商业模式案例之“商业地产证券化”
文章来源：北京大学汇丰商学院“商业模式创新与资本运营”
万达集团在中国商业地产领域居于领袖地位，至2006年旗下项目覆盖全国20多个城市，总建筑面积300多万平方米，2006年租金收入超过10亿元。大连万达集团商业地产操作的演变过程，同时也是一个商业模式的不断完善与升华的过程。
订单模式
指先与商业地产的用户签订合同，然后按客户要求设计、建造。第一个好处是节约资金，大堂、电梯、卸货区的布置，按用户需要量身定制，绝无浪费；第二个好处是降低风险，根据事先签订的协议，项目竣工91天即开始收取租金。万达进而与合作伙伴建立长期合作关系---万达走到哪里，他们跟到哪里。目前万达巳经和17家跨国企业（包括沃尔玛、时代华纳、百胜和麦当劳等世界500强）签订了战略合作协议。
这样，万达自然而然地走上以这些强势战略合作伙伴入驻作为商业号召力、将周边铺位作为黄金商铺高价出售的路子。按此思路操作的项目不下10个。但商业地产的人气需要长期培植，沃尔玛的人头攒动与比邻小店的冷清很容易让那些"小业主"心理失衡，沈阳、长春、济南等城市的万达商业广场相继出现停业、退铺甚至罢市等危机。商铺产权分散在经营中难于管理的问题也日益凸显。
只租不售
万达在2004年起全面推行只租不售，以长期的租金收入替代了一次性销售回款模式。"只租不售"在解决后期经营管理中的问题，并为开发商带来长期稳定现金流的同时，却由于大量资金无法在短期内回流，使开发商又面临着更为致命的资金瓶颈。
在宏观调控大背景下万达的资金链绷得很紧，为了防止资金链的断裂，万达不得不开始寻找新的融资渠道。最终，万达选择了更为直接和快速的融资模式---以40%的股权置换80亿元人民币的海外资金。万达就像当初大手笔的全国扩张一样，完成了"到2006年为止国内房地产界规模最大的一笔融资"。
商业地产的资本嫁接
万达的最终目标是将成熟商业地产打包成信托基金在海外上市。房地产信托投资基金简称REIT(Real Estate Investment Trust），它是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。一般情况下，此类基金需将盈余的90%?100%分配给基金单位持有人。与主营不动产、以房租为利润来源的"收租上市公司"相比，REITs在资产处置和利润分配方面的严格要求令投资人的风险大为减小，投资收益主要取决于宏观经济的冷暖。
REITs对房地产开发商的意义远非集资那么简单。从前我们见惯的开发模式是：圈地—立项—找钱一盖房—售楼一再圈地。这样的房地产公司不过是项目公司（或若干项目公司的简单叠加），其资产基本以在建工程的形式存在，负债率高，现金压力大，稍有差池项目就会烂尾，公司就此倒掉的例子不可胜数。想成为百年老店，开发商则应持有部分自建商业地产作为长期投资。不仅使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。但持有商业地产必将造成巨额资金的沉淀，使资金周转效率大幅下降。以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场
公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。房地产商通过REITs回笼资金投人新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自己的REITs。简言之，REITs是将商业地产证券化的工具，开发商的销售从在地产市场售卖商铺变为在资本市场发售信托凭证，它是开发商走向成熟的标志和必由之路。
后来，万达集团転酿许久的REITs发行计划，也有了突破性进展。澳大利亚麦格理银行旗下一家子公司和总部设在大连的房地产开发商万达集团，计划通过将基于内地房地产的房地产投资信托基金在香港上市的方式筹集至少1亿美元资金。据悉，该房地产投资信托基金名下约有六处地产。
万达集团的资产包括在北京中央商务区的一个开发项目，该项目将拥有写字楼、住宅楼和髙档酒店。花旗集团和麦格理银行将负责发售。
住宅地产和商业地产虽同为地产，但其生产、经营、管理、销售、技术、质量、投资、融资的模式都是不一样的。很多开发商做住宅地产成功，做商业地产则不然，而万达在商业地产领域走出了自己成功的模式，值得推荐和学习。万达一直在进行商业模式的探索---从分零出售到整体出售再到不出售，境界不断攀升。
只租不售的模式使商业地产开发资金的回收周期大大延长，形成巨大资金压力。在这样的情况下，万达选择了将成熟物业打包为信托投资基金(REITs），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。商业地产的证券化，将会使万达的商业地产运作产生飞跃。能够拿到充裕的资金，然后可以大规模地并购，再把物业放到REITs中去融资，这可能使它在业内遥遥领先。
