罗兰贝格东莞房地产战略审计报告

房地产公司风险导向内部审计案例分析房地产公司风险导向内部审计案例分析◆马红亮风险导向审计实质就是利用风险管理方法、系统管理和战略管理理论，强化内部审计工作的规划和分析，通过系统、持续的评价组织各项风险，对组织不同时期管理的重点和风险进行确认，并把审计资源投入到各项经营管理重点和薄弱环节。

风险导向审计在审计项目实施过程始终贯穿风险评估、资源配置，从而更为有效地为组织提供保证和咨询作用。

现以Ａ公司为例，简要分析房地产公司实施风险导向内部审计的方法。

一、Ａ公司的基本情况Ａ公司是一家在开曼群岛注册成立，并在香港联合交易所有限公司（以下简称联交所）主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质的房地产开发企业，同时也是一家专注住宅房地产开发的企业。

Ａ公司自上市以来，对下属企业采取“管控式”管理，公司对投资、财务、产品、成本采取直接或垂直管理，对中层以上管理人员直接任免。

总经理对董事会负责，依照董事会审批的三年或年度计划实施经营管理。

公司的各项基本制度、细则、标４８中国ｄ脚审计２０１２・１０万方数据准均由总部制定，各子公司执行。

总部设八大业务管理中心，对各项业务进行直接处理或指导，各业务中心向主管副总经理汇报。

２００６年以来，公司聘请国内专业咨询公司帮助设计公司流程、梳理公司制度，并聘请专业咨询公司对公司内部控制进行评价。

Ａ公司审计部成立于２００７年１月１６日，隶属于Ａ公司财务管理中心，开展财务审计工作，主要包括财务基础审计、税务审计、预算管理审计等内容。

２００７年１１月８日，为强化独立性、扩展审计范围，并适应联交所的管治要求，审计部调整到董事会办公室，直接向执行董事兼董事会办公室主任汇报工作。

审计范围扩展到成本、工程、销售、人力等领域，离任审计、合规审计、设计变更等专项审计均得到了拓展。

２０１０年１月，经营管理审计和风险管理评价首次开展。

二、Ａ公司实施风险导向内部审计的步骤设计（一）实施背景及思路２００９年以前，Ａ公司董事长兼任主要子公司总经理。

管理咨询行业分析报告管理咨询行业: 创造价值的智与行目录第一章报告概述 (1)第二章分析报告 (2)第一节管理咨询行业概述 (2)一、管理咨询的定义 (2)二、管理咨询的特点及分类 (2)三、管理咨询主要业务范围 (3)第二节管理咨询行业的起源发展及现状 (3)一、管理咨询行业的起源 (3)二、管理咨询行业的发展 (4)三、管理咨询行业的现状及前景 (4)第三节从业人员素质要求 (9)一、基本要求 (9)二、基本素质要求 (10)三、道德规范要求 (10)第四节行业发展前景及环境分析 (10)一、行业发展前景 (10)二、对管理咨询业的SWOT分析 (12)三、主要环境变化对管理咨询业的影响及意义 (13)第五节管理咨询行业的从业人员状况 (14)一、管理咨询行业从业人员现状 (14)二、我国咨询业人员状况存在问题及发展对策 (15)三、管理咨询职业生涯路径和机会 (16)四、管理咨询业人才需求现状 (16)第六节对在校学生建议 (17)参考书目 (18)第一章报告概述正如MCA前执行董事所说, 人们并没有把咨询顾问尊为经济体系中的财富创造者, 但是, 他们是催化剂, 他们是放大器, 这就是他们的价值所在；不论是全球市场、区域市场, 还是国家市场, 都是如此。

对于大多数企业来说, 想要做出准确的判断和决策, 单单靠自身积累的管理经验往往是不够的, 他们还需要借助清醒的“外脑”, 即管理咨询师, 来协同管理企业。

管理咨询师能够更加客观地评估企业发展水平, 并寻求实用有效且创新的解决方法。

我们以敬仰的目光来看待世界500强企业的时候, 可能没有注意到, 在这些世界500强企业的背后, 有无数来自不同领域的管理咨询公司为其发展出谋划策。

据统计, 80年代以来, 在欧美一些经济发达的国家, 管理咨询行业以每年20%-30%的速度增长, 没有哪一行业的发展速度可以与之相比。

在中国, 自从改革开放以来, 伴随着社会主义市场经济体制的发展和完善, 我国的管理咨询业也以一种前所未有的姿态不断壮大起来, 成为促进中国经济发展一支不容忽视的力量。

