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20110407_新景祥_1.0容积率产品研究

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容积率：1.0 建筑形态：37栋类独栋联排，16栋洋房
物业类型 联排别墅 花园洋房 合计
层数 3F 6F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 占地面积比 190-215 90-320 42400 77600 120000 35% 65% 100% 57% 43% 100%
苏州姑苏桃花源
物业类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房 项目位置：吴中木渎别墅区竹园路788号 占地面积：200000平方米 总建面积：192000平方米 容积率：0.96 绿地率：40% 建筑形态：365套联排别墅、26套双拼别墅、 698套花园洋房
上海嘉业·海悦
物业类型：住宅、高层公寓、独栋别墅 项目位置：上海市奉贤南至金汇塘路 占地面积：72167平方米 总建面积：50000平方米 容积率：0.69 绿地率：36.7% 建筑形态：小高层3栋、高层2栋、别墅49栋
高 层
物业类型 小高层 高层 独栋别墅 合计
层数 8F 19F 3F
户均面积 （㎡） 80-126 85-147 260-380
小高层 多层
叠 加 式 别 墅
联排别墅
物业类型 联排别墅 叠加式别墅 小高层 多层 合计
层数 2F 4F 13F 6-8F
户均面积 （㎡） \ \ \ \
建筑面积（㎡） 65714 44464 84822 35000 230000
建筑面积比 28% 20% 37% 15% 100%
占地面积比 46% 20% 20% 14% 100%
说明
本次报告主要内容为分析容积率1.0左右（0.9-1.1）项目的产品物业类型的建筑 面积配比,项目所在地包括北京、上海、苏州、重庆、无锡、珠海等,住宅建筑面 积的规模从35000平方米~250000平方米不等,共计14个项目，其中7个为纯低、 多层项目；7个为综合项目。
小常识：根据消防规范，1-3层为低层住宅，4-6层为多层住宅，7-11层为小高层住宅，12-18层 为中高层住宅，19层及以上为高层住宅。不排除个别区域的标准会有所不同。
物业类型 小（中）高 层公寓 花园洋房 联排别墅 独栋别墅 合计 层数 8-17F 6-7F 3F 2F 户均面积（㎡） 建筑面积（㎡） 140-400 145-210 355-375 600 113413 19784 8760 3000 144957 建筑面积比 78% 14% 6% 2% 100% 占地面积比 65% 15% 10% 10% 100%
层数 12F 2F
户均面积（㎡） 87-136 500
建筑面积（㎡） 35019 5383 40402
建筑面积比 84% 16% 100%
占地面积比 45% 55% 100%
上海绿洲香格丽花园
物业类型：联排别墅、叠加式公寓 和小高层组团组成 项目位置：上海市嘉定区徐行镇 占地面积：178573平方米 总建面积：2.3万平方米 容积率：1.0 绿地率：35% 建筑形态：联排别墅、叠加式别墅 和5幢13层小高层、9幢6-8层多层
层数 16F 4F 3F
户均面积（㎡） / 170 290-380
建筑面积（㎡） 76000 48000 78000 202000
建筑面积比 38% 24% 38% 100%
占地面积比 18% 22% 60% 100%
珠海凤凰山一号
物业类型：高层公寓、复式 洋房、叠加别墅、联排、独 栋 项目位置：珠海香洲情侣北 路399号 占地面积：约91000 ㎡ 总建筑面积：约91000万㎡ 容积率：1.0 绿地率：60% 建筑形态： 3栋高层，2栋 复式洋房、3栋叠加别墅、 15栋类独栋联排和42栋独 栋 物业类型 配套：5000㎡
建筑面积 （㎡） 9237 14289 26474 50000
建筑面积 比 35% 38% 27% 100%
占地面积 比 16% 19% 66% 100%
独栋别墅
天津住总尚清湾
物业类型：小高层、高层、花园洋 房、联排、双拼、叠加、独栋别墅 项目位置：武清泉旺路天鹅湖度假 村西侧 占地面积：269000平方米 总建面积：276000平方米 容积率：1.0 绿地率：45% 建筑形态：由高层板楼、花园洋房 和多类型别墅组成
1.0容积率下产品组合分析
New Visual Angel
建筑顾问组

