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房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它通过比较目标房地产与类似房地产的市场交易价格来确定其价值。
该方法适合于市场上有大量类似物业进行交易的情况。
评估师会采集和分析该地区类似物业的销售数据，包括面积、位置、建造结构、年代等因素，并将目标房地产与这些类似物业进行比较。
通过对照销售价格的差异，可以得出目标房地产的估值范围。
二、收益法收益法主要适合于商业地产，特殊是出租物业的评估。
该方法基于物业的租金收入和未来现金流量来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入、租期、租户信用等因素，并结合市场利率和资本化率来计算物业的现值。
通过对物业未来现金流量的估计和资本化率的应用，可以得出物业的估值。
三、成本法成本法是根据重建或者替代成本来确定房地产价值的方法。
该方法适合于新建或者改建的物业，以及特殊用途的物业。
评估师会考虑物业的土地价值、建造材料和劳动力成本等因素，并结合物业的折旧和磨损程度来计算其价值。
通过对物业重建或者替代成本的估计，可以得出物业的估值。
四、收益比率法收益比率法是一种相对简单和快速的评估方法，适合于房地产投资的初步评估。
该方法基于物业的租金收入和市场的收益比率来确定其价值。
评估师会考虑物业的租金收入和市场上类似物业的收益比率，并将物业的租金收入乘以相应的收益比率来计算其价值。
通过对物业租金收入和市场收益比率的估计，可以得出物业的估值。
总结：以上介绍了房地产评估中常用的四种方法：市场比较法、收益法、成本法和收益比率法。
每种方法都有其适合的场景和优缺点，评估师需要根据具体情况选择合适的方法来进行评估。
市场比较法适合于有大量类似物业交易的情况，收益法适合于商业地产的评估，成本法适合于新建或者改建的物业，收益比率法适合于初步评估。
通过综合运用这些方法，可以准确评估房地产的价值，为投资决策提供重要参考。
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似物业的交易数据来确定目标房地产的价值。
该方法适用于有足够交易数据的房地产市场，特别是用于住宅和商业地产的评估。
市场比较法的步骤如下：1. 收集市场上类似物业的交易数据，包括售价、面积、位置、建筑年代等信息。
2. 对这些交易数据进行分析，找出与目标房地产最为相似的物业。
3. 根据相似物业的交易价格，进行调整，考虑目标房地产与相似物业之间的差异，如面积、位置、建筑质量等。
4. 最终得出目标房地产的市场价值。
二、收益法收益法是用于评估商业地产的一种方法，它基于房地产所能产生的未来收益来确定其价值。
该方法适用于投资性房地产，如写字楼、商场等。
收益法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。
2. 根据租金收入数据，计算出目标房地产的净收益。
3. 估算未来净收益的增长率，考虑市场因素和房地产特点。
4. 根据未来净收益的现值，确定目标房地产的价值。
三、成本法成本法是一种基于房地产的重建成本来确定其价值的方法。
该方法适用于新建或翻新的房地产，以及特殊用途的房地产，如医院、学校等。
成本法的步骤如下：1. 估算目标房地产的重建成本，包括建筑材料、劳动力成本、设计费用等。
2. 考虑目标房地产的折旧和磨损程度，调整重建成本。
3. 考虑市场因素和房地产特点，对重建成本进行调整。
4. 最终得出目标房地产的价值。
四、收益资本化法收益资本化法是用于评估租赁房地产的一种方法，它基于租金收入的资本化来确定其价值。
该方法适用于租赁房地产，如公寓、写字楼等。
收益资本化法的步骤如下：1. 收集目标房地产的租金收入数据，包括租金水平、租约期限、租户稳定性等。
2. 计算目标房地产的年净收益，即租金收入减去管理费用和维护费用等。
3. 根据市场资本化率，将年净收益资本化为目标房地产的价值。
4. 最终得出目标房地产的价值。
房地产评估的方法
房地产评估的方法可以分为以下几种：
1.市场比较法：根据类似房地产的交易价格、租金和其他市场变量，来确定被评估房地产的价值。
这种方法基于市场上类似物业的价格和市场趋势来确定房地产的价值。
2.收益法：根据房地产的收益潜力和预期租金收入来评估其价值。
这种方法适用于商业和投资性房地产评估，主要考虑到房地产的收入产生能力。
3.成本法：根据重建或替代费用来评估房地产的价值。
这种方法假设购买者愿意支付与购买或重建类似物业相同的成本。
4.折现现金流法：根据将未来现金流折现到现在的价值来评估房地产的价值。
这种方法主要考虑到房地产产生的现金流，并对未来现金流作出合适的折现率。
5.收益潜力法：根据对房地产的研究和市场需求预测来评估其未来的价值。
这种方法主要考虑到房地产的潜在增值和发展潜力。
请注意，每种方法都有其优势和限制条件，评估师通常会综合使用多种方法来确定房地产的价值。
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法是通过对市场上类似房地产交易的比较，以确定被评估房地产的市场价值。
具体步骤如下：1. 采集市场数据：评估师需要采集大量的市场数据，包括类似房地产的交易价格、租金水平、土地价格等。
2. 选择可比案例：评估师需要根据被评估房地产的特征，选择与之相似的可比案例，包括面积、地理位置、建造结构等。
3. 进行比较分析：评估师将被评估房地产与可比案例进行对照，分析它们在市场上的差异，以确定被评估房地产的市场价值。
4. 修正价值：评估师会对照较分析中的差异进行修正，考虑到被评估房地产与可比案例之间的差异，如建造结构、装修程度等。
5. 得出评估价值：最后，评估师会根据比较分析和修正价值，得出被评估房地产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于房地产未来收益潜力来评估价值的方法。
该方法适合于商业地产等可产生租金收益的物业。
具体步骤如下：1. 采集市场数据：评估师需要采集市场上类似物业的租金水平、租赁率、运营成本等数据。
