国际商业地产Block-街区案例
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浅谈block街区规划理念
浅谈BLOCK街区规划理念摘要:BLOCK街区是商业地产的一种新理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，BLOCK商业中心是城市商业中心发展的新模式。
本文结合实际案例探讨BLOCK街区的起源、规划理念和发展态势。
关键词：BLOCK街区；商业中心；楼盘开发；街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。
体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。
它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城，最大限度地使住宅居住功能便捷化。
1. 城市社区新模式——BLOCK街区自90 年代中后期以来，我国城市商业中心发展呈现以下特征：一是商业中心改造和规模扩大化趋势，许多城市商业中心原来主要是由一条街构成，现在改造成“丁”字型、“工”字型、“田”字型，占地规模、商铺数量、经营规模等等都成扩大化趋势；二是打造新型商业购物中心，特别是大城市的造摩尔运动；三是商业中心功能的扩展和转变，即扩展“综合服务体”功能，向商务中心（CBD）转变；四是商业与地产结合，以地产商为主导已成为城市商业中心改造和开发的主流模式。
BLOCK 街区商业模式是城市商业中心发展的新模式，这个概念来源于美国，是商业和居住的集中融合。
BLOCK 街区，即 B-Business（商业）、L-Life allow（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），它不同于区域性购物中心，更有别于郊区的大型商业集散地，以满足人们生活需求为前提，是无法与生活区别开的商业形态。
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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1
[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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2
案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
成功商业地产案例
【功能分区】
◎ BlueWater购物中心的规划是
功能分区示意图
等腰三角形的设计，三个角，三个 边。三个主力商店，JohnLewis，
JohnLewis
House Of Fraser， Marks and Spencer各据一方， 三个均等商
宴客厅
玫瑰厅
机。连接的三个边，则规划为三个 主题区，West Mall 名为宴客厅； South Mall名为泰晤士漫步区；
开放犹如居住小区优美环境的延展，社区居民轻松漫步在户外步行街、优美 的园林广场之中，享受阳光、空气、绿化的自然氛围，感受休闲中购物的现代生 活新体验。
百联西郊购物中心核心的部分是开阔宽敞的园林式的绿化广场，四 周建筑高低错落，通过步行街、天桥、自动扶梯、平台等形式连通各个 区域，并配以水景、雕塑和绿化小景。
【规划布局】
【业态分布】
In-Base
【交通动线】
开放式交通设计，可游览性强，便于商业人流休闲穿梭，同时使所有商店都能得到 最大限度的商业展示。
【商业人流】
办公人流
商业人流
酒店人流
住宅人流
地铁人流
【案例借鉴】
国外案例精选
英国：BLUEWATER MALL
所在地 类型 开发商 楼层 车位 总面积 开幕日期
【项目概况】
【空间设计】
第一，大宁国际以现代手法规划整个项目的布局，重新塑造了传统商业的空 间尺度。高低分布的建筑格局，带给人不同的空间层次感受；回转设置的步行街 道和大容量的停车场，确保了消费者购物便捷，同时兼顾人车分流的安全环境。 每一处细节都体现着“开放、便捷、时尚、安全、环保”的设计思路；“定义生 活、享受生活”是大宁国际所传递的诉求。
餐饮：有30多家，快餐、小吃、特色菜、火锅、烧烤、咖啡吧、茶座等应有 尽有。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（2）业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便利店、药店、面包店、银 行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户作为目标对象。
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
城市规划前沿理论-BLOCK街区
四、BLOCK街区的特点： 1、 建筑高度——相对较矮，没有压抑感； 2、 居住单元——以BLOCK为主要居住单元； 3、 道路——尺度科学宜人，生活氛围浓厚； 4、 配套设施——丰富的商业配套和休闲配套,以及富有情调的景 观，构筑一站式城市生活。
