下载文档原格式
大型商业项目的经营性需求如何在建筑规划设计中体现摘要：大型商业地产项目不仅体量大，而且往往集成了多种商业经营模式、业态，商业经营需求多样、专业性强，造成建筑规划设计复杂，这就要求商业项目的建筑规划设计不仅要考虑一般的建筑布局、构造、功能要求，更要考虑商业经营的专业性需求。
如果设计者在这方面的经验不是都很丰富、意识淡薄，可能会造成商业项目的建筑规划设计不能满足今后商业招商经营的需要。
本文从一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面进行了分析，希望能给从事相关工作的同行者带来参考、借鉴。
关键词：商业地产；商业经营氛围需求；商业经营动线需求；商业经营布局需求；商业经营功能需求；结论中图分类号：f301.3文献标识码： a 文章编号：引言：近些年来，由于大型商业地产项目可持续发展性强、收益可增长性强、受国家调控小的特点，逐渐成为了房地产业开发的重点。
本文对一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。
该商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积22多万平方米，地上分为5栋楼，该项目综合了大型商业卖场、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，商业经营需求个性化较强、后期变动较大，致使本项目的建筑规划设计难度比较大。
一、商业项目的经营氛围需求如何在建筑规划设计中体现概述：本项目是商业地产项目，商业经营都需要一个浓厚的经营氛围，才能促进经营的发展。
这就需要在前期建筑规划设计中，不仅要考虑建筑美观和基本功能需要，更要充分考虑经营氛围的需求如何在建筑规划设计中的视线、外观、灯光等方面具体体现，使建筑设计与商业经营有机结合，才能促进项目的成长。
比如在外广场中心设置了一个圆形下沉式广场，下沉广场周围设计了一圈与地下一层商场进出的防火门，为普通钢制防火门，只在门上有两条竖向窄条玻璃，设计上没有充分考虑经营的商业氛围需要，下沉广场与地下一层商场内的顾客视线、灯光、商业展柜视线被遮断，无法形成内外相互呼应的商业氛围，不利于经营。
浅谈大型商业的流线设计流线设计是大型商业建筑设计的重点之一，本文主要从使用方便和经济效益及社会效益的角度出发结合实践重点研究商业的内部流线组织。
标签：商业;水平流线;垂直流线;商业综合体一、良好的商业地产流线设计，可以在错综复杂的商业环境中，为客流提供一整套可辨清晰的脉络，可以让顾客在商业体内部停留时间更久，在购物过程中尽可能经过更多有效区域，降低顾客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋点保持在较高水平，流线设计在商业建筑设计中至关重要。
商业流线包括外部流线和内部流线，而内部流線组织又包括水平流线和垂直流线。
二、水平流线水平流线即把不同的流线组织在同一平面的不同区域，与水平功能分区一致。
水平流线组织主要设计三个方面的内容：正常的客流和后勤流线，还有紧急状态下的疏散流线，即消防疏散的流线。
（一）客流内部客流的组织设计体现了商业建筑设计的平面个性。
丰富的内部流线可提高购物情绪和促进偶发行为重要措施。
平面流线包括主流线、次流线和辅助流线（连廊、天桥、阶梯等）。
商业主次流线的设计，不仅体现在能够给进入商业项目的消费者提供舒适的行走路线，而且也能体现项目的商业文化。
良好的商业主次流线组织可以使商场每一寸营业空间都能充分发挥其最大商业价值，并创造出良好的购物环境。
增加商业路线的丰富性应尽可能采用环状购物流线，并注重其它子功能的连接支路设计。
调研归纳发现主要有同心圆状，花瓣状，方格网状，链条状四种形式可有效增加流线丰富性。
（二）后勤流线后勤流线的组织设计体现了商业建筑设计的平面功能性。
后勤流线要合理组织员工流线、垃圾流线、货运流线、后勤流线与公共客流尽可能的区分开来，车行流线也同样需要区分后勤和公共客流。
由于商业活动的物流量较大，需要事先规划面积适宜的卸货区，卸货区一般设置在地下室，与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。
货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。
商店建筑设计的一般规定1.建筑尺度和比例：商店建筑的尺度和比例应适应所在环境，并与周围建筑物相协调，同时考虑商店的功能需求。
2.使用面积分配：商店建筑的设计应确保合理的使用面积分配，以满足不同商业活动的要求，比如销售区域、储藏室、办公室和卫生间等。
3.停车场规划：商店建筑应提供足够的停车位，并考虑停车场的布局、停车道的宽度和便利性，以及行人和车辆的安全问题。
4.空间布局：商店建筑的空间布局应合理划分，以满足各种商业活动的需求。
例如，销售区域与储藏区域之间的有效衔接，行人通道的设置和设计，以及公共区域的规划等。
5.照明设计：商店建筑的照明设计应考虑到不同功能区域的特殊需求，如销售区域应具备良好的展示效果，办公室和储藏室应有足够的工作照明。
6.通风和空调系统：商店建筑应配备合适的通风和空调系统，以确保室内空气质量良好，并提供舒适的室内环境。
7.门窗设计：商店建筑的门窗设计应满足商业活动的进出需求，并兼顾节能和安全要求。
8.消防安全：商店建筑的设计应符合消防安全要求，包括火灾报警系统、安全出口设施和消防通道的设置。
9.无障碍设施：商店建筑应提供无障碍设施，以便残疾人和老年人顺利进入和使用商店。
10.环保设计：商店建筑应采用环保的设计理念，包括节能技术、可再生能源利用和废物处理等。
11.安全防护：商店建筑应设置安全措施，如监控摄像头、安全门禁系统和防盗系统，以保护商业经营的安全。
12.建筑材料选择：商店建筑的材料选择应考虑到耐久性、外观效果和环境影响。
以上是商店建筑设计的一般规定。
虽然具体的规定可能会根据不同国家和地区的法规有所差异，但这些规定为商店建筑的设计提供了一个基本框架，并帮助设计者考虑到各种关键因素，以确保商店建筑的成功建设和运营。
