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（预）评字第合2022-1266号广东省惠州大亚湾西区龙盛一路*号**花园1栋1层06号房等57套房地产价值咨询意见书**银行深圳市分行**支行：承蒙委托，我公司估价人员对广东省惠州市大亚湾西区龙盛一路**号**1栋1层06号房等57套房地产进行了预估，估价对象基本情况及预估结果如下：一、估价对象基本情况谨为信贷审批部确定抵押贷款额度提供价值参考，不作任何其它用途。
三、估价时点二○二一年十一月二十九日。
四、估价依据1.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；2.《资产评估法》；3.国家、广东省及惠州市有关房地产的政策和法规；4．《房地产抵押估价指导意见》；5．《中华人民共和国物权法》；6.《不动产权证书》复印件；7.惠州市房地产市场资料；8.估价人员掌握的其他资料。
五、估价方法采用比较法进行估价。
六、特殊事项说明1.本次估价结论是根据委托方提供的《不动产权证书》复印件，对标的物进行现有状况下的预估。
2.对于被评估的房地产产权，我公司仅以委托方提供的《不动产权证书》复印件予以界定。
3.对估价对象的建筑面积等数据均以委托方提供的《不动产权证书》复印件为依据，我公司并未实地丈量。
4.本次预估没有对估价对象建筑结构进行测试和设施的检验，无法确认估价对象结构和设施是否有缺损失。
5. 预估结果仅以权利人提供的时点数据及状况为依据，出具正式报告时若相关状况有变动，则以我方出具的正式报告为准。
6.本次预估未考虑估价对象的或有负债对估价对象的价值影响，未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对估价对象的价值影响，亦未考虑将来市场价格的波动及税率的变化对其价值的影响。
7.本意见书不具有法律效力，仅为客户经理向审批部门申报抵押贷款提供价值参考。
其有效期自出具之日起两个月内有效。
七、风险提示1.估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。
2.估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。
惠州市房地产市场分析报告惠州市是广东省东部沿海的一个重要城市，也是广东省人口密度最高的地级市之一，经济发达，拥有广阔的发展空间。
房地产市场作为经济的重要支撑，一直备受关注。
本文将对惠州市房地产市场进行分析，总结市场现状，并对未来的发展趋势进行展望。
惠州市房地产市场的总体情况表现良好。
首先，房地产销售额持续增长，年增长率保持在10%以上。
这主要得益于惠州市不断吸引外来投资，吸引了大量的人口进入，带动了购房需求的增长。
同时，政府对于房地产市场进行了有效的调控，较低的地价和建设成本也使得房地产项目更具吸引力。
其次，房地产项目多样化，产品结构不断优化。
惠州市房地产开发商在产品设计上注重多元化，不仅仅是传统的住宅项目，还包括商业地产、产业地产等。
这样的多元化开发能够满足市民对不同用途房地产的需求，提高了市场的竞争力。
再次，房地产市场供需关系平衡。
近年来，政府对于房地产市场进行了积极的调控，采取了限购、限贷、限售等措施，有效地控制了市场风险。
与此同时，市场上的供应也在逐渐增加，使得市场供需关系达到了相对平衡。
然而，惠州市房地产市场也存在一些问题。
首先，垄断现象较为严重。
由于市场竞争不充分，导致一些大型房地产公司垄断市场，限制了市场的发展空间。
其次，房屋价格过高。
随着人口进入的增加，房屋需求量不断增长，房屋价格也在不断上涨，使得一部分购房者难以负担。
未来，惠州市房地产市场将面临新的发展机遇和挑战。
首先，随着广深港高铁惠州段的建成，惠州市的交通优势将进一步增强，吸引更多的人口和企业进驻。
这将带动房地产市场的发展，提高市场的活力。
其次，政府对于房地产市场的调控将更加精细化，避免市场出现过热现象。
同时，政府还将加大对于房地产市场的监管力度，保障市场的稳定和健康发展。
总体而言，惠州市房地产市场发展前景广阔，但也面临一些挑战。