街区，作为一种 最新的住宅形式， 引领了欧美先进国 家及中国大都市的 城市进程，以其更 科学、更舒适的特 性及傲人的建筑形 态而备受世人瞩目。
的繁华前景。 上城国际四期新界沙盘
BLOCK兴起于上世纪美国纽约的典型街区生活，是一种 真正以人为本的城市生活居住方式。 在合适的尺度上，从人性、文化、城市发展的角度出发， 满足居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合型增值型物 业。
上城国际的规划设计运用国际人居“城市 BLOCK街区”的前沿理念,提出“居住空间、 休闲空间、卖场空间、教育空间”四位一体， 将精品住宅、商业卖场、学区资源
包罗于步行之类，使21万平方米的社区 显得更加时尚、休闲、活力十足, 引领合肥一种全新生活模式。由 浙江祥源集团斥巨资打造，上海 同济建筑规划院担纲项目整体概 念规划，国际著名规划团队马达 斯班担纲整体商业规划创意，强
前沿BLOCK街区规划理念
在越来越注重城市形象、个性与品位的今天，每座城市都需要与其身份 相匹配，让自己为之骄傲，让外人为之称羡的“城市名片”，就如北京 的王府井大街、上海的南京路、长沙的黄兴南路、南昌的胜利路等等。
我们都见过美国生活片中一幅常见场景：人们三三两散坐在 街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷 的孩子在不远处玩滑轮。街道的转角处，有步行可达的百货超市、 书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓 的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。这就是 典型的街区生活，一种真正以人为本的城市生活居住方式。 街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有 的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商 居行为中。街区式住宅在国外已 成熟发展，如美国的第五大道、 西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷 克斯洛伐克的布拉格等都有享誉 世界的BLOCK街区，都为所在 城市画上了精彩的一笔。
国际商业地产Block_街区案例
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国际商业地产Block_街区案例
• block
•社区生活block
•超市、药店、面包店、花店 •书报亭、洗衣店
•品牌零售block
•品牌服饰、珠宝、钟表、香水 •品牌化妆品
纯 正
•女性block
•量贩化妆品连锁、活色生香内衣、婚纱摄 影
•潮流动感block
•美容美发、美甲、美容美发学校 •潮流饰品店、玩具店、影音制品、图书 •潮流家居馆
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•沿街休憩小品示意（“街道家具”/景观元素——人文符号）
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•【2】 BLOCK业态
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•业态定位原则：
•整体定位，分期实施 •将一、二、三期商业纳入整体考虑，统一定位。根据每条街的不同特 性，选择适合的业态，形成分而有序、整体统一的block街区。再根据 工程进度分期招商。 •流行性原则 •选择时尚潮流业态，定位流行商品类别，以与竞争商圈形成差异化。 •复合性原则 •形成吃饭、休闲、购物、游玩、健身等复合性商业功能，体现街区与 集中商业的差异化优势。 •互动性原则 •为街区业态间互动、商业业态与建筑形态间互动、不同街区间的互动， 提供条件，形成互动式block商业形态。
•道（Road），主要强调它的交通和步行功能； •街（Street），主要强调它的商业功能， •那么街区（Block），它的寓意是什么呢？
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国际商业地产Block_街区案例
•Block 街区 ==
•B-Business（商业）+L-Liefallow(休闲)+O-Open(开放) •+C-Crowd(人群)+K-Kind(亲和)
某商业街的包装建议推广策划案
综上，上述两中推广方向均存在一定问题，为此，我们 大胆提出“整体推广”的概念，将A、B两个不同户型组团 作为一个整体，赋予项目“BLOCK街区”概念，寻找目标 客户的共同消费习性，即向往OPEN的生活方式的居住心 理，同时运用“BLOCK概念”也将贯穿项目的商业街巧妙 结合，成为项目的一大亮点。
阶段性推广总策略
小结
Block街区生活，体现了居住与环境新的结合关系，把人 们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人 们对新型居住的需要，最大限度地使住宅居住功能便捷 化。而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
