商业地产建筑规划与设计.

规划和设计对房地产项目建造成本的影响摘要：社会经济不断发展的过程中，我国建筑工程行业发展也十分明显。

科学合理的规划设计对房地产开发成本有很重要的影响，不仅可以保证项目的质量，还可以降低建筑成本、提升公司的整体效益。

本文主要分析了标准化设计、地下车库设计和园林景观设计对房地产项目建造成本的影响。

关键词：规划设计、项目成本、标准化设计随着国家多轮的宏观调控，房地产行业在逐渐向规范，合理方向发展。

在逐渐告别了暴利的阶段，各房企唯有做好项目成本的管控，才能确保利润的最大化。

本文以公司部分项目为例，在深入分析、总结项目成本管理经验和存在的问题及其成因的基础上，提出针对性的建议和解决方案。

1.标准化户型和立面设计对房地产项目成本的影响标准化是安建地产多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可持续发展的必由之路。

住宅产品标准化也是顺应集团公司提出“七化管理”中的标准化的精神，从根本上提高效率和效益，标准化管理和流程是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。

随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。

[1]设计标准化在现阶段最基础、最核心的内容仍是户型标准化。

相对于立面标准化，户型设计更加贴切客户的生活体验，在一定的时间范围内，在客户不同的年龄阶段，对于户型设计的需求是有规律可循的。

当代中大规模建造的住宅，目的是解决大部分人的居住问题，是一般的非个性的，是成熟的非原创的，是整体最优非局部最优的。

在棚改项目开发上，安建地产以淮北东岳、枫林雅苑，阜阳九坊世家、明珠花园、枫林源筑为标准化推进载体，同时调研了淮北阜阳合肥的近20个同类产品，对每个项目的建筑风格、产品色彩、建筑形制、景观造价等进行归纳汇总，最终确定了标准化户型和立面，在淮北和阜阳等地区的项目中直接复制，加快开发节奏，提高资金周转率，确保收益率，提高核心竞争力。

同样针对商品房开发项目前期开发节奏不可控，安建地产以阜南雍和府项目为样板，成功实现“3个月开工，5个月开盘”。

文件名称重庆公司研发部商业规划及建筑设计导则版号：2007年版编制邓滨审核曹海瑛、黄世轩批准人周德康生效日期2007年4月15日页数共42 页商业规划及建筑规划设计导则重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司二零零五年八月编制重庆公司研发部2007年修订目录一、商业类型 --------------------------------------------------------------------- 5 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 5百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 5大型生活超市---------------------------------------------------------------------- 6建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 6酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 6社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 6其它 ------------------------------------------------------------------------------- 6二、各种类型商业物业选址要点 --------------------------------------------------- 6 购物中心选址要点 ----------------------------------------------------------------- 6生活超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7建材超市选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7社区商业选址要点 ----------------------------------------------------------------- 7酒店选址要点---------------------------------------------------------------------- 7其它选址要点---------------------------------------------------------------------- 8三、各种类型商业物业建设规模指引----------------------------------------------- 8 购物中心 -------------------------------------------------------------------------- 8生活超市 -------------------------------------------------------------------------- 8建材超市 -------------------------------------------------------------------------- 9社区商业 -------------------------------------------------------------------------- 9酒店 ------------------------------------------------------------------------------- 9百货公司 -------------------------------------------------------------------------- 9其它 ----------------------------------------------------------------------------- 10 四、地产商投资收益分析 --------------------------------------------------------- 10 购物中心 ------------------------------------------------------------------------ 10 百货公司 ------------------------------------------------------------------------ 10 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 10 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 11 酒店 ----------------------------------------------------------------------------- 11 社区商业 ------------------------------------------------------------------------ 11 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 11概述 ----------------------------------------------------------------------------- 11 规划设计 ------------------------------------------------------------------------ 12 购物中心设计概要 --------------------------------------------------------------- 12 主力百货设计概要 --------------------------------------------------------------- 18 生活超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 19 建材超市设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 主体餐厅设计概要 --------------------------------------------------------------- 20 电影院设计概要 ----------------------------------------------------------------- 21 移交标准及施工准则------------------------------------------------------------- 22 六、各种类型商业物业合作商家要求---------------------------------------------- 23 主力百货 ------------------------------------------------------------------------ 23 生活超市 ------------------------------------------------------------------------ 27 建材超市 ------------------------------------------------------------------------ 32 主体餐厅 ------------------------------------------------------------------------ 39 其它 ----------------------------------------------------------------------------- 42七、经验积累 -------------------------------------------------------------------- 42八、优秀项目资料---------------------------------------------------------------- 45九、专家、顾问意见-------------------------------------------------------------- 45一、商业类型购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。

