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绿城中国拿地方案品质管控宣贯前言投拓阶段的拿地方案是拿地决策的重要依据之一•拿地方案是固化指标、辅助经济测算的基础；•拿地方案是产品、业态的空间关系体现，影响对定位的判断；•拿地方案是项目品质实现的最前端保障。
优秀的拿地方案，符合绿城对于品质的一贯追求，考虑因素周全、数据准确、可落地性强针对近期部分强排方案出现的品质下降现象，加强品质管控，坚守绿城优良的产品特质，发扬“品质优先，兼顾其他”的战略方针，绿城中国产品管理中心规划设计线对近期拿地方案进行全面梳理与反思，整理出《绿城拿地方案品质管控要点》，确保绿城产品的品质落地。
2018年，全国共完成拿地方案共计300+个，获取土地34块。
拿地方案品质不理想原因分析原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；原因2：对品质底线的拿捏不当，品质管控力度及深度不足；原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；原因5：产品创新知识的更新速度慢，未能对业态升级、产品品类更新、生活方式的变化及时做出回应。
原因1：对绿城规划特质、产品特质了解不足，对绿城产品理念理解不够透彻；•须了解绿城不同产品品类对规划形态、空间形态的要求；未体现叠拼产品规划所需组团感及点板结合的布局；兵营式排布，缺少组团系统，无法体现绿城叠拼产品品质；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；单一维度追求货值最大化；行列式、兵营式布局；无景观节点，无轴线关系；•须在追求货值同时，加强品质管控的力度，坚守住品质底线；方案未从设计合理性出发，只考虑满足指标要求，商业平面方案简单贴红线反推。
•充分解读地块条件，确定合理的产品定位；•加强设计与营销的沟通，及时反馈过程结论，优化产品定位； 原因3：市场定位方向不合理，带来方案方向性的错误；优秀的拿地方案须根据自身地块条件对产品定位做反复的合理性优化；规划条件：容积率：1.05控制高度：18m 建筑密度：30%绿地率：30%地块条件无法承载二层中式合院的定位原因4：地块前期条件掌握不全面，测算数据指标不准确；•明确项目地块的落位条件；•对基础数据指标做到准确、全面；前期未考虑北侧4幢建筑对方案的影响，导致方案较大修改。
一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。
一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。
某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。
那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。
就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。
（一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。
尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
（二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。
