容积率与产品组合

容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。

对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。

一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。

以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。

容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。

对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。

规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。

低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

竭诚为您提供优质文档/双击可除全国容积率计算方法规范文件篇一：容积率计算规定容积率计算技术规定1名词解释1.1容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。

1.2建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。

1.3建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。

1.4绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。

1.5层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

1.6室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

1.7设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。

1.8装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。

1.9入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

1.10飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

1.11地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。

1.12半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

1.13架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。

1.14跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。

1.15低层住宅为一至三层的住宅。

1.16错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。

1.17公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。

1.18酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。

1.19公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。

1.20公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。

1.21办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

楼盘容积率设计和计算方式每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算?容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。

表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。

其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。

除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。

通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。

正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。

举几个常见的例子：1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。

2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。

不过这种现象已经越来越少了。

3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。

最佳容积率一、相关理论模型1、理论基础在其他住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅的建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增加，随着房屋层数的增加，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础，增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在利率最大化的理论值。

2、土地增值模型在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行平复，以确定项目的最佳容积率。

一般而言，房地产项目的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大时，即时该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。

在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对方案进行模拟评估。

物业类型参考容积率多层 1.2-1.5小高层（12层） 2.5-3高层（13层以上） 3.5-5独栋0.4-0.5联排0.7-0.8双拼0.5-0.6根据假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平方米土地增值为Zi，则：每平方米土地增值（Zi）=【售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费用-利息费用】×参考容积率-每平方米土地费用。

利润最大值Ymax=（∑Zi×Xi）×D其中：∑Xi*Ri≤J实例：假设一项目的土地面积为2万平方米，最高容积率是1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平方米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平方米，参考容积率0.5.那么：多层住宅没平方米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）×1.5-2500=3228.5别墅住宅每平方米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）×0.5-2500=543利润最大值Ymax=（3228.5×X1+543×X2）×20000【计算公示如下】X1：多层X2：别墅限制条件利润0.1 0.9 0.6 162310000.2 0.8 0.7 216020000.3 0.7 0.8 269730000.5 0.5 1 377150000.6 0.4 1.1 430860000.7 0.3 1.2 484570000.8 0.2 1.3 538280000.9 0.1 1.4 59199000限制条件小于等于1.2所以根据以上的计算：多层面积占比0.7；别墅面积占比0.3，土地增值达到最大4845万元。

酒盒容积率计算
酒盒容积率可以通过以下公式计算：容积率=实际容积/外包装体积。

其中，实际容积指的是包装盒内部的有效容积，即去除包装盒内部的障碍物所占用的空间后剩余的容积；外包装体积指的是包装盒外部的尺寸，即包装盒的长、宽、高等尺寸的乘积。

例如，如果一个包装盒的长、宽、高分别为20厘米、15厘米、10厘米，那么它的外包装体积为20×15×10=3000立方厘米。

如果包装盒内部有障碍物占用了一部分空间，使得实际容积为2000立方厘米，那么容积率为2000/3000=0.67。

一般来说，酒盒容积率越高，说明包装设计越合理，材料利用率也越高。

但容积率过高也可能导致包装过于紧密，影响产品的保护效果。

因此，在设计包装盒时，需要综合考虑多种因素。