房地产开发中的规划与设计要求房地产开发对于现代城市的建设和发展至关重要。

在房地产项目的规划与设计过程中，需要考虑诸多因素，包括土地利用、建筑风格、环境保护等等。

本文将探讨房地产开发中的规划与设计要求，帮助读者了解如何进行有效的规划和设计。

一、土地利用规划在房地产开发中，土地利用规划是首要考虑的因素之一。

土地的合理利用能够有效提高开发项目的效益以及城市空间的利用效率。

在进行土地规划时，需要考虑以下几个方面：1. 合理划分用地功能区：根据城市的发展需求，将土地划分为不同的功能区，如住宅区、商业区、工业区等。

合理划分不同功能区域可以提高土地利用效率，满足城市不同层次的需要。

2. 考虑交通因素：在土地利用规划中，需要充分考虑交通因素，确保各功能区之间有便捷的交通连接。

交通规划应综合考虑公共交通、道路布局和停车需求，以便提供便利的交通条件。

3. 保护自然环境：在土地利用规划中，需要尽量避免破坏自然环境，保留和保护自然资源。

合理规划建筑密度和绿地覆盖率，减少对环境的影响。

二、建筑设计要求除了土地利用规划外，建筑设计也是房地产开发不可忽视的一部分。

好的建筑设计能够提高居住质量，增加城市的美观性。

以下是建筑设计的要求：1. 合理的建筑布局：建筑的布局应合理，充分考虑采光、通风等要素。

合理的布局能够提高住户的居住体验，并最大限度地利用室内空间。

2. 融入地域文化：建筑设计应尊重地域文化和风格，并与周围环境相协调。

在外观设计和建筑材料选择上，应考虑当地风格特点，以便融入周边环境。

3. 环保节能设计：建筑设计应注重环保与节能。

采用可再生能源，如太阳能、风能等，减少能源消耗。

同时，使用环保材料，如低污染建材、可回收材料等，减少对环境的影响。

三、景观设计要求在房地产开发中，景观设计能够为项目增添美感，并提供良好的休闲空间和居住环境。

以下是景观设计的要求：1. 合理的绿化布局：景观设计中，需要合理安排绿化空间，提供宜人的绿色环境。

商店建筑设计的一般规定1.建筑尺度和比例：商店建筑的尺度和比例应适应所在环境，并与周围建筑物相协调，同时考虑商店的功能需求。

2.使用面积分配：商店建筑的设计应确保合理的使用面积分配，以满足不同商业活动的要求，比如销售区域、储藏室、办公室和卫生间等。

3.停车场规划：商店建筑应提供足够的停车位，并考虑停车场的布局、停车道的宽度和便利性，以及行人和车辆的安全问题。

4.空间布局：商店建筑的空间布局应合理划分，以满足各种商业活动的需求。

例如，销售区域与储藏区域之间的有效衔接，行人通道的设置和设计，以及公共区域的规划等。

5.照明设计：商店建筑的照明设计应考虑到不同功能区域的特殊需求，如销售区域应具备良好的展示效果，办公室和储藏室应有足够的工作照明。

6.通风和空调系统：商店建筑应配备合适的通风和空调系统，以确保室内空气质量良好，并提供舒适的室内环境。

7.门窗设计：商店建筑的门窗设计应满足商业活动的进出需求，并兼顾节能和安全要求。

8.消防安全：商店建筑的设计应符合消防安全要求，包括火灾报警系统、安全出口设施和消防通道的设置。

9.无障碍设施：商店建筑应提供无障碍设施，以便残疾人和老年人顺利进入和使用商店。

10.环保设计：商店建筑应采用环保的设计理念，包括节能技术、可再生能源利用和废物处理等。

11.安全防护：商店建筑应设置安全措施，如监控摄像头、安全门禁系统和防盗系统，以保护商业经营的安全。

12.建筑材料选择：商店建筑的材料选择应考虑到耐久性、外观效果和环境影响。

以上是商店建筑设计的一般规定。

虽然具体的规定可能会根据不同国家和地区的法规有所差异，但这些规定为商店建筑的设计提供了一个基本框架，并帮助设计者考虑到各种关键因素，以确保商店建筑的成功建设和运营。