即可保障居者居住的安静性， 又可提供居者交流的顺畅性！
商业推广表现
案名
BLOCK街区
案名思考
第二阶段：蓄势期 推广目的：解读“BLOCK街区概念” 推广策略：以街区生活情景的描述，用形象广告推出“BLOCK街区”
概念，以全新的居住文化为传统住宅升级， ，掀起“住在街 上”的流行热潮，给市场新的惊喜与期待，引起高度关注； 推广角度：以演绎BLOCK街区文化概念为切入点。 推广媒体：户外围墙广告及道棋。
居住进化论
关于商业街的包装建议
七、商业街的包装
制造项目附加值
居住 + 未来配套 + 商业街
既提供居住，又有丰富的商业配套，将居住、休闲、娱 乐、商务等组合在一起，创造了一种全新的居住和生活 模式。
城市居住新文化
BLOCK街区生活
BLOCK街区
Block街区，是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念
BLOCK街区。
亮相广告
NP表现二：《罐头篇》
[封闭的生活是冰冷的铁罐]
Open，就是打开更多的精彩，更 多的滋味，把色香味俱全的情趣 弥散在我们的BLOCK街区。
阶段性推广总策略
小结
Block街区生活，体现了居住与环境新的结合关系，把人 们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人 们对新型居住的需要，最大限度地使住宅居住功能便捷 化。而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
即可保障居者居住的安静性， 又可提供居者交流的顺畅性！
商业推广表现
案名
BLOCK街区
案名思考
第二阶段：蓄势期 推广目的：解读“BLOCK街区概念” 推广策略：以街区生活情景的描述，用形象广告推出“BLOCK街区”
概念，以全新的居住文化为传统住宅升级， ，掀起“住在街 上”的流行热潮，给市场新的惊喜与期待，引起高度关注； 推广角度：以演绎BLOCK街区文化概念为切入点。 推广媒体：户外围墙广告及道棋。
居住进化论
关于商业街的包装建议
七、商业街的包装
制造项目附加值
居住 + 未来配套 + 商业街
既提供居住，又有丰富的商业配套，将居住、休闲、娱 乐、商务等组合在一起，创造了一种全新的居住和生活 模式。
城市居住新文化
BLOCK街区生活
BLOCK街区
Block街区，是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念
BLOCK街区。
亮相广告
NP表现二：《罐头篇》
[封闭的生活是冰冷的铁罐]
Open，就是打开更多的精彩，更 多的滋味，把色香味俱全的情趣 弥散在我们的BLOCK街区。
10个经典商业街景观设计案例
10个经典商业街景观设计案例景观设计人员必须具有丰富的专业技巧、充足的市场信息及跨学科知识，研究人的视觉、触觉、听觉、味觉及心理等要求，从形式美感、空间美感、时空美感和意境创造中去进行步行商业街景观设计。
商业街景观是街道路面，街道设施和周围环境的组合体，如今商业街不再只是狭义的买卖商品进行货物流通的场所，而是更注重综合，使商业街成为人们社交、娱乐和休闲的公共场所。
在现代的商业街设计中更强调空间的体验性，使人们在享受购物快感之时更重要的是享受这种现代商业空间所带来的新奇有趣的体验。
因此小编整理了10个国外商业街案例。
1、美国樱桃溪北户外商业街运用创新标识、行人照明、公共艺术等元素打造了丰富的的购物公共空间，成为科罗拉多州首屈一指的户外购物区。
2、美国盐湖城中心区商业街美国盐湖城有一座倒闭的购物中心，最近经过再开发后重新开放。
这座名为“城市溪流中心”(City Creek Centre)的购物中心服务12个城市街区，占地23英亩，是美国几年来最大的零售兼办公居住的购物中心项目。
购物中心有一条长一公里的人造溪流，沿着步行为主导的绿色空间蜿蜒成“S”形，让人回想起1847年盐湖城成立的历史。
3、美国牛顿Chestnut Hill购物中心步行街马塞诸塞州牛顿第9路沿线Chestnut Hill购物中心的步行街建筑都是新建和修复而来的，但因其户外空间成为零售空间建造的一个成功案例。
4、美国斯科茨代尔区商业街作为城市灵感的区域，Scottsdale Quarter是一个户外混合使用环境，提供高档购物与办公室，住宅和独特的餐饮和娱乐体验。
狭窄的街道，多层建筑和一个称为Quad的大型公共空间，季度已成为斯科茨代尔的首要目的地。
5、比利时圣尼古拉商业街Stationsstraat是圣尼古拉城市中心的商业街，它位于Grote Markt市场和火车站之间的中轴线上。
为了改善交通状况和居民生活质量，材质的选用、绿化区的设计、旧地块的改造成为本次街道景观设计的重点。
2012情景街区商业模式典型案例研究上海大宁国际广场
北京新东安广场
深圳华润万象城
北京世界金融中心
主要作品：大连和平广场、深圳华润新城、中国电影博物馆、上海北外滩地区规划设计 、北京国际展览体育中心规划设计、上海科技馆、北京世界金融中心、香榭里花园高级 住宅区、新东安广场。
商业招商顾问/管理公司——全球两大地产服务公司，从招商到 运营各个环节提供专业建议
何为街区式商业？
Kind（亲近）
Business（商业）
B
Life allow(休闲)
k
L
Block商业
Crowd（人群）
c
o
