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第3章住宅市场：选址、空置、价格／租金与发展趋势住宅市场理论与经济地理学、生产布局学、区位论密切相关。
本章将从住宅市场与城市经济、区位发展的关系等角度分析探讨住宅价格、租金的形成、变化规律。
３．１区位理论、区位地租与住宅用地选址3．1．1 孤立国理论（代表人物：杜能）杜能的《孤立国》发表于西方资本主义发展早期的1826年，是社会化大生产的产物。
¾代表人物：杜能《孤立国同农业和国民经济的关系》¾研究背景：19世纪初，德国农业面临由庄园式向自由式转变。
实质上是封建社会向资本主义社会的转变。
¾研究方法——孤立化的方法排除其它要素，如土质条件，土地肥力，河流等的干扰，只探讨市场距离一个要素的作用。
即不考虑所有的自然条件差异，而只是考察在一个均质的假想空间里，农业生产方式的配置与距城市距离的关系。
{六个假定条件1)肥沃的平原中央只有一个城市；2)不存在可用于航运的河流与运河，马车是唯一的交通工具；3)土质条件一样，任何地点都可以耕作；4)距城市50英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5)人工产品供应仅来源于中央城市，而城市食物供给仅来源于周围平原；6)矿山和食盐坑都在城市附近。
{两个问题1)在这样一种关系下，农业将呈现怎样的状态；2)合理经营农业时，距离城市的远近将对农业产生怎样的影响。
土地取得最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变化。
他认为，在什么地方种植何种作物最为有利完全取决于R地租收入。
R＝pQ – CQ - KtQ＝（P-C-Kt）Q式中：R＝地租收入；P＝农产品的市场价格；C＝农产品的生产费；Q＝农产品的生产量（等同于销售量）K＝农产品的运费率；t＝距城市（市场）的距离。
杜能用这个公式计算出了各种农作物组合的最合理分界线，并将孤立国划分为自由农作圈、林业圈、轮作农业圈、谷草农作圈、三圃式农作圈和畜牧圈等六个同心农作圈层。
第六层以外是完全没有经济开发价值的荒野。
第三章地租理论和区位理论教学目的与要求：通过本章的教学，我们要了解地租理论的历史沿革、了解住宅区位的主要理论，掌握马克思主义的地租理论和城市地租理论、地租对地价的影响，熟悉农业区位论、工业区位论以及土地区位对房地产业发展的重要作用。
教学重点：马克思主义的地租理论、城市地租理论、地租对土地价格的影响，农业区位论、工业区位论，土地区位对房地产业发展的作用。
教学难点：地租理论的历史沿革、马克思主义地租理论、住宅区位的主要理论第一节地租理论概述第二节城市地租第三节社会主义城市地租第四节区位理论的形成与发展第五节土地区位的利用一、地租的基本含义二、地租理论的历史沿革三、马克思主义地租理论一、地租的基本含义是由农业或其他产业中的直接生产者创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。
地租产生的基础是存在着土地的所有权和使用权，且两者处于分离的状态。
任何社会制度下，只要这一社会形态存在，就必然存在地租。
根据马克思主义剩余价值的生产公式c+v=c+v+m, 在奴隶社会和封建社会，地租反映的是奴隶主、地主对奴隶和农民的全部剩余物甚至必要生产物（指维持人的基本生理需要的那部分劳动产品）的占有关系。
资本主义社会，地租反映的是农业资本家为了获取地主阶级的土地使用权，而交给地主阶级的超过平均利润的那部分剩余价值，而不再是由农民所创造的全部剩余价值。
社会主义社会，地租是国家土地所有权或集体土地所有权在经济上的实现形式，反映的是社会主义市场经济条件下，土地所有者和土地使用者之间的一种新型的生产关系地租与租金的区别。
租金是指在一定时期内，农业资本家向地主缴纳的全部货币额。
租金除了包括严格意义上的地租外，还包括三个方面的内容：1.土地上的固定资产的折旧费和利息;2.租金中有时还包含着农业资本家的一部分平均利润;3.租金中有时还包含着一部分农业工人的工资。
二、地租理论的历史沿革（一）资产阶级古典政治经济学的早期地租理论。
区位理论区位理论概述工业区位论区位理论的新发展区位理论概述区位理论（Location Theory）是研究经济行为的空间选择及空间内经济活动的组合理论。
简单地说就是研究经济活动最优的空间理论，即研究经济行为与空间关系问题的理论。
区位主体：人类活动内容或实体，称之为区位主体。
区位条件：是区位（场所）所持有的属性或资质。
区位因子：也称区位因素，是指影响区位主体分布的原因。
经济活动在某特定地点进行时所得到的利益即费用的节约。
区位理论有两层基本内涵，一层是人类活动的空间选择；（区位主体已知，选择合适的空间）；另一层是空间内人类活动的有机组合。
（空间已知，选择适合的主体）根据不同的研究对象，可划分为农业区位论、工业区位论和商业服务区位论三大类。
