什么是商业地产的规划与设计

商业综合体设计项目，顾名思义，便是以商业为主的综合体，包括商业空间、步行街、购物中心、游艺园、酒店、办公楼、公园、会所、公寓等几大要素，也可以说是业态。

商业综合体集合了多种业态于一身，为消费者提供更为完整的生活、休闲体验空间，诸如居住、办公、娱乐、休闲、出行、商务、社交等活动，都可以在商业综合体内部直接解决。

下面请跟随小编看看具体何为商业综合体设计项目。

1、商业综合体的空间表现形式是什么样的？商业综合体的空间表现形式需要在一个有限的空间，拥有多种业态、多种功能、高效率、高度集约的建筑群，可以参考下方的效果图，感受什么叫商业综合体设计项目。

目前来说，这种类型的商业综合体设计项目，就最为先进的一种商业地产模式。

过去，我们所熟知的购物、办公、公园、商业会所、公寓等多种业态，都是分散各处的，并不集中。

但这一商业综合体设计项目，就是以便利、高效为目的，将多种业态集中于一处，为人们减少不必要的交通，让工作、生活、娱乐等生活需求在很大的程度上达到一个平衡点。

而人们的聚集，更为丰富的活动开展，也会不断促使这一项目的蓬勃发展，让商业与生活结合地更为紧密。

2、世界上最早的商业综合体：拉德方斯新城，建成于20世纪80年代。

据悉，位于法国巴黎的拉德方斯轨道交通非常发达，法国半数以上的大型企业都聚集于此处。

这一商业综合体设计项目不仅拉近了欧洲与法国的关系，成为了欧洲最重要的商业中心之一，也是国际性总部的聚集区。

再加上这一商业综合体设计项目拥有一个新的凯旋门，因此渐渐成为巴黎的一个文化旅游目的地。

让一个商业综合体设计项目成为一个旅游目的地，就是它商业价值更大化的体现。

3、商业综合体设计项目的特征：并非所有的城市都适合建设这样一个综合体。

A.交通要方便，人群要聚集：打造一个商业综合体设计项目，在位置的选择上尤为重要。

只有位于城市交通网络的结点上，才有可能形成综合体。

因为商业综合体内所拥有的零售业、餐饮业、娱乐业的兴旺发展，都需要大量的消费者，只有在人群聚集的地方，这一项目才有发展的可能。

解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。

在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。

社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。

因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。

符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。

准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。

巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。

二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。

⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。

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邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。

曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。

商业地产的六大(liù dà)要素商业地产的六大(liù dà)要素商业地产的六大(liù dà)要素董事长王健林在中国商业地产领袖(lǐnɡ xiù)年度顶峰(dǐngfēng)论坛上的演讲来之前我准备了一个提纲，主要阐述商业地产理论、开展趋势等。

昨天抵达广州之后，与同行聊天，他们更希望了解万达集团三年来对订单地产模式的体会。

于是今天临时决定换个话题，结合万达集团三年来商业地产的经验教训，谈些心得。

如果一定要定一个题目，那就定为“商业地产的六大要素〞，当然这是我一家之言，不一定对，而且我说的几点体会对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用。

在介绍心得之前，我想简单介绍一下万达的订单地产。

万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。

正在拆迁和报建的还有5个工程，二十个工程总面积接近300万平方米。

我们有个目标，2022年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。

万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同开展购物中心。

这里面最重要的有四点：1、共同选址。

想去哪个城市开展，需要大家提前排定。

目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。

这就是共同选址。

2、技术对接。

选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。

3、平均租金。

我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。

如果按照这个速度，不可能规模化开展。

如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个工程。

商业地产建筑设计与管理摘要：本篇文章围绕商业地产开发及建筑设计管理两方面，以建设方对商业地产技术管理的视角，研究目前国内外商业建筑开发模式的差异，分析目前我国商业地产的开发现状及存在问题，提出了通过编制商业项目设计任务书指导商业地产开发的思路。

本文重点阐述了大型商业地产订单式开发模式与建筑设计管理内容相结合的理念，提出了今后商业地产的发展方向，为开发企业建设商业建筑项目提供了参考。

关键词：商业地产建筑设计管理订单式开发1.1 引言商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。

商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。

商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。

商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。

因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。

1.2 商业地产的概念商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“commercial real estate”或“commercial property”。

住宅地产是较为单一的房地产开发形式。

商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。

商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。

规模大的商业房地产如shopping mall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式①。

其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。

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xxx商业地产项目策划方案目录1.0 前言 (3)2.0 全案策划服务内容 (4)2.1商业项目全案策划报告服务内容 (4)2.2具体服务内容[下载自管理资源吧] (4)3.0 招商销售代理服务内容 (11)3.1商业项目招商销售代理服务内容 (11)3.2具体服务内容 (11)4.0 工程验收咨询服务 (14)5.0 服务收费及付款方法 (14)6.0针对本项目之初步分析 (15)7.0人员简介 (15)8.0结束语 (26)1.0 前言本公司十分荣幸获邀参与贵公司xx项目（以下简称本项目）商业全案策划、招商销售代理等工作，现向贵司提交项目发展意向报告书，以确定相关服务内容、合作方式及提供相关报价。

经过与贵司的接洽，凭借多次成功运作大型商业项目之经验，我司有充分的信心，与贵司携手并肩，做好这一项目，实现项目操作意图，为贵司在房地产业的发展增砖添瓦。

●我司将运用系统的分析方法和科学的工作模式；●在充分分析研究行业市场前景的前提下，依据贵司的利润及战略目的，提出符合实际发展前景的可行性操作方案；●并综合我司之操作经验，提供“创新+专业”的服务，展现“为您我做到”之服务理念。

我们将重点研究分析区域市场及行业市场，并依据对未来市场的判断和理解与贵司充分沟通，确定可行的实际操作方案；方案确定后我们将协助整合各项资源，搭建操作架构，配备招商销售人员，并在贵司的支持下实际操作之。

我司坚信，通过我司对本项目的相关性问题的研究、通过对运营定位、行销定位的塑造、通过根基于商业运营的卖场产品指导，必能充分的整合项目最大能量，凝成具实操性的专业策划方案，在此基础上结合中原实力及运营，以及与贵司协作的共同努力，定能充分发挥本项目的可利用资源，以整合的招商销售策略，结合渠道、推广通路的手段组合，促成项目的成功运营，达成操作目的，经济效益和社会效益的最大化。

2.0 全案策划服务内容2.1商业项目全案策划报告服务内容作为一家资深房地产代理公司，我司将通过对项目所在周边区域商业物业市场，在详细、深入、针对性的市场调研的基础上，结合项目自身条件，进行科学、细致的综合分析、研究，为项目制定客观的、切实可行的市场定位、目标客户定位、价格定位、产品设计等一系列全案策划服务。

商业地产项目的开发流程近几年来，行业发展迅速，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产如雨后春笋般涌现在国内各个城市，规模有小到大，从单栋建筑形态发展到群楼。

虽然开发形势越来越热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。

商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发，商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业特点，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。

大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、规划及策略设计。

一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。

本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。

市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。

本阶段主要设计内容如下：立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。

可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。

大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。

定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。

项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。

要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。