北京房地产一级开发程序流程
一、土地一级开发的概念 (3)
二、土地一级开发的实施方式 (3)
三、土地一级开发成本和收益 (4)
四、一级开发的土地范畴 (4)
五、一级开发涉及政府职能部门 (4)
六、一级开发土地进入公布市场交易的审查内容 (5)
七、土地一级开发一样工作程序（参见附图1） (6)
程序一：确定土地一级开发项目 (6)
程序二：确定一级开发单位 (6)
程序三：办理建设意见（依照联席会要求办理） (7)
程序四：办理交通评判文件审批（依照联席会要求办理） (7)
程序五: 办理古树处理意见（依照联席会要求办理） (7)
程序六: 办理文物爱护意见（依照联席会要去办理） (9)
程序七: 办理环境评判文件审批（依照联席会要求办理） (9)
程序八:办理规划意见书 (10)
程序九：办理土地一级项目开发项目核准 (11)
程序十：取得征地批复(实施征地) (12)
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） (13)
程序十二：编制市政基础设施实施方案 (14)
程序十三：组织验收，评估土地成本 (14)
程序十四：纳入土地储备库或直截了当入市交易 (14)
八、授权托付的一级开发项目程序（参见附图2） (15)
程序一：确定土地一级开发项目 (15)
程序二：取得市土地储备联席会意见 (16)
程序三：签订土地一级开发合同 (16)
程序四：办理建设项目用地预审 (16)
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） (17)
程序一：取得市联席会议准许连续办理前期工作的意见 (18)
程序二：办理建设项目用地预审 (18)
一、土地一级开发的概念
土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者托付具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、都市总体规划及操纵性详细规划和年度土地储备开发打算，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
对存量国有建设用地，土地一级开发的要紧内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的要紧内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。
二、土地一级开发的实施方式
依照一级开发实施主体的不同，能够分为以下三种方式：
1、政府下属的土地储备机构直截了当负责一级开发的，能够由储备机构自行组织实施，也能够通过招标方式选择开发企业负责具体治理，目前以储备机构自行组织为主。如立即入市交易的北京化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。
2、托付开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，估量2006年下半年开始，将逐步开始实施通过招标确定一级开发企业的方法。如通州将运河北岸土地一级开发托付给北运河土地开发治理有限公司，朝阳将CBD核心区的一级开发托付给北京商务中心区开发有限责任公司。
关于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位连续完成一级开发工作，这也是政府托付企业实施一级开发的一种特例（短临时期）。如远洋山水东区、银港项目。
3、关于部分具备条件的国有工业用地，由原用地点（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直截了当入市交易。现在年8月1日成交的清河毛纺厂用地属于这一类型。
本报告要紧针对第二种方式，即托付开发企业实施一级开发，包括招标选择、直截了当确定和458号文项目三种形式，其中又以招标选择开发企业实施一级开发为主。
三、土地一级开发成本和收益
成本构成：
1、征地、拆迁补偿及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
收益：
托付开发企业负责一级开发具体治理的，开发企业的治理费不高于一级开发成本的2%，主体依旧土地储备中心。
托付开发企业直截了当实施一级开发的，开发企业的利润不高于估量成本的8%，主体是企业。
关于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。
四、一级开发的土地范畴
1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；
2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；
3、企业改制、破产、兼并等缘故需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；
4、协议出让土地首次转让土地使用权的；
5、政府规定的其他土地使用权交易；
6、托付人托付交易市场进行公布交易的其他土地使用权交易。
五、一级开发涉及政府职能部门
在土地一级开发时期要紧涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。
1、国土局要紧负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。
2、发改委要紧负责一级开发土地的立项核准工作。
3、规委要紧负责一级开发土地规划意见书的批复工作。
4、建委要紧负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。
六、一级开发土地进入公布市场交易的审查内容
1、依照土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评判、名木古树处理、古都风貌爱护及文物爱护处理、环境评判等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。
2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；
3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；
4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；
5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务治理局或中直机关事务治理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。
6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。
7、原则上，入市公布交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平坦（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。