商业地产资产证券化交易模式介绍 我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。 一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况 1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点 资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点： 首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。 其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。因此，SPV是非常重要的要素。 最后，证券化产品一般有分层结构。其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。 这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。 2、国内常见的证券化品种分类 就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。 3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别 国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。 第一大类，债权。债权相关的资产可以分为四大科目： 第一个科目，是标准的商业银行贷款，包括商业物业抵押贷款和个人住房抵押贷款，对应的产品分别是CMBS和RMBS。 第二个科目，是其它类型贷款，大体有三个品种：一是以信托计划为载体做的信托贷款，二是相关委托方通过银行做的委托贷款，三是市场上最近一年多比较受关注的公积金贷款，以这三类贷款或者收益权作为基础资产的证券化项目都有出现。这些项目中通常也有一些细节值得关注，比如说针对单笔委托贷款，底层需要对应酒店收入等一些基础现金流。 第三个科目，是应收账款。至少可以有三个细分类别：第一类，是购房人自付分期款，自付分期款的第一单项目是今年1月份由碧桂园作为原始权益人发行的规模为28亿的自付分期款证券化项目；第二类，是应收未收到的银行按揭贷款，市场上已经有相当多的案例；第三类，是关于工程的应收和应付款，这对很多房地产开发商来说是应付款，对工程和施工企业来说是应收款，目前也有不少这类项目要推出，包括房地产企业发起的工程应收/应付款的证券化项目。 第四个科目，是其它合同债权。合同债权是一个很大的范畴。这里所指的“其它合同债权”主要包括物业租金、物业管理费这样的细分类别。物业租金更多是基于租赁合同，物业管理费也基于约定物业管理内容的合同。这两个品种在市场上也都出现过。 目前市场上最多见的针对房地产开发企业的基础资产，主要是应收账款和其他合同债权，合计对应至少五个细分类别。 第二大类，物权。物权与贷款或应收款相比有比较大的差异，对应房地产物权的证券化品种主要是准REITs或者是REITs品种。 第三大类，股权。主要指企业整体的股权IPO。 以上就是商业地产相关证券化产品的大致分类。 4、国内一些具体证券化产品的市场表现 现在关注一些市场上的具体品种，在贷款类别，RMBS产品近期最值得关注的是实现了注册制发行。在2015年4月注册制问世之前，RMBS一共发行不到100亿元，但是2015年4月注册制问世后至今，RMBS发行了345亿元，是注册制之前的大约3.5倍，可以说注册制对推进个人住房抵押贷款证券化的快速发展起到了直接和积极的作用。目前已经获得注册的RMBS规模达到了2500亿元。
房地产证券化 房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。 一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。 二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。 三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证