政府需要进一步加强市场监管，打破垄断现象，促进市场竞争。
与此同时，市场主体也需要通过提高产品质量和服务水平，来满足消费者的需求。
惠州房地产市场需求分析1. 引言本文分析了惠州市房地产市场的需求情况，通过对市场数据和相关调研的整理和分析，旨在为房地产开发商及相关决策者提供参考。
本文将从人口增长、经济发展、政策环境和消费者需求等方面入手，对惠州房地产市场的需求进行深入研究。
2. 人口增长与需求变化惠州市的人口增长是房地产市场需求的主要驱动力。
根据统计数据显示，惠州市的人口在过去十年间持续增长，特别是外来人口的增加。
这使得惠州市房地产市场面临着巨大的潜在需求。
为满足这一需求，开发商应重点关注人口增长的趋势和人口结构的变化，如年龄、职业和家庭结构等，以制定相应的市场策略和产品定位。
3. 经济发展与投资动力经济发展是房地产需求增长的重要动力之一。
惠州市作为广东省的一个重要城市，享有优越的经济发展条件和政策支持。
近年来，惠州市的经济一直保持稳定增长，吸引了大量的外来投资和企业进驻。
这使得惠州市的就业机会增加，居民收入水平提高，进而推动了房地产市场的需求增长。
因此，开发商在产品设计和营销策略上应充分考虑市场的经济特征和消费者的购房能力。
4. 政策环境与调控影响政策环境对房地产市场需求的影响不可忽视。
政府的调控政策、土地供应政策以及贷款政策等，都会直接影响到房地产市场的需求。
近年来，惠州市相继出台了一系列房地产调控政策，如限购政策和限贷政策等。
这些政策的实施直接影响了市场的供需关系和购房者的购买能力。
开发商应密切关注政策的变化，并根据市场需求的变化及时调整产品的推广策略。
5. 消费者需求与产品创新消费者需求是房地产市场需求的核心驱动力。
随着社会的发展，消费者的需求和购房观念也在不断变化。
消费者在购房时更加注重房屋的品质、功能和配套设施。
为满足消费者需求，开发商应加大产品创新和研发的力度，提供更具竞争力和差异化的产品。
同时，开发商还应加强市场调研，了解消费者需求的变化，为产品定位和市场推广提供有效的依据。
6. 结论根据对惠州房地产市场需求的分析，可以得出以下结论：•惠州市的人口增长将持续推动房地产市场的需求增长；•经济的稳定发展为房地产市场提供了良好的发展环境；•政策调控将对房地产需求产生直接影响，开发商需密切关注政策的变化；•消费者需求的变化要求开发商加大产品创新和研发。
惠州市房地产市场分析
1. 惠州市房地产市场概况
惠州市位于广东省东部，是珠三角经济区域重要的城市之一。
随着珠三角经济
的蓬勃发展，惠州市房地产市场也呈现出一定的特点和趋势。
2. 惠州市房地产市场历史发展
2.1 历史背景
惠州市从过去的传统农业城市逐渐转变为现代化工业城市，也促进了房地产市
场的兴起和发展。
### 2.2 近年发展近年来，惠州市房地产市场受到政府政策的
影响，呈现出明显的波动和变化。
3. 惠州市房地产市场供需分析
3.1 房地产市场需求
随着惠州市经济的不断发展，人口规模和经济实力逐渐增强，推动了房地产市
场需求的增加。
### 3.2 房地产市场供应惠州市房地产市场供应方面也逐渐增加，开发商加大了对房地产项目的投入，但也存在部分过剩情况。
4. 惠州市房地产市场调控政策
4.1 政府调控
惠州市政府出台了一系列调控政策，控制市场过热，确保房地产市场稳定发展。
### 4.2 购房政策购房政策方面，针对不同群体实行差异化政策，保障住房刚性需求。
5. 未来发展趋势展望
5.1 宏观经济环境
随着珠三角经济的继续发展，惠州市房地产市场将继续保持一定增长速度。
### 5.2 政策调整政策调整将继续影响惠州市房地产市场走势，未来发展需要综合
考虑政策及经济因素。
6. 结语
综合以上分析，惠州市房地产市场在未来仍将面临挑战和机遇，需要政府、企
业及市场各方共同努力，促进市场健康稳定发展。
以上为惠州市房地产市场的分析报告，希望对读者有所帮助。
2024年惠州房地产市场调查报告1. 引言本报告旨在对惠州市的房地产市场进行调查和研究，分析当前市场情况和趋势。
在调查过程中，我们采用了多种数据收集方法和分析工具，包括问卷调查、个别访谈、市场数据分析等。
2. 市场概况2.1 市场规模惠州市房地产市场规模庞大，目前已形成了以住宅为主导的市场格局。
