房地产企业所得税与土地增值税的八大差异

（一）财税政策中土地增值税允许扣除的成本范围。

在《土地增值税纳税申报表（修订版）》中，土地增值税清算项目中扣除项目金额合计如下表税屋提示——遮挡部位为“22”。

除上表外，土地增值税还有加计扣除的规定，即在对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和，加计百分之二十的扣除。

（二）企业所得税允许扣除的成本范围在企业所得税扣除原则内容中，我们提到计税成本，计税成本是对象化的费用（1993年以前我国的成本计算方法沿用原苏联的成本计算方式，称之为为“全部成本法”，即不区分“期间费用”和制造成本，全部归入成本对象。

而1993年行业会计制度后，将全部成本法改为了制造成本法）包括①固定资产和②成本对象。

开发企业要区分期间费用和计税成本。

计税成本是对象化的费用，而期间费用是随着会计期间扣除，不必配比到成本对象中去。

开发产品计税成本支出的内容如下表：归集开发成本可以按照以下两种方法划分：按照会计科目划分为：①土地征收及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建安工程费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费用。

按照成本类型划分为:①实际发生的开发成本；②四类预提费用，包括合同金额不超10%的金额，按照预计造价预提的配套设施费用，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用、按照土地整体预算成本分配的土地开发成本；③待摊费用。

（三）土地增值税与企业所得税具体成本扣除范围的差异根据以上土地增值税以及企业所得税的扣除成本范围，我们可以看出，有很多的成本扣除存在一致的情况，但是实际上土地增值税的扣除范围比企业所得税的范围要小一些。

其中，有以下几个方面属于企业所得税可以扣除而土地增值税不能扣除的情况，以此减低财税风险。

具体如下：1.违约金根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目，但是可以作为企业所得税的扣除项目，《国家税务总局关于发布〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类，2014年版)〉的公告》（国家税务总局公告2014年第63号）附件《填表说明》规定，不得税前扣除的罚金、罚款和被罚没财物的损失，不包括纳税人按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费。

（房地产管理）房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。

国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

”（六）开发间接费差异。

企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。

根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。

房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。

作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。

其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。

虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。

本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。

第一，差异的税种名称。

房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。

而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。

第二，差异的征收主体。

房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。

而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。

第三，差异的纳税对象。

房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。

而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。

第四，差异的税收计算基础。

房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。

而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。

第五，差异的税率政策。

房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。

而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。

第六，差异的税收优惠政策。

房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。

而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。

第七，差异的税收申报和缴纳时间。

房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。

而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。

第八，差异的税收扣缴义务。

房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。

税务园地TAXATION FIELD144房地产企业所得税与土增税核算项目的差异文/黄海明摘要：随着房地产产业的蓬勃发展以及其规模的扩展，该产业的领导对公司财务人员的要求也越来越高，不但要求会处理日常账务，还要熟悉国家关于房地产所涉及的各项法规，要在税法和法规的范围内能合理降低税负。

在诸多的要求和关注下，财务人员的专业知识是否过硬，直接会对企业与国家的利益产生影响。

关键词：房地产企业所得税；土增税下面就房地产企业中涉及土地增值税、企业所得税问题在会计核算之中，如收入、成本以及费用等等数据的确认的不同做了一定的对比。

一、收入时间点的确认有所差异(一)所得税收入的确定企业所得税实行的是依据季度预缴，再根据年度清算，也就是每一年汇算以此，这期间无论开发产品是在研发过程中或是是否完工，每年均按照开发产品的收入进行减扣项目后的应纳税所得额进行征税。

相关国税的文件有着明确规定，关于所得税收入的确定需要采用一次性全额收款的形式进行确定，利用并且应用于实际收讫价款凭据或是权利之日，从而确认收入的实现；但是采取分期收款的形式进行销售产品的，应该依据相关销售合同的协定来进行所得税收入的确定；最后一种方式就是采用银行分期形式销售产品的，就需要依照相关合约来确定收入额，其首付价款应该在实际收到的时间进行收入的实现，剩下的余款则是需要银行按揭的形式来确定。