首台套审计报告1. 引言本文档是关于首台套的审计报告，旨在对首台套的财务状况、业务流程和风险进行审计。

本报告将对首台套的财务报表、内部控制以及合规性进行审计，并提供相应的建议和意见。

2. 背景信息首台套是一家提供房地产销售和租赁服务的公司，成立于2010年。

其主营业务包括房地产销售、租赁和物业管理。

首台套迄今为止已经完成了多个房地产项目的销售，拥有大量固定资产和租赁合同。

因此，对首台套的财务状况和风险进行审计具有重要意义。

3. 审计目标本次审计的目标是评估首台套的财务报表的准确性和可靠性，以及内部控制的有效性。

具体目标如下：•评估财务报表的真实性和完整性。

•评估内部控制的设计和操作的合理性。

•发现潜在的风险和漏洞，并提供相应的建议。

•鉴定对财务报表的错误和舞弊的可能性。

4. 审计方法本次审计采用了以下方法和步骤：4.1 财务报表审核我们对首台套的财务报表进行了全面的审核，包括资产负债表、利润表和现金流量表。

我们检查了财务报表中的数额和交易记录，对账户余额进行了确认，并与相关的法规和会计准则进行了比较。

4.2 内部控制评估我们评估了首台套的内部控制体系，包括财务报告制度、风险管理和内部控制流程。

我们检查了关键的内部控制程序和文件，并评估其设计的合理性和执行的有效性。

4.3 风险识别和漏洞发现我们对首台套的业务流程进行了分析，找出可能存在的风险和漏洞。

我们查阅了相关的文件和记录，与相关人员进行了访谈，并根据现有数据进行分析和比较。

4.4 建议和意见基于我们的审计结果，我们提供了一些改进建议和意见，以帮助首台套改善其财务状况和内部控制。

这些建议和意见旨在降低风险、提高效率和可靠性，并推动合规性。

5. 审计结果5.1 财务报表审核结果通过对首台套的财务报表的审核，我们认为这些报表在所有重要方面如下：•合规：首台套的财务报表符合当地的法规和会计准则。

•真实性：财务报表中的数额和交易记录是真实和准确的。

•完整性：财务报表包含了所有必要的信息，并没有漏报或误报。

了解被审计单位及其环境案例恒大恒大万科集团 The pony was revised in January 2021了解被审计单位及其环境案例被审计单位：万科企业股份有限公司项目：了解被审计单位及其环境审计目标：（1）相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素；（2）被审计单位性质；（3）被审计单位对会计政策的选择和运用；（4）被审计单位的目标、战略以及可能导致重大错报风险的相关经营风险；（5）对被审计单位财务业绩的衡量与评价。

（6）了解被审计单位的内部控制了解被审计单位及其环境一、相关行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素1 行业状况：（1）所在行业的市场供求与竞争。

万科企业股份有限公司以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，曾被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。

2012年8月，万科被评为中国民企500强，排名第14位。

经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长，我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续的增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比德住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保持房地产继续保持快速发展的根本动力。