其中，杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论和克里斯泰勒的中心地理论分别是各类区位理论的代表作。
工业区位论最低成本学派运输费用学派市场区位学派社会行为学派最低成本学派最低成本学派是最早的区位论学派，其理论核心是根据企业生产成本最低，确定企业的最优区位。
杜能的农业区位，已将农业生产者的成本作为最重要因素考虑，但它只讨论了产品由产地到市场的运输成本，未涉及燃料原料及劳动力问题。
最早的成本学派代表人物是德国学者龙哈德（unhardt），后由韦伯发展成系统学说。
龙哈德的区位三角形龙哈德于19世纪后半叶提出“区位三角形”，他以钢铁工业为样本，以K表示产品市场，M1表示铁矿石的产地，M2表示煤的产地，于是可找出一点P，在该处建厂最经济，即成本最低；又假设各点距P之距离分别为r1，r2，rk，于是区位三角形如下图。
如以F代表运费率，生产一吨产品需铁m1吨，煤m2吨，于是，要使P点生产成本最低，必须使总运费F（m1r1+m2r2+rkk）最小。
这就是龙氏的区位三角形的朴素形式。
韦伯的工业区位论韦伯于1909年出版了《工业区位论：区位的纯理论》一书，从而创立了工业区位论。
首先，他提出了影响工业布局区位因素的概念，即在地理上能对工业企业起积极作用和吸引作用的各种因素，并通过连续舍弃法推导出一般性的区位因素仅为运输费用、劳动力费用和集聚力三项；其次他认为运输费用对工业基本定向起最有力作用。
②市场等级序列。
中⼼地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中⼼地规模、⼈⼝分布密度、居民收⼊⽔平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中⼼地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作⽤和⼈类经济活动的⼲扰，就将形成规律有序的中⼼地——市场等级体系。
就区域内各城镇⽽⾔，商服设施和商品种类由城市规模决定，从⼤城市商服设施⾼级发展，商品种类多⽽全，直⾄⼀般城镇(县城、建制镇)只有基本⽣活性商服，⽔平很低，种类很少。
就城市内部⽽⾔，市级中⼼、区级中⼼和⼩区级商服中⼼也有类似的分异规律。
就不同商业、服务⾏业⽽⾔。
各⾏业经营品种、商品的种类、级别、需求门槛和服务范围均不相同，由其形成的等级序列可归并为：低级商品和服务售价低，顾客购买频率⾼，需要量⼤，需求门槛低，销售距离短，服务半径⼩。
⾼级商品和服务质量好耐⽤，更新慢，售价⾼，需要量少，购买频率低，需求槛⾼，销售距离长，服务半径⼤。
按地域归并，即：⾼级商服中⼼。
提供⾼级到低级的全部商品和服务；中级商服中⼼提供从中级到低级的全部商服活动；⽽低级商服中⼼只有低级的商品和服务。
需求门槛和服务范围也依次由⾼到低、由⼤变⼩。
③中⼼地体系的基本模型。
A、市场原则就是从最有利于组织商品的供销，保证商品和服务的供应范围⾓度出发，并在均等机会下配置各级中⼼地及其市场区的数⽬。
因此，在此原则下建⽴的中⼼地体系为K=3体系。
这⾥K值是中⼼地模型的重要指标，它表明在不同的空间组织原则下，中⼼地相对于由它服务、供应及管辖的市场区排列关系和数量关系。
在市场原则下，K=3，意即⼀个上级中⼼地的商服点，不仅吸引⾃⼰中⼼地的商服活动，⽽且还⽀配(吸引)相邻6个下级中⼼地的商服活动。
但所⽀配的不是它们的全部，只是其中1／3，⽽另两个同级的中⼼平均⽠分剩余的2／3。
这样，⼀个上级中⼼所⽀配的下级中⼼市场区就是6X1／3+1=3=K。
这样，每⼀个较⼤的中⼼地的市场区总是包含3个⽐它低⼀级的市场区，依此逐级类推，可得出市场区的等级序列为1，3，9，27，81．．…。
区位理论名词解释
区位理论，又被称为区域研究，它是一种基于位置的经济理论，它强调地理位置对经济活动的影响。
该理论的根源可以追溯到古希腊时期，当时希腊人将位置认为是决定一个城市或区域经济发展的关键因素。
在过去的几十年里，区位理论一直是地理研究领域最受欢迎的理论之一，它也被广泛应用于不同领域，如商业，旅游，农业，城市发展，和地缘政治。
区位理论的基本的原则是地理空间的位置决定了一个地点的经济活动，它有助于更好地理解城市，国家和地区的发展。
在区位理论的指导下，地理学家研究不同地区之间是如何互相影响的，并试图预测他们明天在未来发展的趋势。
该理论学习位置的性质，它会说明影响经济活动的因素，例如附近地区的资源，交通，设施，当地政策，等等。
现代地理学家还使用GIS（地理信息系统）来物理地把握和分析地理位置的数据，以分析其特定的地理
性质，并从中获得更多的信息。
区位理论有助于解释为什么某些城市成为重要的商业和经济服务中心，以及它们是如何获得旅游和投资的。
例如，伦敦是全球金融中心之一，因为它具有大量的金融资源，高质量的服务，多样的语言能力，以及丰富的历史背景。
它也被认为是一个全球旅游景点，因为它富有历史特色和多样性的文化，吸引游客前往旅游。
