日本的住房政策及供给体系

日本房产管理制度日本房产管理制度是指在日本国内对房地产和土地进行管理的一系列法律和规定。

房产管理制度在日本具有非常重要的地位，因为日本人口密集地区有限，房地产市场非常活跃。

房产管理制度的完善和规范化对于保护土地资源、促进经济发展、保障居民住房权益具有十分重要的意义。

下面将从不动产登记、土地使用规划、建筑管理和房产税收等方面分别对日本房产管理制度进行详细介绍。

一、不动产登记不动产登记是日本房产管理制度的重要组成部分，它是通过不动产登记管理条例对土地和建筑进行登记，确保不动产的所有权和抵押权的真实性和合法性。

不动产的登记分为土地登记和建筑物登记两个环节。

土地登记主要是登记土地的坐落、面积、地形和地貌等信息，建筑物登记主要是登记建筑物的地点、种类、结构和用途等信息。

日本不动产登记由法务省的民防法务局和地方政府的土地管理局共同负责。

二、土地使用规划土地使用规划是指在土地使用过程中遵守一定的规划和规定，保护土地资源，合理利用土地资源，确保土地资源的可持续利用。

日本土地使用规划主要通过土地利用法来进行规范。

根据土地利用法的规定，日本政府会制定国土计划，对土地进行分类和规划，确保土地的合理开发和利用。

同时，地方政府也会根据国土计划的要求，对土地进行具体的分区和规划，确保土地的合理使用。

三、建筑管理建筑管理是指对房屋和建筑进行管理和监管，提高建筑的质量和安全性，确保建筑的合法性和稳定性。

日本建筑管理主要通过《建筑法》来进行规范，建筑法主要包括建筑的设计、施工和使用等环节。

根据建筑法的规定，建筑的设计必须符合相关的标准和规范，建筑的施工必须由合格的施工单位施工，建筑的使用必须符合相关的用途规定。

此外，建筑法还规定了建筑的维护和修缮等方面的要求，以确保建筑的长期稳定和安全。

四、房产税收房产税是指对房地产进行税收征收的一种税收形式，它是日本房产管理制度的重要组成部分。

日本的房产税主要由地方政府进行征收，房产税的税率和征收方式由地方政府根据实际情况进行规定。

日本公营住宅制度与住房保障作者：周建高王凌宇来源：《中国名城》2014年第04期摘要：以自由竞争、等价交换为原则的市场体制在优化资源配置、促进劳动生产率提高上产生具有显著成效，但也必然带来社会财富分配不均的问题。

社会保障制度是保护弱势群体基本生活安全的底线，以社会财富再分配方式弥补市场缺陷。

二战后的日本因住宅紧缺，在占领军的指导下、在风起云涌的社会运动压力下，建立起以公营住宅为主体的住房保障制度。

公营住宅是主要提供给全社会收入分位25%以下的低收入住房困难家庭的廉租公房，由地方政府建设和管理，公开招募入住者。

与一般民间租赁住宅相比，公营住宅建筑质量较好、地理位置优越、租金低廉，调查显示居民大多数满意。

在保障弱势群体获得起码的健康文明生活所需的居住条件上，公营住宅发挥了重要作用。

关键词：公营住宅；保障；租赁；人权；弱势群体中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1674-4144（2014）-03-43-（8）以自由竞争、等价交换为基础的市场机制在配置资源、保证工作效率上具有显著成效的同时，也导致贫富分化，影响社会稳定和发展可持续性。

为了缓和社会矛盾，保证经济社会的永续发展，西方国家在保证平等竞争的自由秩序的基本原则下，首先发展起了包括社会救助、社会保险、社会福利等内容的社会保障体系，以国家力量对弱势群体提供帮助，纠正市场力量造成的社会不公，以维持社会团结和共同体的利益，保证社会自身的再生产。

对日本社会保障制度我国学界已有一些研究成果，屈指可数的几部专著内容都在教育、就业、医疗、养老等方面，关于住宅保障的研究者和研究成果甚少。

改革开放以来的经济建设使我国在脱贫致富上取得初步成功，同时包括住房建设方面的过度市场化引发的诸多社会问题凸显。

为了国家发展的可持续性，以公平正义为核心的社会建设提上议事日程。

十八大报告提出以改善民生和创新社会管理为中心的社会建设六大目标，统筹推进城乡社会保障体系建设，其中包括“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”。

