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浅谈容积率和产品定位的关系

浅谈容积率和产品定位的关系

浅谈容积率和产品定位的关系

容积率指标是房地产项目的一个重要的指标。这项指标的意义在于土地价值的容积率表现化。我们在实际操作中,通过经验得出下列容积率和产品物业形态的关系。

当然,在一定的容积率下,会有项目产品形态的搭配,例如1.2的容积率土地,就可以利用别墅+高层,花园洋房+高层+小高等物业形态搭配容积率。

在产品定位时,一块土地上的建筑产品物业形态主要分为:高瘦型、矮胖型、多栋、单栋形态。在同一块土地上,或高、或低、或胖、或瘦、或独栋、或多栋。

一般容积率利用方法分为下列5个角度:

1.空间价值与容积率的关系

假如在商业价值高,商业气息浓郁的区域,一楼点的价值数倍于高层,则总建筑面积分配可以尽量分配在底层,尤其是一层或变相一层。反之,则可以向高层建筑靠近提高价值。

2.建筑成本与容积率的关系

不同的建筑层高,其建安成本是不同的,越高造价越高。所以要合理计算成本价格和所带来的价值之间的关系。

3.建筑工期与容积率的关系

例如,2栋10层的建筑肯定要比一栋20层的建筑工期要快。在投资回报中,时间所带来的利润和风险要做深入的考量

4.市场接受性与容积率的关系

在产品定位是,要严格的调研市场对于产品形态的喜好。做容积率规划产品时,谨慎的处理产品,规避市场风险。例如区域不接受33层高层(风大)等。

5.周边建筑物状态与容积率的关系

例如处于一片低矮建筑群里,是不是可以拔高建筑高度,做到区域标杆。或者在高楼林立的空间中采用其他产品形态等。

2015年7月9日星期四

贲宗洋上海虹口

控规容积率控制

容积率作为控制性详细规划中的强制性内容,其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上,指出应在定性分析与定量分析的基础上,并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标,它是指一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术,因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制,为建筑设计提供了灵活性,并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点,使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中,容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度,与开发商利益密切相关;同时,容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点,合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题,本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例,探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据,结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件,通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明,住宅容积率分类指标是:别墅的容积率不高于0.4,多层(4层~6层)的最佳容积率应为1.0~1.2,中高层(7层~9层)的最佳容积率则在2.0 以下,高层(10层~30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认,按照经验制定的容积率指标,对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展,新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响,以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。 2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足 容积率的大小受多方面因素的影响,包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切,对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析,导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题,地价还没有真正反映土地应有的价值;同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发,不能形成城市政府的有效调控机制。 2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2] 块地的开发,相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益,如为政府、开发商带来巨大的经济效益,为城市居民提供更多的就业机会,增加工作场所及住所等,极大地促进了城市的发展,具有非常积极的一面;但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应,如交通拥挤,基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到,但相对正面效应而言,对其重视性还不够,它的影响究竟有多大很难量化,导致出现诸多城市问题。 3控制性详细规划中容积率的合理确定 控制性详细规划中容积率的确定,要考虑土地使用的经济效益,还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中,确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。笔者认为,应在定性分析与定量分析的基础上,并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率,以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。 3.1定性分析 3.1.1 城市经济发展阶段 容积率是衡量土地使用强度的重要指标,处于不同发展阶段的城市,其土地利用方式及强度存在较大

容积率的定义及计算

容积率的定义及计算 容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率 决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居 住的舒适度。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不 低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 简介 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度,项目用地 范围内 地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积 的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的 比值,通 常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数, 即为容积率的 值。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市

有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用 于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项 目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积 率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点

建设用地容积率管理办法最新版本

建设用地容积率管理办法 第一条为进一步规范建设用地容积率的管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规,制定本办法。 第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理,适用本办法。 第三条容积率是指一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。 第四条以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出容积率等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的,土地使用权出让合同无效。 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请,由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标,核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。 第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整。确需调整的,应当按本办法的规定进行,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。 第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的,应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的,方可进行调整: (一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的; (二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的; (三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的; (四)法律、法规规定的其他条件。 第八条国有土地使用权划拨或出让后,拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的,应当符合以下程序要求: (一)建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由; (二)控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见,并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证; (三)控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证; (四)控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议,向原审批机关专题报告,并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的,方可组织编制修改方案; (五)修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果; (六)经城市、县人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批,并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