概念：街区式商业，又被称为block街区，是指在合 适的尺度上，从人性、文化和城市发展的角度出发， 满足人口的居住并提供丰富的商业及休闲配套的混合 型增值物业。
Open(开放)
情景街区商业模式典范
项目概况 规划设计
业态组合及排布 氛围营造
团队保障
项目认知：上海北区最为典型的情景街区商业休闲中心
✓ 项目位置：上海闸北区共和新路1868-2008号 ✓总占地面积：约5.5万平方米 ✓总建筑面积：约25万平方米，商业约11万平方米 ✓停车位：1300个 ✓试营业时间：2006年9月19日 ✓商业招商顾问公司：世邦魏理仕 ✓建筑设计公司：美国REKL国际建筑事务所 ✓物业管理公司：第一太平洋戴维斯 ✓开发商：崇邦集团上海福乐思特房地产开发有限公司
项目街角人行主入口处，零售、餐饮业混 合搭配，其中以零售业为主要业态；
沿街次入口处，主要排布中型餐饮业； 内街区沿街，零售、餐饮业混合搭配，但
不设置主要业态； 中心广场周边，高度聚集餐饮业，形成广
场内高人气的小商圈； 其他内纵深处，主要散用途
纵向业态布局特征：纵向商业利用率高，平均3F以上的商业布 局使项目商业盈利能力最大化
城市规划前沿理论-BLOCK街区
前沿BLOCK街区规划理念
在越来越注重城市形象、个性与品位的今天，每座城市都需要与其身份 相匹配，让自己为之骄傲，让外人为之称羡的“城市名片”，就如北京 的王府井大街、上海的南京路、长沙的黄兴南路、南昌的胜利路等等。
我们都见过美国生活片中一幅常见场景：人们三三两散坐在 街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷 的孩子在不远处玩滑轮。街道的转角处，有步行可达的百货超市、 书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓 的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。这就是 典型的街区生活，一种真正以人为本的城市生活居住方式。 街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有 的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商 居行为中。街区式住宅在国外已 成熟发展，如美国的第五大道、 西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷 克斯洛伐克的布拉格等都有享誉 世界的BLOCK街区，都为所在 城市画上了精彩的一笔。
新近国内一些规划设计中都运用了“城市BLOCK街区”的前沿 理论。如，奥林清华· BLOCK邻里广场，上城国际BLOCK街区， 大溪地BLOCK街区等等。 以下为几个大型街区实例 一、奥林清华· BLOCK邻里广场 奥林清华· BLOCK邻里广场位于吴江市南城区核 心板块，吴江城市中央商务区CBD核心地段。项 目东起中山南路，南至高新路，西靠鲈乡南路， 北依吴江市城市管理局大楼。占地面积20288.6 平方米，建筑面积约为29055平方米。教育配套： 吴江市高等学府——吴江大学，震泽中学、爱德 双语实验小学、实验中学。体育医疗卫生配套： 体育馆、训练馆、吴江市中医院、永鼎医院等。 商业配套：百润发超级购物广场、汉唐国际大酒 店等。
挑高六米，自由临街、独立开放式街区 一站式/海派风尚/新主流生活街区
在越来越注重城市形象、个性与品位的今天，每座城市都需要与其身份 相匹配，让自己为之骄傲，让外人为之称羡的“城市名片”，就如北京 的王府井大街、上海的南京路、长沙的黄兴南路、南昌的胜利路等等。
我们都见过美国生活片中一幅常见场景：人们三三两散坐在 街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷 的孩子在不远处玩滑轮。街道的转角处，有步行可达的百货超市、 书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓 的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。这就是 典型的街区生活，一种真正以人为本的城市生活居住方式。 街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有 的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商 居行为中。街区式住宅在国外已 成熟发展，如美国的第五大道、 西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷 克斯洛伐克的布拉格等都有享誉 世界的BLOCK街区，都为所在 城市画上了精彩的一笔。
新近国内一些规划设计中都运用了“城市BLOCK街区”的前沿 理论。如，奥林清华· BLOCK邻里广场，上城国际BLOCK街区， 大溪地BLOCK街区等等。 以下为几个大型街区实例 一、奥林清华· BLOCK邻里广场 奥林清华· BLOCK邻里广场位于吴江市南城区核 心板块，吴江城市中央商务区CBD核心地段。项 目东起中山南路，南至高新路，西靠鲈乡南路， 北依吴江市城市管理局大楼。占地面积20288.6 平方米，建筑面积约为29055平方米。教育配套： 吴江市高等学府——吴江大学，震泽中学、爱德 双语实验小学、实验中学。体育医疗卫生配套： 体育馆、训练馆、吴江市中医院、永鼎医院等。 商业配套：百润发超级购物广场、汉唐国际大酒 店等。