根据我们的调查数据显示，截止到今年，惠州市房地产市场总体销售额超过了XX亿元。
2.2 市场供需状况根据市场数据显示，惠州市目前的房地产市场供需状况平衡，部分区域和楼盘存在供不应求的情况。
尤其是核心区域和高端楼盘，在市场需求的推动下，销售火爆。
2.3 市场价格惠州市的房地产价格总体稳中有升。
根据我们的调查数据，惠州市的房地产价格在过去一年中平均上涨了XX%，其中核心区域和高端楼盘的价格上涨幅度更大。
3. 市场竞争情况3.1 开发商竞争惠州市的房地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷进入市场。
在我们的调查中发现，部分开发商通过不同的销售策略和产品定位来争夺市场份额。
同时，优质开发商的品牌效应也给其他开发商带来了一定的竞争压力。
3.2 项目定位与特色随着市场需求的不断变化，开发商也注重产品定位和特色打造。
在我们的调查中发现，一些开发商在产品设计上注重创新，并引入了更多的智能科技元素，以满足市场的多样化需求。
4. 市场发展趋势4.1 刚需市场的持续增长随着城市化进程的推进和人口的增加，刚需市场的需求将持续增长。
未来几年，惠州市的刚需市场将成为市场的主要增长点。
4.2 产业园区带动的市场机会惠州市的产业园区不断发展壮大，吸引了大量的企业和人才前来投资和就业，从而带动了房地产市场的需求。
4.3 房屋租赁市场的潜在机会随着人们生活水平的提高和社会发展的进步，越来越多的人选择租房生活。
因此，房屋租赁市场在惠州市也存在着潜在机会。
5. 市场风险与挑战5.1 土地供应不足惠州市土地资源有限，土地供应不足是当前市场的一大风险与挑战。
广东房地产市场分析报告1. 引言广东是中国经济发展最为活跃的省份之一，也是全国房地产市场最具潜力的地区之一。
本文将对广东房地产市场进行分析，从宏观经济、政策环境、市场供需和投资机会等多个角度进行探讨。
2. 宏观经济环境广东拥有较为完善的产业体系和强大的经济实力，是中国最大的外贸出口省份。
其制造业、金融服务和科技创新等产业的快速发展为房地产市场提供了良好的支撑。
广东的经济增长率始终保持在较高水平，这也为房地产市场的健康运行提供了保障。
3. 政策环境近年来，广东省政府出台了一系列房地产调控政策，旨在遏制房价过快上涨和防范房地产市场泡沫。
这些政策包括限购、限贷、限售等措施，有效地抑制了投资投机需求，稳定了房地产市场。
4. 市场供需分析广东房地产市场供需关系较为紧张，尤其是一线城市和部分二线城市。
由于经济发展和人口流入，需求持续旺盛，而供应相对有限，导致房价持续上涨。
不过，近年来房地产市场调控政策的实施和土地供应的增加，有所缓解了供需矛盾。
5. 投资机会分析广东房地产市场虽然存在波动和风险，但也提供了一些投资机会。
首先，随着城市化进程的推进，二线城市的房地产市场前景广阔，投资潜力较大。
其次，随着政府政策的支持，注重品质和特色的房地产项目有望受到更多关注和认可。
再次，租赁市场潜力巨大，租房需求不断增加，投资租赁房产也可以获得较好的回报。
6. 风险与挑战广东房地产市场也面临着一些风险和挑战。
首先，房价过快上涨可能导致市场泡沫和投资风险。
其次，政策调控的不确定性对市场产生一定影响。
再次，房地产开发商面临的融资难题和土地供应压力也是需要考虑的问题。
7. 总结广东的房地产市场拥有较好的宏观经济环境和政策支持，市场供需关系紧张，投资机会潜力巨大。
然而，投资者也需要注意风险和挑战，谨慎决策。
在未来，广东房地产市场将继续发展壮大，为经济增长提供稳定支撑。
以上是对广东房地产市场的分析报告，希望能为读者提供一些有用的信息和参考。
惠州年度报告20231. 引言本文是关于惠州市2023年度的年度报告。
报告将对惠州市在该年度的经济发展、城市建设、社会事务等方面进行综合分析和评估，以便深入了解该市在过去一年中的发展情况和取得的成就，为未来的规划和决策提供参考。
2. 经济发展2.1 总体经济情况截至2023年底，惠州市的GDP达到XXX亿元，较上年增长X%。
该市的经济增速位居全国前列，为周边地区的发展做出了积极贡献。
2.2 产业结构惠州市在2023年继续推动产业结构调整和升级，以高新技术产业为主导，同时加强传统产业的转型升级。