券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。 四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。 房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。正是这种高投入、高风险的行业特性决定了房地产业和金融业如漆似胶的关系，房地产业的每一步发展都离不开金融业的支持，金融业的每一次创新也都会给房地产业带来巨大的发展空间。而我国多年以来形成的以银行为主要融资渠道的房地产金融体系僵化、单一，不仅使现有金融系统积累了大量的金融风险，而且客观上限制了房地产业的发展。随着我国住房制度的改革和房地产业建设的加快，突破房地产金融的瓶颈限制，加速房地产金融业的创新势在必行。房地产证券化正是在这样的呼唤中来到中国。 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要趋势之一。在金融证
银行资产证券化案例 今年以来，银行信贷资产支持证券呈密集发行趋势，已有浦发银行(、江苏银行、顺德农商行等多家商业银行加入了发行队伍。业界 人士分析，参与机构的扩大以及基础资产池种类的增多，是新一轮 信贷资产证券化扩容的典型特征，其在盘活银行信贷资产、缓解流 动性压力上的多重效应正在显现。 “当前信贷资产证券化正在第三轮试点中，有望进入常态化的发展轨道。”社科院金融所银行研究室主任曾刚对记者表示，对银行 而言，信贷资产证券化相当于将部分资产“表外化”，能够在一定 程度上降低风险资产，那么银行融资以补充资本的压力就会减轻。 在一些银行的资产支持证券基础资产池中，贷款期限比较长，比如3至5年，对银行来讲这是很长的资金占用，可能会带来很多的 风险。尤其是在利率市场化过程中，银行的存款利率在升高，而且 稳定性在下降，这意味着银行存款成本越来越高，期限越来越短， 如果在资产端匹配的是长期流动性较低的贷款的话，会带来流动性 方面的压力。因此，发行信贷资产支持证券能够加快银行资产的流 动性。 曾刚认为，从满足资本充足率的角度来讲，信贷资产证券化是在降低银行风险资产的规模，发行二级资本债则是为了增加资本，一 个是减少分母，一个是扩大分子，有利于银行提高资金流转的速度，在一定程度上改善资产负债期限错配的状况。 不过，该产品相对较低的收益率也为人所诟病。平安银行的这款类ABS产品资金门槛100万，而收益率仅在7%-7.5%。普益财富数 据显示，9月的第一个星期，信托公司共发行了28款产品，平均期 限为23.89个月，环比延长2.29个月。其中，12个月、24个月、 30个月平均最高预期收益率分别为8.96%、9.79%、10.20%。同时也有业内人士指出，当前100万起步的集合信托，一般收益率水平在8.5%~11%左右。
【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
投资银行学结业论文题目资产证券化案例分析 二级学院经济金融学院 专业金融工程 班级113020701 学生姓名詹鑫 学号 11302070122 时间2016年7月10日
资产证券化案例分析 ——公路收费证券化 资产证券化是世界金融领域近 30 年来最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。资产证券化起源于美国的住房抵押贷款证券化，并很快被应用于其它资产。巴塞尔新资本协议对银行资本充足率、风险资产的关注和约束极大的刺激了各国金融机构从事资产证券化的需求，从而推动了资产证券化在欧美各国以及亚洲新兴市场经济国家的发展。相对而言，我国资产证券化的起步较晚，但在监管当局的大力推进和金融机构的积极参与下，我国资产证券化经历了从无到有、快速发展和不断突破的过程。2005 年底，国开行 41.77 亿元的信贷资产支持证券和建行 30.1 9 亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行，这也是我国首批政策规范下的资产支持证券，标志着我国信贷资产证券化试点工作取得了阶段性成果。2015年前8个月，中国已发行的资产证券化产品已经达到263亿美元，较去年同期208亿美元的规模大增25%。数据还显示，信贷资产支持证券(CLO)1-8月总计发行了209亿美元，较2014年同期的159亿美元提高了超过三分之一。这些资产证券化产品的发行，不仅加快了我国银行、证券、信托等金融市场的融合，增强了银行信贷资产的流动性，而且丰富了金融市场的产品种类，促进了国内金融市场的不断创新。 一案例简介 资产证券化是将金融机构或者其他企业持有的缺乏流动性，但能够产生可预见、稳定的现金流的资产，通过一定的结构安排，对其风险与收益进行重组，以原始资产为担保，创设可以在金融市场上销售和流动的金融产品（资产担保类证券，ABSs）。