商业地产业态规划与布局策略

•主力店的类型构成是怎样的，有多少个主力店，主力店的面积占比是多少
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举例
城市购物中心 / City Center 位于市中心，是提供以购物为主的、含有休 闲娱乐成份的一站式消费场所
核心价值
选址
商业业态组合
主力店行业 主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
以服装、休闲 娱乐、餐饮为 主
- 3-5个主力 店
以及泛商业地产，包括会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、休闲 公园、温泉、高尔夫、旅游、创意产业等现代服务业。
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城市商业综合体（HOPSCA）成为大型商业地产的主要发展模式
• ＨＯＰＳＣＡ： Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment
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IV.商业地产项目业态规划——业态组合是关键
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一、商业业态（行业）与功能组合
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以购物中心为例，不同的商业业态组合，决定着购物中心能否 成功开业和实现目标运营业绩，决定着购物中心的未来命运
商业业态与功能组合
•整体的行业业态和功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的 •在同一行业类型中，需要进一步细分业态形式和子品类 •在同一个品类中，有哪些适合并可以选择的品牌或租户，首选、次选或备选的分别 是哪一些
中心是资产运营的概念 • 购物中心的选址条件要求较高，它所选定的地理位置具有稀缺性和唯一
性
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符合市场特征、并能够超越和引领市场的商业定位和规划， 是各类商业地产项目成功的重要前提
• 商业规划=地产财富
• 必须首先确定项目的目标消费群体，明确商业概念发展的目标定位方向 • 选择适合的购物中心发展类型、以及其他商业建筑的档次与产品类型 • 以符合目标消费者需求喜好和满足租户选址拓展条件为基本思考 • 创新商业概念，赋予购物中心突出的特色和卖点 • 合理利用建筑空间、将铺位面积使用价值最大化、符合商业规律、并能够在购物中
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例如：以中产阶层为核心目标的运动休闲体验中心将引领中产阶级品质 时尚、健康休闲的生活方式
专业运动
健身中心
户外/探险
运动培训
体验中心
- 专业运动服装/服饰 - 专业运动装备 - 专业运动器材
- 健身俱乐部 - 瑜珈 - 壁球/保龄球 - 高尔夫
- 美容/美发/美甲 - 私人会所 - 皮鞋美容/维护 - 牙齿保健 - SPA/水疗
- 中式正餐 - 西餐 - 中西快餐 - 主题餐厅 - 咖啡厅/酒吧 - 面包屋
- 银行（中/外） - 航空公司服务厅 - 通信公司营业厅 - 旅行社 - 展厅
- 干洗 - 鲜花 - 联邦金拷 - 正装订做 - 租赁服务
——做什么？ ——如何做？
这也是商业地产项目规划一定要解决的两大问题：
一、商业定位、业态规划与布局策略； 二、实施方法与步骤。
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二、商业地产规划及开发过程中存在的误区
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1、盲目追求高档、追求引进国际高端消费品品牌、大卖场、 百货店进驻，导致招商不成功，难以正常运营
由于开发商自身认识的盲区，导致商业地产招商的盲目性
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一、实现对一个商业项目清晰而准确的定位，并找到适合的商 业发展概念，必须首先回答以下的问题：
• 本项目商业选择何种商业概念及目标市场定位? • 在选定的项目方案中，应采用怎样的行业组合？应选取怎样的主力店、次主力店？应采用
怎样的租户组合以使得商业概念得以落实并体现出优势？ • 商业地产各业态的组合、面积需求、面积占比、落位布局、空间区隔与衔接关系如何？ • 商业业态空间设计有怎样要求？应对商业布局需求的动线应如何处理？商业规划对建筑设
计的调整建议是什么？ • 采取怎样的招商策略？ • 制定怎样的商业盈利模式？ • 在这样的定位、业态组合、面积需求和布局方案前提下，商业地产项目未来的收益和投资
回报如何？
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二、根据当地经济特点、消费市场需求及商业现状，结合项目所处地域 特点，可考虑的商业业态和发展方向是什么？
举例：
大型商业综合体
商业地产项目业态组合与商业布局策略
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目录：
