成本管控如何支撑利润空间

成本管控如何支撑利润空间摘要：通过提高资源整合效率，最大限度降低无效成本发生；减少“不确定“带来干扰目标成本达成；优化“不充分”配置，减少过剩功能产生无效成本；成本管控任重道远，需要“深耕成本、靠前发展”，不断提升成本管控体系，支撑利润空间。

Abstract：By improving the resource integration efficiency, minimize cost ineffective occurs; reducing” uncertain” bring interference target cost accomplish; optimization” inadequate” configuration, reduce excess functions produce invalid cost; cost control has a long way to go, need” deep ploughing cost, before development”, and constantly improve the cost control system, support the profit space.背景：营销手段早已将潜在业主口袋余量和政府允许的余量挖掘到最后一铲了，地产行业前三强采取的“快进快出”、“规模取胜”的模式通过高运营效率或高性价比得以实现。

很多经营者仍然抱有“拿块地都能赚钱”或者“成本增加一元，销售增加十元”，忽略了“成本支撑利润空间”重要性，在目前市场环境下情况下，不苦练内功，提高投入产出与产品性价比，会很大程度上影响销售进度，从而影响公司规模化进程。

正确的成本意识树立成本两个重要的基础平台：领导重视与高效团队配合，而具备成本意识是平台根基。

树立正确成本意识之前必须纠正“成本控制就是抠钱”、成本工作就是“招标+核算”、成本部门是“绊脚石”。

其实成本团队守住企业利润空间被无效成本所挤占，确保投入每分钱充分发挥其作用。

成本管控是紧盯目标成本，确保利润空间一个系统工程。

重新认识成本，成本控制编制目标成本，指导团队如何花钱，如何提高投入产出比。

建造成本控制本质在于消耗指标控制，消耗指标在设计中确定，行业普遍认为是设计过程影响成本约为70-80%左右；项目成本人员通过方案经济指标分析及项目运营过程中经济性评价，筛选出最优方案。

