德国住房制度

外国的住房维修制度1. 你知道吗，在德国，住房维修制度那可是相当完善啊！比如说，他们有专门的维修基金，就像我们给自己存的小金库一样，一旦房子有啥问题，就能马上启用这笔钱来维修。

这多靠谱啊！2. 哇塞，英国的住房维修制度也很有意思呢！他们有专业的房屋检查员，就好像给房子做体检的医生。

要是发现了小毛病，马上就能解决，避免以后变成大问题。

你说妙不妙？3. 嘿，美国的住房维修制度里，业主和物业的分工可明确啦！就好比一场比赛里，球员各有各的位置和职责。

业主负责自己屋内的部分，物业则管公共区域，这样多有条理啊！4. 哎呀呀，日本的住房维修制度真的值得我们学习呢！他们定期会对房屋进行维护，这就像是给车子做保养一样，能让房子一直保持良好的状态，这不是很好吗？5. 你晓得不，法国的住房维修制度里对老房子的保护可重视了！就如同对待珍贵的文物一样，小心翼翼地维护着，这多有情怀啊！6. 哇哦，澳大利亚的住房维修制度强调预防为主呢！就好像我们预防生病一样，提前做好各种措施，能减少很多麻烦，不是吗？7. 嘿呀，加拿大的住房维修制度对维修人员的要求可高啦！就像挑选特种兵一样，得技术过硬才行，这样我们的房子才能修得妥妥当当呀！8. 哎哟喂，意大利的住房维修制度里对于古建筑的维修那真叫一个精细！简直就像是在雕琢一件艺术品，这得有多用心啊！9. 哈哈，荷兰的住房维修制度会根据不同地区制定不同政策呢！这就好像给不同的人量身定制衣服一样，多贴心呀！10. 你看，瑞典的住房维修制度特别注重环保呢！在维修过程中尽量减少对环境的污染，这就跟我们爱护大自然是一个道理，多棒啊！我觉得外国的这些住房维修制度都有各自的优点和特色，我们可以从中吸取经验，来完善我们自己的住房维修制度，让大家的居住环境越来越好。

住房公积金制度发展的国际经验借鉴一、德国德国住房公积金制度从1952年开始实施，一直以来都被认为是比较成功的制度之一。

德国的住房公积金制度主要特点有：强制性、分级资助和政府保障。

德国的住房公积金制度是强制性的，每个有工作的人都要向公积金账户缴纳一定比例的工资。

另外，德国政府还对购房者进行资助，即使是没有工作的人也可以得到政府的资助，以保证他们能够有一套住房。

此外，德国政府还会对住房公积金进行一定的补充，以确保住房公积金账户的健康发展。

德国的住房公积金制度还采取了分级资助的方式。

即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。

例如，低收入者缴纳的比例较低，但是可以得到较高的资助。

相反，高收入者缴纳的比例较高，但是得到的资助就会比较少。

德国政府保障的措施也非常重要。

一方面，德国政府设立了一个专门的住房公积金中心，用以管理住房公积金账户的资金；另一方面，德国政府还为购房者提供了一些辅助服务，例如提供住房租赁服务、维修服务等，以便购房者更好地利用住房公积金。

