房地产评估之比较法习题

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。

A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。

A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。

A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

2024年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共45题）1、收益法是以（）为基础的。

A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.预期原理【答案】 D2、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。

A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率【答案】 D3、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛势暴急，遇寒加剧，舌苔白润，脉弦紧的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】 A4、下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D5、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。

A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离【答案】 C6、房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（）之间的关系。

A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值【答案】 A7、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】 B8、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（）。

A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】 D9、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B10、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D11、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。

北京2016年房地产估价师《理论与方法》：比较法估价的操作步骤考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是。

A：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B：建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C：建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D：建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％，该宗房地产的收益价格为。

A：216. 33 万元B：227. 26 万元C：244. 67 万元D：276. 32 万元E：工业用地的监测点评估价格3、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。

A：冷岛效应8：温岛效应C：热岛效应D：绿岛效应E：执行层的组织协调4、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A.佣金B.手续费C.咨询费D.保证金5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。

另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。

A.30%B.45%C.65%D.75%6、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A.不得低于评估价格的50%B.不得高于评估价格的50%C.由政府决定D.不得低于按照国家规定所确定的最低价7、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考试卷及答案模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 在对交易税费非正常负担的调整中，买方实际付出的价格加上应由买方缴纳的税费所得的结果就是正常成交价格。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、判断题 对于期房交易的成交价格，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有较多的（ ）。

A.完全相同的房地产 B.相关的房地产交易 C.类似房地产的交易 D.房地产的交易 本题答案：C 本题解析：暂无解析 4、单项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------为评估某宗房地产2012年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／m2，成交日期为2012年4月末，该类房地产自2012年1月至2012年6月末每月价格递增1%，2012年6月末至2012年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

则该可比实例在2012年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018B.3020C.3144D.3050本题答案：B本题解析：该可比实例在2012年10月末的价格=［3000×（1+1%）2-10×4］元/m2=3020元/m2。

5、多项选择题估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2005年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面哪些不能作为可比实例？（）A.划拨土地建筑面积300m2、成交日期为2005年1月的住宅B.建筑面积250m2、成交日期为2002年1月的商品住宅C.建筑面积50m2、成交日期为2005年3月的商品住宅D.成交日期为2005年5月、建筑面积250m2的商品住宅本题答案：A, B, C本题解析：A不是出让土地，B成交日期与估价时点相隔1年以上，C规模超出0.5～2倍的范围。

房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。

A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。

A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。

A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。

A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。

A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。

A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。

A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。

A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。

（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。

（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。

（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。

（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。

1、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，设定的折现率为6%，该宗房地产的收益年限为50年，则其评估价值最接近于：A. 800万元B. 929万元C. 1000万元D. 1200万元（答案）B2、某套住宅的建筑面积为120平方米，单位建筑面积的重置价格为3000元/平方米，经评估该住宅成新率为80%，则该住宅的评估现值最接近：A. 24万元B. 28.8万元C. 30万元D. 36万元（答案）B3、某商业用地，剩余使用年限为40年，年租金为20万元，若折现率为8%，则该宗地的价格最接近：A. 160万元B. 200万元C. 250万元D. 300万元（答案）C4、某写字楼原值为1000万元，已知该类建筑物的经济寿命为50年，残值率为5%，现该写字楼已使用10年，则其现值为：A. 600万元B. 760万元C. 800万元D. 840万元（答案）B5、某宗土地总面积为1000平方米，容积率为2.5，楼面地价为1500元/平方米，则该宗土地的总地价为：A. 150万元B. 375万元C. 1500万元D. 3750万元（答案）B6、某套二手房交易，卖方报价80万元，买方还价72万元，最终双方以76万元成交，则该房地产的成交价格比率为：A. 90%B. 95%C. 100%D. 105%（答案）B7、某宗房地产采用市场比较法评估，选取的三个可比实例价格分别为120万元、130万元和110万元，对应的修正系数分别为1.05、0.95和1.1，则评估对象的评估价值最接近：A. 118万元B. 120万元C. 122万元D. 125万元（答案）C8、某块土地的开发成本为500万元，开发周期为3年，年利率为5%，则按单利计息的开发成本利息为：A. 25万元B. 50万元C. 75万元D. 100万元（答案）C。