具体来说，电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业保持了较快的增长势头，而传统制造业则通过技术创新和产业转移实现了提质增效。
2.3 对外贸易惠州市在2023年继续加强对外开放，推动进出口贸易的增长。
据统计，全年进出口总额达到XX亿美元，较上年增长了X%。
在主要贸易伙伴方面，惠州市与国内外一些重大经济体保持了良好的合作关系，进一步拓展了国际市场。
3. 城市建设3.1 城市规划与建设惠州市在2023年高度重视城市规划与建设，加强了基础设施建设、绿化环保等方面的投入。
具体来说，惠州市对公共交通、道路网络、供水供电等基础设施进行了改善和扩充，提高了城市的整体功能性和便利性。
此外，该市还加强了城市公园绿化和生态环保工作，增强了市民的生活质量。
3.2 住房与房地产市场惠州市在2023年继续推动住房与房地产市场的稳定发展。
政府加强了对房地产市场的调控，引导合理住房消费，并加强了房地产市场的监管。
相应地，住房供应量逐步增加，房价保持了稳定的态势。
4. 社会事务4.1 教育惠州市在2023年持续加大对教育事业的投入，提高了教育资源的配置和质量。
在高等教育方面，该市聚焦学科建设，促进了一批高水平学科的发展。
在基础教育方面，惠州市加强了师资队伍建设，改善了教育教学条件，提高了教育质量。
4.2 医疗卫生惠州市在2023年持续加强医疗卫生事业的发展，提高了医疗服务水平和医疗资源配置。
房地产项目调研报告范文(合集9篇)1、住宅品质的提升，推动房价上涨。
新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。
2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。
另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。
3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
表四：近五年惠州房价情况年份商品房价格（元/平米）同比增长20xx年2394—3、70%20xx年1965—18%20xx年242423、35%20xx年26157、8%20xx年1—7月287910、1%(一)中国城市化建设与房地产;房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。
开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。
至2023年，中国的城市化率为。
这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。
房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。
(二)中国房地产现状及宏观政策针对部分地区房价过快增长及房价过高，2023年到2023年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。
当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。
但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。
当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。
基本情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。
2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。
2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。
2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。