比如缺乏流动性的公路收费资产。 公路收费证券化是一种典型的基础设施证券化，是以项目所属资产收费权为支撑的证券化融资方式。我国自20世纪80年代初期开始收费公路建设，据中国收费公路网的不完全统计，截至2000年年底，中国大陆证券化的收费公路总里程为11559公里，独立桥隧188828米。收费公路证券化在我国大陆地区的21个省市自治区均有不同程度的分布，其中广东、江苏、安徽等省市是证券化程度最高的省份。 1996年8月，珠海市人民政府在开曼群岛注册了珠海市高速公路有限公司，成功地根据美国证券法律的144a规则发行了资产担保债券。该债券的国内策划人为中国国际金融公司，承销商为世界知名投资银行摩根斯坦利添惠公司。珠海高速公路有限公司以当地机动的管理费及外地过境机动车所缴纳的过路费作为支持，发行了总额为2亿美元的债券，所发行的债券通过内部信用增级的方法，将其分为两部分：其中一部分为年利率为9.125%的10年期优先级债券，发行量是为8500万美元；另一部分为年利率为11.5%的12年期的次级债券，发行量为
第一届证券行业案例大赛参赛案例 2016年10月（案例完成时间）第一作者姓名洪浩 其余作者姓名杨旭山高瑞瑶颜冰 天风-中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划——一个首单以信托作为原始权益人的类REITs项目1 一、背景介绍 1.1资产证券化概述 资产证券化（Asset Securitization）是指将缺乏流动性但其未来现金流可预测的资产通过集中打包组成资产池，并使用结构化金融技术进行现金流重组，将其转化为可以在金融市场上出售和流通的证券。因此，简单来说，资产证券化就是将可以产生稳定现金流的资产转化为证券的过程。这种以特定资产现金流为基础发行的证券，被称为资产支持证券或证券化产品；资产支持证券所对应的资产池也可称为“基础资产”、“资产包”、“原始资产”、“资产组合”等。 资产支持证券主要有如下三个特征： （1）它是一种生息证券，可供投资者在二级市场进行交易。 （2）资产支持证券的信用基础是一个由多项资产组成的资产池，而不是发起人的主体信用。 （3）通过破产隔离技术，使资产池免受发起人破产风险的影响。 1.1.1 资产证券化分类 按照美国市场划分方法，从基础资产种类来划分，证券化产品主要分为资产支持证券（Asset Backed Securities，简称ABS）和住房抵押贷款（Mortgage Backed Securities，简称MBS）。MBS可进一步细化为个人住房抵押贷款证券化（RMBS）和商业地产抵押贷款证券化（CMBS）；ABS又分为狭义ABS和CDO（债务担保凭证）。 1本案例根据企业调研和公开发表资料编写。案例仅作为教学和研究资料使用，不代表对本案例所含相关内容的认可，不作为原始数据的来源，亦不暗示某种管理方法或策略一定有效或一定无效。
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
一、单项选择题 1. 下面哪种投资品的风险更低？（） A. 股权型REITS B. 抵押型REITS C. 混合型REITS D. 单个房产 您的答案：B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 二、多项选择题 2. 导致贷款价值比例（LTV）>100%的原因有（）。 A. 高估Cap rate B. 低估NCF C. 高估违约率 D. 高估违约损失率 您的答案：A,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 3. 国外CMBS的投资者主要包括（）。 A. 人寿保险 B. 养老基金 C. 互通基金 D. 对冲基金 您的答案：C,A,D,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 4. 美国立法机构对REITS在下面哪些方面有限制性要求?（） A. 红利分配 B. 组织形式 C. 收入构成