电大2016最新房地产评估考试题答案（1-4套）第一套单选：1.采用比较法求得的价格通常称为()B.比准价格2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%),则（）B.实际价格万元,名义价格30万元3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度和规模4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（）C.收益还原法5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属()B.政府指导价6.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为（）A.保持现状7.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为（）A.过去8.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为（）B.评估时点为现在,评估对象为未来状况9.决定某一房地产价格水平高低的,主要是（）的供求状况.C.本地区本类房地产10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C.楼面地价11.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为（）A.已消失的房地产12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的（）原则C.合法13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度14.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合（）原则C.替代15.按房地产的（）来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等.D.用途16.在以下事项中,影响资产评估结果的价值类型的直接因素是()A.评估的特定目的17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（）B.商业、办公、居住、工业18.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循（）原则.B.公平19.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为：（）C.商业20.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）A.用途多选：1.采用收益法评估的机器设备主要有()A.生产线B.成套设备2.以下说法正确的是（）A.两宗权益状况相同的房地产,如果实物不同,则其价值有很大不同 B. 两宗实质状况相同的房地产,如果权益不同,则其价值有很大不同 D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要3.设备成新率的估算通常采用( ) C. 观测分析法 D. 修复金额法 E. 使用年限法4.签定资产评估业务书的基本内容有( ) A. 评估目的 C. 评估基准日 D. 评估对象5. 从某种意义上讲,房地产价格是（） A. 市场参与者集体竞拍的结果 B. 由市场力量决定6.房地产之所以有价格,其前提条件是（） B. 房地产的稀缺性 C. 房地产的有效需求7.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是( ) A. 客观收益额 C. 未来预期收益额8.评估时采用的物价指数应采用( ) A. 分类产品物价指数 B. 行业物价指数9.机器设备的重置成本应包括( ) C. 操作人员的培训任务 D. 购置费用 E. 调试费用 10.设备的功能性贬值主要表现在( ) C. 超额运行成本 D. 超额的投资成本11.资产评估的经济原则包括( ) A. 预期收益原则 B. 替代原则 E. 贡献原则12.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有( ) A. 功能因素 B. 地域因素 C. 时间因素13.资产评估具有( )的特点. C. 预测性 D. 市场性 E. 现实性14.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括( ) . A. 资产的功能性贬值 B. 资产的经济型贬值 C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本15.一名合格的房地产评估师,在房地产评估方面要具有（） B. 丰富的实践经验 D. 扎实的理论基础16.下列属于房地产的是（） B. 地上建造的庭院、花园、假山 C. 种植在地上的树木花草 D. 埋设在地下的管线设施17.采用收益现值法需要的基本参数有( ) C. 被估资产的预期获利年限 D. 被估资产的预计收益E. 折现率或资本化率18.资产评估中的非市场价值类型主要有( ) B. 在用价值 C. 清算价格 D. 投资价值19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括( ) A. 风险报酬率 B. 通货膨胀率 D. 无风险报酬率20.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分( ) C. 整体资产 E. 单项资产判断：1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额（对）2.同一资产在不同的评估假设条件下,评估结果应趋于一致（错）3.支付典价后房地产的使用者不付租金（错4.成本租金不包括保险费（对）5.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为房地产求大于供（错）6.在房地产销售过程中,标价是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低（对）7.市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值（错）8.