8、关于能够独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。
9、成本审核和确认
原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过托付有资质的土地评估单位进行评估或托付专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。
七、土地一级开发一样工作程序（参见附图1）
本程序依照《北京市土地一级开发及经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程示意图（试行）》并经咨询相关部门后制定，适用于通过招标托付开发企业进行一级开发这一方式（目前尚未开始实施，据有关人士介绍将于2006年下半年开始启用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具体依照市土地储备开发联席会意见办理，程序三至九顺序可调整。
程序一：确定土地一级开发项目
政府主管部门：
市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
要紧工作内容：
1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向
市国土局提出土地一级开发申请（危改项目向市危改办提出申请，绿化
隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请）；
2、市国土局在进行一级开发项目建设用地进行预审；
3、市国土局托付市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案；
4、市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发
联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出
原则意见。
程序二：确定一级开发单位
政府主管部门：
市国土局、市建委等部门
要紧工作内容：
1、市国土局会同相关部门直截了当托付土地储备机构实施土地一级开发或
者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，关于开发
企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一
样不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招
标条件；
2、下达土地一级开发批复；
3、签订土地一级开发合同。
程序三：办理建设意见（依照联席会要求办理）
关于部分重点项目，需依照联席会议要求到市建委办理建设意见。
程序四：办理交通评判文件审批（依照联席会要求办理）
下列项目需要办理交通阻碍评判：
（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；
（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；
（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；
（4）交通枢纽、大型停车场等都市交通设施项目；
（5）上述公建和都市交通设施项目的改建扩建；
（6）其他需要进行交通阻碍评判的项目。
政府主管部门：
市规委基础设施处、市交通委员会
要紧工作内容：
托付市交委认可的专业咨询机构编制交通阻碍评估报告（要紧包括项目差不多情形，周边项目情形，区域交通现状，项目交通量推测、交通评判等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。
程序五: 办理古树处理意见（依照联席会要求办理）
树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范畴内有古树、且施工将对古树造成阻碍的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。
——办理避让古树名木措施审批意见
政府主管部门：
市园林局监督检查处
审查标准：
1、申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；
2、凡申请避让爱护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字
迹清晰；
3、树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。
所需文件资料：
1、北京市园林局避让爱护古树名木措施申请表。申请内容包括申请人；联
系电话；申请避让爱护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、
标牌号、缘故；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖
章）；
2、规划意见书及附图；
3、避让爱护古树名木措施（含具体避让爱护方案）。
办理时刻：
20个工作日
——办理避让古树名木移植许可
政府主管部门：
市园林局都市绿化处
审查标准：
1、是否属于因专门情形必须移植的；
2、古树名木移植方案是否符合要求；
3、申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效；
4、如举行听证的，符合听证笔录的要求。
所需文件资料：
1、北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人
姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、缘故；
申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林局绿地指标审核签图意见；
3、规划意见书及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿
地的面积；
5、古树名木移植方案。
办理时刻：
12个工作日
程序六: 办理文物爱护意见（依照联席会要去办理）
项目用地内存在文物的，按照市土地联席会议意见处理。
程序七: 办理环境评判文件审批（依照联席会要求办理）
环境评判文件包括三类：环境阻碍报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏锐区、建筑面积5万平米以下、且位于敏锐区的项目；环境阻碍登记表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏锐区的项目；环境阻碍报告表，适用于其他项目。
政府主管部门：
市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境阻碍评判治理处办理，区县项目在区县环保局环境阻碍治理科办理。