D. 股权结构 您的答案：D,A,C,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 5. 下列属于抵押型REITS特点的有（）。 A. 直接拥有房地产 B. 租金收入为主要收入来源 C. CMBS价值变动为收入来源 D. 利息收入为收入来源 您的答案：D,C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 三、判断题 6. CMBS投资的一个风险是贷款的集中度过高。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 7. 房地产投资信托是房地产资产证券化的一种，它将众多分散的 资金集于一体，并通过专家经营、专业化管理的方式，专门从事房地产领域的开发、买卖、租赁、管理等活动。（） 您的答案：正确 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 8. CMBS作为一个证券化产品，机构投资者通过购买CMBS可以间 接参与对商业地产的投资,但并不能达到充分分散投资风险的作 用。（） 您的答案：错误 题目分数：10
天虹股份资产证券化的案例分析 历史上第一次资产证券化的形成可以追溯到1970年,是由美国 政府全国抵押贷款协会发起的。其首次以基础资产为抵押的资产证券化项目,在成功发行后的短时间内,便被推广到世界各地。而由于一系列的原因,内部原因有我国立法方面的不健全,外部原因则是国际市 场经济的各方面影响,我国的资产证券化过程开始则相对较晚,在 2005年到2012年,我国才正式开始资产证券化的试行工作,这些都造成了我国公司证券化发展的严重阻碍。在研究方面,国外对于资产证 券和的研究水平普遍已进入高层次,而现阶段我国的研究多集中在国 内企业实例的基础上,且研究方式方法多基于国外的研究成果进行的。我国在资产证券化的研究上还需要更多的专家学者共同努力,才能使 得研究更加成熟,进而使更多的企业获益。本文采用了案例分析与理 论结合的方式探讨了上市公司采用资产证券化方式融资的问题,探讨 的案例是天虹商场资产支持专项计划,天虹商场资产支持专项计划是 国内第一单资产真正出表、实现了风险隔离的类房地产信托投资基金产品,也是国有商业企业成功发行的第一单类房地产信托投资基金产品。本文以天虹股份的这一典型案例为基础,试图探索我国零售业企 业的资产证券化实施与其财务指标、市场效应、股东财富等之间的关系,以期为其他公司实施类似的资产证券化提供相关参考。本篇关于 天虹股份的案例分析论文主要包括一下几部分:第一部分是引言,主 要介绍了本文的研究背景及意义,归纳了资产证券化在国内外包括动因、模式、交易结构和保障机制等方面的研究状况,之后阐述了文章
的研究思路、研究方法,最后概括了整篇论文的基本行文框架。第二部分是资产证券化相关联的理论综述:首先论述了资产证券化的内涵和特点,然后阐述了融资的重要途径,接着介绍了国内上市公司实施 资产证券化的一般过程。第三部分介绍了天虹股份有限公司实施资产证券化的案例,这部分主要介绍案例公司天虹股的基本营业现状和公司最新的股权结构,以及该资产证券化案例的基本特征。第四部分是全文的主体部分,主要运用专业知识对天虹股份资产证券化融资进行效果分析,主要从市场效应和财务效应两个方面进行,这部分运用规 范研究的方法,分析了资产证券化计划的特点和动因。根据收集到的数据和信息,分析了实施资产证券化对天虹股份公司的股东权益、资本结构、公司业绩等方面的影响。第五部分是天虹股份案例给予的结论与启示。本文采用理论部分与实际案例相结合的方法,对我国上市公司资产证券化过程产生的相关问题进行研究。其中的理论分析部分,基于国内外文献的基础上,分析了企业实施资产证券化的动因、运作模式以及交易结构等因素及其对公司资产证券化面临风险所采取的 相应保障机制方面的研究。在案例分析部分,文章选取“天虹商场资产支持专项计划”作为案例,根据相关理论对此案例进行分析,对资产证券化的模式、过程、决策及产生的效果进行深入分析,找出关键问题,对资产证券化未来的发展提出些许改进意见来完善我国的资本市场,使之能够更好地发挥其作用,为日后企业实施资产证券化提供指 导和帮助。
华侨城资产证券化案例 华侨城资产证券化项目是我国企业资产证券化在旅游产业中的第一次有益尝试，其发行规模18．5亿元，发行期限5年期，融资成本5．5％至6％，取得了良好的成绩。与银行信贷、债券融资等融资方式相比，具有如下几个特点： 首先，华侨城欢乐谷是以提供娱乐设施为主的旅游服务设施类公司，深圳、北京和上海三家原始权益人资产负债率分别为71％、55％和79％，除华侨城A资产规模较大外，北京与上海两家公司的总资产均为20亿元左右，属于典型的高负债率、轻资产型公司。通过对主题公园人园凭证的证券化，突破了传统融资方法对于高负债率、轻资产型公司的种种限制条件，对于旅游企业具有较强的借鉴意义。 其次，该项目在首期不足3亿元人园凭证收人的基础上，不仅利用5年发行期作为时间乘数实现杠杆放大，同时根据可靠的历史现金流记录合理预估了未来5年的增长，将有效资产规模进一步放大，最终实现了18．5亿元的融资规模和5年期的融资期限。时间乘数以及预期增长两项创新有效挖掘了基础资产的融资潜力，取得了传统融资方法所不能效果，实现了良好的创新效果。 