日本房屋管理制度一、日本的房屋管理制度日本的房屋管理制度源自于其独特的国情和历史文化背景。

日本房屋管理制度具有复杂性、完善性和灵活性的特点，包括有关土地、建筑、住宅和商业用地的规划、开发、使用和管理的相关法规和制度。

日本的房屋管理制度主要包括以下几个方面。

1. 日本的土地利用规划日本的土地利用规划是围绕土地的合理利用、保护和管理展开的。

在日本，土地利用规划主要包括国土规划和具体的地方规划。

国土规划是由国土交通省负责制定和实施的，其目的是统筹规划和管理日本的国土资源，包括土地的开发、保护和利用。

地方规划是由地方政府负责制定和实施的，其目的是根据当地的实际情况和需求，合理利用土地资源，推动地方经济和社会的发展。

2. 日本的土地使用管理和开发日本的土地使用管理和开发是由地方政府主导的，包括土地的开发、分配、转让、租赁和使用等相关事务。

地方政府负责规划和管理土地的使用，确保土地的合理利用和保护，在土地使用和开发中，地方政府还会考虑当地的社会经济状况、市场需求和环境保护等因素，制定相应的政策和措施，促进土地资源的有效利用和可持续发展。

3. 日本的建筑管理和规划日本的建筑管理和规划是由建设省（现已合并入国土交通省）负责的，其主要职责是规划和管理建筑的设计、施工、使用和维护等相关事务。

建设省会根据国家的发展战略和城市规划，制定相应的建筑规划和技术标准，监督和管理建筑的质量和安全，保障建筑的结构稳固和环境友好，促进城市建设和现代化。

4. 日本的住宅管理和住宅政策日本的住宅管理和住宅政策是由厅（局）负责的，主要包括住宅的建设、分配、租赁、管理和维护等相关事务。

日本的住宅政策主要是为了解决居民的住房需求，保障居民的住房权益，促进住房市场的健康发展。

在住宅管理和住宅政策中，厅（局）会制定相应的政策和措施，如建立住房补贴制度、推行低收入家庭的公共租赁住房、积极开发社会住宅等，以满足不同居民的住房需求，实现住房的普惠性和可持续发展。

中、日、韩集合住宅比较在亚洲的住宅市场中，中国、日本和韩国是三个具有代表性的国家。

本文将围绕集合住宅这一主题，对这三个国家的市场进行比较，探讨各自的特点、优缺点和发展前景。

关键词一：中日韩集合住宅特点中国集合住宅特点中国的集合住宅市场发展迅速，主要受到政策驱动。

政府推行城市化战略，鼓励在城市中心地带建设高层住宅小区，提供基本的居住条件。

建筑风格方面，中国的集合住宅普遍采用现代简约风格，以适应快节奏的城市生活。

在面积和房间数量上，中国的集合住宅户型紧凑，以中小户型为主。

同时，为了满足居民的生活需求，小区内通常配备了一系列的配套设施，如超市、健身房等。

日本集合住宅特点日本的集合住宅设计理念注重实用性、多功能性和可持续性。

建筑风格方面，日本集合住宅以紧凑、精致的现代风格为主。

由于土地资源稀缺，日本集合住宅的面积普遍较小，但房间数量较为合理。

为了提高居住品质，日本集合住宅通常会配备全套的家具和电器，以及智能家居系统。

小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。

韩国集合住宅特点韩国的集合住宅市场相对成熟，建筑设计注重个性化、舒适性和节能环保。

建筑风格方面，韩国集合住宅以现代、简约和个性化的设计为主。

在面积和房间数量上，韩国的集合住宅户型较大，以大中户型为主。

为了提高居住品质，韩国集合住宅通常会配备精装修和高端家居品牌。

小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。

关键词二：中日韩集合住宅优缺点中国集合住宅优缺点中国集合住宅的优点主要表现在政策支持和价格竞争力上。

由于政府大力推行城市化战略，使得中国集合住宅在政策上得到一定程度的倾斜。

同时，中国的集合住宅价格相对较为便宜，吸引了大量的购房者。

然而，中国集合住宅的缺点也显而易见，如品质参差不齐、配套设施不完善等。

一些开发商为了追求利润，缩短建设周期，导致住房品质下降。

一些小区的配套设施不尽如人意，给居民的生活带来不便。

日本集合住宅优缺点日本集合住宅的优点主要表现在设计理念和品质保障上。

上淹房地国外(地区)房地东京住房保障体系及借酱文/崔光灿高雯东京作为日本最大的城市，其住房问题在日本具有代 表性。

经过了战后快速的住房建设，也经历了上世纪90 年代的地产泡沫，东京的住房供应体系现在已比较稳定。

一、东京的基本情况到2015年，东京人口为1349.1万人，占全国总人口 的11%。

东京城市面积为2191平方公里，占全国总面积 的0.6%，人口密度为每平方公里6158人。

东京人均G D P 为5.95万美元，人均可支配收入为1.45万美元。

东京房 价多年来没有大幅上升，住房支付不足问题并不严重。

房价指数以2010年为1⑴，20比年为98.9 :租金指数以 2010年为100,2014年为97.9。

商品房售价均价为6240 万日元/套，约合380万元人民币。

二、东京的住房供应基本框架日本国会分别于1952年、1955年、1958年、1961年 和1964年确定了5期"公营住宅建设三年计划” 1966年, 曰本政府颁布了《住宅建设计划法》，之后连续编制和实 施了 8期"日本建设五年计划” 2006年《住宅建设计划法》 被废止，由《居住基本生活法》取而代之。