地产规划设计岗位职责
地产规划设计岗位职责是负责为地产项目进行规划设计，以满
足市场需求和管理要求。

主要的职责如下：
1. 项目规划：负责根据市场调研和业主需求，制定项目规划方案，包括超高层住宅、商业综合体、城市规划等。

2. 方案设计：负责对项目的各类方案（包括总规、控规、详规等）进行设计，制定方案图纸及配套资料，并参与方案评审和修改。

3. 景观设计：负责对项目的园林绿化、道路交通、水系、景观
等进行设计，使建筑在环境中自然融合。

4. 技术支持：提供相关的技术支持，包括材料选择、结构设计、土力设计等，确保项目的建筑质量和工程安全。

5. 建筑装修设计：负责对室内与外立面等进行设计，充分考虑
客户使用的舒适性与人性化，提供创新、实用的设计方案。

6. 与业主、销售部门沟通协调，根据各线部门的要求，及时调
整项目策划方案、完善设计方案。

7. 负责对设计时限、控制设计质量、控制设计成本、提高工效
等方面的管理工作。

8. 负责项目验收工作，协助项目各方协调并完成验收流程。

以上是地产规划设计岗位的主要职责，其岗位涉及到项目的具
体管理和构思工作，如有需要，还需要承担其他相关职责。

销售型住宅兼容商业规划及建筑设计研究Sales-type residential compatible business planning and architectural design research销售型住宅兼容商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。

是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。

此类商业以销售型为主，且与住宅区共同存在。

销售型住宅兼容商业邻里型商业社区型商业片区型商业建筑规模：1-2万m2商住比 ：<2%服务人口：3000-50000人建筑形态：沿街商铺建筑规模: 2-4万㎡商住比 ：2%—5%服务人口：50000-100000人建筑形态：沿街商铺+商业街+小型主力店建筑规模：4-6万m2商住比 ：5%-11%服务人口：>100000人建筑形态：沿街商铺+商业街+综合性集中商业本次研究以片区型商业为主要研究方向，通过对类似案例进行归纳研究，并对东莞林村实操项目详细解析，总结出片区型商业在建筑规划设计中的核心原则及基本技巧。

定位策划决定存亡设计决定活的质量星河COCOPARK东海购物广场怡景中心城价值高地挖掘-占尽地利1 临街铺最大化2 首层铺最大化价值洼地提升-化弊为利3 内街价值提升4 高铺价值提升规划结构不出错5 空间尺度合理6 商业动线优化设计细节再添彩7 机电充分预留8 立面细节固化+核心原则 价值最大化 基本技巧设计标准化1.临街铺最大化A.增长商铺临街面B.沿街铺面积最大化C.沿街覆盖率用足2.首层铺最大化A.打造多首层B.复式叠加铺C.空间赠送方式价值洼地提升价值高地挖掘3.内街价值提升A.主入口拉动B.主力店/品牌商家拉动C.内街外街化D.情景主题化4.高铺价值提升A.竖向交通的便利性B.退台及连廊的合理性C.铺面外延及昭示性规划结构不出错5.空间尺度细化A.商铺层数设计B.街道尺寸设计C.广场节点设计D.商铺设计原则6.商业动线细化A.人流动线B.车流动线C.后勤流线设计细节再添彩7.技术设计固化A.空调系统B.强弱电系统C.给排水系统D.餐饮排烟排污8.立面细节固化A.立面基本构成B.立面风格设计1.临街铺最大化A.增长商铺临街面B.沿街铺面积最大化C.沿街覆盖率用足2.首层铺最大化凹凸设计后长580M街道原长286M手法一： 直线变凹凸线，长度加倍一定范围内，合理设置沿街面的凸凹进退，以使整体的商铺临街界面最大化。

