房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较(20200706170432)

（房地产管理）房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异补充规定，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

对于公共配套设施中的“邮电通讯、学校、医疗设施”，企业所得税法有其特殊规定。

国税发[2009]31号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

土地增值税中对此的处理是，“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

”（六）开发间接费差异。

企业所得税法中是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

土地增值税中的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

前者内容范围比后者多列了“工程管理费”和“营销设施建造费”。

根据税法规定分析，对于工程管理费，也是符合土地增值税间接费用范围的；而对于营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

未明确之前，按照企业所得税法规定处理也是可以的。

房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。

作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。

其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。

虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。

本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。

第一，差异的税种名称。

房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。

而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。

第二，差异的征收主体。

房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。

而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。

第三，差异的纳税对象。

房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。

而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。

第四，差异的税收计算基础。

房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。

而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。

第五，差异的税率政策。

房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。

而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。

第六，差异的税收优惠政策。

房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。

而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。

第七，差异的税收申报和缴纳时间。

房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。

而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。

第八，差异的税收扣缴义务。

房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。

房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析房地产开发企业是中国经济发展的重要支柱之一，也是支撑中国城市化进程的关键力量。

然而，开发商在土地购置、开发建设、销售等各环节涉税颇多，其中最核心的税种就是土地增值税和所得税。

一、土地增值税土地增值税是国家规定的房地产开发企业必须按照政策缴纳的一项税种。

它的计算方法是将土地出让价格与土地收储成本之差作为土地增值额，再按照税率计算实际应缴税款。

土地增值税率是20%，但是不同地区、不同情况下会有不同的优惠政策。

土地增值税的优点是政策明确、征收透明、收入稳定，能够给政府带来一定的财政收入。

但是有时也会给企业带来沉重的负担。

特别是在土地价格上涨的情况下，企业需要缴纳越来越高的土地增值税，对企业的资金流动性和盈利能力造成一定影响。

二、所得税所得税是房地产开发企业按照利润缴纳的税种。

它的计算方法是将企业实际盈利额与各种费用、折旧、摊销等成本相减得到应纳税所得额，再根据税率计算实际应缴税款。

所得税税率是25%，但是在某些条件下会有不同程度的优惠政策。

所得税的优点是与企业盈利直接相关，能够有效促进企业在稳健经营的前提下取得更多的财务回报。

若企业的利润较高，所得税缴纳额也会增加，但也意味着企业处于较为良好的发展状态。

相比土地增值税，所得税对企业的经营风险具有一定缓冲作用。

三、税前扣除税前扣除是指企业在计算所得税时可以将部分费用、捐赠和贡献等项目的支出进行扣除，以减少企业的实际应纳税额。

税前扣除项目包括但不限于以下三种：1.成本费用：例如所花费的资金、材料、用工等成本，或者向业务外单位支付的劳务费用、租金等。

2.捐赠和贡献：企业向公益事业或政府部门捐款或出资，或者积极完成社会责任义务等项目。

3.其他支出：例如资产折旧、产权保险、职工奖金、福利待遇、办公用品和通讯费用等。

税前扣除能够降低企业实际应缴税款的额度，减轻企业负担，但是也需要对企业财务管理和资金监控进行相应加强和规范。

摘要uijko9i978i01足蹈手舞5t666rf156r4hrfj,23趋同的可能性。

一、共同扣除项目根据土地增值税暂行条例及实施细则,纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面:一是土地取得成本,即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

二是房产开发成本,即开发土地和新建房及配套设施的成本,包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

三是房地产开发费用,即开发土地和新建房及配套设施的费用,包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四是转让房地产有关的税金,包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税,纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业的下列支出可以加计扣除(2)安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资,在计算应纳税所得额时加计扣除,企业安置残疾人员的,在按照支付给残疾职工工资据实扣除的基础上,按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。

2、根据《企业所得税法》的规定,企业下列支出按规定扣除(2)对业务招待费税前扣除范围和标准规定:企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。

(3)对广告费和业务宣传费税前扣除范围和标准规定:除国务院财政、税务主管部门另有规定外,广告费和业务宣传费支出不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。

(5)企业支付境外机构的销售费用税前扣除范围和标准规定:企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

国税发〔2006〕187号规定,属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

房地产开发企业土地增值税与所得税税前扣除比较分析（作者: _________ 单位: ___________ 邮编: __________ ）【摘要】房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税, 本文对房地产企业所涉及的以收益增值为课税目的的土地增值税和所得税税前扣除项目的异同进行了比较分析,一方面可以在实务操作时注意避免进入税种误区, 另一方面探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

【关键词】房地产开发土地增值税所得税税前扣除比较房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要有土地增值税和企业所得税, 土地增值税属于按照土地收益计征的特定行为财产税,采用超率累进税率, 征收一般采取先预征后清算的征收管理办法。

企业所得税属于按照企业生产经营利润和资本利得计征的所得税, 采用比例税率,征收一般采取分期预缴年度清算的征收管理办法。

鉴于土地增值税和企业所得税都将按照相关收入扣除相应支出后的增值余额作为税基计征税款, 并且今年国税总局为了加强房地产企业两个税种的征收分别制定了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91 号) 和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》( 国税发(2009)31 号), 因此, 本文主要从以下几个方面来分析土地增值税与所得税支出扣除的差异, 探讨两种税法税前扣除趋同的可能性。

一、共同扣除项目根据土地增值税暂行条例及实施细则, 纳税人计算土地增值额时税法允许扣除的项目主要包括四个方面: 一是土地取得成本, 即取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