审查标准：
1、符合《北京市为爱护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格操纵建设
地区的名录》的要求；
2、符合国家产业政策；
3、符合都市功能区划和环境爱护规划；
4、要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
5、采纳的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
6、污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境爱护排放标准；
7、满足国家和地点规定的污染物总量操纵要求；
8、建成后须能坚持地区环境质量，符合环境功能区要求。
9、建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实讲明该地区的环
境质量现状及拟采取的防护措施。
10、能造成重大阻碍，需要编制环境阻碍报告书的建设项目，需提交论证会、
听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国
家规定需要保密的情形除外；
11、离辐射防护与辐射源安全差不多标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射
防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。
12、地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对
本项目的阻碍；
13、围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
14、轨道交通、高速公路、都市快速路、都市主干路、机场等情形时，应符
合都市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用
建筑隔声设计规范进行设计；
所需文件资料：
1、并加盖单位印章的《建设项目环境治理申请登记表》。
2、环境阻碍评判文件：
（1）书面文档2份及电子文档各1份；
（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;
（3）环境阻碍报告书须符合《关于进一步规范环境阻碍评判工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。
3、拟建项目实施地点地势图，图上应标出拟建项目周围情形；（环境阻碍报
告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境阻碍登记表项目能够提交示意图）。
4、项目用地预审意见；
5、土地一级开发批复。
6、对环境可能造成重大阻碍，需要编制环境阻碍报告书的建设项目及按照
要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取
其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密
的情形除外；
办理时刻：
报告书60日、报告表30日、登记表15日。
程序八:办理规划意见书
政府主管部门：
规委（市规委建设用地治理处或区县规划分局建设用地治理科）
审查标准：
1、实体审查
（1）符合各类都市规划（《都市规划法》和《北京市都市规划条例》）。
（2）新征（占）用地的建设项目，市打算主管部门对项目建议书的批复
文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);
自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。
2、形式审查
（1）环保部门批准的环境阻碍评判文件。
（2）无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见；
（3）广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；
所需文件资料：
1、申请书；
2、用地讲明书；
3、地势图3份(1：500，1:2000,1:10000)；
4、平面设计图1份；
5、环评、交评审批意见；
6、普测或钉柱成果报告书（电子版）；
7、地质灾难危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
8、一级开发批复；
9、产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，
需要有无线电主管部门的审查同意意见；
10、迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内
建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见；
11、其他材料。
办理时刻：
20个工作日
程序九：办理土地一级项目立项核准
政府主管部门：
先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。
审查标准：
1、项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；
2、项目符合国家法律法规；
3、项目符合国民经济和社会进展规划、行业规划、产业政策、行业准入标
准和土地利用总体规划；
4、项目符合国家宏观调控政策；
5、地区布局合理；
6、要紧产品未对国内市场形成垄断；
7、未阻碍我国经济安全；
8、合理开发并有效利用了资源；
9、生态环境和自然文化遗产得到有效爱护；
10、未对公众利益，专门是项目建设地的公众利益产生重大不利阻碍；
11、房地产企业开发资质证明文件；
12、项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。
所需文件资料：
1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（要紧内
容包括：项目申报单位情形，拟建项目情形，建设用地与相关规划，资
源利用和能源耗用分析，生态环境阻碍分析，经济和社会成效分析等）；
2、一级开发批复；
3、项目用地预审意见；
4、征地补偿安置初步协议；
5、法人资格证书（开发企业）；
6、中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；
7、环评、交评审批意见；
8、其他材料。
办理时刻：
区县发改委20个工作日，市发改委20个工作日
程序十：取得征地批复(实施征地)
新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。
政府主管部门：
