下载文档原格式
日本保障性住房制度分析及对我国有关制度启示的研究关键词：日本；保障性住房；制度分析；启示研究0 引言自从有人类以后，人们就把其将近30%的时间在房屋中度过，只要有人类的存在就需要房屋来住。
但是并不是每个人都可以拥有自己的住房，随着科技的高速发展，现阶段在大部分国家和地区，只有部分家庭或个人有经济实力去购买属于自己的住房，但仍有一大部分中低收入家庭或个人未拥有属于自己产权的住房。
从客观义务上来讲，国家和社会有义务也有责任来帮助自己的公民拥有住房。
因此，在世界的各个国家与地区，住房问题不仅是复杂的经济问题，也是值得研究的社会问题。
自改革开放以来，我国为了帮助中低收入的家庭解决其居住环境，我国政府先后实施了经济适用房、廉租房、限价房等有关政策，但其效果不尽人意。
因此，如何有效地借鉴发达国家的方法来解决中低收入家庭在住房上的问题，成为一个值得研究的问题。
1日本保障性住房制度的主要形式在经历过第二次世界大战后，日本本国出现了严重的经济萧条，此时许多无房可住的难民大量集中在城市的各个角落。
为了有效遏制社会矛盾，日本政府开始在社会上有目的的实施一系列与住房有关的保障制度来确保自己本国公民的住房问题。
日本保障性住房的主要方式有：（1）公营住宅：是由政府出钱来建筑的住宅，主要是给那些收入水平在日本平均水平三分之一以下的低收入群体。
该种方式的运营模式是由当地政府来投资建设，中央政府来贴补，以出租的方式租给当地民众。
（2）住宅工团：是由日本政府来贷款建设，其面向的人群是大城市中中低收入的国民；（3）住宅金融公库：是日本政府性金融机构，其主要是为日本本地打算购房或者建房的国民长期提供低息贷款，来鼓励自己的公民拥有属于自己的房产。
2 日本保障性住房的特点虽然日本的保障性住房制度与其他发达国家相比起步比较晚，但是其发展迅猛，取得的效果不差于其他发达国家，它的保障性住房特点主要有：（1）法律体系的完善：日本政府对其每一项的保障住房建设都会颁布相应的法律法规，这不仅有效的对保障性住房制度进行了规范也使各种可能会出现的情况出现了有法可依。
国外住房保障政策的经验教训及对我国的启示住宅问题是世界各国政府共同面临的难题，各国对解决国民住房困难、提高国民居住条件都十分重视，制定了各自不同的住房保障政策。
通过研究和分析国外住房保障政策的经验和教训，可以给我国的住房保障政策有益的启示。
标签国外住房政策；经验；教训；启示虽然经济社会制度、经济发展水平和住宅目标不同，各国采取的住房保障政策也不同，但对先进国家和地区住房保障政策进行研究和分析，吸收经验，借鉴教训，对完善我国住房保障政策有重要的借鉴意义。
1 国外住房保障政策的经验1.1 强有力的法律制度的支持住宅保障政策的貫彻和执行需要一套严谨、可行的住房法律体系的保障，各国政府历来重视通过立法来确定居民住房问题的大政方针。
20世纪30年代开始美国对住房政策进行了一系列重大调整。
1937年通过了第一个住房法《联邦住宅法》，建立美国住房署，制定长远计划，为低收入家庭修建公共住宅，为地方住房机构的低房租住房和清理贫民窟提供贷款，从此奠定了公共住宅的法律地位和社会基础。
1949年重新修订了《住宅法》，并在1965年和1968年两次修改补充《住宅法》，同时又颁布实施了《住房贷款法》、《住房再贷款法》等法规，从而逐步完善了住房法律体系。
1.2 完整的公共住房发展计划新加坡政府住房政策的基本目标是“使全民都有使他们引以为自豪的住房”，其在改善国民住房问题方面取得的成就得到全世界的认可，新加坡政府在解决国民住房问题方面的一个重要的经验就是制定并且严格执行公共住房发展计划。
20世纪60年代初，新加坡政府就开始制定“五年建屋计划”，住宅发展局的五年计划和年度计划要向各部门通报。
新加坡已经完成了7个五年建屋计划，有步骤的完成设定目标，系统地解决了大部分低收入阶层的住房问题。
1.3 随社会经济发展调整住房保障政策随着经济的发展、社会的进步，住房保障政策也要进行调整，以适应社会经济的需要，更好地解决住房问题。
英国的公房制度最早是第一次世界大战结束后，为解决复员军人住房问题而建立的，政府建房逐步成为英国住房福利制度的重要组成部分，其福利性质直接体现在其低廉的租金水平上。
国外保障性住房的对中国的启示社会保障性住房是指政府投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。
