申报缴纳营业税等税费。

但我公司财务人员对企业所得税和土地增值税有关扣除项目经常发生混淆。

据悉，今年国家将对房地产开发项目进行重点清算和稽查。

为了避免税收风险，请问，应如何理解房地产开发企业企业所得税和土地增值税在扣除项目方面的异同？答：根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）的规定，对房地产开发企业征收的企业所得税和土地增值税在扣除项目方面有如下方面的异同。

企业所得税和土地增值税两个税种都是以所得额（增值额）为计税依据。

房地产企业的企业所得税每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。

企业所得税与土地增值税利息支出扣除规定当前，较高的利息支出成为不少房地产开发企业面临的问题。

然而，企业不仅应关注利息负担本身，而且应关注利息支出相关的涉税扣除规定，因为利息支出能否扣除、如何扣除，直接影响到企业相关税款金额大小。

不同税种对利息支出扣除的规定不尽相同，在计算企业所得税时能扣除的利息支出，在计算土地增值税时未必就能扣除，反之亦然。

因此，准确掌握利息支出扣除的税收规定尤为重要。

本文简要介绍利息支出在计算企业所得税与土地增值税时的扣除规定，并进行比较。

计算企业所得税的扣除规定1.应区分资本化支出和费用化支出扣除。

企业所得税法实施条例第三十七条规定，企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。

企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

那么企业会计准则是如何规定的呢？房地产开发企业开发的房地产，一般应属于《企业会计准则第17号——借款费用（2006）》（财会〔2006〕3号）规定的资本化条件的资产，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

2. 3种情形下的利息支出准予扣除。

企业所得税法实施条例第三十八条规定，企业在生产经营活动中，非金融企业向金融企业借款的利息支出、企业经批准发行债券的利息支出、非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算数额的部分，准予扣除。

近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。

纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。

纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。

依照具体可归纳为以下两种情形。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。

所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。

房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。

支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。

下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。

该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。