某商业地产建筑设计标准要求1. 引言本文档旨在规定某商业地产建筑设计的标准要求，确保建筑工程的平安性、可持续性和可用性。

本标准适用于商业地产建筑设计的各个方面，包括建筑结构、材料选择、空调、照明、消防、排水等。

2. 建筑结构2.1 确保建筑结构设计符合国家相关标准和标准要求，包括建筑物的耐力、稳定性和抗震能力。

2.2 采用适当的结构材料，确保其强度和持久性，并符合环保要求。

建议使用钢筋混凝土结构，防止使用过多的有害物质。

2.3 在设计过程中考虑建筑物的功能需求和布局，合理分配各个功能区域，并满足相关法规和标准的要求。

3. 材料选择3.1 选择符合环保要求的建筑材料，尽量减少对环境的不良影响。

3.2 确保建筑材料的耐久性和可维护性，减少维修和更换的频率。

3.3 考虑建筑材料的平安性，特别是防火性能和防水性能。

4. 空调系统4.1 确保空调系统设计满足建筑物内部的温湿度要求。

4.2 选择能源效率高的空调设备，减少能源消耗并降低对环境的影响。

4.3 设计合理的空调系统布局，保证空气流通性和舒适度，同时防止冷风直吹。

5.1 照明设计应充分考虑建筑物内部各个区域的功能需求，并保证充分的照明亮度。

5.2 选择节能型的照明设备，如LED灯具，并进行合理的照明布局，以降低能源消耗。

5.3 考虑自然采光的设计，在适宜的位置设置窗户或天窗，以减少照明的使用。

6.1 确保建筑物具备良好的消防设施，包括火灾报警系统、消防栓、灭火器等。

6.2 设计合理的逃生通道和疏散设施，以确保在紧急情况下人员的平安撤离。

6.3 考虑建筑材料的防火性能和阻燃性能，减少火灾发生的可能性。

7. 排水系统7.1 确保建筑物内部的排水系统满足相关标准和法规的要求，包括防水和排水设备的安装和设计。

7.2 选择适宜的排水材料和设备，确保排水系统的良好运行和维护。

7.3 考虑建筑物周围的雨水排放问题，合理规划雨水收集和排放设施。

8. 结论本文档对某商业地产建筑设计的标准要求进行了详细阐述，包括建筑结构、材料选择、空调、照明、消防和排水等方面。

商业地产项目的开发流程近几年来,行业发展迅速,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产如雨后春笋般涌现在国内各个城市,规模有小到大,从单栋建筑形态发展到群楼.虽然开发形势越来越热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目中途停止或开业后运营困难的现象经常发生.商业地产项目的开发不同于一般购物中心或者住宅楼的开发,商业地产项目无论业态定位,还是设施的规划都要考虑其商业特点,商业属性是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、策划、建设、运营的每个过程与环节.大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节：商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、规划及策略设计.一、商业方案设计商业方案设计是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景.本环节主要是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标.市场调查和可行性分析是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定是本阶段的设计目标.本阶段主要设计内容如下：立地选项在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位.可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量和足够的深度.大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析.定位是项目入市的第一步,是商业地产项目设计的第二个环节.项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题.要对项目科学定位,首先要对项目进行科学的分析,分析项目自身及资源条件,主要方式是对项目进行科学的SWOT分析.