二、新加坡与德国不同，新加坡的住房公积金制度是一个自愿性质的制度。

每个购房者都可以根据自己的需求和情况选择是否加入住房公积金制度。

但是，一旦选择加入，就意味着必须遵守相关规定，如定期缴纳住房公积金。

新加坡的住房公积金制度的资助标准与德国相似，即不同层次的人缴纳的比例和得到的资助标准不同。

但是，新加坡政府采取了一些创新的举措，以鼓励购房者更好地利用住房公积金。

例如，新加坡政府设立了“公积金抵押贷款计划”，即购房者可以将住房公积金用于购房抵押贷款，从而减轻购房者的负担。

另外，为了提高人们的购房积极性，新加坡政府还通过住房公积金制度设立了一些有关购房的奖励和惩罚措施。

例如，购房者可以获得一定的购房奖金，而没有按时缴纳住房公积金的购房者则会被处以罚款和其他惩罚措施。

三、加拿大与德国、新加坡不同，加拿大并没有像他们一样设立单独的住房公积金账户。

不过，加拿大政府通过一些其他的措施来支持购房者。

第17卷第2期北华大学学报（社会科学版）Vol.17No.2 2016年4月JOUＲNAL OF BEIHUA UNIVEＲSITY（Social Sciences）Apr.2016德国住房保障：制度构成、特征及启示郑云峰［摘要］住房保障是住房政策及社会保障的重点领域，关系社会公平与和谐，也是发达国家关注的重点问题之一。

德国是最早提出社会保障的国家之一，在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对我国完善保障性住房制度具有重要的借鉴价值和启示意义。

德国保障性住房制度包括公共住房制度、房租补贴制度、补贴建房购房制度、住房储蓄制度等，充分发挥了政府在住房保障方面的作用与责任。

目前我国的住房制度改革和保障房制度建设应充分借鉴德国的有益经验，强化政府责任，完善住房保障法律体系，并适时调整制度内容从而构建多层次的住房保障体系，还应不断完善配套制度，为我国的保障房建设提供有力支撑。

［关键词］住房保障；德国；保障性住房；制度构成；启示［中图分类号］F299．23［文献标识码］A［文章编号］1009－5101（2016）02－0117－04［收稿日期］2016－01－20［基金项目］福州职业技术学院人才引进专项项目（ＲCQD201501）的阶段性研究成果。