2011年4月7日
绪 言——
在当今社会生活节奏日益加快的今天，财富分配分化加大。住宅市场产品包罗 万象，从0.3容积率的独栋项目至容积率3以上的高层住宅。而处于0.3—1—3 之间的1，应该怎样做出最好的产品组合呢？
重庆复地别院
物业类型：花园洋房、叠加别墅、联排别墅、独栋别墅 项目位置：重庆市北部新区金开大道（金渝大道交汇处） 占地面积：57576平方米 总建面积：57000平方米 容积率：0.99 绿地率：58% 建筑形态：16栋独栋别墅、12栋联排别墅、11栋叠加 洋房组合
物业类型 独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 合计
建筑面积（㎡） 22360 109340 131700
建筑面积比 17% 83% 100%
占地面积比 42% 58% 100%
上海绿地诺丁山
物业类型：小高层、联排别墅、双拼别墅、 独栋别墅 项目位置：松江新城三新北路文宇路路口 占地面积：106048平方米 总建面积：约100000平方米 容积率：0.9 绿地率：36% 建筑形态：10栋小高层、20栋独栋别墅、 29栋双拼别墅、11栋联排别墅 配套：17000平方米
物业类型 双拼别墅 联排别墅 花园洋房 合计
层数 3F 3F 5F
户均面积（㎡） 主力户型250 主力户型220 170-220
建筑面积（㎡） 6500 73000 112500 192000
建筑面积比 3% 38% 59% 100%
占地面积比 12% 47% 41% 100%
苏州玖园
物业类型：酒店式公寓、双拼别墅、联排别 墅、叠加别墅 项目位置：金阊区虎丘路228号 占地面积：37634平方米 总建面积：35000平方米 容积率：0.93 绿地率：30% 建筑形态：1栋酒店式公寓、1栋双拼别墅、 12栋联排别墅、3栋叠加别墅
物业类型 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 酒店公寓 合计
层数 3F 3F 5F 4-6F
户均面积（㎡） 339 205-284 103-210
建筑面积（㎡） 678 16528 11352 6442 35000
建筑面积比 2% 47% 33% 18% 100%
占地面积比 3% 67% 25% 5% 100%
层数 2F 3F 4F 5F
户均面积（㎡） 276 220-239 214-224 105-193
建筑面积（㎡） 4416 11032 18976 22576 57000
建筑面积比 8% 19% 33% 40% 100%
占地面积比 16% 32% 52% 100%
苏州招商依云3号
物业类型：叠加电梯别墅、联排别墅 项目位置：阳澄湖东路98号 占地面积：69900万平方米 总建筑面积：76212平方米 容积率：1.09 绿地率：60%
高层公寓 复式洋房 叠加别墅 联排别墅 独栋别墅 合计
层数 30F 6F 4F 3F 3F
户均面积（㎡） 100-260 240-300 240-270 220-260 280-380
建筑面积（㎡） 39500 5800 15300 12800 12600 86000
建筑面积比 46% 7% 17% 15% 15% 100%
上海龙湖艳澜山
物业类型： 叠加别墅、联排别墅、双拼别墅 项目位置：青浦赵巷嘉松中路6788弄 占地面积： 144495平方米 总建筑面积： 144495平方米 容积率：1.0 绿地率：35% 配套：1500平方米
物业类型 双拼别墅 联排别墅 叠加别墅 住宅总
层数 3F 3F 5F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 占地面积比 260-290 220-250 175-180 13750 21484 107728 142995 10% 15% 75% 100% 15% 21% 64% 100%
为叠加产品，其余为联排别墅
物业类型 联排别墅 合计
层数 3F
户均面积（㎡）建筑面积（㎡）建筑面积比 233-315 175-321 13500 62712 76212 18% 82% 100%
占地面积比 45% 55% 100%
叠加电ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ别墅 4-5F
北京龙湖香醍系列
物业类型：花园洋房、联排别墅
项目位置：顺义潮白河国家森林公园 占地面积：约120000平方米(不含活动公园) 总建面积：约120000平方米，其中类独栋联排 约占1/3，花园洋房占2/3
户均面积（㎡） 500-600 280-360 280-300 370-390 70-150
建筑面积（㎡） 27500 69160 55440 31080 8820 192000
建筑面积比 14% 36% 29% 16% 5% 100%
占地面积比 17% 35% 31% 11% 6% 100%
上海一品漫城
上海招商雍华府
物业类型：电梯公寓、双拼别墅 项目位置：闵行都市路2988号 占地面积：约130000平方米 总建筑面积：约134000平方米 容积率：1.03 绿地率：35% 建筑形态： 48栋多层，53栋双拼别墅 配套：2300平方米
物业类型 双拼别墅 电梯公寓 合计
层数 3F 6-8F
户均面积（㎡） 208-219 58-166
物业类型：别墅（独栋、双拼、 联排）、多层、小高层 项目位置：闵行区浦星路568号 占地面积：464374平方米 总建面积：498734平方米 容积率：1.07 绿地率：35% 商业及配套公建建筑面积：52734 平方米
物业类型 小（中）高层 多层 别墅 住宅总