在完成SWOT分析后,对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位――明确项目的业态,回答项目是什么的问题.2、项目功能定位――明确项目的基本服务功能,回答项目可以做什么的问题.3、项目主题定位――明确项目的主题,回答项目应该做什么的问题.4、项目形象定位――明确项目的形象,回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题.5、项目目标客户定位――明确项目资源优势,回答项目如何整合资源,提升项目商业价值的问题.6、项目目标消费群体定位――明确项目为谁服务,回答项目生存、发展的问题.7、项目战略定位――确定项目整体开发规划思路与目的,回答项目运营模式的问题.在项目七个方面的定位中,项目目标消费群体定位作为开发商,是很难把握的.要准确的进行项目目标消费群体定位,必须由商业专业人士来完成.商业项目的发展,归根结底需要消费者的消费作保障,没有消费者的消费,项目最终的结果肯定是失败的.明确了项目目标消费群体定位,才能设置项目的功能组合.商业规划商业规划就是对项目物业室内空间的限定和功能划分进行规划,大型商业项目由于体量大,其功能不仅仅只是满足购物,同时必须满足休闲、观光、文化、娱乐、餐饮等多种功能,其功能和业态复合性强,每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都会有具体要求,这就需要专业人士进行科学设计,不能按照住宅项目的设计或想当然的进行空间的限定和功能划分.在这个设计环节中,功能组合及分区设计是最重要的设计内容.首先,从开始规划设计时就要充分考虑其商业属性,确定经营模式、服务对象,再按经营业态和服务功能需求进行建筑规划与设计,否则项目建成入市以后改建的费用会大大增加.在建筑设计上要充分注意动线设计的科学性,避免由于区域死角所带来的物业价值的贬损；其次,结合项目特征、定位以及项目所处商圈的具体情况,把握差异化竞争策略,合理控制和规划项目各零售业态营业面积的比例.商业规划主要包括：业态及面积配比规划、功能及面积配比规划、项目交通组织、主力店组合及面积规划、店铺/专柜分割规划、楼层品类/功能规划.二、建设方案规划设计建设规划设计是项目商业规划设计第一阶段中的第二个环节,是在项目定位、物业功能组合、可行性分析等基础工作完成后进行.这个环节要求在设计建设配套方案时,必须充分考虑项目的商业属性、定位以及项目的业态组合和功能,不能单纯的从控制成本或建筑屋艺术性方面考虑.在进行建设方案设计时,需要把握好四个方面：1、城市基础设施发展状况.2、城市未来规划发展趋势.3、项目主要主力店和主要功能区基本物业需求,主要是电力、消防、安防、通风、给排水、暖通、弱电、电梯等.4、商业功能的通用性设计,不可按照某一个商业机构的个性需求设计.项目建设方案设计规划主要包括两个方面方案设计：建筑方案设计、商业设备设施配套规划设计.相关方案图纸的确定标志着一个大型商业地产项目建筑设计的基本完成,在项目建设和招商、营销的过程中,方案需要局部调整和完善,需要专业的设计机构配合以提供保障.三、商业空间装饰方案设计在完成了项目商业方案设计和建设方案设计后,项目的商业规划设计进入第二个设计阶段,第二个设计阶段包括三个方面的规划设计：商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计.在第二个阶段的整个设计规划中,以上三个环节可同步进行.商业空间装饰设计主要是根据项目定位、功能、建筑空间限定的要求,结合物业的建筑艺术,对物业空间环境进行艺术处理,营造舒适的购物、休闲、娱乐的空间环境.主要设计的内容包括：商业平面布置方案、商业空间视觉中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墙面效果、卫生间效果、扶梯及电梯效果、中庭效果、商业空间视觉中心效果等.四、商业外环境设计商业外环境设计主要包括外立面形象设计和外部环境设计两部分,具体设计内容包括：外立面形象设计：商业建筑外立面设计、商业建筑外立面夜景设计、外立面商业气氛设计、外立面位设计.外部环境设计：周边交通组织设计、绿化及铺地设计、休息空间设计、外部展示及促销空间设计、环境照明系统设计、室外指示及引导系统设计.五、二次商业装饰设计二次商业装饰设计主要是对建筑室内空间、主要商业服务设施以及店铺/专柜形象、商品陈列按照商业规律进行装饰设计.主要设计内容有三个方面：服务设施规划设计、导购系统设计、店铺及专柜/专卖店形象设计.