挑高六米，自由临街、独立开放式街区 一站式/海派风尚/新主流生活街区
block街区
BLOCK街区所谓国际BLOCK街区，BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念．BLOCK是5个单词的缩写：B-Business(商业)、L-Life allow(休闲)、0-0 pen(开放)、C-Crowd(人群)，K-Kind(亲和)。
简单的概括：就是居住和商业的集中融合．街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
将街区与国际化、居住．休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式．体现了居住与环境新的结合关系，把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来，极大丰富了人们对新型居住的需要，提供了一个更适宜居住的标准与模式，而非现在通常意义的“小区”、“社区”概念。
国际BLOCK街区体现的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。
它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城。
最大限度地使住宅居住功能便捷化。
我们都见过美国生活片中一幅常见场景：人们三三两散坐在街边的咖啡馆走廊上，迎面跑过的青年微笑着与你打招呼，耍酷的孩子在不远处玩滑轮。
街道的转角处，有步行可达的百货超市、书店、面包房……没有围墙的隔离，没有保卫的森严，平和舒缓的气氛在街面上流淌，每个人都在自得其乐地享受生活。
这就是典型的街区生活，一种真正以人为本的城市生活居住方式。
街区，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。
街区式住宅在国外已成熟发展，如美国的第五大道、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克斯洛伐克的布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区，都为所在城市画上了精彩的一笔。
街区，作为一种最新的住宅形式，引领了欧美先进国家及中国大都市的城市进程，以其更科学、更舒适的特性及傲人的建筑形态而备受世人瞩目。
特点：1、建筑高度——相对较矮，没有压抑感；2、居住单元——以BLOCK为主要居住单元；3、道路——尺度科学宜人，生活氛围浓厚；4、配套设施——丰富的商业配套和休闲配套,以及富有情调的景观，构筑一站式城市生活。
商业街区、小体量商业、十尚坊案例
10%
商业客源分析
周边收入较高的住户临近区域人群周边的专业市场业主等商务客源
开业时间
2005.10
首层租金水平
3.5-7元/平米/天
运营方
上海丰柏企业发展有限公司
停车位
约154个
基本信息
十尚坊
十尚坊全长300米，由10栋建筑单体组成，总体量约1.8万方，由丰柏统一经营Biblioteka 理，2005.10开业地块信息
二期
一期
进入性一般，除北侧顾戴路为四车道，其余皆为两车道，商业设置于地块内部，形成双面街，充分发挥对住宅用户的服务
竞争分析
十尚坊
半岛花园商业街
百联南方
地铁1号线
地铁9号线
古美生活购物广场
地铁12号线
A20
沪闵高架
莲花国际广场
专业市场集群
莲花国际广场
体量
5万平米
定位
餐饮占比50% 家庭消费占主导
概况
莘庄、七宝板块商业氛围已较为成熟，古美、春申板块为大型居住区，其商业市场主要靠周边住宅人口拉动，本案1公里范围内属住宅密集区，辐射人口5.6万人，以中高端人群为主
交通分析
十尚坊
项目位于龙茗路两侧（顾戴路-平阳路路段），两面临路，主要车流人流来自于北侧；北侧顾戴路通达性较好，双向四车道，与对面商业街遥相呼应，为区域主干道；地块北侧紧邻规划中的地铁12号线，连接西南至东北区域，途经静安、虹口等区域，临近的一号线可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域；临近外环高速A20以及沪闵高架，连接徐家汇、上海南站区域，公共交通、私家交通均十分便捷。
顺风大酒楼、KTV、影院
世纪联华超市、游泳场馆
业态概况
区域内最大的购物中心，业态大而全，130余家品牌
商业客源分析
周边收入较高的住户临近区域人群周边的专业市场业主等商务客源
开业时间
2005.10
首层租金水平
3.5-7元/平米/天
运营方
上海丰柏企业发展有限公司
停车位
约154个
基本信息
十尚坊
十尚坊全长300米，由10栋建筑单体组成，总体量约1.8万方，由丰柏统一经营Biblioteka 理，2005.10开业地块信息
二期
一期
进入性一般，除北侧顾戴路为四车道，其余皆为两车道，商业设置于地块内部，形成双面街，充分发挥对住宅用户的服务
竞争分析
十尚坊
半岛花园商业街
百联南方
地铁1号线
地铁9号线
古美生活购物广场
地铁12号线