商业地产规划设计决定成败国内商业地产存在五大问题国内商业地产规划设计目前存在五大问题1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。
目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。
在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。
而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。
2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。
发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。
这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。
3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。
尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。
与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。
4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。
商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。
商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。
商业地产项目的开发流程近几年来，行业发展迅速，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产如雨后春笋般涌现在国内各个城市，规模有小到大，从单栋建筑形态发展到群楼。
虽然开发形势越来越热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生。
商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发，商业地产项目无论业态定位，还是设施的规划都要考虑其商业特点，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节。
大型商业地产项目建筑规划设计时，一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、规划及策略设计。
一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节，也是项目整个设计过程中最根本的环节，其成败直接影响项目未来的发展前景。
本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析，确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。
市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作，确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标。
本阶段主要设计内容如下：立地选项在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。
可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。
要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。
浅谈大型Mall的规划设计摘要：mall全称shopping mall，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。
和国内常指的购物中心不同，mall是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，包括百货店、卖场及众多专业零售店在内的超级商业中心，面积不低于10万m²,有统一的运营商。
mall的发展往往和该地区的gdp水平有直接关系，同时需要该地区强大的消费总量。
我国人口密度远远大于西方发达国家，有着强大的消费潜力，随着我国gdp的高速增长，mall必将在我国蓬勃发展。
关键词：选址、业态分布、动线组织、空间布局、经营管理中图分类号：s611文献标识码：a 文章编号：一、mall的项目选址城市中，一个成熟的商圈可以充分支持mall的存在。
mall开发的基础条件，是项目所在核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现核心商圈的消费能力；其次，地处交通枢纽，位于交通集约发射点，拥有集体运输工具的mall更容易取得成功。
大连百年城位于大连青泥洼核心商圈，交通十分便利，主力店是太平洋百货，名牌荟萃，管理先进，深受大连消费者喜爱。
作为大连建市百年的标志性建筑，从坐落到现在，走过二十年依然不过时，被认为是大连最成功的mall。
而一度被评为是世界最大的“华南mall”，其失败的主因就是因为选址先天失误。
华南mall所在的万江区，与市区隔江相望，缺乏成熟商圈，当地既没有大型特色的商品产地资源，又没有文化、旅游资源。
从东莞市区过来购物，不但有好长的一段路要走，还要经常遭受过桥塞车之苦。
二、mall的业态分布大型mall的业态主要由百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、购物中心等方面组成。