根据制度可以看出，所得税年度汇算收入的确认是账面已确认的收入与预收部分之和做为所得税汇算清缴的收入。

(二)土增税清算收入的确认土地增值税清算采取项目清算，即达到汇总清算的条件才能够开始，从而确认开发产品的销售收入。

同样依据国家有关土增税的文件规定，在进行土地增值税进行清算时，已经全额开具了商品销售的发票，接着依据发票上所表示的金额从而确定收入；但是某些没有开具发票的，这需要交易双方依据之前的协议来进行最终交易金额的确定，一旦这其中有所不一样需要在计算土增税来进行调整。

尤其是这其中一旦有所变化，要严格按照相关国家文件来进行参考调整。

房地产企业各税种涉税事项认定差异及协调统一协调、利益最大1、所得税查实征收与土地增值税核定征收的处理差异房地产开发项目土地增值税清算核定征收率原则上不得低于5%房地产企业非正常原因情况下是否核定征收的问题问：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。

对于这种情况，能否适应国税发[2009]31号文第4条的规定进行核定征收？如适应，是核定应税所得，还是核定毛利额（毛利率为20%）？缪慧频：要视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。

根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。

2、税务机关对中介机构报告的认可程度厦门地税2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知厦地税发〔2010〕25号强化推广，审核分析，抓好关联交易申报继续加大中介推广力度，规范中介鉴证服务继续大力推广中介机构参与汇算清缴工作。

根据税务代理的范围、税收政策的规定，对纳税人办理财产损失税前扣除、房地产开发企业开发产品完工后实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况等涉税鉴证业务，要求纳税人提供有执业资质的税务师事务所等中介机构出具的鉴证报告；。

中介机构按现行税收法律法规出具的鉴证报告，税务机关应当承认。

土地增值税清算项目的审核鉴证税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

3、所得税完工条件与土地增值税清算的条件的差异：所得税汇算条件：1、竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2、开发产品已开始投入使用。

3、开发产品已取得了初始产权证明。

所得税：入住。

完工。

税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；即，（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

房地产企业借款利息｜企业所得税和土地增值税扣除之间的差异房地产企业开发商品房因生产周期长、占用资金量大而不得不向银行、财务公司、信托公司等金融机构借款，甚至向其他企业借款，来满足生产经营周转的需要，因而也需要支付金额数量很大的利息支出。

这些借款利息在企业所得税税前扣除和在土地增值税的增值额扣除项目扣除项目中扣除的规定相同吗？下面我们看看企业所得税和土地增值税相关税收法规对于借款利息的规定：一、房地产企业向金融企业支付借款利息的规定1.企业所得税对企业向金融企业支付借款利息的规定如下：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；那么金融企业包含哪些企业呢？《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函[2009]377号）第一条(四)项规定，银行、信用社、小额贷款公司、保险公司、证券公司、期货公司、信托投资公司、金融资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、财务公司、典当公司等金融企业不得核定征收。

上述规定是企业所得税对金融企业范围的一个定义，房地产企业向上述列举范围内的金融企业借款发生的利息支出应都可以在企业所得税前扣除。

2.土地增值税对于企业向金融企业支付借款利息的规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第（三）项第一款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

第七条第（三）项第二款规定，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产企业所得税与土地增值税的八大差异1.年度汇算清缴和项目清算的差异(执行的政策不同) 房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得纳税，因此，需要按年度进行汇算清缴。

年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。

对于有完工前开发产品预售收入的企业，其预售收入也要按规定的预计毛利率预计毛利额计入当期应纳税所得额缴纳年度房地产企业所得税，而不是预缴税款。

土地增值税实行的是项目单位清算，清算之前属于预缴税款。

当开发项目达到国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）规定清算条件时，再进行清算。

清算时，将清算项目的各年度收入全部汇总，减除该清算项目全部扣除项目金额后，按规定计算土地增值税。

计算全部项目应缴纳的土地增值税后，再减除原来各年度预缴的土地增值税，多退少补。

对于上述问题的处理，有的税务机关仍抱残守缺，仍按项目清算房地产企业所得税，企业的其他收入、支出竟不管不问，不允许纳入年度所得征税，即使是有较大的盈利和亏损。

真是没办法，不知执行哪国的税法！2.成本核算对象与清算项目的差异土地增值税清算时，按项目单位进行清算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

房地产企业所得税对开发产品成本核算时，不是按清算单位进行核算，而是要按六项原则划分成本对象进行核算。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第第二十六条规定，计税成本对象的确定原则有：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。

成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。

房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

个人独资企业、合伙企业不适用本法。

（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。