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北京市土地储备和一级开发一、北京市土地储备和一级开发（一）北京市储备开发制度建立2001年，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号文，要求在全国范围内建立土地有形市场，建立土地收购储备制度。
在此形势下，2001年，北京市土地整理储备中心成立。
2002年北京市人民政府出台了《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》（京政发[2002]4号文，2002.1.31发），明确了建立土地有形市场，大力推行国有土地使用权招标、拍卖及建立土地收购储备制度。
2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号），对招拍挂的范围、程序等做了详细约束。
2005年，《北京市建设用地供应办法》（京政发[2005]6号）、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）等一系列政策的出台，为土地储备和一级开发的具体实施提供了依据。
一、北京市土地储备和一级开发（二）土地储备基本概念什么是土地储备？《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号）中所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
一、北京市土地一级开发项目（二）土地储备开发范围1.新征集体土地用于经营性开发的；2.因单位搬迁、解散、撤销、兼并、破产或其他原因调整出来的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；3.依法收回的闲置土地；4.土地使用权期限已满，政府依法收回的土地；5.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同，又不具备转让条件的土地；6.土地使用者要求政府收回的土地；7.全区范围内无合法使用权的国有土地；8.其它依法可以收回的国有土地。
一、北京市土地一级开发项目（三）土地储备开发组织和原则1.组织：土地储备和一级开发由北京市国土资源局**区分局负责辖区范围内的土地储备开发管理工作，并由北京市土地整理储备中心**区分中心具体组织实施。
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】北京市国土资源和房屋管理局•【公布日期】2002.12.12•【字号】市国土房管出字[2002]1100号•【施行日期】2002.12.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市土地一级开发管理暂行办法》的通知（市国土房管出字[2002]1100号）各区、县国土房管局，各直属机构，机关各处室：北京市土地一级开发管理暂行办法，已经市政府领导同志同意，现印发给你们，请认真组织贯彻落实。
二00二年十二月十二日北京市土地一级开发管理暂行办法第一章总则第一条为规范本市土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，根据国家和本市有关法律法规以及《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》（京政发〔2002〕4号）的有关规定，结合本市的实际情况，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内经市、区（县）政府批准的土地一级开发项目，均适用本办法。
第三条本办法所称土地一级开发，是指政府委托市土地整理储备中心（以下简称市土地储备中心）及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
第四条市国土房管局负责本市土地一级开发的管理工作。
市土地储备中心及分中心按有关职责分工，做好土地一级开发的组织实施工作。
第五条土地一级开发项目由市土地储备中心或分中心组织采取公开招标方式确定土地一级开发单位。
经市政府批准由市土地储备中心负责组织实施的项目除外。
参加投标的土地一级开发单位，须具备相应的资质。
中标的土地一级开发单位不得向他人转让其承担的土地一级开发项目。
第二章土地一级开发项目的确定和实施第六条市国土房管局根据土地利用总体规划、城市总体规划和土地供应计划，会同市计委、市规划委、市建委、市财政局等部门组织编制全市土地一级开发年度计划，经市土地储备联席会议审定后报市政府批准执行。
土地一级开发实施工作方案一、工作背景和目标分析在城市化进程不断加快的背景下，土地开发成为重要的发展手段和途径。
土地一级开发是指对农村集体经济组织和农户集中居住地、村住区和村工区进行宅基地和农村集体建设用地的勘测、测绘、规划、设计、征收、分配、移民安置、拆迁、建设和管理等运营活动。
本工作方案旨在制定土地一级开发的实施工作计划，确保土地资源的合理利用和农村发展的可持续性。
二、工作内容和方法1.勘测、测绘、规划、设计阶段（1）利用现代测绘技术对待开发区域进行详细勘测和测绘工作，包括地形、地貌、地质条件等数据的获取。
（2）依据勘测结果进行土地规划和设计，根据土地可行性和环境影响评估制定开发方案。
（3）充分调研开发区域的自然、社会、经济等因素，确定合理的土地用途和开发模式。
2.征收、分配、移民安置阶段（1）按照法律法规和程序，对需要征收的土地进行征收，确保公平、公正、公开，多渠道筹措征地补偿费用。
（2）根据征地范围和居民目前的居住状况，制定合理的移民安置方案，确保居民的基本生活权益。
（3）科学、公平地对待地上和地下的各项财产，确保市场经济的运行规则，物尽其用，合理利用资源。
3.拆迁、建设和管理阶段（1）对需要拆迁的房屋、设施进行评估和拆迁，确保拆迁工作的顺利进行，避免不必要的争议和纠纷。
（2）按照规划和设计要求，对待开发区进行建设和管理，保证项目进度和质量的同时，注重环保和生态建设。
（3）建立合理的管理机制和流程，确保开发区的正常运行和后期维护。
三、工作计划和时间安排1.勘测、测绘、规划、设计阶段：预计完成时间为3个月。
2.征收、分配、移民安置阶段：预计完成时间为6个月。
3.拆迁、建设和管理阶段：预计完成时间为1年。
四、预期成果和效益评估1.实施土地一级开发，有效利用土地资源，提高土地利用效率，为农村发展提供更大的空间。
3.通过移民安置和拆迁工作，提升农民的生活品质和居住环境，促进农村社会稳定和和谐发展。
土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。
一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。
在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。
二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。
土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。
在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。