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新景祥机构简介

新景祥机构简介

新景祥机构简介 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】新景祥机构简介美 / 好 / 生 / 活 / 的 / 推 / 动 / 者新景祥总体指导原则：开发商需要天生就畅销的楼盘消费者因为感动而购买一、公司简介新景祥房地产事业机构，以“美好生活的推动者”为价值理念，以“房地产业为主，包括房地产投资开发、管理、咨询、中介、代理、物业管理等在内，并逐步向公用事业、金融业、旅游业延伸渗透的、产业多元化的集团式上市股份有限公司”为企业发展战略目标，坚持以人为本，坚持以资本运营为核心的经营方针，在全力发展“房地产策划代理”这一传统产业的同时，积极推动房地产投资开发和二手房置换等相关产业发展，最终实现国内一流、具备国际影响的房地产产业综合服务商的愿景目标。

新景祥已形成六大专业优势：1.团结协作、拼搏敬业、挑战极限的服务精神2.具有丰富实践经验的“学习型专业团队”3.具有丰富实践经验的“客户关系管理”驱动型企业4.形成初具规模、正迅速发展的“新景祥置业俱乐部5.赢取项目百分百成功、并不断升级的“新景祥行销流程与管理系统”6.优化整合“国际性协作关系机构”二、公司理念新景祥核心价值观：美好生活的推动者让更多的人享受诗意栖居的快乐！核心理念：创造优质生活空间顾客是我们存在的理由利润来自对社会的贡献尊重市场，尊重人才不断创新，挑战自我战略目标：新景祥房地产事业机构，以"美好生活的推动者"为价值理念，以房地产业为主，包括房地产投资开发、管理、咨询、中介、代理、物业管理等方面，逐步发展成为在公用事业、金融业、旅游业延伸渗透的、产业多元化的集团式上市股份有限公司。

愿景目标：坚持以人为本，坚持以资本运营为核心的经营方针，在全力发展"房地产策划代理"这一传统产业的同时，积极推动房地产投资开发和二手房置换等相关产业发展，最终成为国内一流、具备国际影响的房地产产业综合服务商。