再次，本案例基础资产由位于深圳、北京和上海三地资产集合而成，利用聚集效应，通过统一的冠名将各地有融资需求的不同企业绑定在一起，发挥规模优势满足增信要求并提升评级，实现了全资本市场的公开融资。集合融资模式不仅有效突破了单一企业因为规模小、信用低、成本高所面临的融资困境，而且打破了传统融资方式较强的地域限制，更是在企业资产证券化领域中具有重大创新意义。 最后，与传统融资方式中债券融资明确要求募投项目、银行贷款严格限定资金使用方向有所不同，企业资产证券化中的资金使用相对灵活。例如本次专项计划募集资金就主要用于欢乐谷主题公园游乐设备和辅助设备维护、修理和更新，欢乐谷主题公园配套设施建设和补充日常运营流动资金，尽可能满足原始权益人的资金使用自由度。此外，通过结构化的资产重组技术，本次专项计划将北京、上海和深圳三家独立欢乐谷的人园凭证收入进行打包重组，提升了资产的规模效应；同时采取了5档优先级收益凭证和1档次级受益凭证的优先与次级分层，将专项计划自身的信用等级提高了1至2个等级，降低了融资成本，具有十分有益的推广价值。 一、未来展望 欢乐谷是我国最大的民族品牌主题公园，基于欢乐谷入园凭证而设立的专项计划的成功发行是对国家文化和旅游产业政策的积极响应，也是对民族主题公园品牌的极大支持，更是推动我国金融创新的一大创新举措，在旅游产业和金融行业中都取得了良好的示范效果。 利用稳定的服务费收人为基础资产发起的企业资产证券化专项计划，充分挖掘了轻资产型旅游企业的有效资产，不仅可用作基础资产的产品范围广，而且通过未来收益权规模和融资期限为杠杆有效放大融资规模，提高了基础资产的融资使用率，对我国不同地区、不同规模、不同类型的旅游企业具有普遍的适用性和较强的可操作性，必将成为旅游产业未来广泛使用的一种融资方式。 对金融行业而言，以旅游服务费收人为基础资产发行的资产支持证券，是我国企业资产证券化由试点业务向常规业务转换过程中的一次大胆尝试，突破了以往基础资产仅限于基础设施等传统行业的局限性，具有典型的示范作用，将引领企业资产证券化产品创新进入黄金发展阶段。 进入“十三五”，旅游业将初步建设成为国民经济的战略性支柱产业，产业发展前景十分广阔，企业资产证券化以其融资规模大、成本低、期限长等优势，将迎来更为广阔的机遇。
试论当今中国房地产资产证券化进行融资内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类： 1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化 房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。 3、抵押贷款证券化 由贷款银行将抵押贷款本息收益组合，出售给SPV，并通过投资银行发行资产支持证券的过程。它使银行的长期贷款变成可流通的证券加速了银行资金周转，降低
商业地产研究暨典型案例报告分析(doc 9页)
商业地产研究暨典型案例分析 背景：世界购物中心的发展 购物中心的发展至今已有100多年的历史，已由拱廊商用建筑的雏形发展成多样化的、成熟的商业物业形式，美国是购物中心发展的先驱，也是购物中心的诞生地和策源地。 截至目前，美国购物中心共有4.3万多个，其中不足10万平方米的达2.7万个。在美国，平均每个人拥有近2平方米的零售市场；购物中心已经创造占52%的零售销售额，2000年的营业额已达1万亿美元，一家购物中心的有效商圈已达数百公里。 购物中心产业在美国发展成功后，迅速在加拿大、澳大利亚、日本以及欧洲各国发展起来。 截至2000年，欧盟各国的零售营业额已达15840亿欧元，占GDP的18.5%，其大小不等的商业零售场所达400万个，即平均每1000个居民拥有约6.3个商业零售场所，其总体体量约为6629万平方米。 从发展模式来看，加拿大、澳大利亚等地的购物中心与美国购物中心基本相同。而以法国为代表的欧洲式购物中心虽然与美国式购物中心大体相像，但规模一般小许多。法国购物中心的主题店以特级市场为多，以经营日常用品为主；而美国购物中心的主题店以百货商店居多，以选购品为主。
