房地产评估市场比较法模板

1 ．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566 平方米，土地面积为1930 平方米，地处新区中心区域。

2 ．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975 平方米；上部建造北幢69,720.566 平方米，建造物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，委估建造面积为69,720.566 平方米。

3 ．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

该建造物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486 平方米，地下为车库，建造面积8444.08 平方米(车位116 个)。

该楼为钢混结构，地上共55 层，地下4 层，建造面积为69,720.566 平方米。

建造物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11 部，观光电梯4 部，货梯1 部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发机电，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，洗手间、厨房为防滑地板砖) ，大堂挑空二 层，建造物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施 齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算( 1 )地上建造物部份用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表B.比较因素条件表比较因素条件表待估对象＊＊银行大厦 ＊＊＊路＊＊号 **新区金融区 办公楼 待估 2022 年 6 月 30 日繁华,金融业会萃区 可比实例 B**联合大厦 **东路 139 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区 可比实例 C**证券大厦 **南路 528 号 **新区金融区 办公楼 24,090 2022 年 7 月繁华,金融业会萃区可比实例 A新**国际大厦 **南路 360 号 **新区金融区 办公楼 22,480 2022 年 8 月繁华,金融业会萃区 物业名称 因素情况 名 称 座落位置 所处地区 建造用途 单价 交易日期商业繁华度 区实例项目名称 地址 标价A 新**国际大厦 **南路 360 号 $2,800 B**联合大厦 **东路 139 号 $2,800 C**证券大厦**南路 528 号$3,000物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B因素情况有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线交通条件路线 路线 路金融区内，公共服务金融区内，公共服务 金融区内，公共服务 设施齐全。

竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。

以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。

本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。

市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。

交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。

交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。

第一，直接来源。

直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。

房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。

房地产评估报告模板房地产评估报告是指对一处房地产物业的价值进行评估，并将评估结果详细地呈现出来的一份报告。

这份报告通常用于房地产买卖、抵押贷款、税务评估、法律诉讼等方面，因此评估报告的准确性和完整性至关重要。

以下是一份房地产评估报告的模板，可供参考：1. 评估对象信息评估对象： [物业名称]评估地址： [物业地址]评估日期： [评估日期]2. 评估目的本次评估的目的是为 [买卖、抵押贷款、税务评估、法律诉讼等] 而进行的。

3. 评估方法本次评估采用了 [市场比较法、收益法、成本法] 等方法进行评估。

4. 物业信息物业类型： [住宅、商业、办公等]物业面积： [总面积、使用面积等]建筑年代： [建筑年代]土地权属： [国有土地、集体土地等]土地面积： [土地面积]土地用途： [住宅用地、商业用地等]规划用途： [住宅、商业、办公等]周边环境： [交通便利、商业繁华、生活便利等]5. 市场比较法评估结果基于市场比较法，我们对附近同类型物业进行了比较，得出了以下评估结果：物业名称物业面积建筑年代评估单价评估总价A 80平米 2010年 10000元/平米 800000元B 90平米 2012年 11000元/平米 990000元C 100平米 2015年 12000元/平米 1200000元根据市场比较法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。

6. 收益法评估结果基于收益法，我们对该物业的未来收益进行了预测，得出了以下评估结果：贴现率预测净收益评估总价6% 80000元/年 1333333元7% 75000元/年 1071429元8% 70000元/年 875000元根据收益法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。

7. 成本法评估结果基于成本法，我们对该物业的建筑成本、土地成本等进行了评估，得出了以下评估结果：建筑成本： [建筑成本] 元土地成本： [土地成本] 元其他成本： [其他成本] 元总成本： [总成本] 元根据成本法的评估结果，我们认为该物业的市场价值为 [市场价值] 元。

