南京房地产市场报告

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2018年度南京房地产市场调查研究报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 第 2 页 共 132 页 年度南京房地产市场调查研究报告

目 录

目 录 ... 1

综 述 ... 5

1. 前言 ... 5

2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 6

2.1 研究背景说明 ... 6

2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 7

3. 名词定义 ... 9

4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 9

5. 抉策地产研究中心细分市场研究模型 ... 10

6. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 10

第一节 市场容量分析 ... 12

1. 2004 年南京市房地产市场容量分析 ... 12

1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 12 第 3 页 共 132 页 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长 ... 13

1.3 投资购房比例小幅下降 ... 13

1.4 结婚购房比例基本稳定 ... 14

1.5 城市化进程中产生的购房需求稳中有升 ... 14

2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 14

3. 2004 年 1-12 月房地产市场交易状况分析 ... 15

3.1 新建商品房交易情况 ... 15

3.2 2 2004 年 1-12 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 15

3.3 2004 年四季度未实现的需求分析 ... 16

4. 2004 年四季度需求结构分析 ... 16

4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 16

4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 17

4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 18

4.4 户型层次需求结构分析 ... 19

5. 2005年需求总量分析...20 第 4 页 共 132 页 第二节 产品结构分析 ... 21

房地产市场调研报告

一、我县房地产行业现状

XX年，在县委、县政府的领导下，按照省、市和县委、县政府的总体部署，大力推进依法行政和行风建设，认真履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出积极贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积万平方米，全年竣工住房面积万平方米，人均增长平方米。目前，县城居民人均居住面积已达平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积万平方米;存量住房上市交易127户，面积万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产文秘杂烩网市场，增加了契税，为我县经济发展增添了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。

二、存在的问题

近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特别是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效地推进了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发现一些问题，这些问题主要有：

一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得《商品房预售许可证》就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺《商品房销售管理办法》的有关规定;茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺《商品房销售进度表和价目表》。

二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满足住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。

（房地产市场分析）年月南京房地产市场月报

房地产市场月报

市场营销部

2010年9月

2010年9月房地产市场月报

目 录

第一部分：宏观面扫描----------------------------------------------P3~13

一、政策法规热点追踪

二、市场动态要闻

三、南京楼市快讯

第二部分：南京房地产市场------------------------------------ ----P14~21 一、土地市场

二、商品房市场

三、商业办公用房市场

第三部分：南京部分代表性楼盘销售动态-------------------------- P22~29

一、南京9月份住宅推盘情况

二、南京9月份楼盘营销活动

三、南京各片区在售楼盘优惠政策

第四部分：如何挑选适合自己的楼盘-------------------------------P30~35

一、首选10万平米中型楼盘 买房先看“八大秘笈”

二、买房跟着规划走

三、楼盘营销折扣有玄机 谨防房价忽悠

第一部分：宏观面扫描

一、政策法规热点追踪 ➢ 国土部:政府不得变身开发商直接插手土地拆迁

 国土资源部近日发文明确，在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。按照规定，土地储备机构具有从事土地一级开发的权力，但同时进行土地开发和土地收储，容易留下腐败空间，这也被业界诟病为“左手倒右手”。有业内人士分析认为，土地储备机构退出一级开发，有利于一级开发市场的公开透明运作。

➢ 房地产税收政策调整 10.1起购首套住房契税下调

 新华网北京９月２９日电经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部２９日联合发布通知调整房地产相关税收政策。自２０１０年１０月１日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

2010年南京房产调控政策成效显现

[发布日期： 2011-03-11 ] [字号：大、 中、 小] [关闭窗口]

房地产市场在经历了2008的“冰点”和2009年的“沸点”之后，2010年房地产市场的关键词当属“调控”，密集的调控政策几乎贯穿全年。1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），实施了金融信贷、税收等一系列综合性调控措施；9月底，住建、国土等七部委联合出台了土地、金融、税收等“五项调控措施”。10月南京市出台了《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（宁政发[2010]196号）。限购、降低购房贷款优惠利率、提高购房首付比例等一系列遏制房价过快上涨的猛药成为影响今年房地产市场走势的关键。

一、房地产市场运行基本情况

（一）开发投资完成较快增长

2010年，南京市房地产开发完成投资754.76亿元，同比增长26.7%，占全市固定资产投资比重的22.8%，其中住宅开发完成投资额562.77亿元，同比增长28.1%，占全市房地产开发完成投资比重的74.6%。

2010年，南京市商品房施工面积4517.97万平方米，同比增长3.5%，其中新开工面积1702.26万平方米，同比增长47.1%；商品房竣工面积1039.57万平方米，同比下降26.9%。商品住宅全年施工面积3174.48万平方米，同比下降0.4%，其中商品住宅新开工面积1236.75万平方米，同比增长53.9%；商品住宅竣工面积737.43万平方米，同比下降37.0%。

（二）土地向一线品牌开发商集结

2010年，南京市共挂牌土地503.60公顷，同比增长29.5%；成交444.73公顷，同比增长14.4%；成交总价557.76亿元，同比增长155.6%。前三季度土地出让偏紧，成交面积同比有一定幅度下降，“五项调控措施”出台后，市场推地速度加快，部分土地储备较少的企业和全国一线开发企业纷纷入市拿地。从成交金额看，保利、雅居乐、华润等一线房企所拿土地出让金达到402.4亿元，占全市土地成交金额的72.1%，较2009年增加32个百分点。一线品牌房地产开发企业精心规划设计、注重建设品质、努力提升环境、加强物业管理，打造了一批精品住宅，在今年积极推盘上市。如河西中海凤凰花园、保利香槟国际，江宁万科金域蓝湾，城南雅居乐花园、金地自在城等。