容积率的计算方法

容积率的术语释义为:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度,术语释义为:建筑密度是指某一基地范围内,所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率(%)。 从上面两个释义可以看出:如果基地面积和建筑密度不变,那么建筑物的层数越多,容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响,对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。 9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式,在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题,解决这个问题从下面两个步骤进行:

关于容积率的分析

容积率的概念:容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积,规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积(地下室),不计入该基地核定建筑面积,但须计入可建建筑面积:而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么? 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品,决定了客户不同的客户层面,进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下,建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5,一般独别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。 9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2,假设地块方正。规划容积率为3.6,建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层?总建筑面积为多少? 总建筑面积(地上)=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2; 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积(约等于建筑底层面积)/用地面积; 因此,在建筑建筑履盖率用足的情况下,建筑占地面积(约等于建筑底层面积)=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2; 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下,建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积(标准层面积)=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目?? 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布,这涉及到楼间距的问题;一般情况下政府会给出楼间距比例,日照间距比例,开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足

最新容积率的定义及计算

容积率的定义及计算

容积率的定义及计算 容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率 决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。 一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不 低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 简介 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度,项目用地范围内 地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通 常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的 值。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市 有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用 于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项 目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积 率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。

容积率的概念和计算

容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 定义 容积率(Plot Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度,项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 容积率各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点 (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具

容积率终极计算法则

容积率的计算 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式:容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 关于容积率 内容:项目容积率与利润推算方法模块 1、最适容积率 2、最适容积率是能够使利润最大的容积率数值. 一定的土地转让,建安等成本条件下,项目的利润取决于产品的单价和产品的总量,也就是总面积.容积率决定了总面积,也决定了单价.而随着项目容积率的上升,售价并非等比例下降,(容积率这1的TOWNHOUE项目售价不可能达到容积率为3时的高层住宅的3倍了)因而总利润额随容积率的上升而上升,当容积率高出最适容积率的数值的时候,产品的品质开始下降,售价下降,利润下降.在最适容积率点上同,销售额与总成本的差值最大,也就是利润最大.(图中黑色区域为有正利润的容积率范围,其中最宽处即为利润最大点,也就是最适容积率点.)销售额与容积率的相关曲线图如下: 3、最适容积率的确定

明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少 回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析. 以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下: 假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率. 设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为: 容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1 其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2 X=A/B--------------------------公式3 把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下: 容积率=X*N/(0.42N+1) N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值

房地产估价中关于容积率修正系数的确定(精)

容积率 一、容积率的内涵及其特性 容积率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction):又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积(但必须是正负0标高以上的建筑面积)与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值,通常以地块面积为1,地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数,即为容积率的值。容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 上面这个公式的出处有:北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号,2006年7月10日) 但在工业上,根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》,容积率=(厂区建筑面积+构筑物面积)÷厂区占地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高,居民的舒适度越低,反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性: (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不

楼盘最佳容积率分析法

楼盘最佳容积率分析法 楼盘最佳容积率分析法 容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。 一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。 这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用”最佳容积率分析法”来解决,下面将对此分析法作扼要阐述: 最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。 由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。 通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。 感谢您的阅读!

楼盘容积率设计和计算方式

楼盘容积率设计和计算方式 每个楼盘的介绍中都会提到容积率,容积率是什么概念?如何计算? 容积率是指某一基地范围内,地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。 表达公式为:容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。 其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围,不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。 除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外,住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的,计算容积率指标时,该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅,办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。 通常,项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成,这样在总容积率控制的前提下,开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质,随着开发进程的推进,逐步提高容积率,直至最后一期,以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。 正因为容积率如此重要,所以有关容积率的问题也出现的特别多,反映的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子: 1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、

超高层高、暗藏复式等营销卖点,实际上就是一种变相提高容积率的做法,只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠,都没有主动提出异议,而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。 2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地,开发商在申请规划部门制定规划条件时,通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围,这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。不过这种现象已经越来越少了。 3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间,政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定,于是就有开发商以架空层的名义报批规划,后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等),甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。 4、按现行法规,地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室,其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间,比如已经有一些大型商业开发项目,将地下室用作商业面积但并没有计入容积率的先例。实际上,严格来讲,这也属于违规突破容积率。 5、还有的开发商,在开发建设过程中擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等,还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法,最终目的就是要增加容积率(销售面积),获得法律法规之外的不当利益。 在所有的住区户外参数中,最难拿捏的就是容积率了。对于购房者,在正确认知容积率定义的基础上,比较简单的方式,即在交房时,查看最终成型的建筑是否与规划时相符。还应依照规划图,来查看架