因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。

（2）生产经营的季节性和周期性。

房地产行业受政府政策和季节以及大量人员流动影响，而万科股份有限公司由于其经营管理好，公司规模大，所以其季节性和周期性变化不是很大。

英国南海股份公司审计案例英国南海股份有限公司（South Sea Ltd.）是一家位于英国伦敦的上市公司，主要业务为房地产开发及销售。

该公司成立于1999年，目前已经成为英国地产业的重要参与者之一。

然而，在公司发展过程中，出现了一些负面事件，其中之一便是审计问题。

2015年，南海股份公司的董事会聘请了一家中型会计师事务所担任审计师，负责2015年度的审计工作。

然而，审计公司在审计过程中发现了许多问题，其中包括南海股份公司的财务报表存在重大错误，未能反映其真实的财务状况。

审计公司在审核南海股份公司的财务报表时，发现了一系列问题。

首先，南海股份公司的现金流量表存在错误，未能准确反映公司的现金流量状况。

其次，公司的账户出现了重大的账务错误，包括未能正确反映员工福利成本和其他费用。

此外，公司出售资产的会计记录存在严重缺陷，导致该交易的资金流向无法正确记录。

最后，南海股份公司的无形资产估值存在严重的不准确性，未能真实反映公司的净资产。

审计公司将其发现的问题报告给了南海股份公司的董事会。

尽管该公司的董事会承认了审计公司的指出，并承诺纠正错误，但其后续的行动却未能兑现承诺。

南海股份公司未能采取适当的措施来纠正其财务报表中的错误和问题，对其董事会和管理层负责人的失职行为未能采取有效的措施，未能恢复公众的信任。

该审计案例揭示了审计的重要性。

审计是财务监管的一个关键环节，通过审核财务报表，能够防止公司管理层的违法行为，同时也保护了投资者的利益。

南海股份公司的审计案例向我们展示了，如果不进行审计或审计不充分，公司可能会出现严重的财务问题，对公司及其股东造成重大的损害。

因此，对于任何一家公司来说，进行彻底的审计是至关重要的。

年报之趣作者：来源：《财会学习》2010年第03期由于从事企业管理咨询工作，我有机会了解了很多企业年度报告的台前幕后。

公司年报可不仅仅是上市公司堆砌的一堆数字，他可以演绎出无数趣味。

就像前人评《红楼梦》所说：“单是命意，就因读者的眼光而有种种，经学家看见《易》，道学家看见淫，才子看见缠绵，革命家看见排满，流言家看见宫闱秘事。

虽然数字是年报中最惊心动魄的部分，但年报远不止是枯燥的数字堆砌。

”小企业的年报可以简单到只有几个数字，发表在一张双面使用的复印纸上，只向老板一个人汇报；大企业的年报则可以连篇累牍用汉英双语公开传阅，内容从盘古开天辟地讲到公司筚路蓝缕，直到讲明白公司丰功伟绩的毫发细节。

年报的生态链年报是一个舞台，台上光怪陆离，台下看客云集，台上台下形成了一个庞大的“年报生态链”。

管理者向股东传达自己的丰功伟绩，投资者通过年报判断公司的投资价值，麦肯锡通过年报人手研究一家企业，竞争对手通过同行年报判断自己的战略得失，监管机构通过监控年报发现并规避系统风险。

业内领先企业的年报更是万众瞩目，已经成了企业的“发声筒”和一年一度的免费广告机会。

这些公司在撰写年报过程中也调动了全公司的力量，年报再也不是财务部门或者投资者关系部门的单打独斗。

万科2009年年报用四页篇幅描述了对中国房地产市场的悲观判断，影响了不少追随者的市场判断。

在2009年末回头来看，万科猜中了开头却没有猜中结局。

我想阅读者应该抱着“验证”而非“朝圣”的心态阅读年报里的市场判断，这一方面是因为宏观论题本身难以判断，另一方面更是因为年报发布者本身的立场不一定是阅读者的立场，仁者见仁。

审计师的“保留意见”年报的核心内容之一是经会计师事务所出具的财务报表，通常我们会看到一份无保留意见的《审计报告》。

可是审计师是解决了哪些问题之后确认报表“无保留意见”的呢?用我听过最有趣的一个审计故事来解释。

一位审计师发现他的客户在管理费用科目下记录了一条名为“买狗”的会计分录，他没有“保留”自己的意见，而是当面向客户提出了这一问题，结果得到了史上最牛的回答：“狗的问题是这样的，我们公司的重要职责是为国家看管好仓库，为加强保卫公司决定买两只臧獒。

华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。

早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。

在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区（河北张家口）、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。

（二）业绩情况2014年度销售目标为500亿，截止2014年上半年，实现销售额共计242.13亿元，同比增长52.20%，截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元，比上年同期增长29.58%；实现营业利润36.48亿元，同比增长56.21%；实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元，同比增长30.06%。

表1：华夏幸福基业各年度主要财务指标:二、华夏幸福基业模式（一）业务模式1、业务结构华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块，借壳完成后，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。

京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。

京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。

图1：华夏幸福基业业务架构2、业务发展模式（1）战略聚焦：华夏幸福首先围绕北京布局，逐渐辐射到河北沿海地区、辽东半岛、山东半岛等环渤海区域，园区在地域选择上，聚焦核心大城市周边地带、快速轨道线的衔接地带、城乡落差较大的“洼地”。