它是我国在新形势下对多年以来各类政策性住房（如经济适用房、安置房、廉租房等）建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个全新概念。
作为解决居民住房尤其是中低收入家庭住房问题的一种有效政策供给，社会保障性住房在发达工业国家已形成了比较完善的多层次供应体系和灵活高效的运作机制，对西方国家的经济发展和社会稳定起到了关键性的作用。
在我国，社会保障性住房正处于探索的初级发展阶段。
因此，需要在立足本土的基础上，借鉴国外先进的模式来建构具有中国特色的社会保障性住房供应和管理体系。
今年全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，未来五年我国计划新建保障性住房3600万套。
到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。
但这一计划要想真正实现需要健全的保障性住房政策的支撑。
保障性住房本是改善人民群众生活条件的很有效地措施，20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
但就现在来说大量的问题都致使保障性住房不能成为一项切实利民的政策。
与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，甚至有人开始怀疑这项举措的推行。
保障性住房在国外也是困难家庭居住的第一选择，有很多国家的保障住房政策已经发展的相当完善。
以下是一些发达国家的保障性住房的主要政策在我国的适用度：英国——“共有产权”模式：其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。
英国的成功实践，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。
目前在我国一线或二线城市，即便政府支付50%，很多居民家庭或许仍然难以负担剩余部分。
所以，此举比较适合三线城市或者中等收入家庭。
韩国——10年内完成“百万户国民廉租房建设”：这种按照计划进度，有序提供廉租住房，并有执行程序和保障举措的方式，一方面可以逐步解决低收入居民的住房问题，另一方面给予市场良性的预期，即政府在住房供应中究竟起到多大的作用，从而有利于稳定居民的购房预期，减少对高房价的恐慌和炒房行为。
日本住宅三大支柱政策对完善我国住房社会保障体系的启示［摘要］建立住房保障制度,是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。
因此,学习和借鉴国外住房保障制度的成功经验,无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着重大的启迪意义。
［关键词］住房社会保障；住宅金融公库；公营住宅1 日本住宅政策的三大支柱1.1 住宅金融公库——为住房建设提供金融支持住宅金融公库的性质属于政府全额出资的政策性金融机构。
由国家出资,每年接受国家融资,对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助。
住宅金融公库贷款利率低,成立初期为 5.5%,大大低于银行的14.6%,而且不同于民间的浮动利率制,采取固定利率制。
1.2 公营住宅——中低收入的乐园公营住宅是政府在居住生活领域保障公民基本生存权利的手段。
在具体操作方式上,公营住宅是以地方政府(分都道府县与市町村两级)作为提供主体,“中央与地方的合作”体现在中央政府对地方政府提供资金补贴上。
补贴分为两种,一种是对建设或收购费用的补贴,一种是对房租差额(标准负担额与市场租金水平之间的差额)的补贴。
1.3 住宅•都市整备公团——由量向质的方向转换1981年住宅公团与宅地开发公团合并成立了住宅•都市整备公团。
公团为非营利性质,直接隶属于中央政府,面向全国居民提供住宅。
公团主要职能是以中心城市为主,以中等收入阶层为对象,直接建造低成本住宅,向中等收入家庭出售、出租。
1999年又更名为“都市基盘整备公团”,简称“都市公团”。
职员4871人,资金4942亿日元,其规模远远超过了当今中国房地产旗舰企业万科。