三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。
土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。
土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。
四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。
绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。
通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。
而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（试行）第一章总则第一条为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28 号）和《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6 号）等有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。
市发展改革、规划、建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政策，有计划地向市场供应。
第二章土地储备开发计划第六条土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。
第七条土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条土地储备开发计划按照以下程序编制：（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10 月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11 月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
北京市一级开发实施步骤
一、土地一级开发地块确定
1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土
房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）
2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准
3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发
二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）
1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）
2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）
3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书
4、具备控规的，附控规批准文件
三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）
1、计划批准文件
2、控规批准文件
3、地形图（1：2000或1：500）
4、地块说明等材料
四、办理征地、农转用和房屋拆迁手续
1、征用农村集体土地的，持计划和规划文件向所在区、县政府按规定程序办理征地报批手续；
涉及农转用的、向市局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
2、国有土地一级开发的、向所在区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
3、选择评估公司、拆迁公司和拆除公司
五、签订一级开发合同
市储备中心与一级开发单位签订《土地一级开发合同》
六、大市政建设
按工程有关建设程序实施，做到熟地。
七、一级开发验收
市国土局会同计划、规划、建设、财政等主管部门进行验收，验收合格的，纳入市政府土地储备库，并确定一级开发底价。
八、招拍挂。
土地一级开发具体实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注计划编制依据政府产业政策土地储备中心区政府1个工作日无区城市总体规划土地储备中心区规划分局1个工作日无控制性详细规划土地储备中心区规划分局1个工作日无区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局1个工作日无报批市政府计划区土地年度供应计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地年度利用计划土地储备中心区国土分局1个工作日无区土地储备开发总体思路土地储备中心区国土分局1个工作日无前期筹划 ----原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会无村委会决定土地储备中心村委会无乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会无区政府批复意见土地储备中心村委会无土地一级开发申请区国土分局村委会无国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者无国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者无---- 前期筹划编制土地一级开发实施方案（详见附件2）国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者无征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计拆迁工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政建设工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计土地供应方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位累计市政规划设计咨询储备机构或有资质的编制单位相关单位规划设计方案汇总市规委规划设计院储备机构或有资质的编制单位收规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储备中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位收项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位收现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和原土地使用者否周边房地产市场价格土地储备中心市场调查否投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位累计考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位收征询意见和审批 -------请示与批复土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否土地一级开发实施方案批复区国土分局市国土局、区政府否Ppt文档土地一级开发申请市土地储备中心区土地储备中心否乡镇、区政府相关文件市土地储备中心区土地储备中心否地形图1：2000（3份）市土地储备中心区土地储备中心收土地一级开发地块情况说明市土地储备中心区土地储备中心否申报日期前一个月内的现场照片（3份）市土地储备中心区土地储备中心否规划审批文件复印件（3份）市土地储备中心区土地储备中心否市联席会Ppt文档市联席会市土地储备中心否土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会市土地储备中心否------- 征求意见和审批 -------确定土地一级开发主体制定土地一级开发主体招标方案区国土分局区土地储备中心否区国土分局局长办公会确定招标底价区国土分局区国土分局否区联席会审定招标底价区联席会区国土分局否招标底价申请区政府区联席会否编制招标文件区土地储备中心区土地储备中心或有资质的编制单位否发布《招标公告》投标意向者区国土分局否购买招标文件投标意向者区土地储备中心收现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者区土地储备中心否成立评标委员会区国土分局评标专家否投标人交纳投标保证金区土地储备中心投标意向者收招标、开标、唱标评标委员会投标意向者否评标评标委员会投标意向者否确定中标人投标意向者区国土分局否发出《中标通知书》投标意向者区国土分局否退还未中标人的保证金未中标人区国土储备中心否申请与批复土地一级开发土地一级开发申请市国土局开发主体否下达一级开发批复国资项目由市发改委土地一级开发批复开发主体市国土局否开发合同签订土地一级土地一级开发合同土地储备中心 开发主体 土地储备中心 开发主体否------- 征 求意 见 和 审 批预审 用地（详见附件3） 区国土分局 申请人否 项目核准给区级提交的申请 （详见附件4） 区发改委 相关单位及开发主体 20个工作日给市级提交的申请 （详见附件5） 市发改委 相关单位20个 工作日（选址）意见书征求规划 （详见附件6）相关单位及开发主体市规委20个 工作日土地一级开发主体工作市建委建设意见 开发主体 市建委否 市交通委交通评价意见（详见附件7） 开发主体 市交通委 20个 工作日否 市园林局古树处理意见 开发主体 市园林局否 市文物局文物保护意见（详见附件8） 开发主体 市文物局 20个 工作日否 市环保局环境评价意见（详见附件9） 开发主体 市环保局 否 市政专业部门市政接用意见（详见附件10）开发主体 市政专业部门 否 征地用地批准（详见附件11） 区国土分局 申请人 否 收 回 国 有 土地 使 用 权原土地使用者收购申请土地储备中心 原土地使用者 否 权属调查 土地储备中心 原土地使用者 收 征询规划意见 土地储备中心 区规划部门 否 费用测算 土地储备中心 评估机构 收 收购方案请示 区政府 土地储备中心 否 收购方案批复土地储备中心区政府否收购补偿原土地使用者土地储备中心否权属变更市国土局原土地使用者土地储备中心否交付土地土地储备中心原土地使用者否组织实施土地一级开发 -------办理征地手续耕地开垦费市国土局开发主体 1.5-1.8万元/亩防洪费市国土局开发主体 1.33万元/亩超转费市国土局开发主体300元/亩新增建设用地使用费市国土局开发主体 1.13万元/亩下发市政府用地批复开发主体市国土局否公告市政府用地批复土地所有者区政府10日工作日否拆迁手续核发集体土地房屋拆迁许可证（详见附件12）开发主体区建委30个工作日否核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）开发主体区建委30个工作日否市政基础设施建设（详见附件14）开发主体市政委否组织实施征地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体否村民大会或村民代表大会村集体土地使用者否公示征地补偿协议土地使用者村集体否监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者否报送征用土地方案区政府区国土分局否征地公告乡镇、村区政府否支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位否征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门否土地变更征地单位村集体否实施拆迁开发主体办理征地结案表（详见附件15）市国土局开发主体-------组织实施土地一级开发地批准书领取建设用市政府用地批复市国土局开发主体否各项征地费凭证市国土局开发主体否征地结案表市国土局开发主体其他材料市国土局开发主体否市政基础设施建设开发主体审核土地一级开发成本所有支出凭证审核单位开发单位收土地一级开发实施方案审核单位开发单位收招标底价审核单位开发单位收中标通知书审核单位开发单位收其他资料审核单位开发单位收组织验收土地土地一级开发实施方案验收小组开发单位否开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位否现场踏勘验收小组开发单位否验收报告市国土局验收小组否收回国有土地签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心否支付土地开发费开发单位土地储备中心否移交土地土地储备中心开发单位否纳入政府土地储备库区政府土地储备中心否入市准备依据市政府年度土地供应计划平谷区国民经济发展计划土地储备中心区政府1天否宏观调控和房地产市场运行情况土地储备中心市场调查1天否储备开发土地情况土地储备中心土地储备中心1天否确定土地出让价格规划意见书土地储备中心首规委否评估报告土地储备中心评估机构收分土地储备中心初审意见市土地储备中心土地储备分中心2天否Ppt文档市土地储备中心土地储备分中心否确定土地出让方案编制方案区国土分局土地储备中心否方案报批市国土局区国土分局否出让公告公告竞买者市国土局21天否挂文件制定招拍招拍挂文件土地储备中心土地储备中心否挂文件购买招拍招拍挂文件竞买者土地储备中心收市场交易申请竞买竞买申请土地储备中心竞买者否竞买保证金土地储备中心竞买者收土地交易服务成本费土地储备中心竞买者收董事会决议土地储备中心竞买者否法人身份证明土地储备中心竞买者否授权委托书土地储备中心竞买者否资金证明土地储备中心竞买者否联合竞买协议书及授权委托书土地储备中心竞买者否土地开发建设费担保书土地储备中心竞买者否竞买报价土地储备中心竞买人否成交确认书竞买人土地储备中心否签定合同和办理后续手续签订出让合同成交确认书市或区国土局竞买者否营业执照市或区国土局竞买者否法人身份证明市或区国土局竞买者否开户银行户名及人民币账号市或区国土局竞买者否交纳出让金交纳出让金通知书市国土局竞买者否交纳契税分局签订出让合同市国土局竞得人否交纳出让金发票市或区税务局竞得人否土地一级开发费与土地交付补偿合同市或区税务局竞得人否二级开发具体实施流程表程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用备注1区国土分局办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合同、缴纳土地出让金等。