容积率对住房价格的影响及实例分析

容积率对住房价格的影响及实例分析

由容积率的环境内涵可知，建筑容积率与项 目的绿地率和停车场覆盖率等环境指标密不可 分。一般而言，容积率愈低，居住舒适度愈高；容 积率越高，则项目内的人口密度越大，造成单位 人口分摊的教育、医疗、停车场、交通设施、健 身娱乐等基础设施使用份额降低。同时，从开发 商的角度出发，对于容积率较大的项目，一般采 用大的进深，但出于对建筑成本与建筑限高的考 虑，层高会随着进深的增加而降低，从而使得采 光、通风和视野效果劣化。
（ 6） 式（6）中，P 表示住房价格，xi 代表影响价格 的特征因素变量。 本 研 究 主 要 选 取 以 下 特 征 变 量 ：F A R（ 容 积率）、CBD（到最近商业中心距离）、HSP（到最 近综合性医院距离）、PARK（到最近公园距离）、 MTR（到最近地铁站距离）、EDU（到最近中学和 小学的平均距离）。其中，P 和 FAR 来自乐居网、 安居客、智房网和搜狐焦点网等网站，CBD、HSP、 PARK、MTR 和 EDU 等特征变量数据通过 GIS 工 具获取。 为了降低数据离散程度、减少异方差对回归 结果的影响，对住房价格及特征变量分别作对数
化处理：
（ 7） 式（7）中，α0 表示截距，αi 表示各特征变量 的影响系数，ε 表示随机误差。 4.2 研究数据 目前对于住房价格或地价与容积率之间的 关系研究多是基于大范围尺度，而对于容积率和 住房价格在小范围内的关系研究甚少。在大范围 内更容易得出容积率与住房价格之间的定性关 系，然而由于各区域的开发强度、供求关系、配 套设施、未来规划等因素不同、不同因素对于住 房价格的影响力也不尽相同，因此，要在大范围 内确定二者之间的定量关系比较困难。故而本研 究在选择案例时主要遵循以下两个原则：第一， 选取相似度较高的样本，以尽可能消除容积率之 外的因素对住房价格的影响；第二，选取用地类 型、地块所处的级别等基本一致的样本。 基于以上原则，选取上海市奉贤区南桥板块 的 20 个住宅楼盘（见表 1），以及黄浦区的 16 个 住宅楼盘（见表 2）分组对容积率和住房价格的
房地产可行性研究报告编制依据

房地产可行性研究报告编制依据

房地产可行性研究报告编制依据篇一：房地产开发可行性研究报告(范文)XX房地产项目可行性研究报告公司名称：* * 房地产公司编制人员：* * *完成日期：目录调查人员声明 ................................................ ................................................... .. (4)第一部分：项目总论 ................................................ ................................................... .. (5)1.1项目背景 ................................................ ................................................... . (5)1.2项目概况 ................................................ ................................................... . (5)1.2.1项目名称 ................................................ ................................................... . (5)1.2.2项目建设单位概况 ................................................ (5)1.2.3项目地块位置及周边现状 ................................................ (5)1.2.4项目规划控制要点 ................................................ (7)1.2.5项目发展概况 ................................................ ................................................... (7)1.3可行性研究报告编制依据 ................................................ (7)1.4可行性研究结论及建议 ................................................ . (8)第二部分：市场研究 ................................................ ................................................... .. (8)2.1宏观环境分析 ................................................ ................................................... .. (8)2.2全国房地产行业发展分析 ................................................ (8)2.3本市房地产市场分................................................... .. (8)2.3.1本市房地产市场现状 ................................................ .. (8)2.3.2本市房地产市场发展趋势 ................................................ (9)2.4板块市场分析 ................................................ ................................................... .. (9)2.4.1区域住宅市场成长状况 ................................................ . (9)2.4.2区域内供应产品特征 ................................................ (10)2.4.3区域市场目标客层研 (10)2.5项目拟定位方案 ................................................ ................................................... .. (10)2.5.1可类比项目市场调查 ................................................ (10)2.5.2项目SWOT分析 ................................................ ....................................................112.5.3项目定位方案 ................................................ ................................................... (11)第三部分：项目开发方案 ................................................ ................................................... (11)3.1项目地块特性与价值分析 ................................................ . (11)3.2规划设计分析 ................................................ ................................................... .. (12)3.3产品设计建议 ................................................ ................................................... (13)3.4项目实施进度 ................................................ ................................................... (15)3.5营销方案 ................................................ ................................................... .. (16)3.6机构设置 ................................................ ................................................... .. (16)3.7合作方式及条件 ................................................ ................................................... .. (17)第四部分：投资估算与融资方案 ................................................ . (17)4.1投资估算 ................................................ ................................................... .. (17)4.1.1投资估算相关说明 ................................................ . (17)4.1.2分项成本估算 ................................................ (17)4.1.3总成本估算 ................................................ ................................................... . (20)4.1.4单位成本 ................................................ ................................................... .. (20)4.1.5销售收入估算 ................................................ ................................................... (20)4.1.6税务分析 ................................................ ................................................... .. (20)4.1.7项目资金预测 ................................................ (21)4.1.8现金流量表 ................................................ ................................................... . (21)4.1.9自有资金的核算 ................................................ ..................................................214.2融资方案 ................................................ ................................................... .. (22)4.2.1项目融资主体 ................................................ ................................................... (22)4.2.2项目资金来源 ................................................ (22)4.2.3融资方案分析 ................................................ ................................................... (22)4.2.4投资使用计划 ................................................ ................................................... (22)4.2.5借款偿还计划 ................................................ ................................................... (22)第五部分：财务评价 ................................................ ................................................... (23)5.1财务评价基础数据与参数选取 ................................................ (23)5.2财务评价（方案1） ............................................... ................................................... .. (23)5.2.1财务盈利能力分析 ................................................ . (23)5.2.2静态获利分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.3动态获利分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.4偿债能力分析 ................................................ ................................................... (24)5.2.5综合指标表 ................................................ ................................................... . (24)5.3财务评价（方案2） ............................................... ................................................... .. (25)5.4财务评价结论 ................................................ ................................................... (25)第六部分：不确定性分析 ................................................ ................................................... . (25)6.1盈亏平衡分析 ................................................ ................................................... (25)6.2敏感性分析 ................................................ ................................................... . (26)6.2.1变动因素一成本变动 ................................................ (26)6.2.2变动因素二售价变动 ................................................ (26)6.2.3变动因素一容积率变动 ................................................ .. (26)6.3风险分析 ................................................ ................................................... .. (27)6.3.1风险因素的识别和评估 ................................................ .. (27)6.3.2风险防范对策 ................................................ ................................................... (27)第七部分：综合评价 ................................................ ................................................... (27)7.1社会评价（定性） .............................................. ................................................... (27)7.2环境评价（影响及对策） .............................................. (27)7.3公司资源匹配分析 ................................................ ................................................... . (27)第八部分：研究结论与建................................................... (27)8.1结论 ................................................ ................................................... . (27)8.2建议 ................................................ ................................................... . (27)第九部分：附录 ................................................ ................................................... .. (28)9.1附件： .............................................. ................................................... .. (28)9.2附................................................... .. (28)9.3附图： .............................................. ................................................... .. (29)调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。

