下载文档原格式
▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。
▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。
注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。
▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。
注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。
产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。
通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。
△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。
容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10．容积率6.0以上，摩天大楼项目。
容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅≤ 0.3双拼别墅 0.4 — 0.5联排别墅 0.6 — 0.8叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）多层 1.2 — 2.0（6—7层）小高层 1.6 — 2.2（8—11层）中高层 2.2 — 2.8（12—18层）高层 2.8 — 4.5（19—33层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。
（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。
为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■“高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。
而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。
低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。
从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。
如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。
如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。
“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。
但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。
合院户型容积率研究随着城市化进程的加快和人口增长的不断扩张，建筑业迎来了蓬勃发展的机遇。
在城市规划中，合院户型是一种比较独特的住宅形式，它将多个住宅单元布置在一个院落内，形成一个完整的住宅社区。
合院户型不仅能够提高住宅的居住品质和社区环境，还可以有效利用土地资源，提高城市的容积率，实现城市的可持续发展。
容积率是城市规划中一个非常重要的概念，它指的是建筑物在地面上投影面积与总建筑面积的比值。
容积率的高低直接影响了城市的建筑密度、人口密度以及城市的空间利用效率。
在城市规划中，合院户型通常能够有效提高建筑物的容积率，使城市在有限的土地资源下获得更高的建筑密度，为城市的功能提供更多的可能性。
首先，合院户型可以有效提高建筑物的容积率，减少建筑物对地面的占用面积。
传统的住宅建筑往往存在建筑物与地面的直接接触，占用大量的地面面积，降低了城市的容积率。
而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互错落有致，形成了一个共享的院落空间，减少了建筑物对地面的占用面积，提高了城市的容积率。
其次，合院户型可以有效提高建筑物的建筑密度，实现城市的高效利用。
在传统的住宅建筑中，建筑物之间的距离通常较大，空间利用效率不高。
而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互靠近，形成了一个紧凑的空间布局，提高了建筑物的建筑密度，实现了城市空间的高效利用。
另外，合院户型还可以改善城市的居住环境，提高居民的居住品质。
传统的住宅建筑往往存在建筑物之间的狭小空间和单一朝向，居住环境较为拥挤和单调。
而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间形成了一个共享的院落空间，居住环境更加宜人，居民之间的交流更加便利，提高了居民的居住品质。
总的来说，合院户型是一种能够有效提高建筑物容积率、改善城市建筑密度、提高居民居住品质的住宅形式。
在城市规划中，合院户型有着广阔的应用前景，在城市可持续发展和土地资源利用方面具有重要的意义。
以住宅为例的容积率对应建筑类型配比研究中图分类号：[f287.8]文献标识码： a 文章编号：一、研究背景目前在对土地价值进行评估时，主要是采用假设开发法进行估价，而在假设开发法中，如何设定开发完成后的价值对整个评估结果的准确性具有重要影响。
开发价值的测算一般是采用与周边同类型（如住宅）物业的市场价格进行比较，但是，目前建筑类型呈现多样化的特点，如住宅物业也分有低密度住宅（含别墅）、多层住宅、小高层、高层等等建筑形态，尤其是包含别墅类型的低容积率住宅项目，其别墅与其余住宅类型的搭配比例对整个楼盘价值的影响非常大。
在假设开发法估价规范中，要求我们秉着评估中最高最佳使用原则，在既定的容积率下考虑其可建的最优化设计，以实现土地价值利用的最大化，因此，开发价值的测算首先就需要对土地开发后的楼盘布局、建筑形态分布进行假设，但往往由于评估时土地尚未进行楼盘布局设计，特别是对土地拍卖底价评估、土地抵押贷款评估等情形时，仅仅只能依据建筑覆盖率、容积率等一些控制性指标来进行假设，这种依据经验值的方法导致了地价结果的较大差异。
因此，为解决这一问题，我们提出建立容积率对应建筑类型配比，以达到在部分难以介定建筑类型配比的容积率下有明确对应的建筑类型分配比例。
二、研究思路在目前土地出让时，会对土地的开发有一些控制性指标，对建筑类型配比影响重要的指标主要有建筑覆盖率（有的地方是绿化率）和容积率。
在最高最佳评估原则下，土地开发应追求利益的最大化，同时保证要符合控制性指标，建筑面积尽量达到但不超过容积率的限制。
因此，研究思路是从现有的主要建筑类型入手，在保证各种建筑类型能完全纳入土地建筑面积限定和土地价值最大化的条件下，通过各种建筑类型在土地面积上占建筑物覆盖率的方法，推算各种建筑类型的分配比率。
三、研究过程（一）条件设定1、由于现有大部分住宅类土地的建筑覆盖率是从20%至35%，而建筑覆盖率对研究结果具有决定性影响，因此，在研究过程中将覆盖率分别设定进行测算。
合院：高容积率下的低密产物点击题目下方蓝字高策地产关注我们。
转自公众账号:高策地产研究院，微信号:GCDCYJY，推荐关注！快速发展的市场下，产品同质化竞争愈发激烈，如何创新产品成为开发商面临的重要课题。
尤其是北京，住宅土地稀缺，高价地王频现，为实现高价值，必须不断推陈出新，所以房地产产品蝶变与更新的速度可比得上时尚圈。
目前，代言低密住宅创新模式的合院别墅产品正悄然盛行，表现形式亦愈加丰富，一起来看看这个高大上的产品。
1合院别墅因何而来？独栋别墅禁批令与高地价共同催生合院别墅产品。
为什么这样说呢？您看：独栋别墅用地禁批（满足地块容积率低于1.0或地块规划中有独栋别墅这两个条件之一，均不被批准），但高端居住需求却有增无减，所以别墅禁批令成为价格上涨令，开发商为追求高利润必将另辟蹊径；另一方面，目前大多数城市主城区住宅用地稀缺，尤其是北京等一线城市，近年主城区新拍住宅用地楼面价高企，容积率大多在1.0以上，为使土地价值最大化，高容积率别墅已成为开发商着力探究的课题。
合院别墅在这种情况下应运而生。
2何为合院别墅？合院别墅，即现代院式住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的合院产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。
其实，在二千多年前中国就已有合院式住宅，典型为北京四合院。
另外，在70年代的欧美国家，合院式住宅是当时住宅建筑典范。
两者区别在于中国传统合院式住宅是独门独户，即每户独享一个院落，而欧美国家的合院式住宅邻里组群围合而成，邻里之间共用一个院落。
3合院别墅的分类合院别墅属于创新型的边界产品，其组合方式是五花八门。
按合院组成的建筑类型分为联排式合院、类独栋式合院、独栋式合院；按围合院落的建筑单体数量分为二联院、四联院、六联院与多联院等；按建筑风格分为中式合院、美式合院、法式合院等；按院子围合形态分为全围合与半围合两类。
今天主要向大家展示不同建筑类型下的合院。