亚洲商业发展的主要特征： 1、购物中心发展受到亚洲经济和消费习惯的影响 2、郊区购物中心成为都市商业的重要组成部分 3、激烈的商业竞争让“主题特色”成为人们选择购物中心的重要因素 4、商业娱乐化发展已经成为都市型商业必然的发展趋势 5、注重市场定位的差异性，重视年轻消费族群 6、传统市场力求少而精，民族文化特色成为出奇制胜法宝 7、商业发展与城市交通的协调与配套 8、网络化服务/电视购物的发展态势不容忽视 世界购物中心研究分析结论： 按照中国目前的经营发展状况、零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平，以及人们对生活质量水平要求的提高，在中国发展现代商业中心的条件已逐渐成熟。而所谓“现代”，则是具备优良的购物环境、提供大型休闲场所及停车场；集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务诸功能于一体，先进的开发经验就尤其重要。通过对世界购物中心经典案例的研究，我们认为如下结论值得借鉴： 第一、开发商在开发购物中心前非常重视前期的市场调研，包括消费行为分析、市场的导向和消费者的需求，是开发商首要考虑的内容。 其中一个典型案例就是欧洲最大的购物中心BLUE WATER，整个购物中心的建筑规划和商业布局完全依照开发商前期的市场调研和消费者分析而设计。
日本东京银座商业街区考察报告 NEW MALL CORP 杨宝民 ２００５年６月８日
世界瞩目的银座商业街区 美国第五大道和东京银座一直是笔者研究商业街区重点选择的两个研究对象，在胡宝哲博士研究银座街区改建开发的基础上，笔者重点研究银座的业态特征与商业运营，从中提炼经验，自觉运用商业圈形成规律，提高我国商业街区开发与运营的水平。 一、银座步行街整体情况 象征日本自然、历史、现代的三大景点（富士山、京都、银座）之一的银座，与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道齐名，是世界三大繁华中心之一。银座最早是填海形成的，银座作为地名是因为１６１２年德川幕府在今银座一、二丁木一代设有银币铸造所，与日本桥一代的金座相对应，俗称银座町。 根据胡宝哲博士1991年到1993年在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为 39.5公顷，南北长1200米，东西宽500-600米。银座总体平面布局如下： 图1 东京银座商业区范围示意图 １９２３年关东大地震以后，银座地区重建，形成东西向７条街，南北向１１条街，
南北向２４个街坊的网格形状。 银座的繁荣从二是世纪六十年代日本经济高速发展开始，当时各类商业设施大道３７８０家，商店与餐饮大道１７５２家，平均每日来购物旅游的人流大道５５万人次。 银座商业区内不同业态分布比例如下表： 图２银座留影 表1 东京银座商业步行街的业态比例 在日本人的心目中，银座是高级、名牌、流行、信用、品味、货真价实、憧憬、时尚以及日本新潮购物中心的代名词。 银座业态特征 （1）拥有日本最多的商业老字号例如历史悠久文明全国的木村屋 （2）世界最大的画廊街 （3）日本最大的展览设施街 （4）日本地方大众媒体的中心 （5）银行密度最高的商业中心
试论当今中国房地产资产证券化进行融资 内容提要：房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前国内大多使用的是表内处理 方式。我国房地产资产证券化刚刚起步，有很多问题需要解决，但实 行资产证券化这种融资方式是不可阻挡的趋势。 关键词：资产证券化金融机构 日前，由于国家加大对房地产的宏观调控，房地产投资商的资金来源大量紧缩，引起房地产界轩然大波。各相关人士纷纷发表观点，探讨房地产融资新渠道。在各种渠道当中，一个在国外已经成熟的方法受到人们的密切关注，那就是房地产的资产证券化。 一、房地产资产证券化的定义及主要形式 房地产资产证券化，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化。 房地产资产证券化最早是在60年代的美国兴起于住房抵押证券，并在80年代广泛扩大到其他行业。和其他行业的资产证券化相同，房地产资产证券化是将企业不流通的存量资产或可预见的未来收益构造和转变成为可流通的金融产品的过程。房地产证券化的发展需依托完备而发达的社会资本市场，将房地产资产社会化。 在金融界，房地产资产证券化的形式有很多种，归纳起来目前业内主要有以下四类：1、表外处理——以销售实现的证券化 房地产公司将自有资产出售给SPV（专业操作资产证券化的中介机构）。该资产经出售后与原公司（发起人）的债务隔离。SPV通过中介使该资产信用 提高（资产收益保证担保、保险、发起人连带偿付责任等）。由投资 银行进行证券化设计，向投资人发行ABS（信贷资产证券化）收回现金 用于向发起人购买资产。 2、表内处理——以资产担保而融资的证券化