并将业务重点从“供给大量住宅用地以改善住宅情况”转移到“建设和改造城市基础以实现健康文明的城市生活和富有机能的城市活动”。
截至2000年3月,都市公团累计为社会提供约150万套住房,为解决住宅不足作出了较大的贡献。
2 我国住房保障制度的现状及改进2.1 我国住房保障制度执行过程中存在的主要问题(1)目前经济适用房的供应方式主要通过购买产权解决居住问题。
20世纪的最后五十多年间，日本住宅建设取得了世界公认的成就。
东京的住宅建设集中反映了日本住宅建设的发展和现状特点，其经历的住宅问题与我国当前面临的住房问题具有很强的共性，对我国制定住宅建设的政策和措施具有重要意义，也对思考诸如北京、上海等大城市的住房问题具有参考价值。
东京住宅建设发展的现状、特征与问题（一）住宅建设量增长缓慢，既存住宅利用率低2000年以来，东京住宅年建设总量长期处于徘徊期，增长极为缓慢。
2007年后，建设量总体呈现负增长趋势。
一方面，与日本低迷的经济形势相对应，东京的房地产市场依然疲软。
1991年到2005年，东京住宅地价连续14年下跌。
2006年后曾出现小幅增长，但总体仍然呈现下降趋势。
另一方面，与全国相比，东京存量住宅数早在1953年就已经超过家庭数。
到2008年，东京的存量住宅总数约为678万户，为家庭数（598万户）的1.13倍。
住宅供给总体大于需求，基本满足了本土民众的需求，保障了社会稳定。
然而，住宅市场向存积型转变的另一面，是东京既存住宅利用率低以及越来越严重的住房空置问题。
东京的空房率呈现逐年增长的趋势，2008年达到了11.1%。
造成这一现象的原因有很多。
泡沫经济时期，人们对房地产业过度投资，住宅供过于求。
房地产业存在严重泡沫，遗留下了大量坏账，房屋空置率大大提高。
而日本大力发展住宅产业时期建造的大量房屋现在也进入了维持更新阶段，许多房屋因原所有人去世，继承人拥有自己的住宅而无需入住或房屋所有人移居别处等，而成为闲置住宅。
针对既存住宅利用率低、住宅空置率高的问题，东京政府将住宅建设的重心转向对储备住宅的灵活使用和维持管理：为空房改造装修及活用提供资金支持，如补贴空房装修费用等；开展既存住宅流通市场调查，制定房屋信息流通和洽谈机制，积极推进住宅买卖的信息咨询与指南服务；加强市场秩序的维护监管，为消费者提供可靠的改造装修服务，消除消费者对既存住宅安全性的疑虑。
政府还将“促进既存住宅的流通”列入《东京都住宅基本条例》，推进各项政策实施。
国外住房制度对我国住房保障的启示随着经济的发展和城市化的进程，住房问题成为一个全球性的难题。
解决住房问题是每个国家都需要面对的挑战，因此，借鉴国外住房制度对我国住房保障是非常有必要的。
以下是一些可能对我国住房保障的启示：首先，国外住房制度的成功经验表明，政府在住房保障中的积极作用是不可或缺的。
国外一些国家和地区通过建立住房保障机构，提供住房补贴，并制定相关政策来促进住房的建设和保障。
例如，瑞典的公共住房制度、新加坡的公屋政策等。
我国可以借鉴这些国家和地区的经验，加强政府对住房保障的管理和指导，提供住房补贴和优惠政策，确保每个人都有适当的住房条件。
其次，国外住房制度的创新也为我国住房保障提供了启示。
一些国家通过采取创新的住房建设和管理模式，有效解决了住房供给不足和房价过高的问题。
例如，荷兰的集体自助住房模式、德国的合作社住房等。
我国可以借鉴这些创新模式，在住房建设中引入新的理念和技术，提高住房的供给效率和质量。
第三，国外住房制度对我国住房保障的启示还包括加强住房租赁市场的建设和发展。
许多国家和地区都建立了完善的住房租赁市场，通过提供多样化的租赁选择和保障租户权益，解决了住房供给不足和购房压力过大的问题。
例如，德国的长期租赁制度和法国的房屋贴息政策。
我国可以借鉴这些经验，加强住房租赁市场的建设和发展，降低租房门槛，并规范租房合同和租金收取，提高租户的权益保护。
此外，国外住房制度启示还包括鼓励社会力量参与住房建设。
一些国家和地区通过鼓励社会组织和企业参与住房建设和管理，提高住房保障的效率和质量。
例如，英国的合作社住房和美国的非营利组织住房等。
我国可以加强与社会组织和企业的合作，引导其参与住房建设和管理，提升住房保障的能力和水平。
总之，国外住房制度提供了丰富的经验和启示，对我国住房保障具有重要的借鉴意义。
政府的积极作用、创新的住房建设和管理模式、健全的住房租赁市场以及社会力量的参与，都是实现住房保障的重要路径。
