合院户型 容积率研究

▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。

▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。

注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。

▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。

注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。

产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。

通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。

△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。

容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10．容积率6.0以上，摩天大楼项目。

容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅≤ 0.3双拼别墅 0.4 — 0.5联排别墅 0.6 — 0.8叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）多层 1.2 — 2.0（6—7层）小高层 1.6 — 2.2（8—11层）中高层 2.2 — 2.8（12—18层）高层 2.8 — 4.5（19—33层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。

（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。

为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

■“高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。

而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。

低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。

高容积率难以保证低密度。

从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。

而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。

如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。

如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。

深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。

“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。

但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。

深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。

合院户型容积率研究随着城市化进程的加快和人口增长的不断扩张，建筑业迎来了蓬勃发展的机遇。

在城市规划中，合院户型是一种比较独特的住宅形式，它将多个住宅单元布置在一个院落内，形成一个完整的住宅社区。

合院户型不仅能够提高住宅的居住品质和社区环境，还可以有效利用土地资源，提高城市的容积率，实现城市的可持续发展。

容积率是城市规划中一个非常重要的概念，它指的是建筑物在地面上投影面积与总建筑面积的比值。

容积率的高低直接影响了城市的建筑密度、人口密度以及城市的空间利用效率。

在城市规划中，合院户型通常能够有效提高建筑物的容积率，使城市在有限的土地资源下获得更高的建筑密度，为城市的功能提供更多的可能性。

首先，合院户型可以有效提高建筑物的容积率，减少建筑物对地面的占用面积。

传统的住宅建筑往往存在建筑物与地面的直接接触，占用大量的地面面积，降低了城市的容积率。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互错落有致，形成了一个共享的院落空间，减少了建筑物对地面的占用面积，提高了城市的容积率。

其次，合院户型可以有效提高建筑物的建筑密度，实现城市的高效利用。

在传统的住宅建筑中，建筑物之间的距离通常较大，空间利用效率不高。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互靠近，形成了一个紧凑的空间布局，提高了建筑物的建筑密度，实现了城市空间的高效利用。

另外，合院户型还可以改善城市的居住环境，提高居民的居住品质。

传统的住宅建筑往往存在建筑物之间的狭小空间和单一朝向，居住环境较为拥挤和单调。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间形成了一个共享的院落空间，居住环境更加宜人，居民之间的交流更加便利，提高了居民的居住品质。

总的来说，合院户型是一种能够有效提高建筑物容积率、改善城市建筑密度、提高居民居住品质的住宅形式。

在城市规划中，合院户型有着广阔的应用前景，在城市可持续发展和土地资源利用方面具有重要的意义。