向项目所在区县国土分局征地科提出申请，经区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、钉柱测量成果报告书；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、征地补偿安置协议书；
6、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
7、拟占用土地1：1万土地利用现状图；
8、补充耕地位置图；
9、地质灾难危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；
10、建设项目总平面图或线形工程平面图；
11、一书四方案（用地项目呈报讲明书、农用地转用方案、补充耕地点案、
征用土地点案、代地点案）原件（由区国土局提供）；
12、（占）地情形调查表；
13、建设拟征（占）地土地权属情形汇总表；
14、是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；
15、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合
土地利用总体规划的免）。
办理时刻：
分局30个工作日，市局30个工作日
程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。关于工厂搬迁，签订搬迁协议，并完成厂房腾空即可。
政府主管部门：
所在区县建委（或房地局）拆迁科
所需文件资料：
1、申请书；
2、《规划意见书》及附图；
3、一级开发批复和建设项目用地预审意见；
4、一级开发项目立项核准文件；
5、拆迁实施方案；
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件；
7、其他材料。
办理时刻：
30个工作日
程序十二：编制市政基础设施实施方案
政府主管部门：
市规委市政处、各市政专业部门
要紧工作内容：
1、到市自来水公司编制上水方案；
2、到北京四方市政技术公司编制雨污水方案；
3、到市热力集团编制热力方案（市政供暖范畴内）：
4、到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范畴内）；
5、到市供电局编制供电咨询方案；
6、到市电信局编制电信方案；
7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。
程序十三：组织验收，评估土地成本
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
要紧工作内容：
1、一级开发单位托付有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价
格进行评估或托付专业审计机构进行审计；
2、市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；
3、市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对
一级开发成本进行预审；
4、市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。
程序十四：纳入土地储备库或直截了当入市交易
政府主管部门：
市国土局会同有关部门
要紧工作内容：
完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据年度土地供应打算出让或者直截了当入市交易（目前以直截了当入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局依照托付合同和成本审核结果支付相应土地开发费或治理费；直截了当入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下：
1、市国土局和市发改委依照评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底
价初步建议；
2、市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成
的地价评审委员会进行审议；
3、市国土局会同市发改委依照审议意见确定底价，专门情形与市发改委共
同报市政府批准。
按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但差不多都能通过。今后土地供应打算和储备开发打算完善后，估量此步骤可省去。
八、直截了当确定开发企业的一级开发项目程序（参见附图2）
当前，土地一级开发项目招标治理方法尚未出台，由企业实施的一级开发项目以政府直截了当确定开发企业为要紧方式。具体如下：
程序一：确定土地一级开发项目
政府主管部门：
项目所在区县、乡镇政府或原土地点上级主管部门，市国土局土地储备中心、分中心
要紧工作内容：
1、拟进行一级开发企业征得原土地点、项目所在区县和乡镇政府或原土地
点上级主管部门同意，并与原土地点签订土地一级开发意向书；
2、集体土地向所在区县土地储备分中心提出一级开发申请，经同意后由分
中心向市储备中心分中心治理部提出申请；国有土地直截了当向市储备
中心一级开发部提出申请。市储备中心初步同意的，将项目提交市土地
储备联席会议讨论。危改项目向市危改办提出申请，由市危改办提交联
席会议讨论。绿化隔离带项目向市绿隔总指挥部提出申请，由市绿隔总
指挥部提交联席会议讨论。
程序二：取得市土地储备联席会意见
政府主管部门：
市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）
所需文件资料：
1、一级开发申请书（原件盖章1份）；
2、企业法人营业执照（复印件盖章2份）；
3、法定代表人证明书（原件盖章2份）；
4、法定代表人身份证（复印件2份）；
5、授权托付书（原件2份）；
6、代理人身份证（复印件2份）；
7、该宗地的情形讲明（包括：宗地四至范畴、宗地权属介绍、宗地面积、
用途、地上物情形讲明）（2份）；
8、项目所在区域控规（复印件盖章2份）；
9、1：2000或1：500地势图（原件2份）；
10、无抵押、无法院查封等他项权益限制讲明（原件盖章2份）；
11、国有土地使用证或权属证明文件（验原件、留盖章复印件2份）；
12、原土地点同意进行一级开发的意见；
13、项目所在区县、乡镇政府或原土地点上级主管部门同意进行一级开发的
意见；
14、演示文稿（电子版）；
15、其他资料。
程序三：签订土地一级开发合同
一级开发项目经联席会议同意后，由市国土局对一级开发企业下达土地一级
开发批复，双方签订一级开发合同。
程序四：办理建设项目用地预审
政府主管部门：
拟进行一级开发的单位先向国土分局市场科提出预审申请，经同意后，开发单位再将材料上报到市国土局市场处。
审查标准：
1、选址符合总体规划（在总归图纸上没有，然而假如在文字中有表达也能
够通过）；
2、建设项目符合国家供地政策；
3、建设单位取得宗地的一级开发权批复；
4、建设项目及用地标准符合节约用地原则；
5、占用耕地的补充耕地点案是否可行。
所需文件资料：
1、申请表
建设单位填写关于项目的差不多信息情形；各个区县国土分局填写初步审查意见，并盖章。