二是房产开发成本, 即开发土地和新建房及配套设施的成本, 包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

三是房地产开发费用, 即开发土地和新建房及配套设施的费用, 包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

纳税辅导-土地增值税与企业所得税税前扣除政策的异同邢国平土地增值税与企业所得税虽然都是以收人减支出为征 税对象，但在扣除政策上既有相同之处也有不同之规，尤其 是房产开发企业弄清其中的相同与不同尤为重要_、税前扣除政策的相同点1.各项扣除均以产权证书为前提。

这里的产权证书，是 指房产开发企业获得土地开发权的证明和其他使用土地单 位获得的土地使用证明以及单位或者居民购买经营用房获 得产权证明，目前房屋权属证明也称为《不动产权证书》，过 去称为《房屋所有权证》。

国有土地使用或房屋权属证明，是土地增值税和企业所 得税税前扣除的前提，没有获得国有土地使用或房屋权属证 明，其开发或购置成本就不能在土地增值税清算时扣除，该 项资产的折旧（或购置成本）以及为该项资产保值增值发生 的费用也不能在企业所得税前扣除32.用于扣除成本费用的会计核算凭证是一致的。

按照现 行财税法律法规的规定,不论是土地增值税还是企业所得税 其扣除的成本费用都是以会计核算数据为基础的。

按照《企 业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018 年第28号）的规定，企业所得税税前扣除凭证，是指企业在计 算企业所得税应纳税所得额时，证明与取得收人有关的、合 理的支出实际发生,并据以税前扣除的各类凭证，包括自制用 于成本、费用、损失和其他支出核算的工资表、折旧摊销以及 按照该公告第九条、第十条规定从个人(非个体工商户）购进 业务的符合条件的内部凭证;从其他单位、个人取得的用于 证明其支出发生的发票(包括纸质发票和电子发票）、财政票 据、完税凭证、收款凭证、分割单等外部凭证；以及从境外购 进货物或者劳务取得的具有发票性质的收款凭证、相关税费 缴纳凭证。

这与土地增值税扣除项目在会计核算上体现的 凭证是一致的3其中包括按照《国家税务总局关于营改增后得白血病去世留着一双儿女的帮扶户说:“我一定好好干，争 取以后再不要出现在领扶贫物资的现场。

”听到这充满信心 的话语，税务干部结对拔穷根，帮助帮扶户脱贫致富的信心 也更足了。

房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。

个人独资企业、合伙企业不适用本法。

（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

房地产企业开发成本中土地增值税与所得税的差异根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，开发产品计税成本支出的内容主要包括六大项：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费。

而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税扣除项目中的开发成本中也有基本相同的六大项内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

虽然企业所得税中的六大内容与土地增值税中的六大内容表述相同，但其中还是存在较大差异。

（一）土地征用费及拆迁补偿费差异。

企业所得税中的该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

而土地增值税中的此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

其主要差异是后者中不包含取得土地使用权所支付的金额。

因为在土地增值税法中，将纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用单独作为一个项目予以扣除。

因此，除土地增值税中明确的费用外，所得税法中该项费用中其他列明的费用，在土地增值税中应作为取得土地使用权支付价款处理。

（二）前期工程费差异。

企业所得税法中的前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

土地增值税中的前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

企业所得税法强调的是项目开发前发生的相关费用，虽然土地增值税中没有明确项目开发前或开发后费用，但由于土地增值税的清算时点是在项目开发完成且大部分开发成品已经销售后进行的，因此，实际两者的规定范围和内容基本是一致的。

房地产企业土地增值税与所得税税前扣除相关法规的解读引言在房地产行业中，土地增值税和所得税是两个重要的税收项目。

随着房地产行业的发展，土地增值税和所得税税前扣除相关法规成为了房地产企业经营管理中需要重点关注的问题。

本文将对房地产企业土地增值税和所得税税前扣除相关法规进行解读。

一、土地增值税的相关法规解读1.1 土地增值税的定义土地增值税是对土地的增值所征收的一种税收。

它是指在一定时间内，土地的出让价格超过土地原始价格，土地所有者所获得的差价征收的税费。

1.2 土地增值税的征收对象与税率土地增值税的征收对象是出让土地的所有者，包括土地出让给房地产企业的政府部门、农民集体组织以及个人。

税率按照土地增值幅度的比例递增，通常情况下，土地增值税的税率在30%至60%之间。

1.3 房地产企业土地增值税的税前扣除根据国家税收政策，房地产企业在计算所得税时可以将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。

这意味着房地产企业可以在计算所得税前，将支付的土地增值税金额从利润中扣除，从而减少所得税的负担。

1.4 房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规针对房地产企业土地增值税税前扣除的相关法规主要有以下几点：1.4.1 税前扣除的时间范围房地产企业可以在计算所得税时将支付的土地增值税作为成本进行税前扣除。

税前扣除的时间范围通常是在房地产企业购置土地后，开始进行开发建设直至销售完成之前的期间。

1.4.2 税前扣除的限额税前扣除的限额通常是根据实际支付的土地增值税金额进行核算。

房地产企业在计算所得税时可以将实际支付的土地增值税金额全部或者按照一定比例进行税前扣除。

1.4.3 税前扣除的条件房地产企业在享受土地增值税税前扣除的政策时需要符合一定的条件。

通常情况下，要求房地产企业需要按照国家规定的程序购置土地，并且需要取得土地出让合同、土地证等相关证明文件。

二、所得税税前扣除相关法规的解读2.1 所得税的定义所得税是在个人、企业或其他组织所得项目上征收的税费。