前言：商业地产产品的主要特征 I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区 II.现代商业地产的商业规划理念与策略 III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提 IV.商业地产项目业态组合是关键 V.楼层功能与业态布局、商业品牌与租户的落位是核心和保障 XI.现代商业业态类型在商业地产项目中的应用 XII.商业业态规划布局与建筑规划设计对接的实施方法 VIII. 成功商业地产项目案例
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购物中心是现代零售商业地产的核心形态，投资者和开发商需要首先建 立清晰的商业地产发展战略
• 购物中心与传统百货超市等零售业存在着不同的商业概念和发展理念 • 战略上，购物中心应该是持有型资产，具有较高的可持续经营价值 • 购物中心是现代集中式商业，是一项需要进行整体统一经营运作的特殊
商业资产 • 购物中心是通过有效行销管理的过程来实现资产价值，开发和持有购物
心内部形成不同业态、不同租户和不同楼面之间良性互动的商业规划是购物中心成 功的前提
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商业地产业态规划与布局的原则
商业地产定位、规划、设计和开发需以品牌选址需求作为前题 ◆选择什么样的商业地产定位是决定品牌能否成功入住的先决条件 ◆商业地产项目的规划、设计必须与品牌的选址要素相契合
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III.商业地产项目定位与商业概念设计是前提
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3、混淆商业管理与物业管理概念，缺乏运营理念
开发商不熟悉商业运作或单纯追求回报所致
•缺乏对国际品牌的认知和品牌发展理念 •以物业管理取代商业管理； •将商业运营管理与物业管理分离； •物业管理水平低，影响商业管理形象； •商业运营管理能力不足，与商业物业高级、现代、时尚的形象不相称； •缺乏商业运营管理人才； •管理团队缺乏专业学习培训，与现代商业发展概念脱节； •企业缺乏资金等经济实力； •快纯速粹回的报地所产至开；发频概繁念更，换缺管乏理商团业队项；目培育、成长期的战略思维，单纯追求
HOPSCA通常位于城市功能相对集中的区域，城市交通网络发达，例如：位于城市CBD，城市的副 中心或规划中的城市未来发展新区；对发达的交通和信息网络具有较大的依赖性
成功的例子：法国拉德方斯的HOPSCA规划模式
拉德方斯位于巴黎市的城市主轴线的西端。目前已建成写字楼247万平方米，其中商务区215万 平方米、公园区32万平方米。法国最大的企业一半在这里； 建成住宅区1.56万套，可容纳3.9万人；内有欧洲最大的商业中心面积 10.5万平方米，亦是欧 洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交 通设施完善；建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，良好的环境绿化系统；由60个现 代雕塑作品组成的露天博物馆
3、商业项目如何准确定位？在确定项目定位前提下，如何合理规划商业业态和布局 ？
4、对于已建成的商业物业和尚未出租的商业物业，业态如何规划？
5、怎样确定住宅小区商业的合理面积?
5、产权式商铺的租赁、招商和运营管理问题；
6、别墅区商业如何做？度假区的商业经营何种业态？
……
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总的来讲，商业地产项目普遍面临的问题，都可以归纳为两大 问题：
- 主力店通常 为百货公司 、主题餐饮 区、电影院 及其他主题 室内娱乐
- 主力店占比 40-60%
- 购物6070%
- 餐饮1525%
- 休闲娱乐 10-15%
- 多与写字楼 及酒店形 成综合体
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举例
地区购物中心(Regional Center)聚焦于较小的商圈，提供相对齐全的消 费选择，而消费者行为趋于功能性采购
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举例
Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消 费场所
核心价值
选址
主力店行业
商业组合
主力店
购物与娱乐 功能组合 % 倾向
消费者沟通
服装、家具/ 家居、图书音
像、餐饮娱乐
- 主力店比例 - 购物30-
约为0-50% 40%
（可能不设 主力店） - 餐饮30-
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II.现代商业地产的商业规划理念与策略
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现代商业地产开发已经由过去的单一模式向多种功能为一体 的综合开发模式转变，泛商业地产时代来临
现代商业地产开发的多种模式和价值选择方向
• 购物中心、商业街、专业市场…… • 城市综合体，包括：购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅 • 复合式商业地产，包括购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、住宅，