2、申请报告
项目差不多情形介绍：要紧分析项目建设的必要性、用地需求情形、资金投入情形、原先用地情形、假如需要改变土地利用总体规划的、讲明是否纳入能源利用打算；
拟选址情形：选址方案、选址的充分性和必要性讲明；
用地总规：用地面积、总建筑面积、各个功能用地的面积及建筑面积情形；
用地类型：宗地的用地现状属性讲明（建设用地依旧农地、耕地）；
耕地补充登记初步方案：针对占用耕地的项目，假如不占耕地的能够不需要。
办理时刻：
国土分局初审5个工作日，开发单位从分局转到市局1个工作日，市国土局审批14个工作日
下面的程序与“土地一级开发一样程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3）
依照市国土局《关于对不符合连续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关咨询题的通知》（京国土出2004）458号），关于以下三类用地在符合先行有关政策的前提下，准许其以原建设单位为主体，连续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，使土地达到入市交易条件：
（1）2004年1月9日前差不多取得项目建议书批复或规划批准文件,且到2004年8月31日至少有一个文件依旧有效的用地；
（2）2004年8月31日前已取得市危保办或区政府核发规划论证意见函的房改带危改项目用地；
（3）2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已进入实施时期的项目用地。
这三类项目的一级开发程序如下：
程序一：取得市联席会议准许连续办理前期工作的意见
所需提交的材料除了授权托付的一级开发项目上会需提交的材料外，还应提交项目符合458号文要求的文件。
程序二：办理建设项目用地预审
与授权托付的一级开发项目相同
下面的程序与“土地一级开发一样程序”的“程序三”至“程序十四”相同。
市场部
2005-9-21
附图1：
土地一级开发一般工作程序
附图2：
直接确定开发企业的一级开发项目程序
附图3：
符合458号文的一级开发项目程序
办理建设项目用地预审
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件（需20个工作日） 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图3份 4、平面设计图1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书（电子版） 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核（需45个工作日） 1、项目申请报告5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复（需60个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、（占）地情况调查表 12、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件 四、办理拆迁许可证（需30个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案（需20个工作日） 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件（复印件） 3、征地补偿安置协议书（复 印件） 4、国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具） 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证（复印件） 六、办理建设用地批准书（需20个工作日） 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复（农转用批复）复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、 附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件（包括：区县局出具的征地结案表或征地结案证明） 6、工程进度计划 7、1：2000地形图三份（标明用地位置） 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本（组织一级开发验收需5个工作日，评 估一级开发成本需根据实际情况确定） 八、土地入市交易 九、编制市政基础设施实施方案（需20个工作日） 1、编制上水方案 2、编制污水方案 3、编制热力方案 4、编制燃气方案 5、编制供电方案 6、编制电信方案 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合 十、交评、环评
北京市土地一级开发工作操作流程示意图
北京市土地一级开发企业招投标资格预审 北京市土地一级开发企业招投标评标办法
土地一级开发可行性研究报告模板 目录 土地一级开发项目可行研究报告 目录 摘要 编写说明 一、项目总说明 二、项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态 三、投资环境研究 四、市场研究 五、项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 六、投资与成本费用估算 七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 八、项目财务评价 九、社会评价 十、风险分析 十一、结论 附表 基本报表1 全部投资财务现金流量表 基本报表2 资本金财务现金流量表 基本报表3 投资者各方财务现金流量表 基本报表4 资金来源与运用表 基本报表5 损益表 基本报表6 资产负债表
基本报表7 效益费用分析表 辅助报表1 项目总投资估算表 辅助报表2 开发建设投资估算表 辅助报表3 经营成本估算表 辅助报表4 土地取得费用估算表 辅助报表5 前期工程费估算表 辅助报表6 基础设施建设费估算表 辅助报表7 公共服务设施建设费估算表 辅助报表8 其它费用估算表 辅助报表9 销售收入与经营税金及附加估算表 辅助报表10 出租收入及经营税金估算表 辅助报表11 投资计划与资金筹措表 附图 附件 编制土地开发综合策划（规划、土地、运营...） 主要内容： 1.项目概况,包括:项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基 础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。 2.项目开发建设的必要性分折,包括:项目开发与实施城市总体规划的关系;;与调整城 市产业结构的关系;与缓解中心区交通压力,改善城市环境的关系等。 3.项目开发的控制性详细规划方案,包括:项目总平面方案、功能布局、路网、市政管 线、能源、配套设施、环境建设、地下空间综合利用、城市形态设计以及项目开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。 4.项目交通影响分折,包括:公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步行系 统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。 5.项目环境影响分折,包括:项目车流、物流、人流、雨水、污水处理,中水回用,拉圾 处理,园林绿化、水系、雕塑、小品,灯光、节日照明、节约能源等。 6.项目征地拆迁补偿方案,包括:项目红线内和项目代征土地的征用,项目地上地下现 状物调查,单位、居民调查,拆迁方案,补偿方案,场地平整,三通一平等。 7.项目成本测算方案和项目效益分折,包括:前期成本、直接成本、间接成本、管理成