每个方面主要的设计内容如下：服务设施规划设计：总服务台设计、顾客收银台设计、顾客休息设施设计、室内景观设计、监控系统设计、员工办公系统设计.导购系统设计：标识、指示系统设计、促销空间设计、广告位设计、橱窗设计、花车设计.店铺及专柜/专卖店形象设计：专卖店形象、专卖店室内展示设计、专柜形象设计、专柜灯光设计、陈列道具设计.六、商业管理模式设计完成了第一、第二阶段的设计工作,并不能代表商业规划设计工作的结束,这仅仅只是完成了项目硬件建设设计工作,项目的商业规划设计应该包括商业管理模式设计及品牌规划和招商策略设计.商业管理模式对一个大型的商业地产项目的整体设计是至关重要的,是项目运营的根本保障.商业管理模式设计主要包括三大体系设计内容：组织体系设计、制度体系设计、流程体系设计.每个体系设计的具体内容如下：组织体系设计：组织架构、岗位及编制、岗位职责及规范.制度体系设计：人事管理制度体系、行政管理制度体系、卖场管理制度体系、业务管理制度体系、营销管理制度体系、财务管理制度体系、物业管理制度体系.流程体系设计：业务流程体系、物业服务流程.七、品牌规划及招商策略设计品牌规划及招商策略设计是项目商业规划设计的最后一个环节,是在项目定位的要求下进行的,解决项目提供什么服务的问题,是很重要的一个环节,但往往被忽视或不被重视,这对项目后期的整体运营会产生很大的阻力,影响项目的持续发展.品牌规划是必须尊重品牌市场发展战略,尊重品牌市场定位,盲目求高是不现实的,应该客观规划出切实可行的目标品牌计划,此计划包括三个方面：其一,理想的目标品牌计划；其二,目标品牌退换计划；其三、应急品牌计划.制定目标品牌计划应该综合考虑项目经营的经济效益与项目形象定位要求的关系,合理控制、科学搭配不同定位的品牌的配比.同时在规划品牌落位时,科学利用房屋不同区域的商业价值,把握品牌之间不同形象、价位、色彩、风格等协调过度.招商策略是进行招商的基本原则,必须达到可行、操作性强的要求,更重要的是能很好把握品牌及商户的发展需求,实现合作多赢的局面.商业地产的商业属性不同于百货超市的使用特点,需要地产策划的专业人士来把握其建筑的商业设策划,并进行科学的规划设计,这样才能保证项目顺利进行并获利丰厚.商管公司在商业地产开发过程中的应有作用商业地产项目从开始选地立项、市场调研、项目定位、规划布局、扩初设计、建筑设计、市场包装、销售推广、商铺销售到招商、开业再到后期运营管理,都离不开环环紧扣的全方位、全过程的商业策划及运营规划.随着商业地产市场竞争日趋激烈,项目开发难度的逐步加大,以及空置房和运营失败案例的频繁出现,开发公司开始注重商业策划、运营规划在项目开发中的主导地位了.一、早期开发模型弊端商业地产开发是一个系统的复杂的工程,每一个环节之间都有着紧密的联系.一般有以下几个阶段：在我国商业地产开发初期,开发公司往往对建筑设计、销售和招商三个环节最为重视.因为建筑设计是产品化的过程,商铺销售可以为其直接带来收益,招商是项目退出的开始动作.特别是项目的外立面设计和建筑风格体现能给项目带来更好的视觉效果,俗话说“货卖一张皮”；其次是项目策划,更大程度为了项目推广,为商铺销售制造一个好的“梦想”,往往不过多考虑项目的可操作性；开发商对项目市调和运营这两个环节的意识不强,项目策划和定位直接凭借主观；对于运营只是简单的把物业租给主力店,或者寻求物管公司,期望能尽早退出项目另谋发展.开发商对开发过程中部分环节的不重视,直接导致了项目操作难度加大,开发风险增加,甚至出现了大量的烂尾楼、空置房和死盘.二、商业地产开发模型比较从2003年始商业地产开发至今,大致有三种开发模型：商铺去化模型、近商业化模型和商业主导模型.1、商铺去化模型商铺去化模型是建立在早期粗放型房地产开发思想基础之上,开发公司整个开发过程就是：拿到土地后直接交由建筑设计单位开始建筑设计,交由代理公司根据物业形态进行所谓定位、项目包装、市场推广、制造概念、销售去化,再根据销售现实状况选择后期运营的方式.这种模型主要集中在2004年以前,是最为原始的一种开发模型.2、近商业化模型2004年后,随着项目操作难度的加大,为了更好的迎合销售,代理公司或广告公司开始在建筑设计之前介入项目.代理公司为了能参与项目开发,在开发商并没有支付费用的情况下,只有通过简单市场调查进行所谓项目可行性研究.至此项目开发过程中的调研和定位工作逐步被开发商重视,从而促进了近似商业运营的模型产生.3、商业主导模型2005年下半年开始,特别是2006年被业界称为“商业地产运营年”.