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精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考1. 引言房地产行业一直是我国经济中一个重要的支柱产业，，近年来，随着房地产市场的快速发展，不少房地产开发商采用不合理的经营模式和管理方式，导致了很多问题的出现。
本文以房地产绿城桂花城为案例，对其进行批判与思考，旨在深入探讨房地产管理中存在的问题，并提出相应的改进措施。
2. 问题分析2.1 低质量建设绿城桂花城是以住宅为主的房地产项目，，业主们普遍反映，该项目存在着低质量建设的问题。
例如，一些住宅房屋出现了墙面开裂、水管漏水等质量问题，给居民的生活造成了困扰。
这说明在房地产管理过程中，工程施工质量把关不严，对建筑材料的选择和使用存在问题。
2.2 服务不到位绿城桂花城的物业管理服务也备受诟病。
业主们反映，物业公司的工作人员态度恶劣，对业主的问题处理缓慢，无法及时解决居民的困扰。
这说明物业公司在房地产管理中存在服务不到位、态度不端正的问题，缺乏对业主的关爱与呵护。
2.3 缺乏社区配套设施绿城桂花城的配套设施相对较少，缺乏学校、医院、超市等基础设施。
这给居民的生活带来了很大的不便，也影响了房地产项目的市场竞争力。
3. 改进措施3.1 严格把关建设质量为了提高建设质量，开发商需要加强对施工环节的监督和管理，严格把关建筑材料的选择和使用。
，可以引入第三方质量检测机构，对建筑质量进行专业评估和检验，以确保房屋的质量符合标准。
3.2 强化物业管理服务培训物业公司应加强对工作人员的培训，提高他们的服务意识和业务水平。
，建立健全业主投诉反馈机制，对业主的问题能够及时响应和解决，提高物业管理的服务质量。
3.3 完善社区配套设施建设开发商需要在规划设计阶段充分考虑社区配套设施的建设，确保基础设施的完善。
可以与相关政府部门合作，争取政府支持和资金，从而提高房地产项目的综合竞争力。
4.通过对房地产绿城桂花城的批判与思考，我们可以得出结论：房地产管理中存在着低质量建设、服务不到位和缺乏社区配套设施等问题。
桂花城批判与思考2008年10月16日铁驴整理（）桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。
设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。
另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。
所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。
（一）总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。
2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。
3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
杭州桂花城批判与思考首先，杭州桂花城的商业化程度较高，存在着过多的商业氛围。
游客在游览过程中，常常会感受到各种商业推销的气氛，例如大量的广告宣传、推荐购买桂花栽培用品和桂花相关产品等。
商业化的程度过高，让人感觉这里更像是一个功能性的商业景区，而非传统意义上的自然景点。
这对于一些追求真正意义上的自然风光和宁静的游客来说，可能会让他们感觉到一些不适。
其次，杭州桂花城在维护园区环境方面存在着一些不足。
景区内的卫生状况时有不尽如人意的情况，有时可以看到乱丢垃圾的现象，给游客们的观赏体验带来了一定的影响。
同时，景区内的道路状况也不够良好，尤其在人流较多时，拥堵和混乱的情况时有发生。
这些问题的存在反映了景区管理方在园区保护与管理方面需要加强。
另外，桂花栽培过程中可能使用了大量的化学肥料和农药，使得桂花园区的环境质量受到了一定的影响。
这也间接地对游客的健康产生了一定的风险。
