房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点(最新版).doc

【篇一】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选比较法的基本原理：一、比较法的概念和理论依据比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

二、比较法适用的对象和条件比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。

比较法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况(包括区位状况、权益状况和实物状况三方面)的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入了解才能作出。

如果不由知识广博、经验丰富，且对估价对象所在地的房地产市场行情和交易习惯等有相当了解的估价人员进行估价则很难期待合理运用这种估价方法得出正确的估价结果。

比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。

三、比较法的操作步骤运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行：1.搜集交易实例;2.选取可比实例;3.建立价格可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行房地产状况修正;7.求取比准价格。

【篇二】2020年房地产估价师考试理论与方法考点精选建筑物的基本认识：1.坐落。

2.面积包括：(1)建筑面积;(2)套内建筑面积;(3)使用面积;(4)其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。

房地产估价理论与方法：成本法及其运用知识点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 建筑物的经过年数分为（ ）。

A.自然经过年数 B.经济经过年数 C.实际经过年数 D.有效经过年数 E.历史经过年数 本题答案： 2、判断题 利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。

（ ） 本题答案： 3、判断题 销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。

（ ） 本题答案： 4、判断题 开发利润是所得税前的。

（ ） 本题答案： 5、判断题 一幢有效年龄为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67％，经济姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。

（）本题答案：6、问答题房地产价格的构成本题答案：7、问答题某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。

残值率假设均为零。

请计算该建筑物的物质折旧额。

本题答案：8、判断题在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。

（）本题答案：9、多项选择题建筑物的重新购建价格的求取方法有（）。

A.市场比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法E.预测法本题答案：10、判断题将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（ ）方面的影响。

A.地理位置 B.土地面积 C.土地形状 D.建筑规模 E.邻里关系 本题答案： 2、判断题 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 在某地区的房地产交易中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。

某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方为2500元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担，但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付，并在原价格基础上相应调整，调整后买方应付给卖方（ ）元／m2。

A.2816 B.2823 C.2688姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.2632本题答案：4、多项选择题下列哪些属于实物状况调整的内容？（）A.土地基础设施完备程度B.容积率C.建筑物设备D.建筑物完损程度本题答案：5、单项选择题在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为（）。

A.楼层单价B.地面地价C.楼面地价D.地产总价本题答案：6、多项选择题对于商业房地产来说，它看重的是（）。

A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件本题答案：7、单项选择题直接比较修正一般是采用（）的方法，以估价对象的房地产状况为基准，将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。

（ ） 本题答案： 2、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×（ ）×（ ）×（ ）。

答案顺序对应）A.交易情况修正系数 B.市场状况修正系数 C.交易结果修正系数 D.房地产状况修正系数 E.权益状况修正系数 本题答案： 4、判断题 如果为土地使用权出让，一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例。

（ ） 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------5、判断题可比实例的成交价格应就是正常成交价格。

（）本题答案：6、单项选择题加权算术平均数，是在把修正出的各个价格综合成一个价格时，考虑到每个价格的重要程度不同，先（），然后综合出一个价格。

A.赋予每个价格不同的权数B.赋予每个价格的变动率C.赋予每个价格中位数D.赋予每个价格一个具有综合性的比准价格本题答案：7、多项选择题在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。

根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（）等。

A.出让金B.营业税C.土地增值税D.契税E.所得税本题答案：8、多项选择题价格指数可分为（）。

【篇一】2020年房地产估价师考试《理论与方法》复习要点房地产估价的重要性：古今中外，无论是从估价师数量还是从估价业务量来看，房地产估价都在估价行业中占主体。

房地产估价之所以占主体，主要是因为下列三方面造成的：(1)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。

房地产数量庞大，社会保有量和每年的新增量都很大。

在一个国家或地区的全部财富中，房地产是其中比重的部分，一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。