A20
沪闵高架
莲花国际广场
专业市场集群
莲花国际广场
体量
5万平米
定位
餐饮占比50% 家庭消费占主导
概况
莘庄、七宝板块商业氛围已较为成熟，古美、春申板块为大型居住区，其商业市场主要靠周边住宅人口拉动，本案1公里范围内属住宅密集区，辐射人口5.6万人，以中高端人群为主
交通分析
十尚坊
项目位于龙茗路两侧（顾戴路-平阳路路段），两面临路，主要车流人流来自于北侧；北侧顾戴路通达性较好，双向四车道，与对面商业街遥相呼应，为区域主干道；地块北侧紧邻规划中的地铁12号线，连接西南至东北区域，途经静安、虹口等区域，临近的一号线可直达徐家汇，人广，上海火车站等区域；临近外环高速A20以及沪闵高架，连接徐家汇、上海南站区域，公共交通、私家交通均十分便捷。
顺风大酒楼、KTV、影院
世纪联华超市、游泳场馆
业态概况
区域内最大的购物中心，业态大而全，130余家品牌
BLOCK生活街区景观营造--沈阳金地锦城褐石商业街空间设计探讨
而 在这 个时代 已经淡去 ，怀 旧、装饰和 文艺 装饰 的意味非 常明显 ，是不错的背景亮 色点缀 。
街 区面积约 ２ 万 ｍ ，沿外街 面长 度约 ８ 万 ｍ，跨越居 住 区东西 两个分块 。沿 街设有 大量 的休 憩空 间 ，各式 小 品构 筑 适量 点缀 ，植 配精致 。这 种以褐 色的石材 和砖 石以及红 砖 建造 的建筑兴起 于欧 洲 ，兴盛 于美 国纽 约 。褐石 建筑是 纽 约和新 英格兰大 多数 历史名城 的标准性 建筑 ，多属于 联 排 式住 宅 ，建 于 １ ９世纪 ～ ２ ０世纪 初。到 １ ８ ３ ０年 ，纽 约 、 波 士顿 、费城等地 都开始 流行这 种褐石 建筑 。褐 石街 区生
方式参 与讨论 实验性 的雕塑 与公共性 的艺术 之 间的关系 问
题 。借 助雕塑 多方面讨 论公 共艺术 的理论和 实践 问题的 意
及 著名学 府 ，而褐 石街 区的花 园则继承 了维 多利 亚时期 花
园风格。
识 ，艺术 家们把 关注 的重点放 在雕 塑与环境 、人 与 自然 的 互动关 系上 。雕塑作 为立体 的造型 ，主要通 过视 觉感应 作 用于 人 的 心 灵， 即使 从 属于 建 筑 和周 围环境 起 装 饰 作 用 的 雕塑作 品 ，也都 具有 这 样的 作用 。可能 是 情景 的呼 应 ， 可能 是 真 实生 活 的 摹 刻 ，或 者 是 气 质神 韵 氛 围形 式 上 的 契合。 作 为街 区设计 ，首 先保证 所有适 配 的功 能场 地 ，过 多 的景观 元素投 入表达 未必会 有对应 的效果 呈现 。该 案情 景 雕塑在烘托 主 旨、营造氛 围上推 波助澜 ，是很 出彩 的一笔 。
中国园艺文 摘
２ ０ １ ４ 年第６ 期
Ｂ Ｌ Ｏ Ｃ Ｋ生活街 区景观营造
街 区面积约 ２ 万 ｍ ，沿外街 面长 度约 ８ 万 ｍ，跨越居 住 区东西 两个分块 。沿 街设有 大量 的休 憩空 间 ，各式 小 品构 筑 适量 点缀 ，植 配精致 。这 种以褐 色的石材 和砖 石以及红 砖 建造 的建筑兴起 于欧 洲 ，兴盛 于美 国纽 约 。褐石 建筑是 纽 约和新 英格兰大 多数 历史名城 的标准性 建筑 ，多属于 联 排 式住 宅 ，建 于 １ ９世纪 ～ ２ ０世纪 初。到 １ ８ ３ ０年 ，纽 约 、 波 士顿 、费城等地 都开始 流行这 种褐石 建筑 。褐 石街 区生
方式参 与讨论 实验性 的雕塑 与公共性 的艺术 之 间的关系 问
题 。借 助雕塑 多方面讨 论公 共艺术 的理论和 实践 问题的 意
及 著名学 府 ，而褐 石街 区的花 园则继承 了维 多利 亚时期 花
园风格。
识 ，艺术 家们把 关注 的重点放 在雕 塑与环境 、人 与 自然 的 互动关 系上 。雕塑作 为立体 的造型 ，主要通 过视 觉感应 作 用于 人 的 心 灵， 即使 从 属于 建 筑 和周 围环境 起 装 饰 作 用 的 雕塑作 品 ，也都 具有 这 样的 作用 。可能 是 情景 的呼 应 ， 可能 是 真 实生 活 的 摹 刻 ，或 者 是 气 质神 韵 氛 围形 式 上 的 契合。 作 为街 区设计 ，首 先保证 所有适 配 的功 能场 地 ，过 多 的景观 元素投 入表达 未必会 有对应 的效果 呈现 。该 案情 景 雕塑在烘托 主 旨、营造氛 围上推 波助澜 ，是很 出彩 的一笔 。
中国园艺文 摘
２ ０ １ ４ 年第６ 期
Ｂ Ｌ Ｏ Ｃ Ｋ生活街 区景观营造
国际商业地产Block_街区案例(PPT54页)
w：劣势
单铺面积过大 双层单铺多，对经营业态选择性高 街面被小区出入口分割，连续性差
o：机会
青山住居区西迁 市级重点功能带动青山腾飞 青山经济实力强，收入高 建二、建三被定位中心商业街
t：威胁
徐东对青山消费的分流 建二商圈的内部竞争
【2】 本色—天生BLOCK
街，街道，街区？
BLOCK街区的规划理念是20世纪中期兴起的一种全新的社区 规划理念。这种理论认为，我们传统的称谓“街道”，实际上 是“街”与“道”不分，而街区则有着更丰富的内涵。
国外Block街区
国内成功Block案例－建外SOHO商业街
建外SOHO商业街，包括16条 小街，由18栋公寓、2栋写字楼、 4栋SOHO小型办公楼及大量裙 房组成； 中心花园和会所，会所中有各 种时尚、现代的娱乐项目； 开放、现代、时尚是建外 SOHO商业街的标志； 300个沿街店铺，每日将5万人 在其间休闲、游览。 业态：美容美发、服装服饰、 零售、装饰、家居、、工艺品、 健身俱乐部、音像等。