［作者简介］郑云峰，福州职业技术学院人文系讲师，博士，主要从事金融与财政研究。

（福州350108）住房问题是全世界共同面临的重要民生问题，是关系国计民生与社会稳定的重大经济与社会问题。

城镇中低收入家庭的住房问题是城镇住房问题的重点与难点，是政府住房政策的重点领域之一。

德国是最早提出社会保障的国家之一，在推行市场经济的过程中也很注重社会福利制度的构建。

住房保障作为社会保障的重要内容之一，德国将其视为提高社会福利水平的重要手段，提出了许多保障居民住房权益的政策措施。

因此对德国的保障性住房政策实践进行研究、归纳，对于完善我国保障性住房制度具有重要的借鉴作用。

一、德国保障性住房制度构成19世纪开始，德国快速的工业化与城市化使大量农村的劳动力进入城市，人口的大量聚集使城市住房问题开始凸显。

考察德国的住房制度在德国,住房政策已成为“社会市场经济体制”的核心.虽然一直是以国家提供大规模财政援助为前提,但不是由国家直接向国民提供住宅,而是通过住宅工会等在市场竞争中提供住房.不直接提供住宅不是否定了国家的责任,而是为了把国家的计划和人的主动性结合起来.德国政府认为,国家在四个方面进行政策干预：一是保证有足够的住房建设,同时防止；住房过剩；二是保证住房的质量和环境的保护；三是住房结构和房价老百姓能够承受；四是住房产品能满足社会各阶层的需要.关键问题是要保障国家、企业投资住房的经济效益和对社会的良好结果.从历史上看,德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：一、房租管制德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期,由于住房出租价格大幅度上升,广大居民无力支付所承租住房的费用.为保障居民的基本住房条件,针对这种情况,政府采取了租户权益保障措施,要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量,提出相应的指导租金水平,作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准.房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件,在一定时期内起到了积极的作用,但也不利于出租市场的扩大和住房维修.二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅,就是在政府资助下,由个人、非营利住宅公司、自治团体建造,向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅,包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅.联邦法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信仰某一宗教,或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责.三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式.根据法律规定,德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者,有权享受住房补贴,以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力.房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％.四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系,主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款.二是贷款利率固定、低息互助.三是政府实行储蓄奖励.后两者德国住宅储蓄制度的两大支柱.对低收入居民来说,参加住宅储蓄可以得到政府的奖励,是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因.住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统,独立于德国资本市场,存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响.此外,政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定,保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化贬值,也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件.五购房财政税收政策.为鼓励私人建房,政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励.联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是,建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％后又改为在最初8年内折旧40％,从而降低房主应纳税的收入；二是,申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是,免征10年地产税,并在购买建房地产时免征地产转移税.此外,财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴,86％的德国人都可以享有不同额度的补贴.实行联邦体制的德国,实行的是中央和州之间的分税制,法律明确住房保障的责任在州政府,但主要的住宅法律由中央政府制定地方可根据实际情况,在规定范围内制定具体的地方法律,中央政府同时通过资金支持的手段推动相关措施的实施.德国的中央财政预算中,住房保障资金的投入是一个重要方面,德国虽然规定由州政府负责解决居民的住房问题,但中央政府财政预算中也有相当一部分的住房保障资金；如1999年度,德国联邦交通和住房部掌握的州际道路交通及住房资金500亿马克仅次于社会保障部,用于住房的占100亿马克；其中住房储蓄奖励全部由中央财政负担.德国的住房制度得以一如俱往的实行得益于他们做了以下措施来保障制度的顺利并长久地实行.第一,德国政府制定了明确的住房福利政策.德国宪法规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一.因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价来增加当地政府的房租收入或税收收入.第二,德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价.无论在联邦还是州、市及村镇层面,都有详尽的建房规划,住房建设依据人口的需求而定,基本满足每个家庭有一套住房的需要.完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用.德国有严格的租房法,出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策.目前,德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,年轻人中77%都是租房族.德国政府还鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断.目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%.德国的房地产评估独立于政府之外,评估员只对自己负责,并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益,市场上的房地产价格则取决于独立的房地产价格评估机构.第三,德国完善的信贷制度为稳定房价提供了金融制度保障.德国所有房贷都实行固定利率制,储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变,商业贷款固定利率期限平均为11年半.这种长期的房贷利率周期,几乎可以抗衡任何金融市场的波动,对房贷市场起着稳定器作用.第四,德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为.在德国,用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%～1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税.如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税.这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空间,使他们投机房地产无利可图,只得放弃炒作房地产.第五,健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障.德国法律规定,如果地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法行为,购房者可以向法院起诉.如果房价没有降到合理范围之内,出售者将面临最高5万欧元的罚款.如果地产商制定的房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,便触犯了刑法,构成犯罪,可以判处3年徒刑.这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为,而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为.德国曾经也是是房荒严重的国家,其发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善,其成功经验非常值得我们借鉴.。

德国的住房政策和市场状况一、基本情况德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。

在统一之后的十年里，住宅投资占GDP 的比重一直保持在6%左右。

德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。

二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。

进入60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。

为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。

东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。

1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。

大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。

同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。

1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。

1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。

随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。

德国自有住房的比率一直比较低。

从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。

大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。

欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。

最近几年这一比率没有大的变化。

自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。

在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。

德国住房保障制度和中国住房的比较德国由一个曾经是房荒严重的国家，发展到今天的住房供应充沛、住房金融发达和政策法律完善。

一、房租管制为保障居民的基本住房条件，德国政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同结构和质量的房屋，分别提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。

二、福利性公共住宅所谓福利公共住宅，就是在政府资助下，由个人、非营利住宅公司、自治团体建造，向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅，包括大中型企业用自有资金建造并在税收入得到国家优惠的职工住宅。

联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供福利性公共住宅供其租住的职责。

三、房租补贴房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。

根据法律规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。

房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。

四、住房储蓄德国住房储蓄制度是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系，主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。

二是贷款利率固定、低息互助。

三是政府实行储蓄奖励。

此外，政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化（贬值），也是住房储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。