因此，从环境保护和游客身体健康的角度来看，景区管理方需要更加注重可持续发展和对环境的保护。
对于杭州桂花城的批判与思考，我们可以从以下几个方面进行改进和调整：首先，景区管理方可以适度减少商业推销的力度，将更多的精力放在提供游客更好的游览体验上。
可以加强对景区环境的保护和卫生管理，提供干净整洁的环境和便捷的交通服务，提高游客的满意度。
其次，景区管理方应该采用更加环保的桂花栽培方式，减少对环境的污染和对游客健康的潜在风险。
可以引进有机栽培技术，降低化学肥料和农药的使用量，以保护环境和游客身体健康为首要任务。
再次，景区管理方可以加强与当地居民的沟通与合作，共同努力打造一个更加美好的桂花园区。
可以组织居民参与桂花栽培和景区管理工作，增强居民的参与感和自觉性。
通过与居民的密切合作，可以有效地解决一些城市管理难题，提升景区整体的品质。
总之，杭州桂花城作为一个知名的旅游景点，虽然存在一些问题和不足，但这也给我们提供了改进和提升的机会。
只有在不断改进和调整的过程中，我们才能更好地满足游客的需求，保护好自然环境，打造一个更加美好的景区。
精编【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考【房地产管理】房地产绿城桂花城批判与思考1.引言介绍绿城桂花城项目，并提出对该项目进行批判与思考的原因和目的。
2.项目背景对绿城桂花城项目的规模、地理位置、开发商、业态等进行详细介绍。
3.建筑设计与规划分析绿城桂花城项目的建筑设计和规划，评估其是否合理、科学，是否满足当地居民的需求。
4.市场调研与定位对绿城桂花城项目所处的市场进行细致调研，并对其市场定位进行评估，分析其是否与项目实际情况相符。
5.销售策略与效果分析绿城桂花城项目的销售策略，评估其是否有效，并对项目销售情况进行详细分析。
6.项目造价与财务状况对绿城桂花城项目的造价进行分析，并对其财务状况进行评估和预测。
7.房地产管理问题与建议提出对绿城桂花城项目的管理问题进行批判，并给出相应的改进建议。
8.公共设施与配套评估绿城桂花城项目的公共设施与配套是否完善，是否满足业主的需求。
9.建设过程与环境影响对绿城桂花城项目的建设过程进行分析，评估其对环境的影响，并提出相关的改善建议。
10.社区氛围与人文关怀评估绿城桂花城项目的社区氛围和人文关怀措施，分析其对居民生活的影响。
11.法律问题与风险评估对绿城桂花城项目可能存在的法律问题进行评估，并提出相应的风险评估和防范措施。
12.结论与展望总结对绿城桂花城项目的批判与思考，并展望其未来发展方向。
附件：1.绿城桂花城项目规划图2.绿城桂花城项目销售数据表3.绿城桂花城项目财务报表法律名词及注释：1.建筑设计与规划必须遵守相关的法律法规，如《建筑法》、《城乡规划法》等。
建筑设计指的是将建筑的功能、结构、空间、形式等方面的要求，通过绘图、文字等方式进行明确和具体的表达。
2.市场调研是指对市场进行细致入微的调查和研究，以获得市场信息和数据，为企业决策提供依据。
市场定位是指企业确定自身在市场中的定位和地位，以便更好地满足目标市场的需求。
3.销售策略是企业为实现销售目标而制定的一系列策略和措施。
探究绿城精品战略背后的细节绿城·上海玫瑰园1999年，绿城桂花城全面竣工之际，引来业界一片叫好声，绿城内部的气氛却是一片凝重，一本《桂花城批判》出炉，书里囊括了规划、施工、景观、销售、物业管理等园区营造中的细节缺憾；2008年，绿城正在筹备一本《精品工程质量评价标准》，跟砖头一样厚，比砖头还重，这将是绿城产品的及格线。
十年来，绿城一直崇尚着对“精品”的追求。
这样的追求之下，是他们为担当起更多社会责任而付出的努力，真正体现着中国价值。
不久前，绿城中国在香港召开董事会，并发布其2006年上市后第一个完整的财政年度报告。
其中显示，2007年绿城全年合同预售额151亿元。
2008年绿城的销售目标是200亿元以上，计划开工总建筑面积为733万平方米，达到上市以来的最高峰值。