江南春城商业发展报告
本案
“东工西居”，本案处于青山“西居”的大社区核心； “兴商”，同样，本案也处于青山商业核心发展区—— 建二商圈。
旅大街 本浠街 建设四路
和平大道 建设三路
项目商业（一、二、三期）皆沿城市路网分布，由建设三路、建设四路、 和平大道、本浠街等形成环形商业布局；商业均为开放式，面向城市； 商业将住居区分割又相融合，形成和谐邻里关系。
国内成功Block案例－杭州·下沙华元十六街区
杭州下沙元16街
项目位于杭州下沙，包括 NEW LOFT酒店式公寓、写字 楼和2万平方米街铺。 建筑形态特色为南北两幢16层 酒店式写字楼，中间由三层商业 模块街相连；高层底下三层架空 贯通南北，形成商业内街，十个 BLOCK模块街区相对独立又浑 然一体。 该项目于2004年被上海住交会 评为全国唯一“最佳商业地产 奖”。
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国内成功Block案例－杭州·下沙华元十六街区
杭州下沙元16街
项目位于杭州下沙，包括 NEW LOFT酒店式公寓、写字 楼和2万平方米街铺。 建筑形态特色为南北两幢16层 酒店式写字楼，中间由三层商业 模块街相连；高层底下三层架空 贯通南北，形成商业内街，十个 BLOCK模块街区相对独立又浑 然一体。 该项目于2004年被上海住交会 评为全国唯一“最佳商业地产 奖”。
Sp活动
行业论坛、酒会、开盘典礼、结合新闻报道
社会
新闻发布会、各媒体、现场包装、户外
客户
商客会、客户联谊会
【4】 营销执行
【江南春城商业营销安排】
日期
6月 7月
8月 9月
10月 11月 12月 1月
招商 媒体配合
销售
确定招 商家选择、引进 商方案
商业模 销售广告配合 式炒作
内部登记
正式销售
开盘
第一阶段：蓄势期（2007年7月－8月）
居住 商业配套和休闲配套 向城市开放 聚集人口 亲切和谐的邻里关系 ……
以上BLOCK核心要素，在本案皆可具备； 另一方面来说，本案规划与BLOCK街区理念不谋而合；
江南春城，天生BLOCK街区。
【3】 归真—纯正BLOCK
国外Block
在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦 敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、 圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的 国际街区。
101-150
151-200
201以上
从图表可以看出商铺多数为双
层，单层仅14间；商铺面积普
遍较大，最小的为100平米左右，
仅5间；151－200平米最多，达
41
23间；200平米以上也有15间。
14 单层 双层
项目swot分析
S：优势
位于青山住居区核心 邻近建二商圈 全部为街铺 围合、开放、居商交融的街区
道（Road），主要强调它的交通和步行功能； 街（Street），主要强调它的商业功能， 那么街区（Block），它的寓意是什么呢？
Block 街区 ==
B-Business（商业）+L-Liefallow(休闲)+O-Open(开放) +C-Crowd(人群)+K-Kind(亲和)
街区，即要提供居住，又要有丰富的商业配套和休 闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集 一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。街 区，与其说具备商业特征的商居城，不如说应有尽 有的生活城。
商业面积分布表（一期）
栋 层 栋总面积
单铺面积
开间 进深
1号楼 二层 4523.89
4523.89
58.3 49.4
2号楼 二层
3/6号楼 二层
2469.03 925.4
197.61 114.8
176.44 137.76
171.68 137.76
219.47 137.76
107.84 137.76
包租，代租—— 包租： 开发商成立经营管理公司，投资客户按一定的租金价格租 赁给经营管理公司，再由经营管理公司向商户出租； 代租： 即委托租赁，投资客户将商铺委托给开发商代为招租，开 发商为投资客户提供免费租赁服务。 具体采用哪种策略，将视销售情况而定，销售较好的情况 下采用“代租”；销售受阻的情况下采用“包租”。
10号楼 一层 1094.12 183.03 167.1 212.84 220.71 167.1 96.96
合计 —— 15144
——
6.9--11 6.9--11
6.9-11.8
14.5
14.5 23.85
7.8— 12.7
23.85
单铺要素分析（一期）
25
23
20
15
15
11
10
5
5
0
100以下
万科城市花园－武汉的Block？
向城市开放； 聚集城市或区域人口； 显然， 万科城市花园并不具备， 其重在住宅开发，这与 BLOCK的居商并重的理念 并不相符。 万科城市花园的BLOCK， 仅是被赋与BLOCK概念的 小区商业配套。