五、购建房税收政策首先，政府对非营利性建房企业所兴建的福利性社会住宅给予资助。

第二，鼓励私人建房。

第三，鼓励私人按市场价购房。

另外，一些企业还给将要购房的职工提供比较优惠的购房贷款，以缓解职工购房的压力。

摘自《城市管理》周林洁而比较中国的住房，问题是很显而易见的。

中国大部分的人都热衷于买房。

依我所见，第一是因为中国的传统思想的影响。

对于大部分男士来说，拥有了房子，找老婆是比较容易的。

想起那天课堂里，老师问了在座的女生们一句：“在你们当中，有谁愿意裸婚？嫁给一个没有房子的男生？”大部分的女生是不愿意的，因为没有自己的房子，没有安全感。

德国住房制度考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资⾦⽀持地⽅保障房建设。

种种迹象显⽰，4⽉中旬开始的新⼀轮房地产调控很可能是“来真的”。

这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为⼀项紧迫任务。

⽽年初以来的政策实践及近期的⼀些理论探讨，也显⽰出各⽅对住房调控新模式的积极探索。

在这些探索中，⽐较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和⾹港，建⽴市场化和保障性住房并⾏的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。

更有甚者，从⼟地国有这⼀宪法基础出发，要求由国家出⾯解决⼤部分⼈的住房问题。

凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。

德国完善的⾦融体系有以下⼏个重要特征:1.建⽴多元化的住宅融资机制。

过去，⼀提到德国的住宅⾦融体制，⼈们⽐较重视“储贷合同”契约型融资。

其实，这只是德国住宅⾦融体系的⼀部分。

封闭式的住宅储蓄尽管在住宅⾦融体系中有着不可低估的作⽤，但是它所提供的资⾦毕竟是有限的。

只有建⽴多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅⾦融与整个⾦融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作⽤，为住宅投资和消费提供充⾜的资⾦⽀持。

2.住房互助储蓄应遵循⾃愿和机会均等原则。

德国的住房互助储蓄实⾏⾃愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。

相⽐之下，我国的住房公积⾦制度实⾏强制性储蓄，强制让⼀部分⼈参加住房储蓄，歧视性将另⼀部分⼈(如城镇个体劳动者、⾃谋职业者等⾮国有单位职⼯)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。

⽽在个⼈储蓄积累较低的情况下，⽆限制发放个⼈贷款，必然导致贷款⼈对低息款的过度需求，使住宅公积⾦在较短的时间内资⾦耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。

德国：完善的房屋租赁市场法规作者：高荣伟来源：《检察风云》2017年第24期德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制严格而著称于世。

德国的住房租赁市场特别发达，其租赁住房率为58%，远高于自有住房率的42%。

为了促进住房租赁市场的发展，德国政府特别重视租赁市场的法制建设。

细化租房合同及相关程序德国的《民法》是住宅政策的法律基础。

它规定了居住权是公民权利的重要组成部分，明确了德联邦与各州政府在住宅建设与住宅保障方面的职责，以法律的形式保障公民的基本居住条件。

此外，《住房租赁法》《住宅促进法》《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相关法规，对德国住房租赁政策进行了拓展和补充。

为了避免承租者和房东的纠纷，德国政府除了通过制定各项法规严格控制房租市场外，还重视细化租房合同及相关程序，以最大限度避免可能出現的风险和分歧，从而保护房客和房东双方的权益。

这其中，非常值得一提的是德国房屋租赁市场实施了有利于承租人的“退租保护”制度。

“退租保护”，即承租人可以不用给出理由和出租人解约，但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

根据德国法律，房东无权随意终止租房合同，除了在几种特殊情况下，比如，承租者不按时缴纳房租，或者房东能够证明其本人或直系亲属需要此住房。

此外，在符合上述规定的前提下，房东若想终止租房合同，通常要提前3个月通知对方。

租期越长，提前通知对方的时间也越长：租期5年以上的必须提前6个月通知，租期8年的需提前9个月通知，租期10年以上的要提前1年通知对方。

房东与房客作为合同的双方，在法律上是平等的。

房东要解除房客需要一定的时间，与之相对应，房客要解除房东也同样需要这么多时间。

在德国，租房合同分为有限期和无限期两种格式。

《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，出租者不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。

无限期合同保证了房客能够长久租住一处房产而不被中途“撵走”——即使出现租房者没钱支付房租这样的特殊情况，房主也不能将其赶出去。