在日本总体规 划的影响下，东京于1991年制定了住宅总体规划，2006 年制定了第四次住宅总体规划。

东京的住房保障制度以住宅金融公库、公营住宅和公 团住房三项政策为主。

其中，公营住宅和公团住宅主要是 租赁住房，提供给中低收入家庭，对于中高收入家庭，主 要通过住宅金融公库贷款来支持其购房。

另外，日本政府 鼓励企业为职工提供低房租的公司宿舍和单身宿舍，给予 房租补贴、住宅融资以及利息补助等，通称为给予住宅。

在所有保障性住房中，公营住宅占4.4%,公团、公社住 宅占3.8%,给予住宅占2.8%,东京直接享受住房保障家 庭占比约为彳1%。

表1东京住房供应体系住房类型1998年占比（％)2013年占比（。

/。

）自有住宅42.848.9市场租赁住宅42.840.1公团、公社（租赁）住宅4.1 3.8公营（租赁）住宅5.3 4.4给予住宅52.8三、东京主要保障政策(一）公营（租赁）住宅公营住宅，是自1951年《公营住宅法》颁布后开始 建设，由日本地方政府在国家财政补助下自行建造、购 买、租借或改造，向低收入阶层提供的实用的廉租住宅。

日本房地产的发展史日本房地产市场的发展历史可以追溯到19世纪末，当时日本开始商业化经济体系改革，引进西方的商业实践。

从那时起，房地产市场逐渐成为日本经济的重要组成部分，并且在过去一个世纪里经历了许多变化。

19世纪末至20世纪初，日本的房地产市场主要集中在大都市地区，如东京和大阪。

当时，房地产主要由大型地主拥有，他们将土地出租给商户或住户。

然而，这种地租制度限制了小企业和普通家庭的发展，因为他们无法承担高昂的地租费用。

随着20世纪的到来，日本房地产市场开始出现重要的变化。

在第二次世界大战结束后，日本政府推出了许多经济发展政策，其中包括对房地产业的改革。

房地产公司被鼓励以合作社的形式组织，以建设大量的住宅和商业物业，以满足不断增长的需求。

这一时期的发展为日本房地产市场打下了坚实的基础。

然而，房地产市场的爆发式增长发生在20世纪60年代和70年代。

在这一时期，日本经济蓬勃发展，出现了许多大规模的工业和商业企业。

这些企业需要办公空间和工厂，大量土地被开发为商业和工业用途。

同时，由于日本政府鼓励住宅建设，需要量庞大的住房供应。

为了满足需求，许多房地产公司开始大规模开发住宅项目，推出各种类型的房屋。

这些住宅项目不仅改善了普通家庭的居住条件，也创造了许多就业机会。

然而，20世纪80年代是日本房地产市场最繁荣的时期之一，也是日本经济泡沫期的高峰时刻。

在这一时期，房地产市场出现了疯狂的投机行为，土地和房产的价格飞涨，超过了合理的价值。

投资者纷纷抢购土地和房产，希望通过短期炒买获得高额利润。

然而，泡沫经济不可持续，最终在20世纪90年代初破裂。

房地产市场崩溃，土地和房产价格急剧下跌，许多房地产公司陷入了困境。

这段时期被称为日本的“失落的十年”，对于日本房地产市场来说是一个重要的转折点。

在随后的十多年里，日本政府采取了一系列措施来重振房地产市场。

其中包括鼓励地方政府发展土地和房地产，简化土地和房地产交易的法律程序，以及提供贷款和激励措施来支持住房购买者。

美国：全面的立法保障美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。

一、通过立法保障住房措施的落实。

美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。

美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。

一是扩大房屋抵押贷款保险。

除了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。

二是提供较低租金公房。

《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。

三是提供低利息贷款建房。

《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。

四是提供房租补贴。

家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。

五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。

六是禁止住房中的种族和宗教歧视。

二、加快住房自有化步伐。

美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。

美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。

自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。

据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

三、发达的房地产金融。

美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。

美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。

私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。

美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。