笔者通过与马来西亚某商业地产开发和运营商（已在中国投资购买大型mall物业）的长期配合与交流，总结出一些世界先进商业运营商的业态分布理念：以一个五、六层高的mall为例，地下或半地下一层会出现品牌超市、低端卖场和美食广场等，其位置并不显眼，是面向大众化消费的区域，为整个mall吸收相对低端的消费群体。
大型商业地产规划设计的重点建筑设计包括三个层次：第一层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。
第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计，人们对商业建筑感兴趣的装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等。
一、大型商业物业的空间个性现代商业物业的外观设计已经不仅仅建筑材料，还包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。
而商业物业的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。
这种种手法最终体现于商业物业并在消费者心中留下的印象，就是该物业的个性。
做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法，千篇一律的面孔也是最容易被遗忘的面孔，在商业的竞争已上升到不再是价格战与广告战所能涵概的阶段，每个不同的购物广场、商业街都应该有自己的独特个性才能获得成功。
SHOPPING MALL不是简单的概念，商业街更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。
每个人对空间个性都会产生一种感受，正是这种感受及由此产生的内在认同为商场带来了人气。
二、大型商业物业的人情尺度营造一种气氛，让消费者对购物环境产生一种良好的感觉，这需要精心地进行商业空间的建筑设计。
可以看作反例的是，现今有很多大的商场，设计的雄伟挺秀，颇为美观，但缺乏人情味，所以难以营造出很好的购物环境，不能达到长久牵滞人流的效果。
以北京王府井大街为例，经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。
过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。
现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。
其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。
商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。
尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。
柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。
亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。
欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。
所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式为参考，而不是像美国那种自大自狂的尺度。
三、内部空间的可视性对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。
商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。
因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。
整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。
如上海的恒隆广场，中庭就做得很好。
四、室外广场的设计对于大型的商厦而言，室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。
我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。
跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。
如今已经变成一种模式，商业物业的设计有必要提供这样一个表演的舞台。
五、交通组织大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。
我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。
另外是如何把人流往深处引的问题。
只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。
对大规模商业建筑来说这是最重要的。
这时可以通过大中庭，天窗的引导作用来进行处理，做到店铺的均好性。
六、整合设计达到最佳效果作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。
现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。
有些项目，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。
建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。
七、考虑后续经营要求商业物业开发的每个环节都要考虑到后续经营的特殊要求。
以大型购物中心为例，它的选址需求已突破原单个商铺的选址要求。
一般来说，要考核商圈及周边１公里范围内的人口密度。
除了要求周边应有发达便利的公共交通，最好还要靠近高速公路、高架路和轨道交通系统。