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的（错）9.投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率（错）10.资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算（错）第二套单选题1.当设备出现()时,评估时需要考虑其经济性贬值.C.使用效益下降2.设备的技术寿命与()有关.A.技术更新速度3.运用市场法评估无形资产会受到一定的限制,这个限制主要源于无形资产的().C.非标准性和惟一性4.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素.（分）A.时间5.运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是().（分）C.排除个别参照物交易的偶然性6.对技术改造的设备进行评估,应根据技术改造的程度适当().（分）D.减少其实际已使用年限7.与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）.（分）A.替代原理8.资产评估时,成新率确定的基础与折旧年限().（分）B.无关9.从理论上讲,构成重置成本耗费应当是().（分）A.社会平均成本10.若反映宗地地价水平,哪个()指标更具说服力.（分）D.土地单价11.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用().（分）C.成本法12.建筑物采用成本法评估中是以()为依据的.（分）B.同类建筑物客观合理投入额13.设备的有形损耗率等于().（分）A.1-成新率14.无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的().（分）C.剩余使用价值15.我国城镇土地市场实质是()的让渡市场.（分）D.土地使用权16.物价指数法只能用于设备的().（分）C.复原重置成本17.无形资产的最低收费额是要考虑().（分）D.重置成本和机会成本18.用市场法评估资产的正常变现价值时,应当参照相同或类似资产的().（分）D.现行市价19.基准地价修整系数法属于()中的一种具体方法.（分）B.市场法20.从资产评估的角度,驰名商标权一般能为企业带来().（分）B.超额利润多选题1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是().（分）B.娱乐用地40年D.教科文卫用地50年2.判断建筑物成新率的主要方法包括().（分）A.打分法D.年限法3.土地使用权评估的原则有().（分）A.供需原则C.替代原则D.贡献原则E.最有效使用原则4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有().（分）B.约当投资分成法D.边际分析法5.专利技术与分非专利技术的主要区别是().（分）B.时间性C.保密性E.广泛性6.签定资产评估业务书的基本内容有().（分）A.评估目的B.评估基准日E.评估对象7.当无形资产更新周期主要根据()来判断.（分）B.技术更新周期C.产品更新周期8.计算机软件按功能可分为().（分）A.系统软件C.应用软件D.支撑软件9.评估时采用的物价指数应采用().（分）A.分类产品物价指数C.行业物价指数10.采用收益现值法需要的基本参数有().（分）A.被估资产的预期获利年限B.折现率或资本化率D.被估资产的预计收益11.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是().（分）C.未来预期收益额D.客观收益额12.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分().（分）B.单项资产D.整体资产13.资产评估中的非市场价值类型主要有().（分）A.投资价值C.清算价格E.在用价值14.从理论上讲收益现值法的折现率应包括().（分）A.通货膨胀率B.风险报酬率D.无风险报酬率15.资产评估的经济原则包括().（分）A.预期收益原则C.贡献原则D.替代原则16.土地的自然特性有().（分）A.土地使用价值的永续性C.土地面积的有限性E.不可替代性17.下列无形资产中属于知识产权的无形资产是().（分）A.工业设计B.专利权E.计算机软件18.用于市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致.（分）A.交易类型C.用途性质E.交易动机19.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括().（分）A.资产的经济型贬值B.资产的有形损耗D.资产的重置成本E.资产的功能性贬值20.资产评估具有()的特点.（分）B.预测性D.市场性E.现实性判断题（每题2分,共10题）（总分）1.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础.（分）错误2.已提完折旧的设备成新率是零.（分）错误3.设备的有形损耗率=1÷成新率.（分）错误4.在机器机器设备评估时间中,确定成新率的唯一手段是技术检验.（分）错误5.国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转.（分）错误6.地价是土地所有权的购买价格,即地租的资本化.（分）错误7.无形资产评估一般只能采用收益法,这是由于无形资产的特征决定的.（分）错误8.无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断.（分）正确9.市场法是根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的评估技术规程.任何一个理性的投资者在购置某项资产是,支付价格不会高于市场相同用途替代品的现行市价.（分）正确10.技术检测是机器设备评估的基础工作之一.（分）正确第三套单选题（每题2分,共20题）（总分）1.资本化率=（）+投资风险等补偿.（分）B.安全利率2.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用（）.（分）B.类似写字楼的客观收益3.涉及长期待摊费用的资产评估通常发生在().（分）B.企业整体产权变动时4.