容积率计算规范

容积率计算规范 1名词解释 1.1 容积率 一定地块内,总建筑面积与建设用地面积的比值。 1.2 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。 1.3 建筑系数 建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。 1.4 绿地率 居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。 1.5 层高 上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 1.6 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 1.7 设备平台 指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。 1.8 装饰性阳台 指设置在建筑外墙外,为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。 1.9 入户花园 在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园,起到入户门与客厅的连接过渡作用。 1.10 飘窗 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 1.11 地下室 指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2,其四面应为土层围合的地下空间。 1.12 半地下室 房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。 1.13 架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。 1.14 跃层住宅 套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。 1.15 低层住宅 为一至三层的住宅。 1.16 错层住宅 一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上,用30-60㎝的高差进行空间隔断,错开之处有楼梯联系。 1.17 公寓 一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑,通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。

基于经济分析的容积率指标确立

基于经济分析的容积率指标确立 摘要:控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明,在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析,通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容,本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径,并通过传统计算方法予以修正,达到保证土地合理开发,维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。 关键词:容积率;经济分析 Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests. Key words: volume rate; economic analysis “容积率”的概念和由来已有较多的论述,不必详谈,为本文展开的方便,首先从城市规划师工作角度,以本人的理解总结其主要性质,即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的,因此,其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的,而对城市规划管理则是“控制性指标”,是“定量”的;其次,由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性,如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系,也涉及规划结构、布局、形态等实体规划,容积率的确定又是一项“定性设计”内容。 容积率的社会性 如果把与人口有关的几项指标考虑进去,容积率的公式可用另一形式表示:FAR=Sc/Sl=(P×Rp)/Sl=Dp×Rp 式中:Sc—总建筑面积;Sl—用地总面积。P—总人口;Rp—人均拥有建筑面积;Dp—人口密度。 在人口密度一定的情况下,容积率跟人均拥有建筑面积成正比;在人均拥有建筑面积不变的情况下,容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。

城市规划容积率研究

城市规划容积率研究 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发,指出了容积率内含的四个基本特性,具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系,并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1,总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m (1公顷),允许修建的总建筑面积为20000m ,则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下,容积率愈大,表示地块建设开发强度愈高,土地利用率也愈高;反之,容积率愈小,地块建设开发强度愈低,土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所 采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio,缩写为FAR;英国(包括香港地区)称作Plot Ratio,实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”,始于香港、台湾地区,多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。由于“容积率”这个指标涵义明确,能够集中而直观地表述地块的开发建设强度,特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起,也为了便于和国外的相关行业“对接”,我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中,而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中,不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中,也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密 度”(m /ha),也同样是表述修建用地上的建设容量的,其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同,主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家,所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此,“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致,但是性质和作用有所异同。笔者认为,在我国的城市规划指标体系中,没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用,也可用于房地产开发经营的工作中;“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值,因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性,只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置,以至常常容易

小区容积率的敏感性分析

小区容积率的敏感性分析 1、容积率概述 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,是城市区划管理中所采用的一项重要指标。 2、容积率的特性 1)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。 2)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 3)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 3、小区容积率敏感性分析 1)容积率和建筑成本的关系 单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看,容积率越大建筑层数就越高,但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加,也就是说可以理解成为:容积率与建筑成本也是成正比关系。而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,容积率越高,就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果要是小的话,土地就得不到充分的利用,就是对原材料资源的一种浪费,直接影响的也是成本的的变相增加。因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系,寻找到容积率的合理值,从而来达到利润的最大化和。2)容积率和建筑密度的关系 建筑面积越大,产品出售额就越大,获的利润也就越大。在地块面积一定的情况下,容积率就是控制建筑面积的直接指标,两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高,

控制性详细规划中容积率的合理确定

控制性详细规划中容积率的合理确定 ——以昆山老城改造为例 段兆广 摘要:容积率作为控制性详细规划中的强制性内容,其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上,指出应在定性分析与定量分析的基础上,并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小;并以昆山老城改造控制性详细规划为例介绍了该思路的运用,以期对容积率的确定提供指导。 关键词:控制性详细规划,容积率,经济分析,昆山老城 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标,它是指一定区域范围内,建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术,因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制,为建筑设计提供了灵活性,并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点,使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中,容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度,与开发商利益密切相关;同时,容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点,合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题,本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例,探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性