PAGE PAGE 1 死鱼一条 ——学习实践科学发展观活动调研报告 房地产工作调研考察报告 白银市房地产管理局副局长李兰宏 （2009年4月13日） 为解决制约我市房地产业发展的突出问题，实现产业科学发展，我局组成“住房保障”和“物业管理”专题调研考察学习组，坚持内外结合，在深入细致调研我市重点房地产工作的基础上，派物业管理专题组赴河南洛阳、焦作、郑州3市进行了为期5天的考察学习。通过调研考察，我们进一步吃透了全市房地产业发展现状和发展趋势，开阔了眼界，启发了思路，进一步坚定了房地产业科学发展的信心。 一、基本情况 我们调研目的在于发现问题，分析原因；考察学习重在拓展思路，寻找对策。实现两者有机结合，达到了提高认识，统一思想，增强信心的目的。 （一）调研工作情况。 调查研究侧重于住房保障与物业管理。总体看，这两项工作初见成效，但也存在不容忽视的问题。表现在: 1、住房保障工作进展顺利，但需要在配套地方资金、创新工作机制上下功夫。 我市计划用3年时间（2009年到2011年）实现1.9万户低收入家庭住房问题应保尽保。并制定了《白银市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的意见》、《白银市解决低收入家庭住房困难发展规划和年度报告计划（2008-2012）》、《白银城区2008-2009年度经济适用住房和廉租住房建设实施方案》等一系列政策措施保障落实。目前，全市保障工作有序展开。一是发放租赁补贴覆盖面逐年提高。自2006年启动住房保障工作以来，廉租住房补贴范围逐步扩大，由2006年的241户扩大到2009年的5872户，保障条件由2006年的特困家庭扩大到人均住房建筑面积10平方米以下低保住房困难家庭。3年累计发放补贴资金1743万元。二是廉租住房建设项目稳步推进。2008年在建项目806套, 4.03万平方米，投资概算4188万元，截止今年4月，共完成投资2244万元，占53.58%；2008年底新开工项目共1083套,4.98万平方米，投资概算5180万元，截止今年4月，共完成投资1677万元，占32.37%；2009年需要筹集廉租住房房源4789套，21.83万方米。目前，白银城区三期廉租住房建设项目土地划拨、规划许可等前期手续已办理齐全，正在进行拆迁安置工作；靖远三期廉租住房
大数据在商业地产运用案例 一段记录顾客在商店浏览购物的视频、顾客在购买产品和服务前后的行为、如何通过社交网络联系您的客户、是什么吸引合作伙伴加盟、客户如何付款以及供应商喜欢的收款方式……所有这些场景都提供了很多指向，将它们抽丝剥茧，透过特殊的棱镜观察，将其与其他数据集对照，或者以与众不同的方式分析解剖，就会发现，原来这里面有很多秘密。而所有秘密的支持都依靠一种技术——大数据。 一.进军电商的核心--大数据研究 从国内近年来新开张的商业物业来看，影院、餐厅、美容、健身、娱乐等“亲历性”服务项目占有的面积正在不断增多，而单纯的商品销售面积正在不断减少，这也是苏宁、国美、万达等传统商业企业全面高调进军电商的原因。 只有进入电商领域，他们才能积累更多的数据，为大数据时代的到来积累资本。全渠道销售模式是未来零售新方向,或有可能颠覆单一模式(纯线上或纯线下模式),开创零售行业新格局。而开展线上线下互动的O2O模式的核心，就是大数据应用。 数据对于零售企业的最大价值：为零售策略的开展提供细致的指导建议； 1、精准营销； 2、产品研发； 3、完善供应链； 二.典型零售企业的大数据建设 1.朝阳大悦城: 朝阳大悦城的生命力何在？除了及时的业态调整和不断创新的营销活动等这些表面上看到的动作，朝阳大悦城真正的核心竞争力是高效的运营管理，是以大数据为基础来部署，所有的营销、招商、运营、活动推广都围绕着大数据的分析报告来进行的大战略。 数据运营案例： a、根据超过100万条会员刷卡数据的购物篮清单，将喜好不同品类不同品牌的会员进行分类，将会员喜好的个性化品牌促销信息精准进行通知。 b、朝阳大悦城在商场的不同位置安装了将近200个客流监控设备，并通过Wi-Fi站点的登录情况获知客户的到店频率，通过与会员卡关联的优惠券得知受消费者欢迎的优惠产品。 c、经过客流统计系统的追踪分析，提供解决方案改善消费者动线，4层的新区开业之后客人总是不愿意往新里走，因为消费熟悉之前的动线，所以很少有人过去，该区域的销售表现一直不尽如人意。为此，招商部门在4层的新老交接区的空区开发了休闲水吧，打造成欧洲风情街，并提供iPAD无线急速上网休息区。通过精心设计，街区亮相后新区销售有了明显的改观。 d、打通微信与实体会员卡，会员的消费数据、阅读行为、会员资料打通后，更好地了解消费者的消费偏好和消费习惯，从而更有针对性地提供一系列会员服务。 2.银泰百货 银泰大数据战略： a、2013年，银泰百货全国门店的WIFI网络将铺设完毕，顾客进店可以免费登录使用WIFI。 b、打通线上线下，开启020，顾客通过手机端参与产品折扣活动，再到实体店提货的购物模式。