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估,长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1000张、面值200元/张)、年利率10%,期限4年.根据市场调查,评估基准日的收盘价为220元/张,则债券的评估值为()元.（分）C.2200005.股票的内在价值属于股票的().（分）D.理论价值6.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会（）.（分）D.越低7.某公司持有10年期债券1000张,每张面值100元,票面利率8%,每期付息,到期还本.评估时还有5年到期,市场利率为5%.则该批债券的评估值约为().（分）C.112986元8.从理论上讲,无风险报酬率是受()影响的.（分）C.资金的机会成本9.假设开发法中,正常情况下完成后的房地产价值是（）.（分）B.开发完成时的房地产状况的价值10.上市股票的价格,一般情况下应按()确定其评估值.（分）D.评估基准日的收盘价11.从收益法的观点看,房地产的价值是未来（）的现值之和.（分）B.净收益12.固定红利模型是评估人员对评估股票().（分）C.预计收益的客观认定13.某低值易耗品,原价800元,预计使用10个月,现在已经使用了6个月,该低值易耗品的现行市价为1400元,则确定的低值易耗品的评估值为().（分）B.560元14.剩余技术是依据（）价格.（分）D.房地收益单独求取土地15.到期后一次性还本付息债券的评估,其评估的标的是().（分）C.债券本金加利息16.收益法适用于（）房地产的评估.（分）D.商业17.上市交易的债券最适合采用()进行评估.（分）D.市场法18.假设开发法的理论依据是（）.（分）B.预期原理19.被评估的某材料系最近购入,当时共购入500件,单价600元,共发生运杂费等8000元,经盘点,该材料尚余100件,则该批材料的评估值为().（分）A.61600元20.某企业产成品实有数量100台,每台实际成本64元.根据会计核算资料,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35.根据目前价格变动情况和其他有关资料,确定材料综合调整系数为,工资、费用的综合调整系数为,则该产成品的评估价值最接近于().（分）A.7248元多选题（每题2分,共20题）（总分）1.流动资产的特点有().（分）A.周转速度快C.形状多样化D.变现能力强2.非上市流通股票评估的基本类型有().（分）B.固定红利模型C.分段型E.红利增长模型3.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是().（分）A.未来预期收益额C.客观收益额4.流动资产的实体性贬值可能会体现在().（分）A.在用低值易耗品B.呆滞、积压物资5.用市场法对在制品进行评估,应考虑的因素主要有().（分）A.实体损耗B.市场价格6.设备成新率的估算通常采用().（分）A.使用年限法C.观测分析法D.修复金额法7.股票评估与股票的()有关.（分）B.市场价格D.清算价格E.内在价值8.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括().（分）A.资产的经济型贬值B.资产的功能性贬值C.资产的有形损耗D.资产的重置成本9.长期投资性资产评估的特点有().（分）A.长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估B.长期股权投资评估是对资本的评估C.债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估10.设备的功能性贬值主要表现在().（分）B.超额运行成本C.超额的投资成本11.下列中的()收益是固定的.（分）A.债券D.优先股12.产成品及库存商品的评估方法主要采用().（分）A.成本法B.市场法13.采用收益现值法需要的基本参数有().（分）A.被估资产的预期获利年限B.折现率或资本化率C.被估资产的预计收益14.债券作为一种投资工具具有的特点是()（分）A.投资风险小B.收益相对稳定15.机器设备的重置成本应包括().（分）B.购置费用D.操作人员的培训任务E.调试费用16.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有().（分）B.功能因素C.时间因素D.地域因素17.评估时采用的物价指数应采用().（分）C.分类产品物价指数E.行业物价指数18.流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为().（分）B.周转速度快C.金额一般较小19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括().（分）B.通货膨胀率D.风险报酬率E.无风险报酬率20.采用收益法评估的机器设备主要有().（分）C.成套设备E.生产线判断题（每题2分,共10题）（总分）1.股票的价值评估通常与股票的内在价值无关.（分）错误2.上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估值.（分）错误3.收益法适合于有收益的房地产评估,如商场、写字楼、公寓、学校、公园等.（分）错误4.无形资产单独不能创造收益,必须附着于有形资产才能产生收益.（分）正确5.收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法.（分）正确6.商誉不能离开企业而存在,不能与企业可确指的资产分开出售.（分）正确7.对于产成品不论能否销售出去,都应当按其正常的出厂价格确定评估值.（分）错误8.低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值.（分）错误9.凡是能带来未来收益的资产,都可以采用收益法评估.（分）错误10.无形损耗只影响无形资产价值,不一定影响其使用价值.（分）正确第四套单选题（每题2分,共20题）（总分）1.某临街深度100英尺的矩形宗地,总价为100万元,根据四三二一法则,该宗地临街前半部分的价格应为（）.（分）C.702.以下不属于资产评估报告基本要素的内容的是().（分）D.评估原则3.资产评估报告书是建立挡案,归集评估档案资料的().（分）B.重要信息来源4.