（见图表一）数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。
经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。
上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。
（见图表二）惠州市房地产开发面积主要指标情况（图表二）数据来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心第二，到位资金较为充足，国内贷款、银行贷款比例提高。
今年以来，投资资金到位保持去年水平，投资额与本年资金到位之比为1：。
在本年资金来源中，自筹资金、利用外资和贷款仍是今年投资资金来源的主要资金来源。
其中自筹资金亿元，利用外资亿元，国内贷款亿元，分别增长、%和%。
三项资金已占本年到位资金的95%。
第三，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，惠州房地产开发正常发展。
上半年，商品房土地购置面积万平方米，完成开发土地面积万平方米，仅占本年购置土地面积的%，而土地购置费却只2870万元。
主要原因是，惠州现在提倡工业立市战略，工业园区建设和大项目建设取得较大进展，市数码工业园首期平方公里的基础设施及配套工程今年将完成总投资的84%；仲恺开发区市政配套工程（新征地平方公里）今年将完成总投资的49%；规划面积平方公里，总投资20亿元的大亚湾石化工业区的基础设施及配套工程的首期建设正在开展；惠城区三栋镇的三栋工业园区、水口镇的合众工业园区、陈江镇的罗群工业园区等一批较大规模工业园区的引进项目也将在今年内试产或全部投产，工业园区的厂房建设由房地产公司联合（融资）开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情况。
第四，商品房交易各项指标整体出现回落现象，市场产品以中大面积户型销售为主。
上半年，商品房（含二手房交易）交易宗数4158套，同比增长%，比去年同期回落个百分点；在交易宗数、面积、交易金额三个指标当中，交易面积的增长幅度是最大的。
（见图表三）数据来源：惠州市房产交易中心第五，市场销售压力持续加大，商品房空置结构发生变化。
上半年，商品房空置面积在加大的态势下，空置一至三年的面积占比例最大，占%为万平方米，而去年空置一至三年的面积占去年空置面积的%，空置结构发生较大的变化。
由于近年的上市产品多为中大户型构造，同质化产品营销的压力必然存在，供大于求的现象使市场销售压力持续增重。
第六，市场产品类型发生变化，产品结构回归中小户型建设。
2003-2004年，所成交的一手商品房面积在124-128平方米/套左右，而近一至三年的市场主要产品介于110-160平方米/套之间，可以看出，中小面积的楼盘是消费市场的主力购买类型。
受到市场压力的影响，去年下半年至今年上半年，在规划在建楼盘均为小区多元产品建设或销售，并回归中小户型面积的住宅设计，注重居住环境的规划。
现有楼盘热点片区主要集中：惠南片集中了雍逸园、金碧花苑、教师新村、南翠花园、石湖苑、风华世家、海燕广场、丽园新村、绿湖新村等十几个大盘，目前该区域各项配套正在完善中；东平至大湖溪片段也是大盘集聚，集中有东湖花园六区、长湖苑二期，蓝波湾、荷兰水乡等，同时也有康雅苑、阳光100、中天华东等中下楼盘；江北片区以金裕碧水湾和金宝江畔花园为代表，其他楼盘有金世界花园、君华府等；惠淡大道至金山湖片区有惠泽南苑、东江学府、金山湖等占地超10万平方米的大盘。
显示城区版图在不断向南延伸。
第七，商品房空置面积三年以上的楼盘呈减少趋势，有利于二手房市场的发展。
近两年，难销或滞销楼盘为盘活资产，采取了介入二手市场的营销做法（尾盘营销），即以一手形象投放到二手市场，接受二手市面销售价并以一手盘销售方式推销促销方式等举措，消化了部分盘源。
产品的投放，丰富了二手市场多样化产品，扩大了二手消费者的选择范围，由于大部分介入二手市场的产品大部分为较早前的较大户型楼房，也因此，上半年，二手房交易面积继去年再次有所提高，平均单套成交面积143平方米，比一手商品房单套成交面积多出13平方米。