浅析日本住房制度对我国住房保障制度的启示作者：李向花来源：《科学导报·学术》2018年第02期摘要：住房保障制度的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。
当前“住房难”已成为我国“新三大民生问题”之一。
与此同时，房地产行业高速发展、房价节节攀高、实施保障房政策困难等问题成为困扰政府的首要难题。
本文通过总结日本住房保障制度的基本安排、制度特点，结合我国当前国情，在分析总结我国住房保障制度现存问题之上提出可行性、针对性的建议，对于进一步完善我国住房保障制度建设，积极应对我国住房难的问题具有重要作用。
关键词：日本住房保障制度；住房保障；经验启示；制度建设【中图分类号】 C913.31 【文献标识码】 A 【文章编号】 2236-1879（2018）02-0192-01我国当前住房市场发展迅速，已经构建了多元化的住房供应结构以及多层次的住房保障体系。
但我国住房供应结构仍存在不合理现象，住房保障体系仍存在较大的改进空间。
日本有许多跟我国相似和可比之处，通过研究日本住房制度，不仅能够为我国住房保障制度相关研究提供理论借鉴；对于进一步完善我国住房保障提供了发展方向；对于我国积极应付城镇化进程中“住房难”的问题也具有一定的实践意义。
一、日本住房制度日本住房制度主要有三种，廉租房保障制度、城市低价出售住房制度、住宅金融公库建房。
其中日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。
住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。
1、以保证住房事业的顺利开展的法律政策。
日本十分重视法律制度建设对于推动住房政策目标落实的重要性，表现为以下三点：一是强化法律制度建设对于住房政策实施的制度保障，先后编制了《住房建设计划法》等数十部法律；二是结合住房发展新阶段与新问题，及时调整现有法律法规，以提高法律的适应性；三是针对城镇化与住房发展重点的阶段性转变，通过实施新的法律，以针对性的解决住房发展中的突出问题。
国内外住房保障体系的研究及启示[摘要]如何在为中低收入家庭提供住房保障的同时促进经济发展，并且提高市场运行效率，一直是世界各国和地区共同面对的难题。
本文通过对新加坡、美国、日本、中国香港等国家和地区的住房保障体系进行研究和分析，对建立中国特色的住房保障体系作出探讨。
[关键词]住房保障体系；中低收入家庭；住房金融保障制度；准入与退出机制1前言住房保障是政府通过行政手段向中低收入家庭提供财政补贴或实物援助，帮助其解决居住问题的制度安排，是国家社会政策与社会保障制度的重要组成部分。
当居民因各种原因而无法通过市场手段获得住房时，国家有责任通过适当的方式为其提供最基本的居住设施或以其他形式解决其最基本的居住问题。
如何在为中低收入家庭提供住房保障的同时促进经济发展，并且提高市场运行效率，一直是世界各国和地区共同面对的难题。
但也有不少国家根据土地资源、自身经济实力等背景的不同，发展出了很多不同的模式，成功地解决了住房保障问题，其中具有代表性的住房保障制度主要有新加坡完全公营的制度、美国以住房补贴为主的保障制度、日本的国家和地方公共团体合作的住房保障制度。
本文通过研究和分析国外与国内先进地区的低收入住房保障制度，以期对建立中国特色的住房保障体系做出有益探讨。
2新加坡住房保障制度分析新加坡政府的住房保障制度被称为“世界的典范”，其保障范围比例居世界前列，约有876%的人口居住在政府提供的组屋中。
新加坡把住房政策作为基本国策，规定每五年根据其国情调整一次住房政策和建房计划，并成立建屋发展局，对组屋的施工建设、出售和出租等事项进行统一管理，有效地推进了住房保障体系的建设。
为确保组屋政策能够顺利实施，新加坡制定了《建屋局法》、《新加坡建屋与发展法》和《特别物产法》等法律，其中限制了居民购买租屋次数，如规定新租屋5年内不能转售，一个家庭只能拥有一套租屋，一旦发现居民在买卖租屋时弄虚作假，那么当事人将会被罚款或监禁6个月，此规定有效地抑制了租屋的炒作。
日本的住房政策及对我国住宅建设的思考一、日本住宅建设的基本情况（一）日本住宅建设的基本情况日本政府认为，解决了住房问题，对稳定日本国民民心，参与经济建设具有重大意义。