2. 计算净收益：评估师根据采集的数据，计算出物业的净收益，即扣除运营成本后的租金收入。
3. 估算未来收益：评估师会根据市场趋势和物业特征，对未来收益进行估算，考虑到租金上涨、租赁率变化等因素。
4. 折现未来收益：评估师会将未来收益折现到现值，考虑到时间价值和风险因素。
5. 得出评估价值：最后，评估师会根据折现后的未来收益，得出物业的市场价值。
三、成本法成本法是一种基于房地产重建成本来评估价值的方法。
该方法适合于新建物业或者需要进行重建的物业。
具体步骤如下：1. 估算重建成本：评估师会根据物业的特征和建造成本指标，估算出重建物业所需的成本，包括土地成本、建造材料成本、劳动力成本等。
2. 考虑折旧和磨损：评估师会考虑到物业的使用寿命、折旧和磨损等因素，对重建成本进行修正。
3. 考虑市场需求：评估师会根据市场需求和物业特征，对重建成本进行适当的调整，以反映市场价值。
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的一种方法，它通过比较被评估房地产与类似房地产在市场上的交易价格，来确定被评估房地产的价值。
具体的评估步骤如下：1. 采集市场数据：评估师需要采集大量的市场数据，包括类似房地产的交易价格、成交日期、面积、位置、建造年代等信息。
2. 选择可比房地产：评估师根据采集到的市场数据，选择与被评估房地产相似的可比房地产。
3. 调整比较因素：评估师需要对可比房地产进行调整，以确保其与被评估房地产在各个方面的差异得到准确反映。
调整因素包括面积、位置、建造年代、装修程度等。
4. 确定市场价值：通过对可比房地产的调整后价格进行加权平均，评估师可以得出被评估房地产的市场价值。
二、收益法收益法是一种基于房地产租金收益来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于商业房地产或者租赁房地产的评估。
具体的评估步骤如下：1. 采集租金数据：评估师需要采集被评估房地产的租金数据，包括租金收入、租约期限、租户信誉等。
2. 确定净收益：评估师需要计算被评估房地产的净收益，即扣除管理费用、维护费用等后的实际收入。
3. 确定折现率：评估师需要确定适合于被评估房地产的折现率，以考虑时间价值的影响。
4. 计算现值：通过将净收益按照折现率进行贴现计算，评估师可以得出被评估房地产的现值。
三、成本法成本法是一种基于房地产建设成本来确定房地产价值的方法。
这种方法适合于新建房地产或者没有市场交易数据的房地产。
具体的评估步骤如下：1. 确定建设成本：评估师需要计算被评估房地产的建设成本，包括土地购买费用、建造材料费用、劳动力费用等。
2. 考虑折旧和损耗：评估师需要考虑被评估房地产的折旧和损耗情况，以确定其现在的价值。
3. 考虑土地价值：评估师需要考虑土地的价值，通常是根据土地市场价格来确定。
4. 确定总价值：通过将建设成本与土地价值相加，评估师可以得出被评估房地产的总价值。
四、收益资本化法收益资本化法是一种基于房地产租金收益和资本化率来确定房地产价值的方法。
房地产四大评估方法1. 市场比较法：市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它基于市场上类似房产的销售价格来确定目标房产的价值。
评估师会收集和分析类似房产的销售数据，包括房屋的大小、位置、建筑年份、装修程度等因素，并将其与目标房产进行比较。
通过对比销售数据，评估师可以确定目标房产的市场价值。
例如，假设评估师要评估一套位于某城市市中心的公寓。
他会收集附近类似公寓的销售数据，比如相同楼层的公寓在过去三个月内的销售价格。
然后，评估师会分析这些数据，考虑到公寓的面积、楼层、装修程度等因素，来确定目标公寓的市场价值。
2. 收益法：收益法是用于评估投资性房地产（如出租房产）价值的一种方法。
这种方法基于房产产生的收益来确定其价值。
评估师会考虑房产的租金收入、支出、折旧等因素，使用现金流量分析来计算房产的净现值或内部收益率。
例如，评估师要评估一栋写字楼的价值。
他会收集该写字楼的租金收入、运营费用、维护费用等数据，并考虑到未来的租金增长率和折旧情况。
然后，评估师会使用现金流量分析来计算该写字楼的净现值或内部收益率，从而确定其价值。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产重建或重置成本来确定其价值的方法。
评估师会考虑到房产的建筑成本、土地成本、折旧等因素，来确定房产的价值。
例如，评估师要评估一座办公楼的价值。
他会考虑到该办公楼的建筑成本、土地成本、折旧等因素，并结合当前市场的建筑成本指数来计算该办公楼的重建成本。
然后，评估师会根据该办公楼的使用寿命和折旧情况来确定其价值。
4. 投资回报率法：投资回报率法是一种基于投资回报率来确定房地产价值的方法。
评估师会考虑到房产的租金收入、支出、折旧等因素，计算出投资回报率，并将其与市场上类似房产的投资回报率进行比较，从而确定房产的价值。
例如，评估师要评估一栋商业物业的价值。
他会考虑到该物业的租金收入、运营费用、维护费用等因素，并计算出投资回报率。
然后，评估师会将该物业的投资回报率与市场上类似物业的投资回报率进行比较，来确定其价值。
房地产四大评估方法一、市场比较法市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一，它通过比较目标房地产与类似房地产在市场上的销售价格来确定其价值。
具体步骤如下：1. 收集市场数据：评估师需要收集大量的市场数据，包括类似房地产的销售价格、租金、出售周期等信息。
2. 选择适当的比较物业：评估师根据目标房地产的特征（如地理位置、建筑面积、房间数量等）选择与之相似的物业作为比较对象。
3. 进行调整：评估师需要对比较物业的价格进行调整，以使其与目标房地产更加接近。
调整因素包括地理位置、建筑面积、房间数量、装修程度等。
4. 确定目标房地产的市场价值：评估师根据调整后的比较物业价格，结合市场状况和需求，确定目标房地产的市场价值。
二、收益法收益法是评估投资性房地产的常用方法，它通过估计房地产产生的未来现金流量来确定其价值。
具体步骤如下：1. 估计未来现金流量：评估师需要估计房地产在未来一段时间内的租金收入和其他相关收入。
同时，还需要考虑房地产的运营成本、维护费用以及折旧等因素。