消息公布后，有人担心，绿城不是一直走“精品战略”吗，它的经营战略、管理机制、产品路线等各方面是否足以承担这样的销售压力？绿城，今年要卖200亿元其实，对房地产开发企业而言今年市场开局并不理想，很多大型房地产企业都在下调业绩预期，然而就记者发稿前从绿城方面获得的统计数据是：截至5月6日，绿城已完成58亿元的预售额(协议加合同)，其中杭州蔚蓝公寓、宁波皇冠花园、合肥百合公寓三个项目已签订合同金额17.4亿元。
同样面对今年市场的不定因素，这是让同行羡慕的回款能力。
2005年绿城销售收入42亿元，2006年74亿元，2007年达到151亿元，即使是在房地产行业中这也是让人惊讶的增长速度。
上市，突破融资瓶颈让绿城的企业规模和发展速度有了质的飞跃。
“去年是公司销售最好的一年。
”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年在接受媒体采访时乐观地表示，今年绿城有希望达到200亿元以上预售收入。
如果是这样，那么绿城很有可能在未来两三年达到200亿～500亿元的销售额，从而跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。
他山之石——绿城屋顶与天际线编者：陈琪部门：总部办公室秘书科状态：正常绿城园区的屋顶与天际线，是绿城房产极具特色的架构点。
绿城房产在杭州率先将坡屋顶应用于公寓和别墅建筑，开现代住宅建筑坡顶红瓦的先河，成为杭城建筑品质的一项重要进步，并在屋顶品质的不懈追求中连续创新。
在高层屋面设计上不断推陈出新，在统一中求变化，体现高贵、典雅的建筑气质。
具体说来，绿城房产在屋顶与天际线营造上有以下几种类型：一、美式多层、别墅(桂花城系列)：1.在公寓别墅中运用双坡顶和四坡顶组合。
打破了平直呆板的屋顶线条，丰富了园区天际轮廓线，保证坡屋顶的结构强度；并配之以室内隔层天花板，增强隔热保温效果，为屋顶雨水排放提供斜面基础。
2.在住宅中运用英红瓦。
创造住宅建筑"第五立面"，雨水排放流畅，彻底解决现代住宅屋顶漏水，提高保温隔热性能。
红蓝青灰色彩的有机组合，打破了色彩统一的单调，使屋顶在和谐中又有变化。
3.率先采用系列进口油毡瓦。
消弥屋顶材质反光，创造细腻精致的建筑质感，构成色彩深度和灰度的穿插变化，形成舒适的视觉环境。
4.率先运用进口PVC檐沟落水管型材。
屋顶雨水有组织排放，网状沟盖防止杂物堵塞，消除沟檐落水对建筑边沿绿地的冲刷，居民无需经受屋檐滴水的烦恼。
5.率先构筑空调出水有组织排放系统。
消除夜间空调滴水噪音，解决水渍对墙面冲刷污染，蛇形排水管不再挂墙，美化建筑立面。
6.率先运用威卢克斯天窗。
解决阁楼层的通风采光，化无效空间为有效空间，扩大居室使用面积，使屋顶层户型成为购房者喜爱的居室。
7.率先强化屋顶隔热防水系统。
屋顶构成5层保障：钢筋水泥现浇坡顶，防水处理层，3厘米发泡材料保温层，2厘米衫木板结构层，灰色系列进口油毡瓦面层。
8.率先运用屋顶排烟气系统。
铝制屋顶烟罩排放居室烟气，厨房油烟不再污染墙面，构筑形状典雅精致，为坡屋顶建筑轮廓增添变化。
二、地中海式庭院洋房（蓝庭系列）1.建筑围合布局，采用“L ”、“T”或“凹”形布置，层数的变化使屋面错落有致。
桂花城批判与思考桂花设计篇从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。
设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。
另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。
所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。
（一）总图设计与环境设计桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。
2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。