另一方面，区位理论也可以解释地理环境，城市和地区如何影响经济发展，特别是围绕困难地区，如贫困地区和农业地区，以及如何利用这种经济发展来改善当地社会和经济状况。
例如，一些研究表明，高质量的基础设施，如交通和教育，可以促进政府的经济发展，并提高当地人民的生活水平。
总之，区位理论是一种关于地理空间特征及其影响社会和经济发展的理论，它可以帮助政策制。
第三章城市地租与土地区位地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关房地产实践活动的指南。
因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济学的理论基础。
本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论在房地产业发展中的作用。
第一节城市地租一、地租和地租理论土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。
在技术水平既定的条件下，其可用的数量又是极其有限的。
这样，人类经济生活中首先面临着土地这一稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。
在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。
（一）地租的含义地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。
地租是土地所有权在经济上的实现形式。
其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。
封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。
也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。
（二）地租理论的产生和发展过程在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究。
一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。
马克思主义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理论的基本观点。
经济师考试《房地产》区位的含义及特征为了帮助您更好的通过经济师考试，全面了解经济师考试的相关重点，我们中华会计网校特地为您汇编了中级经济师考试辅导资料，供您参考，希望对您有所帮助!第一节区位理论一、区位和区位理论(一)区位的含义区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。
区位除了解释为某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
(二)区位的特征(综合性，确定性，层次性，历史性)1.区位的综合性区位可分为自然区位和社会区位两大类。
自然区位又可分为天文区位和自然地理区位，社会区位又可分为经济区位、文化区位、政治区位等。
区位的种类：(1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。
例如，北京市位于北纬39°57′东经116°79′(2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。
我国古代称山南为阳，山北为阴;江河以北为阳，江河以南为阴。
含有阴阳两字的地名大都与自然地理区位有关。
例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。
(3)经济区位：也称为经济地理区位，是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。
例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。
(4)文化区位：也称为文化地理区位，是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。
(5)政治区位：也称为政治地理区位、地缘政治区，是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。
政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。
经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。
2.区位的确定性方位和距离决定区位的唯一性。
方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。
3.区位的层次性区位可以用不同的距离尺度表述。
根据尺度大小，大体有下列四个层次：(1)大位置。