在总量不多于房地产的其他资产中，许多资产还因为不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。

某些资产虽然在理论上需要专业估价，但因为数量很少，估价业务“千年等一回”，从而难以支撑起人们专门从事其估价活动，也就没有相应的估价师这种专门职业。

一旦需要估价，通常是依靠相关研究者或者设计者、制造者提供专业意见。

在需要专业估价并能支撑起人们专门从事其估价活动的其他资产中，一般还要分专业。

这些就使得其他资产估价专业相对更小，房地产估价在估价行业中的主体地位更加突出。

(2)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。

房地产以外的其他资产主要是发生转让行为，在转让的情况下需要估价。

房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为。

因此，不仅房地产转让需要估价，而且房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也都需要估价。

纵观古今中外，对房地产估价的需求远远大于对其他资产估价的需求。

(3)房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。

因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场行情，所以，房地产估价师也是“房地产价格专家”、“房地产市场分析专家”、“房地产投资顾问”，人们通常还要求房地产估价师和房地产估价机构承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产项目调查评价、房地产购买分析、房地产资产管理等业务。

四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。

比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。

一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。

如果交易实例太少，可能引起较大偏差。

另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。

它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。

房地产估价理论与方法复习思考题第五章比较法及其运用1、什么是比较法?其理论依据是什么?一、比较法的含义简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。

具体地说，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

可比实例是符和一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象类似房地产等财产或相关权益。

史家解读：可比实例是比较法中一个重要概念，有4个要点。

比较法的本质是以房地产的市场成交价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。

由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

二、比较法的理论依据比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过与类似房地产的已知价格来求取。

史家解读：替代原理内涵是效用相同的商品之间形成相同的市场价格。

参见“替代原则”内容及教材61页房地产具有独一无二性的内容。

2、哪些房地产适用比较法估价? 三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。

②写字楼。

③商铺。

④标准厂房。

⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

房地产估价师《理论与方法》重要知识点2016年房地产估价师《理论与方法》重要知识点房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。

下面应届毕业生分享房地产估价师《理论与方法》考试科目知识点给大家参考!第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义(一)专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不论他估计得对或错，也不论人们是否相信其估计结果。

例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。

这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。

然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。

(二)专业房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容，是接受他人委托，为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。

为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的单位和个人是房地产估价机构和房地产估价师，而且要求遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法去分析、测算和判断。

因此，如果给专业房地产估价下个完整的定义，那么它是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。

(三)估价与评估的异同房地产估价也称为房地产价格评估、房地产价值评估、房地产估值，时常还称为房地产评估。

一般情况下，房地产估价和房地产评估可以不作区分，能够交换使用。

但是，科学、严谨地说，“估价”、“评估”两者的含义不完全相同。

(四)国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义国外以及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义不尽相同。

房地产估价理论与方法房地产估价是指根据房屋的各种特征（包括但不限于房屋位置、建筑面积、建筑年代、装修情况等）以及市场供需情况等因素，运用一定的理论和方法，对其进行计算出来的评估价值。

