不同评估目的下房地产估价方法的选择

房地产评估的类型随着房地产行业的不断发展和壮大，房地产评估的重要性也日益凸显。

房地产评估是指对不动产进行综合评价的过程，包括对其经济、技术、市场等多个方面进行评估。

在评估过程中，不同的评估目的和方法会涉及不同的类型。

本文将对房地产评估的类型进行系统介绍，以期帮助读者更好地理解这一领域。

一、根据目的分类1.市场价值评估市场价值评估是指评估某个不动产在市场上的价值。

评估人员会根据房屋的位置、建筑面积、房龄和周边配套设施等因素来完成评估。

2.抵押贷款评估抵押贷款评估是指评估某个不动产的价值，以便为房主提供抵押贷款。

评估人员会根据某个不动产的真实价值和预期收益来合理确定抵押贷款金额。

3.财产诉讼评估财产诉讼评估是指评估某个不动产的价值，以便在财产诉讼中对其进行财产冻结或拍卖。

评估人员会根据某个不动产的实际价值和法律限制来制定适当的评估标准。

二、按照评估方式分类1.收益法评估收益法评估是一种多元化的评估方式，事实上是收益和评估方法的结合。

这种评估方式通常适用于商业地产评估，评估人员会核算不动产的预计现净收益并将其转化为资产价值。

2.市场比较法评估市场比较法评估是指将目标不动产和同一地区设置同等条件的房屋进行比较，以分析其附加价值。

这种评估方式特别适用于住宅评估。

3.成本法评估成本法评估是指根据目标不动产的修缮、改造和建设成本，通过附加合适的折旧和调整，计算目标不动产的市场价值。

这种方法通常被用于评估不动产的物理和结构状况。

三、根据评估对象分类1.工业房地产评估工业房地产评估通常着重考虑工厂、办公楼和仓库等工业用途房地产的附加价值。

这种评估类型通常采用成本法评估和收益法评估。

2.商业房地产评估商业房地产评估以零售店、购物中心和办公室等商业用途房地产为主要评估对象，主要采用收益法评估。

该类型评估在不同的行业中尤其重要，因为一个成败的商业房地产项目可以直接影响到企业的赢利。

3.住宅房地产评估住宅房地产评估是最常见的房地产评估类型，通常包括单平方英寸和小区房屋的估价。

新《房地产估价规范》解读——估价方法文/王珊中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》（以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。

这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。

估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。

一、新旧规范对比新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。

同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。

从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同：1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。

新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。

2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。

3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。

在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。

同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。

需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。

4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。

主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。

5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。

《估价案例与分析》知识点：估价方法
选取
通行的房地产评估方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

（1）估价对象法定批准用途为办公，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。

（2）估价对象属于办公用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

（3）估价对象所在区域办会房地产市场发展势头良好，同一类型办公物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用市场比较法进行评估。

（4）近几年times;times;市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用市场比较法和收益法进行评估。

估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查看，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取市场比较法和收益法作为估价方法。

市场比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法就是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。

1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。

它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。

这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。

通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。

2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。

它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。

这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。

评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。

3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。

按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。

这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。

然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。

最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。

4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。

它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。

然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。

以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。

此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。

对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。

房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）1总则1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1．0．2本规范适用于房地产估价活动。

1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。

1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。

2术语2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。

2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。

2．0．5估价时点appraisal dete，date of Value 估价结果对应的日期。

2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。

2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

2．0．8公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价格。

采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。

2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

浅析房地产估价中成本法估价路径的选择作者：边瑞灼来源：《价值工程》2020年第25期摘要：在房地产估价实务中，成本法作为常用方法之一，发挥着重要的作用。

在运用成本法估价过程中，估价师通常会面对具体估价路径的选择，“房地分估”、“房地合估”似乎难以较好的区分适用方向，这不仅给估价工作带来了困扰，也为估价结果带来了较多的不确定性。

笔者通过估价实践中的探索，试图总结一些切实可用的规律，供业内同行参考。

Abstract： In the real estate appraisal practice， the cost apprcach as one of the commonly used methods， plays an important role. In the process of using the cost apprcach， we usually face the choice of the specific valuation path. "The real estate divides to estimate" and "the real estate unites to estimate" seems to be difficult to distinguish the application direction well. This not only brings us the work perplexity， also has brought the more uncertainty for the valuation result. The author tries to sum up some useful laws for the reference of the same trade by exploring the practice of valuation.关键词：成本法;估价路径;房地合估;房地分估Key words： the cost apprcach;valuation path;the real estate unites to estimate;the real estate divides to estimate中图分类号：F224;F293.3 ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; 文献标识码：A ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ; ;文章编号：1006-4311（2020）25-0103-031 ;成本法概述成本法（又称积算法）是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。

考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。

不同目的下的房地产价格评估房地产评估需要明晰评估目的，在确定评估目的后才能正确的评估房地产价值，不同评估目的下的房地产评估的方法选用，评估依据，注意事项都不尽相同，下面就介绍一下几种常见的评估目的下的房地产价格评估。

1.房地产转让价格评估(1)房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

(2)房地产转让价格评估，包括建设用地使用权、在建工程、已建成的房屋等房地产转让估价，可评估市场价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。

(3)在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中，应特别关注买卖双方的交易条件约定，明确是买卖双方各自正常负担交易税费，还是买方或卖方负担所有交易税费。

(4)房地产转让价格评估，宜采用比较法、收益法，可采用成本法，其中待开发房地产应采用假设开发法。

(5)以划拨方式取得建设用地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。

2.房地产租赁价格评估(1)房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《商品房屋租赁管理办法》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

(2)从事生产、经营活动的房地产和商品住宅的租赁价格评估，可根据估价目的评估市场租金或其他特定租金。

保障性住房的租赁价格评估，应执行国家和住房所在地的人民政府规定的租赁政策。

(3)房地产租赁价格评估，可采用比较法、收益法、成本法。

(4)以营利为目的出租划拨建设用地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在评估报告中说明。

3.房地产抵押价格评估(1)房地产抵押价格评估，应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》等法律、法规以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价………………………………………15九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八部分估价报告案例 (23)第九部分投资分析 (23)第十部分网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。