北京房地产上第moma项目产品解读报告_59页_XXXX年

北京房地产上第moma项目产品解读报告_59页_XXXX年

河岸生态式全社区景观 比花园更优美的园林 造园艺术 造境文化 造景价值
园林灵感 来自河畔的野营宿地
·上第MOMA景观为流域式概念，全部景观根 据住宅分布而穿梭流淌在建筑群中，几乎做到户 户观景。
·灵感来自河畔的野营宿地，水景、坡地、林溪 、山石等元素组合成下沉式景观，具有游乐场所 、约会场所、锻炼场所和休憩场所等功能，低楼 层同样享受私密。
·围合式建筑、下沉式全社区景观，东西向景观视线通廊，社区统一规划设计、同等舒适享受，共享生态环境、 生活环境和人文素养融合共生的居住优生学。
·园林分为四大水景、若干小品、植物分散布局，景观围合建筑，自然亲近每户居民，人们像居住在公园当中。 ·建筑和景观设计采用纯净色彩，自然融入生活之中，人们在这里不但享受舒适的生活，同时拥有宁静、从容的心情。
大学区
奥运商圈
宜居生态
上第MOMA选址于海淀中关村上地信息产业基地，在北京城市总体规划中，海淀划属西部生态带，上天赐予 的山水宜居环境是这里的珍藏，为所有人共同享有。
香山
颐和园-佛香阁
颐和园 – 十七孔桥
圆明园
城市中心职能
海淀独占中国首屈一指的教育、科技优势，拥有三百年皇家园林遗址，区域居民友善，可持续发展的经济观念 和生活方式深入人心，这里是北京的文化、教育、科技创新中心。
生活功能 无限发挥的价值
·绿化种植景观、水景景观、游乐休闲场所景观、道路景观、围墙硬质景观、庇护性景观 与照明景观等，丰富了社区的美感，提供给人们日常使用的游乐场所、约会场所、运动场 所和休憩场所等功能，发挥着社区景观特有的重要经济效益。
+ 世界级大师
世界级生活计划的设计者
Dietmar Eberle
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