在房地产市场中，估价是一个非常重要的环节，它直接关系到房屋的交易和投资价值，甚至会影响整个市场的运行。

本文将从房地产估价的理论和方法两个方面进行介绍。

一、房地产估价的理论1.机会成本法：机会成本法是估价理论的一种。

机会成本法指的是评估对象的价值应该等于其最佳的替代者价值减去其减值的数额。

在经济学中，将用于某项投资的资金称作机会成本。

因此，机会成本法以估价对象的替代者作为基准，根据替代者的价值来判断估价对象的价值。

2.比较法：比较法是房地产估价中最为常用的方法之一。

该方法是通过对比同区域内的约同地产物品出售的价格，区分其与目标房地产的差异并加以计价。

它还可以通过收集场地的交易资说明书、申请单等资料来研究该空地的交易、租赁和管理费情况，进行详细的分析和比较。

3.收益法：针对于商业、企业和筹资、建设以及管理用途的房地产物品，在估价时，也可以采用收益法进行规律的探索和研究。

收益法也被称作直接资本化法，估价者可通过计算物品使用的每年收益，并将其除以市场顶级资本收率，即可得出物品的价值。

二、房地产估价的方法1.市场比较法：市场比较法是房地产估价的比较常见的方法。

该方法是以同一或相近的单位面积、房型、层高等特征的房屋为基准，通过比较其已经成交的价格，以此推算出目标房屋的估价范围。

2.收益法：收益法是在商业房地产、企业和公共设施等房产的估价中，经常采用的一种方法。

该方法主要是通过计算该物品使用的收益来推算它的价值。

3.直接比较法：直接比较法是指将与目标物品相似的其他物品价值进行比较，以此得知目标物品的价值。

这种方法较为直观简单，因此，在一些小面积物品估价中，也经常会使用该方法。

总而言之，房地产估价理论和方法随着时代的发展不断演进。

在进行估价时，需要根据不同的物品类型及市场情况选取合适的理论和方法，使估价更加准确、可靠，从而更好地满足市场需求。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、判断题 因为房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估算对象的未知价格可以通过类似房地产的已知市场价格来求取。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、多项选择题 市场状况调整的方法有（ ）。

A.价格指数 B.价格变动率 C.时间序列分析 D.直接比较调整 本题答案：A, B, C 本题解析：D 是房地产状况调整的方法 4、单项选择题 对交易税费非正常负担的修正属于（ ）的范畴。

A.房地产状况调整 B.市场状况调整姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.比准价格修正D.交易情况修正本题答案：D本题解析：暂无解析5、判断题在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的银行利率。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析6、单项选择题市场状况修正实际上是房地产市场状况修正。

经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（）。

A.估价时点时的价格B.正常情况下的价格C.交易修正时的价格D.市场前提下的价格本题答案：A本题解析：暂无解析7、单项选择题假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象的房地产状态下的价格高低的百分率为R%，则：可比实例在其房地产状况下的价格×（）=在估价对象房地产状况下的价格。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 在市场法估价中需要进行（ ）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，需要估价人员依靠个人广博的知识和丰富的经验才能做出。

A.房地产状况 B.市场状况 C.交易情况 D.交易期望目标 E.估价时点修正 本题答案： 2、判断题 如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 相邻房地产的合并交易时，房地产价格受到（ ）方面的影响。

A.地理位置 B.土地面积 C.土地形状 D.建筑规模 E.邻里关系 本题答案： 4、单项选择题 如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其房地产状况下的价格姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------×100÷（）=在估价对象房地产状况下的价格。

A.可比实例房地产相对于估价对象房地产的得分B.估价对象房地产相对于可比实例房地产的得分C.估价对象的得分D.可比实例的得分本题答案：5、单项选择题如果可比实例房地产与估价对象本身有差异，则在进行了交易情况和市场状况修正后，还要进行（）修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。

A.交易状态B.市场状况C.房地产状况D.房地产位置因素修正本题答案：6、多项选择题下列哪些难以采用比较法估价（）。

A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程本题答案：7、判断题交易情况调整主要由估价人员凭其专业知识和丰富的经验加以判断。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。

（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。

（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。

在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。

（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。

不含土地价值。

（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

（P108）◆拍卖评估价。

第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。

（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。

（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。

（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。

（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。

（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。

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1、单项选择题 门窗属于（ ）。

A.房屋结构部分 B.房屋装修部分 C.房屋设备部分 D.房屋附加部分 本题答案： 2、判断题 结构构件完好、装修和设备完好、齐全完整、管道畅通、现状良好、使用正常，不允许有任何的损坏就是完好房。

（ ） 本题答案： 3、多项选择题 属于自然方面的意外破坏损毁有（ ）。

A.失火 B.碰撞 C.水灾 D.风灾 E.拆除 本题答案： 4、单项选择题 对于新开发区土地的估价，（ ）是一种有效的l 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------7、判断题停车场的比较单位通常为每个车位，旅馆的比较单位通常为每个房间或床位，保龄球馆的比较单位通常为每个球。

（）本题答案：8、单项选择题某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。

A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元本题答案：9、判断题分部分项法是以建筑物的各个独立的构件或工程的单价或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。

（）本题答案：10、多项选择题根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法本题答案：11、单项选择题在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为（）。