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
目录 1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2：编制土地一级开发实施方案 (5) 3：用地预审 (9) 4：给区发改委提交的申请 (10) 5：给市发改委提交的申请 (10) 6：征求规划意见书（选址） (10) 7：市交通委交通评价意见 (11) 8：市文物局文物保护意见 (11) 9：市环保局环境评价意见 (12) 10：市政专业部门市政接用意见 (21) 11：用地批准 (29) 12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13：核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14：市政基础设施建设（同附件10） (33) 15：办理征地结案表 (33) 16：环境影响的批复 (33) 17：区发改委项目核准 (40) 18：区发改委招标方案核准 (40) 19：市发改委项目核准 (41) 20：市、区建委项目核准 (41) 21：人民防空工程建设标准审查 (42) 22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23：出让国有土地使用权设定登记 (44) 24：商品房计划 (45) 25：施工图纸及消防审核 (46) 26：区建委办理招投标备案 (48) 27：办理安全监督备案 (50) 28：施工许可受理、审批 (51) 29：办理预售许可 (51) 30：建设工程规划验收 (52) 31：消防验收 (53) 32：建设项目环保设施验收 (55) 33：组织综合验收 (56) 34：办理房屋所有权证 (57)
1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请； 二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心； 三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验； 四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议； 五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件； 六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估； 七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核； 八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件； 九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批； 十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议； 十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易； 十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书； 十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议； 十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。 国有土地使用权入市交易需提供的材料:
土地一级开发具体实施流程表 实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源 拟用 时间 费用备注 计划编制依 据 政府产业政策土地储备中心区政府1个 工作日 无 区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个 工作日 无 控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个 工作日 无 区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个 工作日 无 报 批 市 政 府 计 划 区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个 工作日 无 区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个 工作日 无 区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个 工作日 无 前期筹划---- 原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地 一 级 开 发 意 见 村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无 区政府批复意见土地储备中心村委会无 土地一级开发申请区国土分局村委会无 国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无
国有土地使用者上级 主管单位意见 土地储备中心国有土地使用者无 ---- 前 期 筹 划编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 ︵ 详 见 附 件 2 ︶ 国有土地使用者土地一级 开发、直接入市、收购申请 （详见附件1） 土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计拆迁工作方案土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计市政建设工作方案土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计土地供应方案土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计市政规划设计咨询 储备机构或有资 质的编制单位 相关单位 规划设计方案汇总市规委规划设计院 储备机构或有资质 的编制单位 收规划设计方案审批市规委 储备机构或有资质 的编制单位 无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收
