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商业地产运作流程概述
商业地产运作流程概述
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经营定位 赢利状况 经营业态和品类 员工状况
经营规模 商品分布 商场环境 管理团队
(5)项目SWOT分析
优势 劣势 风险 机会
3、商业定位
(1)主题定位 (2)目标市场定位 (3)规模定位 (4)业态定位 (5)功能定位 (6)档次定位 (7)招商策略定位
4、商业规划
(1)功能组合
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忧国忘家,捐躯济难,忠臣之志也。 —三国·曹植《 求自诚 表》。 22.3.23 22.3.23 Wednes day, March 23, 2022
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墨守成规,四平八稳,优柔寡断,畏 首畏尾 ,不是 企业家 的气质 。。12: 04:0912 :04:091 2:043/ 23/2022 12:04:09 PM
GDP增长及占比 人 口 状况 职工平均工资 人均消费支出
(2)地段分析 区域特质 人口状况 交通状况
区域地位 城市规划 基础设施 潜在顾客及购买力
(3)周边商圈分析 商圈分布 商圈规模 商业气氛 商圈特点 商圈辐射效应 市场容量分析 形态结构 竞争力分析 发展趋势
(4)竞争对手分析
商业分布 销售状况 楼层分布 营销特点
ຫໍສະໝຸດ Baidu
•
每个人都是自己命运的建筑师。。22. 3.2322. 3.2312: 04:0912 :04:09 March 23, 2022
运作流程
目录
❖ 一、商业地产与住宅的区别 ❖ 二、商业地产运作的主要内容及流程
1、 市场调研 2、 商业分析 3、 商业定位 4、 商业规划 5、 主力店谈判 6、 建筑规划 7、 营销推广 8、 开发模式 9、 店铺销售 10、商业招商 11、商业运营管理
❖ 三、商业地产运作的十大误区
一、商业地产与住宅的区别
(5)商业动线规划 水平动线 垂直动线 车流动线 货流动线
人流动线
(6)交通规划 垂直交通
水平交通 室内交通 室外交通
(7)商业空间规划
层高 柱距 荷载
电梯位置
配套用房
主楼与辅楼关系……
平面空间
(8)二次装修及美陈设计
(9)配套设施的规划
商业规划的六项原则
❖ (1)市场调查是前提 ❖ (2)商业定位是依据 ❖ (3)设施配套是重点 ❖ (4)经营管理是目标 ❖ (5)多方沟通是保障 ❖ (6)投资策略要兼顾
9 、店铺销售
(1)市场调查 (2)店铺分割 (3)定价及销售次序 (4)商业元素的整合 (5)商业卖点提炼 (6)独立经营或后期经营的支撑
10 、商业招商
(1)招商基本步骤 组建团队 专业调查 条件设定 谈判签约 开业准备
目标甄选 商装组织
(2)招商次序的设定 主力店 次主力店 品牌店……
购物+餐饮+休闲 购物+餐饮+休闲+娱乐 购物+餐饮+休闲+娱乐+商务 ……
(2)业态组合 百货+大卖场 百货+专业店 大卖场+专业店 大卖场+品牌店 百货+餐饮 百货+大卖场+餐饮 百货+专业店+餐饮 大卖场+品牌店+餐饮 ……
(3)商业布局规划 垂直布局 平面布局 区域布局
(4)业态规模规划
三、商业地产运作十大误区
1、建筑规划代替商业规划 2、建筑规划先于商业规划 3、营销策划代替商业规划 4、重外观形象,轻内部布局 5、重装修标准,轻配套适用 6、重店铺销售,轻商业经营 7、重销售策略,忽视开发模式的研究 8、迁就主力店需求,忽视自身投资收益 9、按主观和经验草率行事 10、追求新潮和档次,忽视市场需求
专业店
配套动能店
11 、商业运营管理
(1)商业动线与品牌布局的完善 (2)商业招商与调整 (3)日常业务管理:销售 库存 价格 品种
质量 陈列 …… (4)营销策划 (5)卖场管理:营业秩序 员工 店面形象
安全 消防 收银 保洁 播音…… (6)物业管理 (7)人事 财务 IT (8)售后服务 (9)政府和媒体协调
7 、营销推广
❖ (1)围绕商铺销售的营销
❖ (2)围绕招商的营销
❖ (3)开业前后的营销
❖ (4)日常经营的营销
❖ (5)营销的核心
卖点的整合 针对性的推广方案
8 、开发模式
(1)三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售
(2)正确选择开发模式的战略意义 销售与经营 整体经营与分散经营 返租和经营成本 返租期限与经营 资金回收与长期经营(物业升值) 租售策略与主力店的引进 ……
1、地 理 位 置 2、目 标 顾 客 3、功 能 用 途 4、消 费 环 节 5、物 业 要 求 6、产 品 设 计 7、销 售 营 销 8、投 资 回 报 9、专 业 程 度 10、综 合 实力
二、商业地产运作的主要内容及流程
1、市场调研
(1)消费者调研 年龄结构 性 别 学历状况 价格需求 业态选择 消费频次 消费动机 潜在需求
婚姻状况
收入水平
品种需求 购物里程
消费支出 交通工具
购物行为分析
(2)经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源
2、商业分析
(1)城市经济分析 地区发展地位 社会消费零售额 居民可支配收入 居民恩格尔系数
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心境,是一种情感状况,领有了好心 情,也 就拥有 了,继 而占有 了年青 跟健康 。就拥 有了对 将来生 活的憧 憬,充 斥等待 ,让咱 们拥有 一份善 意情吧 ,由于 生涯着 就是荣 幸和快 活。。2 2.3.231 2:04:09 12:04 Mar-222 3-Mar-2 2
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帮别人的事做完就忘记,别人为自己 做的事 时时记 着,哪 怕这个 人只有 那么一 次好, 他也是 曾经赞 助过你 的人。 。12:04: 0912:0 4:0912: 04Wed nesday, March 23, 2022
5、主力店谈判
(1)主力店的作用
强大的品牌号召力 提升租金及售价 提升项目形象 稳定租金收益
强大的聚客能力 提升招商条件 提升物业价值
(2)主力店的不利影响 (3)主力店的谈判时机 (4)主力店谈判对整个项目运作的重要意义
6 、建筑规划
(1)总平面规划 (2)交通规划 (3)室内平面规划 (4)外立面规划 (5)配套设施规划 (6)经营区域与辅助用房规划
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