第八，商品房建筑价值产生的销售额与购房消费者普遍接受价格有一定距离（指均价）。
行业的宏观调控因素、建设上市量有效控制及建筑材料的涨价因素，上半年，一手商品房竣工建筑销售额每平方米均价与实际交易建筑每平方米的均价有近10%的差距，最高差距去到了近20%。
（见图表四）第九，我市居民收入有较大幅度的攀升，具有很大的消费潜力，显示惠州的发展后劲较足，也成为外地开发商看好惠州房地产的理据之一。
近年来，我市居民收入值目前在珠三角中排名第七，与其他地区的收入差距在逐渐缩小，上半年，城镇居民的居住支出占消费性支出的比例呈逐月上升。
按2000年第五次人口普查口径，惠州市人均住房面积平方米，而按近几年人口增长平均水平%、商品房竣工面积增长21%计算，惠州市现人均住房面积预估有平米。
（见图表五）商品建筑销售额与交易金额的差距指标（2004年，图表四）图表五：2003年珠三角城镇居民人均可支配收入（单位：元）2003年珠三角城镇居民人均可支配收入增速2004年上半年惠州城镇居民人均支出占消费性支出图上半年房地产市场出现的回落现象主要原因：一是国家采取了宏观调控政策。
今年以来，惠州市按照国家宏观调控的要求对在建工程项目、土地闲置使用状况进行了清理整顿，停缓（批）建一批不符合国家宏观调控政策和不具备建设条件的项目，宏观调控效应逐步显现。
二是已批在建项目还未开始进入建设高峰期，产品结构量及销售量未能增大，周期的影响增幅回落到相对较低的水平。
三是受金融政策影响。
商业银行提高开发信贷资金的门槛，全范围的进行信贷资质审理清理，建设资金有序的发放利用，在建工程进度不像以前般资金大量涌入，投资增速明显放缓。
四是土地政策影响。
今年上半年，国家就已发布了三次有关土地的宏观政策法规，在惠州大搞工业城市的战略部署之下，土地面积的规划、监控使用大部分用在城市功能建设当中，开发增速显著迟缓。
存在问题最近几年，房地产行业在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解决的一些问题：一是竣工面积一反常态大幅度低于销售面积，销售面积远低于施工面积，使商品房销售市场出现空前缺口。
目前，惠市商品房竣工面积持续低于销售面积，竣工面积仅占销售面积的29%、仅占施工面积的4%，销售面积仅占施工面积13%。
随着施工面积不断的扩大，如不进行有效地建设控制与产品上市量控制，将会形成新一轮的恶劣竞争环境，影响房地产行业的良性健康发展。
二是商品房的类型和结构有必要进行调整。
2003年，商品房销售保持良好的增长态势，销售价格稳步上扬，而进入2004年以来，商品房销售交易基本呈负增长态势发展，一方面是与目前商品房类型及结构问题有关，第二方面是产品周期上市控制存在风险问题，开发商谨慎的态度令市场销售状况低落，影响消费者的判断能力。
（见图表六）数据来源：惠州市房产交易中心预测与建议当前惠州的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整，全年仍将保持较高的增长。
从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有：一是土地购置面积、施工面积大幅增长；二是资金较为充足，商品房销售良好、增幅回升；三是惠州经济保持持续稳定增长态势，居民收入增加；四是利用外资已明显回升。
商品房的类型和结构将会有一个较为合理的发展，商品房的销售能力在下半年应有较大发挥潜力。
从开发商的开发意识形态看，在开发的过程中已较为注重消费市场的研究及针对市场现象进行楼盘综合规划建设，从目前的楼盘建设形态来看，预计下半年将有部分多元化产品项目上市满足部分层次消费市场，这为商品房下半年的销售提升奠定重要基础。
建议：一是要正视存在问题，解决房地产开发投资增长速度回落、结构不尽合理之处。
二是有效消化商品房空置面积，出台实际措施消化存量商品房，控制空置面积继续增长，力争一手商品房与二手房相辉相映共同发展。
三是要规范、控制土地使用，要加强管理、稳定发展，银行要从源头即贷款资金加大调控力度，与政府部门共同控制项目建设量、建设速度，确保房地产稳定健康发展。
四是要适当引导及控制高档住宅类型建设，多建经济适用房，降低商品房销售价格，满足更多消费群体的需求。