土地一级开发流程及相关手续 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程： 一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办
理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库 三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）
房地产一级开发程序流程 目录 一、土地一级开发的概念 3 二、土地一级开发的实施方式 3 三、土地一级开发成本和收益 4 四、一级开发的土地围 4 五、一级开发涉及政府职能部门 4 六、一级开发土地进入公开市场交易的审查容 5 七、土地一级开发一般工作程序（参见附图1） 6 程序一：确定土地一级开发项目 6 程序二：确定一级开发单位 6 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 7 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 7 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 7 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 9 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 9 程序八:办理规划意见书 10 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 11 程序十：取得征地批复(实施征地) 12 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁） 13 程序十二：编制市政基础设施实施方案 14 程序十三：组织验收，评估土地成本 14 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易 14 八、授权委托的一级开发项目程序（参见附图2） 15 程序一：确定土地一级开发项目 15
程序二：取得市土地储备联席会意见 16 程序三：签订土地一级开发合同 16 程序四：办理建设项目用地预审 16 九、符合458号文的一级开发项目程序（参见附图3） 17 程序一：取得市联席会议准许继续办理前期工作的意见 18 程序二：办理建设项目用地预审 18 一、土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 二、土地一级开发的实施方式 根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式： 1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。如即将入市交易的化工三厂、温泉D1/D2地块就属于这一类型。 2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，预计2006年下半年开始，将逐渐开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。如通州将运岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理，将CBD核心区的一级开发委托给商务中心区开发有限责任公司。 对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级
土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发的概念 什么是土地一级开发 土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 （一）城市详细规划先行原则 （二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 （三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 一、计划编制阶段 二、前期策划阶段 三、征询意见和审批阶段 ●市发改委立项核准批复 ●市规委规划意见书 ●区国土分局建设项目用地预审批复 ●市政府批次建设用地批复
大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地储备及一级开发工作程序
一、该项目土地一级开发的概况 惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。 按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。 二、土地一级开发的内容 根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容： 1、进行项目用地内的房屋拆除工作； 2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。 三、土地一级开发成本和收益 成本构成： 1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费； 2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：
?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；
北京市土地一级开发项目招标流程联席会通过后： 一、向市局报招标方案请示 向市局上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。 同时呈报相关附件： 1、项目申请系统(申报单位填报) 2、经专家评审会审议通过的实施方案及审批表 3、专家评审会及联席会会议纪要 4、招标文件(《含土地一级开发委托协议》) 5、招标方案审批表 说明：此阶段约需1-2个月时间，主要是分中心做一些准备工作(编制招标文件等1个月)，并进行上报的过程(1个月)。 二、向市中心报招标公示提示 市局批准或(同意请示、并在《审批表》上签字、盖章)。向中心领导上报《关于***项目招标工作有关问题的请示》。 三、发布招标公告 中心领导批示后，发布招标公告 (一)报刊： 1、《北京日报》 2、《国土资源报》 (二)网站： 1、市国土局： (1)市局批准：市局研究室主任在《招标公告》上签字同意 (2)发布：向市局信息中心 2、市中心：