在商铺去化模型连连失利,近商业化模型招商不果情况下,商铺空置率不断飙升,有些项目根本无法开业从而深度套牢了开发企业,开发公司越来越感觉到商业专业运营的重要性,商管公司才开始登堂入室,进入了项目开发全过程之中.商管公司从开始的项目招商、运营管理渐渐发展到进入项目开发全过程,形成了一切以商业成功运营为宗旨的商业主导模型.三、商管公司在项目开发过程中的作用一个好的商管公司必须是一家有责任感的公司,他们除了具有全面的商业经营管理专业知识外,还必须懂得房地产开发、房地产销售、物业管理以及金融等相关知识,并具有丰富的法律法规知识（能提交出有关产权式商铺销售、业主管理以及商场后期经营管理的一系列法律文件）.同时,商管公司还必须具备全案运作经验,对商业地产项目进行全案控制的能力,以保证商业地产项目规划、实施的完整性和统一性.有一个好的商管公司全程参与项目,是商业地产项目获得成功的必备条件.当前较好的运营模式是：由开发公司和商管公司成立项目控制中心,对开发过程进行调控.（如图）作为专业的商管公司在商业地产开发中主要有以下一些职能.1、市场调研市场调研是项目成功的基础.商管公司通过对项目所属区域的市场环境（如城市经济与发展、各商业业态、零售业历史及现状、房地产市场状况、商铺市场现状、经营商能力、消费市场等）进行深入研究、分析,为项目后期的定位、设计、销售、招商、运营管理等提供依据.但我们看到不少策划案例中,项目市场调研和市场定位两者根本不相关.所以项目研究中市场调研和市场定位互为依据是衡量商管公司策划能力的最好的方法.有不少所谓“大腕”级的专业公司只作前期,后期连其自身也无法执行,这样的公司目前还在大行其道.2、项目定位项目定位体系主要包含市场定位、主题定位、功能定位、业态定位、规模定位、运营管理定位等.定位是通过为自己的产品创立鲜明的特色和个性,从而在顾客心中形成独特的市场形象来实现预期的营销目的.如何能让商业项目脱颖而出,迎合目标顾客的需求,关键是要给项目准确的定位,通过有效的营销推广手段,给项目投资者、经营者、消费者市场强大的震撼力.制定准确的定位体系是项目成功的关键.项目定位的专属性、唯一性是项目运营成功的起码条件.试想一个“放之四海而皆准”定位策划能是好策划吗3、建筑设计项目的建筑设计最大功能是满足特定商家的专业需求,其次是给消费者带来良好的视觉和感官效果.盲目的规划设计,最终将导致招商及运营上的巨大困难.不同的商家对商铺都会有其自身的特殊要求,而商铺间的各种交通组织是形成“同业互补、异业竞争”的必要条件.能够指导建筑规划设计的,也只有那些具有丰富经验的商管公司.由商管公司根据项目需求,出具项目建筑设计任务书,是项目达到专业商家使用要求的保障.4、商铺销售商铺的销售去化是以商业成功运营为最大目标.房地产营销的实质是以目标顾客对产品的需求为起点和核心、终止房地产产品售后服务的全程营销,如何满足顾客需求,如何占领市场,如何实现房地产开发利润最大化,这些都要有全新概念的产品以及良好的专业水平.专业的商管公司可以协助开发（代理）公司做好销售（商铺铺位划分、商铺价格制定、市场营销策略选择、销售卖点的推广、销售现场解答等）.5、项目招商招商是商业地产项目成功运营的重要工作过程,其运作情况的好坏直接关系项目运营的成败.招商人员必须有长时间的零售服务业操作经验,还必须掌握商业物业管理、市场营销、房产开发等诸多方面的知识.现在都说“招商难”,其实招商是为商业经营单位预先制定好的商业经营赢利模式,招商一定在项目规划前就安排好,招商只是水到渠成的工作.与此同时商管公司还需组织招商人员培训、实施招商动作、安排商家进场装修等.6、后期运营商业项目正式开业后,就进入了运营管理阶段,其目标是塑造商业企业的全新形象,保持较高的出租率,以期获取长线的理想的物业收益.商业物业的运营管理不单单指物业管理,而还要采用各种营销手段,不断增加首先作为商业企业的吸引力,使其充分适应商圈消费者的购物消费需求.良好的运营管理可以使商业物业不断地适应外界环境的变化,不断的增强自身竞争力.只有选择专业的商管公司才能保证项目的永续经营.概括起来：商业管理公司是商业物业价值的创造者、发掘者.其自身的利益应该来自市场的“创收”,而不是与开发方分利.作为商管公司必须具备企业战略规划、企业组织设计、人力资源管理、品牌管理、市场营销等基本商业企业经营管理理论水平.掌握好商业企业战略要素中的两个层面：定位层面、执行层面.作为商管公司应本着所谓“予人以鱼不如予人以渔”的精神,以缔造项目商业管理团队为己任.双方的合作不仅仅是一件商业交易,更重要的是要把它当成一个自我永续发展的过程.。