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值评估法,其前街影响深度为（）米.（分）B.405.路线价法评估的第三个步骤是（）.（分）C.选取标准宗地6.需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于().（分）D.追溯性评估报告7.下列关于资产评估管理的表述,正确的是().（分）A.资产评估管理,是对评估行业和业务行为管理8.整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产,也要包括负债和权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托的().（分）B.无形资产9.资产评估准则体系中最基础的准则是().（分）C.资产评估基本准则10.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的评估.（分）D.土地课税11.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是()（分）D.中国资产评估协会的成立12.资产评估报告完成()环节后,可连同评估说明及评估明细表送交委托单位.（分）B.资产评估报告签发盖章13.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正,是将（）在其基准日期的值调整为评估时点的值.（分）D.基准地价14.广义的资产评估报告书是().（分）C.一种工作制度15.根据资产评估具体准则的分类,资产评估准则——机器设备属于().（分）A.专业性准则16.按（）进行分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑,如单一的办公楼.（分）B.建筑面积17.对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于().（分）C.评估指南18.基准地价评估的第二个步骤是（）.（分）C.划分地价区段19.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是().（分）B.路线价法20.在路线价评估法中,（）只需深度价格修正率即可计算地价,不必进行其他修正.（分）B.一面临街矩形地多选题（每题2分,共20题）（总分）1.在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有（）.（分）A.在写字楼旁新建大型游乐场B.常常遭受洪水威2.在商品房交易中,常见的最低价格有（）.（分）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价3.企业作为一类特殊的资产,具有()等特点.（分）B.盈利性D.持续经营性E.整体性4.经济适用住宅基准价格由（）构成.（分）A.利润B.开发成本D.税金5.企业价值评估与企业单项资产评估加和的主要区别是().（分）B.评估标的C.评估范围D.评估结果6.在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）.（分）B.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致C.求得的路线价已是正常价格7.资产评估报告书的基本要素一般包括是().（分）A.评估方法C.评估基准日E.评估目的8.资产评估报告书的应用一般包括().（分）B.资产评估管理机构C.资产评估委托方D.资产评估受托方9.资产评估管理模式有().（分）B.政府监管下行业自律管理模式C.行业自律管理模式D.政府管理模式10.下面（）是计入商品住宅价格的费用.（分）A.征地费B.建筑安装工程费11.成本法中的“开发利润”是指（）.（分）A.开发商所能获得的平均利润C.开发商所能获得的税前利润12.从资产评估准则体系横向上划分,我国资产评估准则包括().（分）C.业务准则D.职业道德准则13.企业价值评估的一般范围包括,被估企业().（分）C.拥有的非控股子公司的股份D.控股子公司拥有的资产E.拥有的企业14.评估企业的基本思路包括().（分）B.企业重建C.点面推算D.将本求利E.市场比较15.区位状况比较修正的内容包括（）修正.（分）A.临街状况D.繁华程度16.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格.（分）A.其他价格修正率C.深度百分率17.企业价值评估中的所选择的折现率一般不应低于().（分）B.行业平均收益率D.国库券利率18.一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括（）.（分）A.实地查勘记录B.委托估价合同D.向委托人出具的估价报告19.资产评估管理机构对评估报告的利用,主要体现在().（分）A.对资产评估结果质量进行评价C.评价资产评估机构的业务能力和管理能力20.房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于()等引起.（分）B.所在地区衰落C.交通建设D.市场供求变化判断题（每题2分,共10题）（总分）1.经使用双方同意,一份资产评估报告书可按多个用途使用.（分）错误2.估价目的是由委托人提出的,估价时点是根据估价目的确定的.（分）正确3.房地产估价时,实地勘察应有估价人员独立完成.（分）错误4.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起,而不是从估价时点开始算起.（分）正确5.对于同一估价对象,宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价.（分）正确6.资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章,评估机构加盖公章后生效.（分）错误7.对于在评估时产权不清的资产,应划为“待定产权资产”,不列入企业价值评估的资产范围.（分）正确8.用收益法评估企业时,评估时时点企业的实际收益可以直接用来评估企业价值.（分）错误9.就土地使用权评估而言,成本法一般使用于新开发土地的估价.（分）正确10.企业的净资产收益率与净资产利润率之间的区别是,前者是企业利润总额与企业净资产之比,后者是企业的净利润与企业净资产之比.（分）错误。