选址也须与城市发展规划相衔接，寻找新的人口导入区。
其次，建筑设计也是一个复合型工程，环境设计不可马虎，还要预留广告宣传位置。
大规模的商业建筑或商业建筑群，层高一般不超过四层，楼面承重根据商场规模的不同，也要区别对待。
不同业态组合中因为营业时间不同，要做到区域可分可合。
各种业态经营对水、电、煤、燃气、空调和各种升降梯及动力有不同的行业标准。
一些特殊业态还有特殊需求，如餐饮的厨房的上下水、排油污等需求，如果在规划设计时通盘考虑欠妥，是很难在后期予以弥补的。
此外，在配套设施方面，随着私家车的发展，大型购物中心必须具备大型停车场，充分考虑人流、车流、货流三分离。
对货物流量需求特别大的，还要设计送货及卸货的堆场、装卸平台和专用通道。
在管理方面，消防安全、信息管理系统及商业所需的各种弱电系统等也都要给予足够的重视。
商业地产：规划决定最终成败大家或许听了太多关于“……决定成败”的表述，对于此类表达不要说受众，连我自己都麻木了，但我还是想再次赘述一个观点：规划，将决定商业地产项目最终的成败。
这也是本人从事商业地产相关工作近十年（做过营运管理、做过招商执行、做过推广策划、做过销售策划、做过商业规划……）的切身体会，其中有亲身经历的，亦有全国各地的走马到观花看到的、同业交流习得的、没事儿瞎琢磨的……本文亦算是个人专业小结。
“定位决定成败”，这是“大师风起云涌，点石成金的那些年”从业者的惯性思维的定势，一个好的idea/点子，似乎就能化腐朽为神奇……定位的神奇功效在消费品市场上也许更加灵验，因为一款消费品的生命周期也就1-3年而已。
但对于商业地产项目而言，国土使用期40年，设计使用寿命则更长，如此长的时间维度内，科技、交通、社交、生活、工作、城市……会发生怎样的变化，又有哪位大师或专家能够预见，并给出一个在未来40年内都具持续生命力的定位呢？因此，商业地产项目的数十年的存在与运行周期，决定了定位策划给出的概念与方向只能是面向近期—3-5年的时间维度，而不可能解决未来几十年内将面临的变化。
而实实在在将面临几十年的现实与市场的风雨洗礼的将是我们的建筑本体与室内外空间体系，因此建筑、空间、设备规划的前瞻性才是商业地产项目必须花最大精力去思考的关键。
商业地产项目的商业规划要点：一、当然首先是选址。
就选址来讲，我们肯定是面向未来的，现在状况不是关键，关键是我们项目建成开业后会面临的状况。
不少于1条轨道交通，并临至少1条城市干道，且在是迎客面无大型建筑遮挡，这是发展大型商业体的底线市政交通条件了。
二、主出入口的确定。
1、可视性好，人流汇集且能停留的朝向，通常为面向城市干道或两条干道的交汇处。
2、出入口不宜太多，通常情况下每个方向最多1个出入口即可，过多的出入口将造成人流分散或过多交通面积浪费。
3、主出入口的尺度：8米净宽是底线值，两层挑空是必要的，主出入口的公共共享空间是必须的。
三、人流、物流、车流分离这是规划的必然要求。
1、大型商业体必须规划独立的物流通道，且物流通道必须隐藏于后场，避免与客流的交叉，如酒店的后台区；这样才能确保顾客视线所及之处所呈现的皆是美好。
2、人车分流，这个对于商业体来讲很容易做到。
但开车前来的顾客又是需要重点关注的，因此关于行车流线的设计则至关重要。
客货行车流线分离，自动扶梯（最好还是坡梯）直达车库层或车库与营业卖场同层设计已成主流。
3、高标准的车库规划（数量配置—100：1，内装档次及清晰的导视与便捷的泊车智能化管理系统）已成大型商业体的标配，对有车族的关注则是一个商业体必选动作。
四、人流动线的规划是核心。
1、顺畅、视线通透、不走回头路、无死区是人流动线规划的最底限原则，人流动线规划的优劣将直接影响到商铺租金价值的高低与出租率。
2、中庭节点空间是人流动线规划的必须，通常一个项目不少于两个中庭节点共享空间，中庭空间挑空部份一般不小于300平米，且两个中庭相距不应超过100米。
3、依托中庭布置自动扶梯与直升电梯是商业空间的一个常规动作。
4、人流动线不超过两条这是上限，且必须规避背街次通道的出现。
如果因平面进深过大必须出现两条人流动线，则选择“回字型”人流动线结合不影响视线通透的开放式中岛区规划最优（在百货商场中已成熟应用）。
5、单边人行主通道不低于4米，中间连廊宽度应≥4米。
五、平行梯在购物中心的应用渐成主流：更人性化，同时亦避免了剪刀梯带来的对商业空间视线通透的破坏。
六、业态布局与组合。
1、目的性消费、低租金（餐饮、休闲、娱乐、母婴……）承受力业态布局高（3F以上）低区（B1、B2），实现人流的目的性引导，竖向各层人流的相对均衡，这是业态规划的一个基本原则。
2、主力店布局两端或人流相对较弱的区域，让小店铺共享主力店人气，拉升小店铺租金价值以弥补主力店租金差。
3、各楼层业态混搭渐成主流。
零售与轻餐、超市与美食广场、餐饮与书店、家居与母婴、影院与餐饮/电玩……所有的一切都是为了营造便捷、富于乐趣的消费体验。
七、关于层高：5.4米层高，净高3.5米亦属标配，首层标准还可适当提升。
八、机电：商业地产项目的心脏。
1、自动扶梯：每隔50米一组，是相对舒适的配置标准，对于零售型购物中心不建议加装自动感应系统。
2、直升电梯：客梯、货梯相分离，电梯前厅的设计是一个重点，既是品质的体现也是公共空间收益的基础。
3、中央空调：直接决定了整个商业空间的舒适度，对于大多数地区而言冷暖两套系统是标配了。
4、燃气、烟道、上下水接口：充分预留一定的调整与扩展空间，以备后期业态转换与商家调整的不时之需，设计规划之初应尽可能的在更大的范围内预留餐饮条件，哪怕是现在看起来没有必要。
5、照明：分组是必然，一为节能，二为365天的品质保证。
6、弱电系统：通信网络布线的前瞻性以应对已成主流的各类网络终端应用之需及公共空间的广告媒体管控之需、中央收银系统、客流统计系统之需；免费的WIFI系统已成商业空间的标配。
九、导示指引系统：设计感、互动性、科技感、便捷性与易维性是商场导示设计的发展方向。
十、卫生间：最能体现一个项目品质与品味的地方。
1、男女卫生间的蹲位比例，应当充分考虑男女生理需要的不同，为女卫生间提供更多的蹲位数量，通常合理的男女比例为1：1.5。
