南京地产_市场分析报告

旅游地产商业模式：两个市场、三种类型、四个问题、五项需求

过去数年间，旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中。

3-5年: 预计，未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。 5-10年: 我在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。

赢商网旅游地产项目在全国的很多区域都呈蓬勃发展的良好态势，越来越多的房地产开发企业、非房地产开发企业都进入到了旅游地产的投资和开发热潮中，可谓是一上来的势头非常好。但旅游地产经过这几年的发展，又到了一个继续深化的关键时刻。一些想清楚，执行到位的企业将迎来企业自身发展的黄金十年。这个时候，回顾和思考是很有必要的。

旅游地产新时代

面向2014年乃至2010年代中期和后期，第一个问题要从房地产行业投资趋势谈起。未来房地产行业投什么？

第一是住宅。我认为未来的3-5年，仍然是住宅房地产发展的重要机遇期。其中理由不言而喻。

第二城市综合体。过去10年是城市综合体大力发展的10年。未来，城市综合体发展的空间正在变得有限，突出的表现是，一些城市商业体量迅速扩张，消化周期拉长，同质化现象普遍存在。

第三休闲旅游度假地产, 潜力巨大。为什么？

一是旅游地产的发展是房地产行业发展的必然趋势。二是旅游地产是生活方式的升级。

思考旅游地产这个行业，我们还可以有另外一个视角，那就是环境所造成的迁移和迁居。最近几年，全国很多城市的雾霾、异常气候等问题已经给人们的生产和生活方式带来极大考验。估计，在未来的5-10年间，中国的大城市将迎来一波迁移和迁居的热潮。

旅游地产现状如何？总体来看，有以下特点值得关注：1.总体供应量很大，但真正成功的旅游地产项目还不太多；2.旅游地产呈现一窝蜂的情况；3.旅游地产的创新乏力，同质化现象开始出现。

如果我们说过去10年是旅游地产的跑马圈地时代，那站在今天，我们需要迎接新旅游地产时代的到来。 需求在哪里

金融纵横２０１３．０９　

南京市房地产市场发展研究　

邵皖宁　基于新型城镇化战略的视角　

摘要：本文基于新型城镇化战略的视角，从南京市房地产市场发展历程、城镇化与房地产市　场发展关系、新型城镇化战略下房地产发展走势研判等几个方面对南京市房地产市场发展进行　

分析研究，最后提出了相应的政策建议。　关键词：新型城镇化房地产市场调控　

中图分类号：Ｆ８３２文献标识码：Ａ文章编号：１００９—１２４６（２０１３）０９—００６５—０５　

新型城镇化是城市和谐发展的理想模　

式，是高级形态的城镇化。新型城镇化是以可　

持续发展理念引领城乡的规划、布局、建设和　

管理，以满足人的多方面需求和全面发展为　

核心，以新型工业化为动力，以新型产业为经　

济载体，以城乡统筹发展为目标，从而在经济　上实现集约发展，在社会上实现和谐发展，在　

环境上实现友好发展，在文化上实现文明的　

多样性共存，在制度上实现一体化管理，在空　

间结构上实现区域经济的一体化，表现为物　质文明、精神文明、政治文明和生态文明的一　

体化。　

１９９８年７月，国务院发布《关于进一步深　化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》　

（国发［１９９８］２３号），正式宣布停止住房的实　

物分配，逐步实行住房分配货币化，我国房地　

产业逐渐转向市场化并由此迈上快速发展的　

通道，以住宅产业为核心的房地产业在国民　

经济中占有越来越重要的位置，已成为我国　国民经济中的重要支柱。南京作为江苏的省　

会中心城市，房地产市场的发展尤为迅速，表　

现在固定资产投资结构不断调整，房地产投　

资规模逐年加大，商品房新开工面积、竣工面　

积和销售面积波动上升。近十年来南京房地　

产业的快速发展带动了经济增长，同时也带　

动了相关产业发展，而新型城镇化战略下的　房地产业发展也成为社会各界关注的问题。　

一、南京市房地产市场发展历程　

从１９９８年房改以来，南京市房地产市场　主要经历了四个发展阶段：　

第一阶段是１９９８年到２００４年房地产市　

2013年南京房地产概况及各区房产走势

1.南京房地产概况 .................................................................................... 2

2.房地产收益方法 .................................................................................... 2

3.南京2013年房价走势图 ...................................................................... 3

4.雨花区各地铁周边房产价格变动图解及收益分析 ............................ 4

4.1.住宅型........................................................................................... 4

4.2.商铺型........................................................................................... 5

4.3.办公楼型 ...................................................................................... 6

4.4.建发雨花善水湾 .......................................................................... 7

5.对于雨花区房地产投资的评估 ............................................................. 7

安徽农业科学。Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ａｎｈｕｉ　ｎｇｎ．Ｓｃｉ．２００８。３６（３５）：１５７１４—１５７１５。１５７６０　责任编辑郑丹丹责任校对李洪　

探析住房市场与定价——以南京市某楼盘为例　

孑Ｊ、爱莲　（江苏省宝应县国土资源局，江苏宝应２２５８０ｏ）　

摘要运用经济和管理学的分析工具，在对住房市场结构剖析的基础上，指出了房产价格的影响因素、定价方法及具体策略，并对南京　市某开发楼盘进行实证研究，最后提出住房价格的制定对策和建议。　关键词住房；市场；定价；成本分析　中图分类号Ｆ２９３．３５　文献标识码Ａ　文章编号０５１７—６６１１（２００８）３５—１５７１４—０２　

Ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｈｏｕｓｉｎｇ　Ｍａｒｋｅｔ　ａｎｄ　Ｐｒｉｃｉｎｇ　ＳＵＮ　Ａｉ・ｌｉａｎ（Ｂａｏｙｉｎｇ　Ｌａｎｄ　Ｒｅｓｏｕｒｃｅ　Ｂｕｒｅａｕ　ｏｆ　Ｊｉａｎｇｓｕ　Ｐｒｏｖｉｎｃｅ，Ｂａｏｙｉｎｇ，Ｊｉａｎｇｓｕ　２２５８００）　Ａｂｓｔｒａｃｔ　Ｍｅｔｈｏｄｓ　ｏｆ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ　ｗｅｒｅ　ｕｓｅｄ　ｔｏ　ｐｏｉｎｔｅｄ　ｏｕｔ　ｔｈｅ　ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ　ｆａｃｔｏｒｓ，ｐｒｉｃｉｎｇ　ｍｅｔｈｏｄｓ　ａｎｄ　ｃｏｎｃｒｅｔｅ　ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｐｒｉｃｅ．Ｅｍｐｉｒｉｃａｌ　ｓｔｕｄｙ　ｏｎ　ｃｅｒｔａｉｎ　ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｉｎ　Ｎａｎｊｉｎｇ　Ｃｉｔｙ　ｗｅｒｅ　ｃａ￣ｉｅｄ　ｏｕｔ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｐｒｉｃｅ　ｍａｋｉｎｇ　ｏｆ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｗｅｒｅ　ｐｕｔ　ｆｏｒｗａｒｄ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ　Ｈｏｕｓｉｎｇ；Ｍａｒｋｅｔ；Ｐｒｉｃｉｎｇ；Ｃｏｓｔ　ａｎａｌｙｓｉｓ　

住房一直是世界各国政府和人民广泛关注的问题。已　有研究表明　。　，住房的焦点问题集中在价格上。伴随着城　

镇化进程的快速推进，近年我国房地产市场日益完善，整体　发展态势良好，但局部出现投资过热、房价飙升的现象　。