房地产估价师房地产估价理论与方法第五章比较法及其运用综合练习与答案一、单选题1、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

本题的关键在于汇率的选择。

100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。

2、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。

A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区【参考答案】：B【试题解析】：本题考查的是选取可比实例。

可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

参见教材P182。

3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A.100B.300C.600D.900【参考答案】：D【试题解析】：本题考查的是统一计价单位。

容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

参见教材P189。

4、甲.乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。

合并后的房地产价值为130万元。

若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（）万元。

A.40B.50C.60D.80【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。

合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。

5、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。

房地产估价师题-比较法及其运用1、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其所出购买价格可能()这块土地单独存在时的价格。

A.等于B.接近C.低于D.高于2、在百分率法中，交易情况修正系数应以()为基准来确定。

A.市场价格B.交易价格C.成交价格D.正常价格3、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。

A.搜集该可比实例时B.进行房地产状况修正时C.估价时点D.成交价格所反映4、不适宜用市场法评估的房地产是()。

A.写字楼B.纪念馆C.商品住宅D.标准工业厂房5、欠债到期要还,无奈只有出售房地产偿还,这种情况下房地产的成交价格往往会A.大致不变B.偏低C.偏高D.抵押6、在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为()。

A.地面地价B.楼面地价C.楼层单价D.地产总价7、可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。

由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其修正为正常的，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为()。

A.价格情况修正B.估价情况修正C.交易情况修正D.理论情况修正8、房地产的价值量大，成交价格往往采用()的方式支付。

A.分期付款B.以一定时日为最后期限一次付清C.一次付清D.银行借贷低息支付9、在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用()。

A.该价格所对应的房产的市场汇价B.该价格所对应的价值的偏差C.该价格所对应的日期时的市场汇价D.该价格针对不同的房产时的不同市场汇价10、有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。

A.与市场吻合B.偏高C.偏低D.其他11、房地产正常成交价格的形成方式是买卖双方经过充分讨价还价的()。

A.调解方式B.交易方式C.协议方式D.成交方式12、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好,感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格()。

《房地产估价规范》--估价方法选用、比较法
测试内容
时间
问题与答案
估价方法
估价方法使
用4’
应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条
件，进行估价方法适用性分析后确定所选用的估价方法。

（对）
估价对象
估价方法使
用19’
当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一
种估价方法进行估价。

（对）
可比实例
比较法（一）
17’
可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不
宜超过一年，且不得超过二年。

（对）
比较法估价
比较法（一）
37’
采用比较法估价时，应对可比实例的外部状况和区位状况
进行实地查勘。

（对）
调整
比较法（二）
31’
对可比实例的价格进行相应调整时，调整的具体内容和比
较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。

（对）
价格
比较法（二）
35’
采用比较法估价时，经修正和调整后的各个可比实例价格
中，最高价与最低价的比值可大于1.2。

（错）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法每日一练试卷A卷含答案单选题（共30题）1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100B.-50C.50D.100【答案】 B2、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。

假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】 D3、哪个脏腑的功能影响舌的功能A.肾B.心C.肝D.脾【答案】 B4、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）进行评估。

A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】 A5、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。

A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】 D6、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。

A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》【答案】 B7、报酬率的表达式为（）。

A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本【答案】 A8、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D9、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。