2. 确定适当的折现率：评估师需要确定适当的折现率，用于将未来现金流量折算为现值。
折现率通常基于类似投资的风险水平和市场利率。
3. 计算净现值：评估师将折现后的未来现金流量相加，得到房地产的净现值。
净现值为正表示房地产的投资回报率高于折现率，价值较高。
因素，确定房地产的市场价值。
三、成本法成本法是评估新建房地产的常用方法，它通过估计重建或替代成本来确定房地产的价值。
具体步骤如下：1. 估计重建成本：评估师需要估计将目标房地产完全重建的成本，包括土地购买费用、建筑材料、劳动力等。
2. 考虑物业折旧：评估师需要考虑目标房地产的使用年限和折旧情况，以确定物业的实际价值。
3. 考虑市场状况：评估师还需要考虑市场上类似房地产的供需情况，以及其他因素对房地产价值的影响。
4. 确定房地产的市场价值：评估师根据估计的重建成本、物业折旧和市场状况，确定房地产的市场价值。
房地产四大评估方法1. 市场比较法：市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
该方法通过比较被评估房地产与类似物业在市场上的销售价格，来确定其市场价值。
评估师会采集大量的市场数据，如类似物业的售价、租金、土地价格等，并对这些数据进行分析和比较，以确定被评估房地产的市场价值。
举例：假设评估师要评估一坐位于某城市中心的商业大楼。
评估师会采集该城市中心地区类似商业大楼的销售数据，如近期成交的类似物业的售价、租金等。
然后，评估师会根据这些数据对被评估的商业大楼进行比较，以确定其市场价值。
2. 收益法：收益法是一种基于房地产产生的收益来评估其价值的方法。
该方法适合于商业地产，如写字楼、购物中心等。
评估师会根据被评估房地产的租金收入、运营费用、资本化率等数据，计算出其预期的净收益，并将其与市场上类似物业的收益进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
举例：假设评估师要评估一座购物中心。
评估师会采集该购物中心的租金收入、运营费用、资本化率等数据，并根据这些数据计算出其预期的净收益。
然后，评估师会将该购物中心的净收益与市场上类似购物中心的收益进行比较，以确定其价值。
3. 成本法：成本法是一种基于房地产建设成本来评估其价值的方法。
该方法适合于新建房地产或者需要进行重建的房地产。
评估师会根据被评估房地产的建设成本、土地价值、折旧等因素，计算出其重建成本，并将其与市场上类似物业的成本进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
举例：假设评估师要评估一座新建的写字楼。
评估师会根据该写字楼的建设成本、土地价值、折旧等因素，计算出其重建成本。
然后，评估师会将该写字楼的重建成本与市场上类似写字楼的成本进行比较，以确定其价值。
4. 投资价值法：投资价值法是一种基于房地产作为投资资产的价值来评估其价值的方法。
该方法适合于投资性房地产，如公寓楼、住宅小区等。
评估师会根据被评估房地产的租金收入、资本化率、预期增长率等因素，计算出其投资价值，并将其与市场上类似物业的投资价值进行比较，从而确定被评估房地产的价值。
房地产四大评估方法房地产评估是指通过对房地产的价值、利润和潜在风险进行定量、定性分析的过程。
在房地产评估中，常用的方法主要有四种：市场法、成本法、收益法和比较法。
一、市场法评估市场法评估是指根据市场上类似房地产的交易数据和市场供需关系，通过比较分析确定一个房地产的市场价值。
该方法主要分为比较市场法和收益市场法两种。
1.1比较市场法比较市场法是通过比较分析来自市场上的类似房地产交易数据，选择合适的比较基准，根据一定的调整和折旧，确定目标房地产的市场价值。
这种方法适用于供需关系相对稳定、交易数据相对丰富的情况下。
1.2收益市场法收益市场法是通过分析目标房地产的租金收益或营业收入，根据市场上的收益率水平来确定房地产的市场价值。
该方法适用于产生稳定收益的商业房地产，如写字楼、商场等。
二、成本法评估成本法评估是通过计算房地产的重建成本、剩余价值和减值等因素，确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产、特殊用途房地产和没有交易数据的房地产。
2.1重建成本法重建成本法是通过计算房地产的重建成本，即将目标房地产完全拆毁再重新建设的成本，来确定房地产的价值。
该方法适用于新建房地产，尤其是没有交易数据的房地产。
2.2剩余价值法剩余价值法是通过计算完成项目全部成本后，项目所增加或减少的剩余价值，来确定房地产的价值。
该方法适用于特殊用途房地产或土地开发项目。
2.3减值法减值法是通过评估一个房地产的状况、附带权益和未来可能发生的风险等多个因素，来确定房地产价值的下降程度。
该方法适用于评估陈旧或损坏的房地产，如旧楼、废弃厂房等。
三、收益法评估收益法评估是通过分析房地产的租金收益或者现金流，结合市场上的收益率水平，来确定房地产的价值。
该方法适用于租金收益稳定的商业房地产。
四、比较法评估比较法评估是通过比较分析市场上类似房地产的交易数据，选择合适的比较基准，参考类似房地产的价格水平，来确定房地产的价值。
四种评估方法各有侧重，适用于不同类型的房地产。
一、市场法市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。
市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。
（一）理论依据市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。
再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。
市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。
（二）基本思路在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
（三）适用范围市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。