需维护模板详细说明市场法模板□市场比较法1:表1:形成结构,纯手工填写表2:形成结构,小计项要求根据计算自动生成.表3:根据表二对应项目,数据自动填写如表格,单价确定方式中百分比可更改比准价格=比准价格=可比实例价格×100/( )×( )/100×100/( );平均单价=∑比准价格*权重;(其中,权重=单价确定方式)其他文字描述.□市场比较法2:根据可比实例的个数n填写n个如下内容○交易情况修正系数=100/(A);中的A--→可生成交易情况修正系数,并影响到以后.○交易日期调整系数=(B)/100;B=100×（1+C）nC:价格变动系数N:可比实例成交日期至估价时点的月份数.交易情况修正:表2☹合计 = 繁华程度*权重+交通便捷程度*权重+环境景观*权重+公共服务设施完备程度*权重+临界状况*权重(其他合计同理)三项综合: ∑三种状况相加估价人员打分，最好自动运算；房地产状况修正因素名称和权重值项目可改动表3 房产修正系数 = 三项综合-200; 均为自动生成比准价格 = 交易价格×100/A ×Ｂ／100×100／ｃ根据值自动算出估价对象价格=(可比实例A比准价格+可比实例B比准价格+可比实例C比准价格)/3；成本法模板□成本法标准模板1 测算国有土地使用权价值:A 土地取得费= 合计= a + b + cB 相关税费= 合计= a + b + c + d + eC 合计= A + B第六项: 无限年期土地使用权价格= 1 +２＋３＋４＋５第九项: 有限土地使用权价格= 6*7*8第十一项:采用成本法测算待估宗地假设出让时国有土地使用权价值 = 9*10;2 测算建筑物价值:合计F = A+B+C+D+E该模板，估价人员可选、可改、可删。

□成本法---拆迁分户报告模板【小型项目报告模板】生成报告前要求填写项目：指导价，成新系数，区域修正系数，基准单价，朝向系数，楼层系数，营业调节系数，价格调节系数，建筑面积．要求计算项目:基准价格: 指导价*成新系数*(1+区域修正系数) 【其中,区域修正系数可正可负】补偿金额= 基准单价×（1±朝向系数±楼层系数+营业调节系数）×(1+价格调节系数)×建筑面积包含数字的繁体汉字转换未说明其他项目均为估价师自行填写□成本法---继承,赠予估价报告模板【小型项目报告模板】生成报告前要求填写项目：区域因素系数，楼层系数，朝向系数，设备装饰系数，营业房调节系数，指导价，价格调节系数，建筑面积．要求计算项目:系数合计 = 区域因素系数+楼层系数+朝向系数+设备装饰系数+营业房调节系数;房地产总价 = 指导价×成新系数×（１＋系数合计）×（１＋价格调节系数）×建筑面积；基准地价修正法模板提供公式计算功能：要求输入：土地还原率：Ｒ土地尚可使用年限：Ｎ土地的最高让出年限：Ｍ宗地年期修正系数＝[1-1/（1+R）N]/ [1-1/（1+R）M] 其他要求输入：基准地价，修正系数总和，宗地面积估价对象的宗地价值=基准地价×(1±影响因素修正系数合计)×年期修正系数×宗地面积具体数值可提供计算器计算：比如修正系数总和，而比较复杂的公式则提供公式录入和计算．假设开发法模板只提供模板原文字，其他又估价人员自行计算．收益法模板□收益法－房地产估价模板1有效年毛收入：可供出租的净使用面积＝建筑面积×＿％有效年毛收入租金×可供出租的净使用面积×（１－空置率）＝维修费＋管理费+ 房屋保险费+ 取暖费＋税金+ 其他A = 1 – 2⑵、确定资本化率采用复合投资收益率法求取资本化率根据公式:资本化率(R O)=M×R M+（1-M）R ER M=Y M+ Y M/[（1+ Y M）n-1]式中：RO—综合资本化率（%）；M—贷款价值比，是指贷款金额占房地产价值的比率；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率（%）。

1、市场法评估技术路线“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

“市场法”测算技术线路如下如下：（1）选择可比实例，测算比准价格比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。

（2）求取最终比准价格，即市场法测算结果通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。

2、估价测算过程（一）选取可比实例，对可比实例进行情况说明经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A、B、C三个比较交易实例：（二）建立价格可比基础建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：A：统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一，均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分;第三，房地产实物范围相同。

B：统一付款方式：可比实例均为过户时结清,与估价对象拟交易方式一致.C：统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积（含分摊），以单价计算，币种为人民币。

经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致,可直接用于测算。

（三）进行交易情况修正可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A、B税费均由卖方承担,可比实例C为正常市场价格，须进行交易情况修正。