一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定( )A 房地产内部构成要素的组合是否均衡B 最佳集约度和最佳规模C 最佳用途D 房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4 个方面依序筛选： ( )A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是( )A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在 ( )中。

A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据( ) ，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面( )A 最佳用途B 最佳区位C 最佳规模D 最佳集约度2、适合原理加上( ) ，便为最高最佳使用原则。

A 收益递增递减原理B 预期原理C 替代原理D 均衡原理3、合法权益包括( )A 合法产权B 合法使用C 合法交易D 合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在 ( ) 等方面与估价对象相同或相似。

A 用途B 规模C 档次D 建筑结构5、房地产估价的基本原则包括( )A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1. 合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。

( )2. 房地产估价原则即房地产价格形成原理。

房地产估价理论试题及答案房地产估价是指对房地产的客观合理价值进行估算的过程，它在房地产交易、抵押、保险、课税、投资决策等多个领域中发挥着重要作用。

房地产估价理论是房地产专业学生必须掌握的基础知识，以下是一份房地产估价理论的试题及答案，供学习和参考。

一、单项选择题1. 房地产估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 独立性原则C. 客观性原则D. 随意性原则答案：D2. 房地产估价方法中的比较法主要依据的是？A. 房地产的地理位置B. 房地产的建筑结构C. 替代原理D. 供求关系答案：C3. 在房地产估价中，成本法估价通常不考虑以下哪一项因素？A. 土地成本B. 建筑成本C. 折旧D. 市场趋势答案：D二、多项选择题4. 房地产估价中，影响房地产价值的因素包括哪些？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑年代D. 所有权期限答案：A, B, C, D5. 房地产估价报告通常包括以下哪些内容？A. 估价目的B. 估价依据C. 估价方法D. 估价结果答案：A, B, C, D三、简答题6. 简述房地产估价的目的和意义。

房地产估价的目的主要是为了确定房地产的市场价值，为交易、抵押、课税等提供价值参考。

其意义在于保障交易双方的合法权益，促进房地产市场的健康发展，同时也是政府进行土地和房产管理的重要依据。

四、计算题7. 某房地产的重新购建价格为100万元，建筑物的折旧为20万元，土地的价值为30万元，求该房地产的评估价值。

答案：评估价值 = 重新购建价格 - 折旧 + 土地价值= 100万元 - 20万元 + 30万元= 110万元五、论述题8. 论述市场比较法在房地产估价中的应用及其局限性。

市场比较法是通过分析与待估房地产类似的近期交易案例，来确定其价值的一种方法。

它的优势在于直接反映了市场供求关系，评估结果较为客观。

然而，市场比较法也有局限性，如交易案例的可比性难以保证，市场数据的获取可能存在困难，且对于独特或非标准化的房地产估价存在局限。

《房地产评估》市场比较法练习题一、单项选择题1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。

A、24B、23.42C、23.43D、22.862、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。

A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映3、比准价格是一种( )。

A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格4．比较法的理论依据是( )。

A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。

A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。

A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～107．对交易实例进行区域因素修正是因为( )A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。

A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。

A．高 B．低 C．相等 D．不可比10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。

A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。

若求其中位数，则为( )元/m2。

A．230 B．242.5 C．235 D．24012．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。

市场法及其运用一、单选题1。

市场法的理论依据是（)。

A。

规模经济原理 B.均衡原理C。

替代原理 D.预期原理【答案】C【解析】知识点：市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

参见教材P173。

2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或是（）。

A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D。

同处于公平竞争的地区【答案】B【解析】房地产是区域性市场,同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

参见教材P180。

3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A。

0。

5～2。

0 B.1。

5～2.0C。

0.5～1.5 D。

1.0～1。

5【答案】A【解析】知识点：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。

参见教材P181～P182最上面。

4。

关于市场法的说法，错误的是（）。

A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D。

每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化【答案】D【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。

参见教材P173.5。

估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。

选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（)万元。

A。

83.51 B。

85。

26C。

85。

36 D.87.16【答案】C【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=92×90/97=85.366.估价对象是一套不带车位的住宅。