因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。
在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
而在下列情况下，市场法往往难以适用：1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；4.风景名胜区土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。
（四）操作步骤运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。
（2）选取可比实例。
（3）对可比实例成交价格做适当的处理。
其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。
（4）求取比准价格。
二、收益法收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。
收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。
（一）理论依据收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。
以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。
预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理性。
在其他条件不变的情况下,仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动,也会影响到房地产的价值。
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。
（二）基本思路采用折现的方法来估算资产价值。
利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，是容易被资产交易各方所接受的。
（三）适用范围收益法适用于资产所有者的未来收益可以用货币衡量；为未来收益所承担的风险收益也是可以衡量的，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
（四）操作步骤（1）搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；（2）预测估价对象的未来收益（如净收益）；（3）求取报酬率或资本化率、收益乘数；（4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。
三、成本法成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
该方法认为生产成本与价格之间有着密切的联系。
（一）理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
以房地产评估为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的,其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格,与房地产的未来运用效率无关。
因此,成本法评估的价值是会计价值。
在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能增加其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成本法估价时,投入成本的增加就意味着房地产价格的上升,其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。
（二）基本思路先计算被评估资产的现时重置成本,即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费,然后再减去各项损耗,所得到的差额即为被评估资产的评估值。
因为资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素,除了市场价格以外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体性损耗、因技术进步而产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。
（三）适用范围成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。
对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、新开发地等特殊性房地产评估比较适用。
但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定的限制。
（四）操作步骤（1）搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；（2）测算重新构建价格；（3）测算折旧；（4）求取积算价格。
四、假设开发法假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。
假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
在评估待开发土地价值时，假设开发法运用较为广泛。
（一）基本思路运用该方法评估地价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易的价值，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估土地价值。
具体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是将其出售赚取利润。
开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且这个收益是越高越好。