3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
4．大门与南入口道路的关系考虑不够细致，人行与车行未能分离，商铺通廊现用锻铁栏杆封死，是很勉强的补救措施。
建筑设计绿城桂花城批
判与思考
桂花城批判与思考
2008年10月16日铁驴整理（）
桂花设计篇
从最初开始做桂花城的总体规划，到初阳苑的竣工验收，其间有四个年头。
这个项目也由一个图纸上的意象，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的家园。
设计工作，由构想到实现，是一个不断调整的过程，这些调整部分出于主动，意欲使之更趋完美；部分由于妥协，以消除理想与现实之间的差距。
另外，项目的完成，更是由许多部门间鼎力合作的结晶。
从工作量和工作的强度而言，设计所占的份量只是小部分，但任何关于成品的瑕疵，均有设计的因素于其中。
所以，欲对桂花城项目作一番评判，设计环节首当其冲，亦是当然。
（一）总图设计与环境设计
桂花城的总图规划基本上是在传统“四菜一汤”模式上的改良。
在组团的设计方面，更强调公共空间的变化，在中心绿地的设计方面，更注重其界面的处理，以达到一定程度上的围合。
这样的作法与后来更时兴的一体化的手法相比，短于营造具有戏剧性冲击力的“超级公园”，但从客观的角度，对于一个以多层公寓为主的楼盘，这种作法恐怕是较好的选择。
因为追求戏剧化的效果和安静舒适的安居气氛总是存在矛盾的。
从建成后的效果来看，桂花城在总图和环境设计方面存在以下不足：
1．中轴线上缺少一些层次，应该在会所和幼儿园对应的位置上布置景观性质的构筑，在初阳苑2、3号楼之间有更强的关联，使中轴线有一个明确的终点。
2．南屏苑8号楼和栖霞苑7号楼的体量度不妥，如果说层数能减掉一层，并且能把端部单元底层架空，会有更好的效果。
3．主干道在网球场处的交叉口处理不够好。
拘泥于东西向道路的线形和与两门的流畅连接，把本来可以处理成一个集中的大景观设施的场地分割成差不多的二块，路南面靠栖霞苑11号楼的场地被车库的车道蚕食，路北面秋月苑2号及5号楼之间的景园与道路之间缺乏必要的过渡。
如果东面干道的线形适当调整，更靠近栖霞苑11号楼布置，使道路北面的景园面积放大，既可以为西门提供更好的对景，秋月苑的水溪景观带又更显幽深。
4．大门与南入口道路的关系考虑不够细致，人行与车行未能分离，商铺通廊现用锻铁栏杆封死，是很勉强的补救措施。
5．游泳池及周边小品与中心绿地的关系不妥。
泳池栏杆高度过高，曲廊的尺度过大。
6．中轴线上春晓苑8号楼和秋月苑8号楼之间的地面高差处理手法失之简陋。
7．小品设计的尺度失当，包括桂湖苑的六角亭、灯笼等。
（二）建筑设计和细节问题
建筑的单体设计，可从形式处理（包括色彩处理）和技术设计两方面来讨论。
1、形式处理
形式处理方面的最大遗憾是北立面的整体不够，北建筑体量的整合和搭接的考虑不细。
其次是屋顶小品从小区整体把握上考虑不周，有杂乱之弊。
小品和构件的控制不细致，观感粗糙，影响整体形象。
2、技术设计
a.多数单元进户门尺寸偏小，1200的子母户门更为妥当。
b.由于采用框架结构，楼梯间的上水管凸出墙面，使用和观感都不好，应该设置道井藏起来。
c.部分楼梯和车库的净空不够，这主要在于我们过多着眼于节约空间，对此问题的重视程度不够。
d.立面落水管的位置考虑不细。
e.半地下室顶面的荷载考虑太小，对环境植栽的余地及工期都有不利影响。
3、细节问题
a.多层公寓楼梯间设计有不周之处，其一是部分顶层做固定玻璃，导致楼梯间通风不畅；其二是缺少进厅，进门比较局促；其三是采用实板门后，楼梯间底层采光不良。
b.室外道路边沟的处理有不妥之处，主要是有堆坡的地方，下雨时泥土被冲到路面上。
除了改进植栽的品种之外，有相对应的道路边沟设计，也能避免这样的情况出现。
c.不同材料作法的搭接和收口：这方面的问题在桂花城项目中比较多，在牵涉到不同工种，不同标段和不同施工单位的地方，往往出问题。
而且这类问题对最终的产品品质的影响很大。
（三）问题的原因及对策
任何问题的产生，均有主观的因素，或是考虑不周导致的疏漏，或是经验不足导致未予及时的处置。