城市综合体项目如何进行容积率分析91271737

城市综合体项目如何进行容积率分析 如何进行容积率分析 目前,大型城市综合体项目备受关注,特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天,商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素,成为地方政府及开发商追捧的热点。 这类项目通常: 一、功能组成复杂。酒店(星级组合、类型组合)、商业(商业街及购物中心)、写字楼(含SOHO)、住宅(普通住宅及公寓); 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂,好不热闹。 三、终端消费复杂。严格地说,它已经不是一个地产项目,而是一个区域建设,且这类项目大多位于城市的核心地段,最终提供的是一个建筑群,是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。 本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。 政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同 提到容积率,千头万绪的事情便会纠缠在一起。 城市规划中如:生态环境,人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如:建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。 政府和开发商,在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任,以社会效益为主,开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。 开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面: 一是业态的合理性 二是产品的可实现性 三是经济的可盈利性 营销顾问对业态的合理性负责,建筑师对产品的可实现性负责,成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色,对项目的成败至关重要。

规划条件、容积率变更申请

规划条件、容积率变更申请 关于变更规划设计条件、提高容积率的申请 XX市住房和城乡建设规划委员会: XXX房地产开发有限公司通过转让方式在XX城取得了土地证号为X(2011)第X 号的XX平方米和土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米的土地使用权;XX 置业有限公司通过转让方式取得了土地证号为XX国用(2011)第XX号的XX平方米,现XX置业有限公司将该地块委托给XX房地产开发有限公司统一进行总平规划设计及报批工作。根据这三块地块的建设用地规划设计条件,此三块地块指标为:容积率?3.0,建筑密度?30%,建筑限高?50米,绿地率?30%。 根据《XXX市国有建设用地容积率变更管理办法》第五条我司地块符合下列情形:(一)因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化的;(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的。因此,我司申请对该地块的规划设计条件及容积率进行变更,理由如下: 一、因XX市城市建设和发展的需要,规划建设中的建政路经过我司开发的该地块,道路中心线已经在我司地块红线范围内,占用到了该地块中的部分土地,造成土地开发条件发生了变化,并因此使得我司项目地块可使用的实际面积减小,导致我司的经济利益受损。 二、这是提高我市形象的必然要求。该地块位于XX路与建政路的交界处,从这两条大道进出XXX,都经过我司的项目地块,同时,连接XX区与XX半岛的XX 跨海大桥亦在我司项目地块边经过,特殊的地理位置决定了该地块对XX形象的重要性,因此,该项目应成为XX市的形象工程。为体现我市建设的国际化、现代化

和都市化城市,该项目的规划目标定位要高、建设标准要高,且因沿道路须建设高层建筑,所以地块容积率应相应提高,以提升我市整体品位。 三、有利于节约利用土地,提高土地利用率。随着XX市社会经济的迅猛发展,人民生活水平的提高,开发建设项目发展日益迅速,结合我市城市规划和城市发展的需求,土地资源日益稀缺,特别是一线海景且位于XX保护区边上的土地资源更是稀缺和珍贵,原定容积率仅3.0,明显偏低,对于土地资源的利用是一种严重的浪费。为了充分利用稀缺珍贵的一线海景土地资源,充分发挥XX保护区边上地块的土地效益及满足我市推进国际化、现代化和都市化的需求。 四、该项目积极响应了XX市政府提出的《扶持建设三星级以上宾馆、大型商场、大型专业市场》的政策,规划建设有四星级酒店,为加快形成该地区的商业中心功能,进一步完善城市功能做出巨大的贡献。 鉴于以上的原因,我司特申请对该地块的规划设计条件及容积率作出调整。 1.申请提高容积率到5.1,既符合国家现行政策中节约用地的根本政策要求,又可以进一步提高土地利用效率,更好地提升我市整体形象。 2.申请将原规划设计条件要求的建筑限高?50米调整为?100米。在提高了地块容积率的情况下,把建筑物高度相应提高,既保证了地块的建筑密度不会过密,又提升了建筑物和城市的整体形象,同时符合现代化城市建设提倡建高层的需要。 综上所述,本项目的调整规划,提升相应的容积率,是顺应时代发展潮流,响应城市建设发展需要的,具有良好的社会和经济效益,同时符合《XX市国有建设用地容积率变更管理办法》等有关政策法规的要求,将能为XX市的发展不断做出自己应有的贡献。 为此,我司特向贵委提出我司该项目地块规划设计条件调整和容积率变更的申请,并恳盼贵委的批准。 XXX房地产开发有限公司

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