A正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费设正常成交价格为a，其中印花税税率0。

05％;交易手续费0。

5%；契税:3%买方实际付出的金额=a+（a*买方应负担税费的税率）150000=a*（1+0.05％+0。

5％+3%）a=144858元由此可得：A的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡B正常成交价格=买方实际付出的金额—应由买方承担的税费同理可得：B的正常成交价格为154515元,单价为5518元/㎡可比实例C为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡（四）进行市场状况调整经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。

房地产估价报告模板本次估价报告是对房地产进行综合评估，旨在确定物业的市场价值。

报告包含物业的基本信息、市场分析、估值方法和估值结论等内容。

通过本次评估，我们能够准确的了解物业的市场价值，并提供专业的建议和意见。

一、物业基本信息物业地址：物业类型：建筑面积：土地面积：建筑结构：所在楼层数：产权性质：配套设施：使用状况：二、市场分析1.区域概况：本物业位于哪个区域，该区域的发展概况如何。

有哪些基础设施和公共设施。

该区域有什么特点和优势，有没有未来发展的潜力。

2.房地产市场：该区域的房地产市场情况如何，近期是否有类似物业的交易信息。

同类型的物业的价格水平如何，销售情况如何。

该区域是否存在其他竞争物业。

三、估值方法1.市场比较法：通过比较物业与类似物业的市场价值，利用市场调查和销售数据，选择合适的比较物业，并分析比较物业与目标物业的差异，按照差异进行加减来计算目标物业的市场价值。

2.收益法：根据物业的租金收入和资本化率，计算出物业的净现值。

通过预测物业的租金收入及增长率，以及预估的资本化率，计算出物业的市场价值。

3.成本法：根据物业的建筑成本和折旧率，计算出物业的重建成本。

根据物业使用年限和剩余年限，计算出物业的折旧价值。

将重建成本和折旧价值相加，得出物业的市场价值。

四、估值结论依据以上三种估值方法的结果进行综合分析，得出物业的市场价值区间。

根据市场分析和专业经验，给出对物业的评价和未来发展的建议。

以上为房地产估价报告模板，根据实际情况可适当调整和补充内容。

希望能对您提供有帮助的信息。

（3篇）房产评估报告模板房产评估报告模板报告名称：房产评估报告报告编号：XXXXXX报告日期：XXXX年XX月XX日报告编制单位：XXXXX评估公司报告编制人：XXXXX评估师1. 评估目的本次房产评估的目的是确定该房产的市场价值，为业主提供评估结果用于买卖、贷款或其他相关交易的决策依据。

2. 评估对象评估对象为位于XXXXX地区的房产，具体地址为XXXXX。

3. 评估方法本次评估采用市场比较法、收益法和成本法相结合的综合评估方法。

市场比较法：通过对比近期地区内类似房产的成交价和特征，以确定该房产的市场价值。

收益法：根据该房产的租金收益和市场收益率，估算出其未来现金流，并计算其现值。

成本法：综合考虑该房产的建筑成本、土地价值、折旧、维护费用等因素，估算出其重建成本，并根据其使用寿命和剩余价值计算出其市场价值。

4. 评估结果根据采用的综合评估方法，结合房产的特征和市场状况，我们评估出该房产的市场价值为XXXXX元。

该评估结果在充分考虑了市场因素和房产状况的基础上得出，具有较高的可靠性。

5. 评估假设和限制本次评估基于以下假设和限制进行：假设：- 评估数据的真实性和准确性基于业主提供的信息和相应的房地产市场数据。

- 该房产未存在任何法律纠纷和权属问题。

限制：- 评估结果仅针对本次评估目的，并不能作为其他用途的依据。

- 评估过程中未对房产进行实地勘察，仅基于提供的信息进行评估。

- 评估结果受到市场波动等外部因素的影响。

6. 免责声明本报告仅为房产评估结果，仅在特定条件下适用。

我们对评估结果的可靠性不作任何保证，也不对评估结果所引起的任何损失或纠纷负责。

以上是房产评估报告的基本模板，根据实际情况和要求，可对报告内容进行适当调整和补充。

在编写房产评估报告时，应确保报告的客观性和准确性，对于存在的假设和限制，应明确说明，同时注重免责声明的加入，以保证评估报告的合法性和可靠性。

7. 房产信息描述该房产位于XXXXX地区，是一座XXXXX类型的房屋。