万科城市花园显然缺乏Block街区必要要素。而本 案，处于中心城区、青山住居大社区、多条街贯 通一体、向城市开放……具备一切Block街区必要 要素。
w：劣势
单铺面积过大 双层单铺多，对经营业态选择性高 街面被小区出入口分割，连续性差
o：机会
青山住居区西迁 市级重点功能带动青山腾飞 青山经济实力强，收入高 建二、建三被定位中心商业街
t：威胁
徐东对青山消费的分流 建二商圈的内部竞争
【2】 本色—天生BLOCK
街，街道，街区？
BLOCK街区的规划理念是20世纪中期兴起的一种全新的社区 规划理念。这种理论认为，我们传统的称谓“街道”，实际上 是“街”与“道”不分，而街区则有着更丰富的内涵。
策划思路：
【 开
目标——完成招商商户的确定及洽谈工作展开；为项目开盘蓄聚势能，
盘 阶
积累潜在客户；
段
营 现状——本阶段商业经营模式及品牌缺乏知名度；
销
执 行
对策——借势青山的高关注度，广为宣传青山的商业发展潜力，同时传
细
案
播“武汉纯正BLOCK街区”，吸引投向青山的关注目光；
】
效果——务求令市场在短期内对青山价值以及本案BLOCK特性形成高度
休闲运动block
运动服饰、运动用品专卖 健身会所、女子会所（SPA）
休憩区
露天茶座、饮料摊、休闲座椅、表演广场 景观小品
社区生活block 女子block 餐饮block
潮流动感block
超市
品牌零售block
休闲运动block
【营销篇】 武汉看青山
世界看武汉，武汉看青山
——将项目的营销提升至城市营运的战略高度
社区生活block
超市、药店、面包店、花店 书报亭、洗衣店
品牌零售block
品牌服饰、珠宝、钟表、香水 品牌化妆品
block
纯 正
女性block
量贩化妆品连锁、活色生香内衣、婚纱摄影 美容美发、美甲、美容美发学校
潮流动感block
潮流饰品店、玩具店、影音制品、图书 潮流家居馆
街 区
餐饮block
中式餐饮组团：中餐品牌连锁、小吃美食 休闲餐饮组团：休闲小站、茶社、酒吧
挺进青山，武汉财富新矿区
终端消费客户
外围客户 辐射客户 核心客户
青山居民
周边武 昌居民 其他城区
拒绝徐东，拒绝武昌，拒绝汉口 武汉纯正BLOCK街区，体验消费潮流新时尚
【2】 销售推动力
销售推动“四板斧”
——保证项目营销、营运成功的组合策略
招商先行—— 通过招商先行试探市场对项目的看好程度，以此确定项目最 终的促销策略及价格策略，保证销售价值的最大化；招商成 功，一方面可以在一定程度商提升项目价值，最重要的是可 以极大增强投资客户的信心，保证项目营销成功。 组合招商—— 本案商业单铺面积普遍较大，超出了很多业态对经营的需求， 因此必须采用组合招商策略。即将大面积商铺定位为同类业 态的小型专业买场，引入多家商户共同经营。以此规避商铺 面积过大的弊端。
放水养鱼—— 开发商将部分集中商业（大面积）保留产权，不对外 销售，引入主力店经营。待经营成熟后再视情况处理， 此时可以对外销售，也可继续保留产权收租作为长期 收益。此策略，一方面可以向客户展示开发商共进退、 及营运项目的决心，从而坚定客户信心；另外，经营 成熟后，客获得更大的销售价值。
【3】 推广策略
武汉，世界的焦点—— 中国经济的快速发展，吸引了世界的目光；中部崛起战略的提出与实施， 使武汉成为中国的焦点，同时，也成为世界的焦点。 青山，武汉的焦点—— 青山一直偏居一隅，潜力发展工业，价值低估遮掩了投向青山的目光。 今天，天兴洲公铁路长江大桥的建设，世界级火车站——武汉站的规划 建设，促使青山由单一工业区向综合性城市功能去转变，由此，成为武 汉又一发展焦点。 BLOCK街区，引领现代商业新潮流—— 时尚、现代的BLOCK街区，引领现代消费潮流，同时奠定青山商业振兴 的基石。
完善的街区导视系统
丰富多样却风格统一的导视系统，不仅是街区指示 功能，更是令人愉悦的视觉景观。
沿街休憩小品示意（“街道家具”/景观元素——人文符号）
【2】 BLOCK业态
业态定位原则：
整体定位，分期实施 将一、二、三期商业纳入整体考虑，统一定位。根据每条街的不同特性， 选择适合的业态，形成分而有序、整体统一的block街区。再根据工程 进度分期招商。 流行性原则 选择时尚潮流业态，定位流行商品类别，以与竞争商圈形成差异化。 复合性原则 形成吃饭、休闲、购物、游玩、健身等复合性商业功能，体现街区与集 中商业的差异化优势。 互动性原则 为街区业态间互动、商业业态与建筑形态间互动、不同街区间的互动， 提供条件，形成互动式block商业形态。
国 外 街 区
Block
国内成功Block案例－建外SOHO商业街
建外SOHO商业街，包括16条 小街，由18栋公寓、2栋写字楼、 4栋SOHO小型办公楼及大量裙 房组成； 中心花园和会所，会所中有各 种时尚、现代的娱乐项目； 开放、现代、时尚是建外 SOHO商业街的标志； 300个沿街店铺，每日将5万人 在其间休闲、游览。 业态：美容美发、服装服饰、 零售、装饰、家居、、工艺品、 健身俱乐部、音像等。
关注，从而吸引市场客户到现场参观，为后期销售作铺垫。
7号楼 二层 2065.03 263.64 242.05 187.68 187.68 242.05 187.68 187.68 242.05 200.1
8号楼 一层 627.52 100.05 103.49 93.84 93.84 103.49 100.5