住房不同于一般商品，不能把住宅作为完全的商品推向市场，政府必须拟定和依照有关法律，制定和执行有效的住房政策，调动各方面的积极性，政府必须从多方面给予资助和支持，保证每个家庭，包括低收入家庭都能有获得住房的机会，使国民的居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅和良好的住宅环境。
一是体现在立法上，颁布了《住宅建设规划法》、《公营住宅法》、《地方住宿共给公社法》等。
明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任。
法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。
为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上、金融上及技术上给予援助。
中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设一体化。
二是体现在财政、金融的支持。
日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普通居民提供长期低息的住宅资金，为解决日本国民的住房问题，特别是对稳定金融市场的利率和资金，发挥了巨大作用，金融公库与住宅公团、公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。
在日本，凡是居民建造或购买的住宅在国家规定的标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低30%左右。
贴息由财政部门承担。
财政补贴和融资制度是日本建设省指导和管理住宅建设的重要途径，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，而且民营企业也可以通过公库的中长期低息贷款进行各种项目的住宅建设。
对一些特殊性质的住宅如老龄住宅、节能住宅、新结构体系的住宅等，还可以申请特殊的财政补贴或低息贷款。
财政提供的融资资金来源主要有三个方面：1、邮政储蓄归集的资金；2、各种退休金、保险费；3、政府债券。
浅析国外住房保障制度对我国保障性住房发展的启示随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，住房问题成为我国社会面临的一个重要问题。
针对低收入家庭的保障性住房是国家和社会关注的焦点，而国外一些国家的住房保障制度给了我们很多有益的启示。
首先，韩国的住房保障制度给我们提示：政府角色强化，提供多样的住房选择。
韩国的住房保障制度以政府为主导，将低收入家庭纳入政府的保障范围，提供多样的住房选择，如廉租房、公共住房和租金补贴等。
政府在经济扶持、土地政策等方面采取了积极的举措，为低收入家庭提供了较好的住房保障。
我国可以借鉴韩国的经验，在保障性住房制度中加强政府的主导作用，提供多样化的住房选择，如发展廉租房和公共租赁住房，同时加强对低收入家庭的经济扶持，为他们提供更好的住房条件。
其次，新加坡的住房保障制度给我们启示：注重住房的长期规划和可持续发展。
新加坡政府在住房保障方面实施了长期规划，通过控制住房供应和需求的平衡，保持住房价格的稳定。
他们实行了“住房就是一种生活品质”的理念，将住房视为社会发展的重要基础设施，注重住房的可持续发展。
我国可以借鉴新加坡的做法，在住房保障计划中注重长期规划和可持续发展，通过控制住房供应和需求的平衡，维护住房市场的稳定和住房价格的合理性，使保障性住房能够长期发展并适应社会的变化。
再次，欧洲的住房保障制度给我们提示：注重社会公平和居住品质。
欧洲国家的住房保障制度注重社会公平，将住房问题视为社会和经济发展的重要组成部分。
他们通过政府的介入，提供廉租房、公共住房和租金补贴等方式，保障低收入家庭的住房需求。
同时，他们注重提供优质的住房环境，致力于改善低收入家庭的居住品质。
我国可以从中受益，通过优化住房保障制度，提供多样化的住房选择，并注重提高住房的居住品质，使保障性住房真正成为解决低收入家庭住房问题的重要措施。
最后，澳大利亚的住房保障制度给我们启示：重视住房的社会地位和人权保障。
澳大利亚将住房问题视为一种基本的社会权利，注重保障住房权利的落实。