3、市交易市场展厅 4、区县政府网站 说明：依据《中华人民共和国招投标法》自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。 四、提交信息 《招标公告》发布前，向市中心综合办公室提交《信息》 五、市中心统一印制标书 六、发售标书 统计《招标文件》售出情况。由购买标书单位填写《售出招标文件存根》后，向中心财务部缴纳买标书费用。 七、缴纳投标保证金 投标单位持由各经办人审核签字后的《缴纳投标保证金单据》，向中心财务部缴纳投标保证金。 八、投标保证金核定工作 在招标文件约定的投标保证金到帐时点后，由各经办人审定到帐时点内投标保证金的缴纳情况，并告知招标单位。 九、抽取专家 各区分中心和公正人员在投标前24小时内，到市中心专家库抽取专家，专家名单(《***项目评审专家劳务费》)由公证人员当场密封。 十一、向中心报《关于支付专家劳务费有关问题的请示》 批准后，向财务支取专家劳务费。(将经各专家签字的《项目土地一级开发评标专家劳务费支付一览表》交由中心财务部) 十二、确定招标底价 标底确定小组在投标前24小时内，随机确定项目标底(精确到万位)，经市局批准后，当即密封。开标当场公布底价。 十三、开标、评标 十四、评标结果的报送 开标、评标结果后，拟定《关于确认***项目土地一级开发招标评标结果的请示》，将评标委员会的评标结果报送当局。 十五、评标结果批准后
土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。 一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）
上篇：昆明市土地一级开发 一、土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险
下篇：土地一级开发收益担保的可行性 一、担保的定义（参照我国担保法） 二、可用于担保的种类 三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、土地一级开发收益担保的案例 五、土地一级开发收益担保的可行性 （一）昆明市土地一级开发概况 （二）昆明市土地一级开发收益概况 （三）昆明市土地一级开发收益预测 （四）一级开发收益作为担保存在的风险 土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保 城投一级开发与用一级开发融资15亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。
注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交 易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地点财政收入的比重） 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣 除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余 额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行“收支两条线”治理，与一般预算分开核算，专款专用。 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有专门多。总体来讲，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、
土地一级开发 一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实0施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
在2005年市国土局、市发改委、市规划委、市建委联合下发的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》即540号文 件中对“土地储备和一级开发”给出了定义“是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”；在2007年国土部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》即277号文中对“土地储备”给出了定义，“土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为”。 在上述的文件中均没有单独给出“土地一级开发”的定义，我理解是土地储备也好还是一级开发也罢都是政府职能 和行为的一种体现，土地储备是政府宏观职能的体现，而一级开发只是土地储备过程中的一个具体环节是一种行为，主要内容是组织征地、拆迁和市政基础设施建设，是生地变为熟地的过程，在这个过程中，可以是土地储备机构为主体实施,可以是授权企业为主体实施,也可以是储备机构为主体委托企业具体实施，但是无论谁为主体实施，完成开发后的土地均须纳入政府土地储备库，由政府组织实现供应。而政府组织的土地供应方式因土地规划性质的不同，分为招拍挂入市、协议出让和划拨三种方式。 初步接触中心工作后，觉得中心公租房项目多以通过对原工业用地进行调规、收购再以划拨方式办理用地手续，配 套商业部分以协议出让方式办理用地手续，相比较为常见的一级开发流程较为简单（在开发阶段征地、住宅拆迁内容较少涉及，验收阶段成本审计为内部审计，主要目的是资金平衡）。 此流程图以普通土地一级开发流程为基础，在此基础上将协议出让、划拨方式取得土地的流程进行描述，并简单编 制了“三定三限三结合”定向安置房这一特殊却较为常见的建设和供地流程。土地一级开发流程主要分为项目确立和前期手续办理阶段，征地、拆迁和市政建设阶段，项目验收阶段三个个阶段。 土地一级开发项目确立和前期手续办理阶段 征地、拆迁及市政建设阶段 51年。 (乡镇人民政府)组市政建设（一级开发） 10万平方米以上（含）集中成片开发5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目 /５００或１/２０００地形图５份,需相应增加地形图份1份。 1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。供地验收（招拍挂项目） )。或1/10000）覆盖范围内的建设项以划拨方式取得国有建设用地使用权 以协议出让方式取得国有建设用地使用权 2）申请出让宗地的权属现状3）申请出让宗地的规划条5）地价评估及审定地价水平情8）申请出让的用地红2）申请出让土地上的建筑物有2、发改部门核发的项目核3、规划部门核发的《规划意见4、规划部门出具的用地钉桩成果（复印2份（原件）。 “三定三限三结合”定向安置房项目用地手续办理流程 1份。 1/500或1/2000地形图；远郊地区可为1/1000或1/10000）覆盖范围1/500或1/1000或1/2000地形图，并加盖测绘单位印章。