因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限制条件，如用途、容积率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑物高度、朝向等，以及有关法律法规的现值，来确定该块土地的最佳使用状况。
然后根据当前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产的售价，以及完成这以开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资本的利息和开发商应得的正常利润。
这样，开发商就可知道他为取得这块土地所愿意支付的最高价是多少。
也就是说，这个最高价等于开发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润之后的余额。
（二）适用范围假设开发法只要适用于下列房地产的评估：1．待开发土地的评估。
用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。
2.将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价格减去土地开发费用。
3.待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑费还应包括拆迁费用。
（三）计算公式假设开发法的计算公式表现形式很多，但根据假设开发法的基本思路，其基本公式是：P=A-(B+C+D+E)式中：P——土地价值；A——开发完成后的房地产价值；B——整个开发项目的开发成本；C——投资利息；D——开发商合理利润；E——正常税费。
实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费在我国香港特别行政区，假设开发法的计算公式为：地价=楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润或地价=总开发价值-开发费用-开发者收益-取得土地所需的税费其中，开发费用包含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等。
目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润（四）操作步骤根据假设开发法评估的基本思路，假设开发法评估的程序为：调查房地产的基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，预测开发利润，测算投资利息和税费，估算待估对象价值。
1.调查房地产的基本情况（1）调查土地的限制条件，如土地政策的限制及城市规划、土地利用规划的制约等。
（2）调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周边的土地条件和利用现状。
（3）调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设状况等。
（4）调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗土地的规划用途、容积率、绿地覆盖率、建筑物高度的限制等。
（5）调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否续期、是否已设定抵押权等。
这些权利状况对确定开发完成后的房地产价值、售价及租金水平有着非常密切的关系。
2.确定被估房地产的最佳开发利用方式根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、容积率、绿地覆盖率、建筑物高度、建筑物装修档次等。
在选择最佳的开发利用方式时，最重要的是选择最佳的土地用途。
土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。
最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。
3.预测房地产售价根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价，可通过两个途径获得：（1）对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采用市场比较法去顶开发完成后的房地产总价。
（2）对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。
具体确定时需要顾及以下几个要点：1）单位建筑面积月租金或年租金；2）房地产出租费用水平；3）房地产还原利率；4）可出租的净面积。
其中，租金水平可依据类似房地产来确定。
例：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产未来租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化率为8%，总建筑面积为5000平方米，出租率为80%，则所开发房地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：8.1%81%80500012300=⨯⨯⨯⨯ 4.估算各项成本费用（1）估算开发建筑成本费用。
开发建筑成本费用（包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润等）可采用比较法来测算，即通过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑工程概预算的方法来估算。
（2）估算专业费用。
专业费用包括建筑设计费、工程概预算费用等，一般采用建造费用的一定比率估算。
（3）确定开发建设工期，估算预付资本利息。
开发建设工期，是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。
根据等量资本要获得等量利润的原理，利息应为开发全部预付资本的融资成本，不仅是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的利息。