核心价值
选址
主力店行业
商业组合
主力店
功能组合 %
购物与娱乐 倾向
消费者沟通
以服装、家居 、电子、食品 杂货为主
- 2-3个主力 店
- 购物6070%
- 主力店通常 为百货、 GMS、大 卖场，次主 力店为品类 专营店
- 主力店占比 40-60%
- 餐饮1525%
- 休闲娱乐 10Байду номын сангаас15%
-会与酒店和 写字楼形 成综合体
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能量中心——中高档餐饮及休闲娱 乐中心
购物中心
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项目的可发…展商业模式
4 泛商业类型——旅游、运动、 健康中心
奥特莱斯品牌折扣中心
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6 开放式的商业街区或其他的商业模式……
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三、商业概念设计
产品模型配比 商业行业、产品与服务品类、目标品牌、与目标消费群的同一性分析 筛选出符合目标选择的商业概念和经营主题
商务办公
- 保健产品 - 保健器材 - 保健咨询 - 保健培训 - 药店
个人护理
- 聚会服装/服饰 - 聚会筹备安排 - 夜总会 - 特色书吧
餐饮美食
- 健身中心 - 高尔夫 - 网球/壁球/保龄球 - 户外/探险
- 语言培训 - 考试培训 - 职业技能培训 - 商务礼仪培训
商务及便利服务
- 办公设备 - 办公家私 - 办公文具
•做高档 •引进国际大品牌 •招国际大卖场进驻 •招知名的百货店入住 •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求 •后勤场地和设施缺乏、不便利 •二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业
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2、忽视品牌个性特点和品牌之间的商业互动关系，导致不良后 果：
•以传统购物类业态为主，缺乏现代商业气息和生机 •以百货店业态为主的商业布局，导致不同的消费业态难以形成有效的商业互 动关系 •产品组合链及空间分布容易断裂，缺乏丰富产品选择，经营楼层低热高冷 •传统百货运营模式、管理风格、低端市场营销手法造成高端品牌无法承受之 苦
• HOPSCA是以商业为主体的综合性开发的地产模式，包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲 娱乐、纵横交叉的交通及停车系统等各种城市功能 。它是将城市中的居住、办公、商务、出 行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区 建筑群体，并不等同于简单的城市商业综合体
40%
- 通常会有书 店、小型百
- 休闲娱乐
货店、高档 30-40%
/时尚连锁 专卖店、影
院、餐厅等
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二、商业品类组合
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（一）、在一个项目中，通常需要寻找出为目标消费群提供满足购物、 餐饮、娱乐/休闲及服务需求的全方位解决方案——商业品类选择
购物
医药保健
社交聚会
运动休闲
教育培训
- 服装服饰 - 3C及数码体验 - 汽车用品 - 商务礼品/精品 - 红酒/雪茄 - 图书/音像 - 化妆品/药妆店
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前言：商业地产产品的主要特征（视觉形象）
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城市商业综合体与购物中心
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I. 商业地产开发规划面临的问题以及存在的误区
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一、在商业地产开发过程中，开发商和项目管理团队常常遇到以下的挑 战和问题：
1、如何在二、三线城市成功开发商业地产项目？
2、在城市综合体的不同产品定位中，各类产品的比例结构怎么划分？做什么样的商 业类型最为有利？依据是什么？
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4、以主观想象规划定位，以建筑规划的形态和建筑主题风格代替商业定 位，以建筑平面设计方案代替商业规划布局方案
•模仿著名购物中心设计，按主观想象和偏好进行定位规划，似牛非马； •忽视商业形态对建筑需求的特性，设施不完备、柱墙等障碍多、场内视觉不清晰、 电梯楼梯设置不合理、造成营业面积浪费、内部交通动线不畅顺、楼层间缺乏转换 互动、缺乏自然采光，楼层过矮导致空间压抑、楼层过高造成光源和空调浪费…… ； •面积、位置、设施配置等不合目标进驻商业业态使用需求； •非营业面积和后勤场地设施缺乏、导致运营管理不便利 •按平面图招商困难重重，导致招商实施举步难行； •因规划不合理造成二次改造，增大投资、造成浪费，延误开业； •… … ——全国商业地产开发过程中普遍存在的失误教训和失败案例，触目惊心，比比皆 是。