2019房地产估价师《理论与方法》易考点：比较法及运用第六章比较法及运用第二节搜集交易实例一、搜集大量交易实例的必要性(了解)只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能把握估价对象所在地正常的房地产市场价格行情，保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围;才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。

因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

搜集交易实例在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易实例可供选用。

二、搜集交易实例的途径(熟悉)(1)走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

(2)访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。

(3)查阅政府和有关部门的房地产价格等资料。

例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，政府出让建设用地使用权的价格等资料，政府或其授权的部门确定、公布的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。

(4)向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。

(5)查阅网站、报刊上有关房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。

(6)同行之间相互提供。

三、搜集交易实例的要求(掌握)搜集信息完整、真实、准确的交易实例。

搜集交易实例的内容：①交易对象基本状况：如名称、坐落、规模(面积)、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期(或建成年月、建成年份、建成年代)、建筑结构、周围环境等。

②交易双方基本情况，如卖方和买方的名称及之间的关系等;③交易方式;④成交日期;⑤成交价格，包括总价、单价及计价方式(按建筑面积/套内建筑面积/使用面积计价);⑥付款方式，例如是一次性付款/分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比例);⑦融资条件，如首付款比例、贷款利率、贷款期限等;⑧交易税费负担，如买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由买方负担或卖方负担等;⑨交易目的，如卖方为何而卖，买方为何而买，以及是否有急于出售、急于购买等特殊交易情况。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用知识点模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 采用比较法估价时，一般要求选取（ ）可比实例。

A.3个以上 B.5个以下 C.3～5个 D.3～10个 本题答案： 2、多项选择题 实物状况比较修正的主要内容有（ ）。

A.建筑物坐落位置 B.土地形状 C.土地面积 D.建筑物工程质量 E.容积率 本题答案： 3、判断题 为抵押、抵债、房屋拆迁目的的估价，应选取一般拍卖的交易实例为可比实例。

（ ） 本题答案： 4、单项选择题 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（ ）。

A.可比实例成交价格交姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格本题答案：5、单项选择题为评估某宗房地产2012年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元／m2，成交日期为2012年4月末，该类房地产自2012年1月至2012年6月末每月价格递增1%，2012年6月末至2012年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

则该可比实例在2012年10月末的价格为（）元/m2。

A.3018B.3020C.3144D.3050本题答案：6、判断题即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用。

（）本题答案：7、单项选择题交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了（）。

房地产估价理论与方法：房地产估价概论考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。

A.一 B.两 C.三 D.多 本题答案： 2、单项选择题 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。

A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值 B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值 C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本 D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值 lB.57647 C.65548 D.65920 本题答案： 5、单项选择题 下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（ ）。

A.初次抵押贷款 B.再次抵押估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.续贷抵押估价D.处置抵押房地产本题答案：6、多项选择题一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果本题答案：7、多项选择题估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险本题答案：8、判断题房地产估价机构的资质分为”一级、二级、三级、四级”这四个等级。

（）本题答案：9、单项选择题采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。

房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 可比实例的成交价格应就是正常成交价格。

（ ） 本题答案： 2、判断题 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。

（ ） 本题答案： 3、判断题 在判定房地产价格为平稳发展时，仍需进行市场状况修正。

（ ） 本题答案： 4、多项选择题 交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有以下几个方面：有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买的交易；交易双方或某一方对市场行隋缺乏了解的交易及（ ）。

A.交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 B.特殊交易方式的交易 C.交易税费正常负担的交易 D.相邻房地产的合并交易 E.成交价格的不确定 本题答案： 5、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------下列哪些税费应由买卖双方共同负担？（）A.印花税B.办证费C.测绘费D.交易手续费E.城市维护建设税本题答案：6、多项选择题如果采用间接比较进行房地产状况修正，则：可比实例在其房地产状况下的价格×100/（）×（）/100=在估价对象房地状况下的价格。

（答案顺序对应）A.可比实例房地产得分B.估价对象房地产得分C.可比实例房地产相对于标准房地产的得分D.估价对象房地产相对于标准房地产的得分E.标准房地产的得分本题答案：7、单项选择题采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数=正常价格本题答案：8、判断题可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。