建筑设计不同于其他的工业设计，无法通过试验来验证设计的正确和完美，毛病总在实施
的过程中发现和处理；所以，管理的严密和时效是减少这类毛病的手段。
1．加强设计过程中的自查及校对审核，在图纸环节中消除低级错误。
国家的强制性规范的实行，和施工图设计单位间互相审查的制度，有助于我们达成这一目的。
但对于设计者而言，责任心是最重要的素质。
2．评审制度是很有效的手段。
如果这一手段能覆盖设计前期、设计过程、设计调整的全过程，能够减少许多问题，特别是明显的品质上的差异可基本消除。
3．编制公司内部的设计标准。
对一些重要的尺寸明确强制性要求，如门洞尺寸、净空尺寸等等；明确附件设施的配备要求，如楼梯间设一定面积并具相应采光通风措施的门厅等等；编制标准设计，主要针对容易出现问题的搭接部位和重要构筑，如道路边沟、侧石立石、栏杆、公共家具、标识小品、景观构筑、边坡、档墙、围墙、门楼等等。
4．程序控制，关注不同过程的前后关联，尽量在设计阶段落实所有细节问题，减少现场的事后补救。
5．设计的现场服务。
仔细分析桂花城项目中的种种问题，单体建筑的问题少于单体与总图衔接方面；土建工程的问题少于环境工程。
除去经验方面的因素，设计的现场服务到位与否很关键。
6．设计意图得以实现的程度。
前面也说到，设计到项目的完成，是一个不断调整和妥协的过程。
由于国内工程建设管理体制的因素，设计师对建造全过程的控制力是有限的，因此，业主方面除了工程管理口之外，还需要一个在更全面的水平上控制产品品质的环节，在工程建设过程中进行控制，对出现的问题及时反馈。
对一个项目而言，并非是每个环节都做好了，就会有一个最好的结果，因为不同的环节其工作的目标和评价的标准不同，如果不是从总体
品质控制的层次上来确定不同环节的工作目标，就很难有一个完善的结果。
工程篇
桂花城工程大事记
1、98年11月桂花城工程部开始筹建。
2、98年12月4日开始打试桩，做静载试验。
3、99年1月4日南屏苑工程桩开始施工。
4、99年5月5日南屏苑1#、5#、9#、11#开始挖土，土建工程开始陆续展开。
5、99年10月28日西湖区建设局双标化现场表彰会在南屏苑召开。
6、99年12月春晓苑迎来桂花城的第一次中间结构验收。
7、2000年4月初阳苑开工，至此桂花城六个组团全面开工。
8、2000年4月市政雨污水开工，但工作面未展开。
7月10日起南屏苑、春晓苑市政管线开始大规模展开。
9、2000年9月30日南屏苑、春晓苑第一批交付，10月30日第二批交付。
10、2000年11月南屏苑、春晓苑环境工程开始。
11、2000年12月30日秋月苑、桂湖苑交付。
12、2000年3月31日栖霞苑交付。
13、2001年6月30日除初阳苑外，环境工程基本完成；
14、2001年11月30日初阳苑顺利交付。
（一）工程管理的主要问题：
1、桂花城工程管理架构不合理
a、没有项目总负责人
桂花城没有成立项目公司，缺少一个项目负责人在对整个项目的前期准备、规划设计、工程实施、营销、交付进行统筹安排，许多协调组织工作没有专人负责督促，往往由工程部出面协调，但在公司诸多部门中，工程部作为工程项目实施过程中的核心地位没有确定，没有明显效果。
b、桂花城项目工程部管理架构不尽合理
桂花城工程作为公司第一个大项目，过程管理的工作量非常大，由于监理的力量有限，导致工程部的工作强度超负荷。
土建是一个人管一个组团，十来幢楼，安装总共也就三个人。
2000年5月份之前的项目管理架构是分管副总→工程管理总部→项目主管→工程管理人员，这样项目主管一人要直接管12-13人。
公司管理跨度太大，尤其是安装工程，管理难度更大。
2000年5月16日后，公司工程管理架构作了较大调整，由总部副总经理吴东升兼任桂花城工程部经理，情况有所好转。
2、工程管理经验欠缺
a、工程管理部人员普遍年轻，缺乏工程技术经验和管理经验
桂花城工程部先期到位的工程管理人员普遍是刚出校门不久的年轻人，从头到尾亲身经历过一个项目的建设的人几乎没有，只有边工作边学习。
针对这个现状，在装饰工程大面积展。