成本发展的三个阶段成本发展都需经历核算型、控制型、价值型[1]。

企业成本控制好坏往往是企业运行效率显示器，而处在什么阶段，反应企业运营效率水平如何。

核算型成本管理特征就是企业普遍认为成本控制属于某一个部门的事情，成本人员就是算账先生而已。

控制性成本管理特征针对编制目标成本，通过目标成本约束与指导投资行为。

价值型成本管理特征通过团队协助、客户敏感点重点投入，提高投资杠杆率及产品溢价能力。

而目前我们企业正处于核算型向控制性转变，而这个转变需要前面提到三个基础平台。

通过运营效率提高资源整合效率房地产经营过程就是资源整合过程，如何提高资源整合效率意义重大。

一般企业用标杆企业“拿地到开盘”时间仅完成了方案论证，这种效率存在背景是市场空间大，信贷宽松。

而房地产发展如今，营销手段早已将潜在业主口袋余量和政府允许的余量挖掘到最后一铲了，事实表明营销手法花样翻新，但效果并没有策划人员脑筋动的幅度明显。

所以疯狂过后需要清醒认识到，下一步房地产房地产竞争都会沉淀以几个核心点上：品牌与产品竞争、性价比的竞争、区域的竞争、服务的竞争。

而性价比将是下一步“规模化”、“快进快出模式”制胜法宝，所以地产公司必须认清形势、遵循规律，苦练内功、靠前发展、提高运营效率。

运营效率提高毕竟提高资源整合效率，从而降低成本。

提高运营效率方式如下：3.1提高运营管理重要工具就是计划管理，正如《房地产项目运营最佳实践》书所说，计划管理是运营管理4个核心因素之一[2]。

有计划就可以有效避免突发事情、工作重心不明等情况发生。

经常会听到“超常规运作”、“立体推进”、“这个事情比较急”，在我看来，这些都是计划管理不完善外在表现，随着计划统筹管理水平提高，这些词都会慢慢从企业中消失。

3.2一个企业管理手段升级，往往外在表现管理精细化、运营高效化、系统能力强，其中指标数据化就是一个典型方面。

比如《房地产项目运营最佳实践》书中项目运营能力指数、生产进度、存货指标、销、售进度回款进度、利润完成进度等考量项目运营效率指标体系[3]。

这些数据都像仪表盘，显示当前企业运营情况。

类似指标体系建立，便于分析企业运行效率，通过分析提高薄弱环节。

3.3重视回顾、总结，有效的回顾、总结提高运营效率办法之一。

比如开一个会，会议预计目的什么，结束后会议目的是否达到，再如工程竣工，回顾问题，形成问题手册，在下一个工程避免等。

而回顾不是简单的回头，回顾是注重经验指标数据沉淀，比如项目关键节点表、开发周期表、人力资源配置情况、项目开发规模、节奏安排、合约规划及规划金额。

通过指标分析确定企业运营低效部分予以克服。

3.4管理信息化实施，沟通、流程提速从而大大提高了运营效率，以往一个月走的付款流程，几分钟完成。

信息化为部门协同提供了软件保证，有效避免信息不畅造成的下意识的“本位主义”。

3.5绩效管理，促使计划管理得以实施有效工具。

跟踪落实，防止计划跑偏，工作效率低效。

如果说项目运营时企业规模“发动机”[4],那么绩效管理就是燃料。

没有燃料，一切都是摆设。

3.6专业一体化，形成搞笑沟通机制，杜绝“本位主义”，比如设计研发考虑营销需求与成本控制，而成本控制考虑客户敏感度，促进销售等等。

营销团队提供业主偏好，便于设计、成本有的放矢，降低无效成本投入。

3.7企业文化深入发展，企业文化建立是一个漫长的过程，不能一撮而就，避免形成“墙上的企业文化”，切实将员工当做客户去看待，培育员工自内而外的动力源泉，不做“薪水的奴隶”。

4 打破“成本大锅饭”，从“谁花钱控制谁，到谁花钱、谁控制”积极主动控制模式以往注重利润不注重投资杠杆率，注重进度不注重成本，在工作中，往往不计成本搞管理。

扭转这种错误想法唯一办法就是制定绩效考核制度，防止成本无责任主体。

化解“战略合作单位”与“价格次低价中标”实施穹境5.1沉淀优秀合作单位，签订战略协作协议，节约有限招标资源，提高成本控制效果、平稳企业合作伙伴的有效途径。

但在实施过程中遇到如下穹境：1、战略合作协议一旦签订，缺乏竞争，价格如何核定，如已经合作过，延续前期合同价格，市场变动大，造成对方没有积极性；2、如果不招标，是不是阻碍新鲜血液加入。

鉴于此，签订战略协议必须做好制度保障，确保不招标直接委托单位合法性，根据每年合同履约评定结果及时更新战略合作单位库。

战略协议中一定考虑价格调整办法，充分考虑战略互赢，确保健康、持续发展。

5.2招标过程中，缺乏成本摸底及投标单位的成本分析。

由于为做成本分析，“合理低价”概念模糊，在这个前提下，造成招标过程“比口才、比标书、”，选择单位的时候“最低的”好像就是“最合理的”。

改变这个穹境必须改变以往“坐着招标”模式，而得在招标前走出去，做好充分的调研、细致的分析。

制定科学、合理的评定办法，选择符合公司发展需要优秀合作单位。

“不确定”是成本干扰首要因素一个优秀的、经验丰富的项目管理者，会最大可能降低不确定因素，从而降低对成本的干扰，不确定外在表现就是“走一步说一步”、“突发性事件多”、“ 建了拆，拆了建”等情况发生。

而不确定因素主要产生在：开发节奏与施工组织与方案设计上。

开发节奏不确定，团队努力方向不明，费时费力自然难免，开发节奏与施工组织受到四个因素干扰，一个就是市场情况；二、资金情况；三、现场条件情况；四合作单位施工情况。

为了降低四个因素的干扰，必须管理者充分调研、严密推演，合理安排开发节奏，防止将突发性事件发生，防止将一件事情掰开几件事情，防止落入“走一步说一步”摸索状态，一单坠坑，管理者都充当了消防员角色。

方案设计在概念方案、扩初方案上，经常会上讨论A、B、C…..方案，最终确定为X方案，而X方案也是在不断调整，从而导致目标成本受其干扰。

在这个问题上，必须有战略思考，一定搞清楚标准化与创新的关系，制定目前阶段标准化率至少在80%以上，才能在方案设计阶段高效7“不充分”是成本浪费表现房地产是一个系统工程，各个子系统是否充分发挥反应这个组织是否高效直接表现。

比如钢筋配筋率、砼指标含量大、筏板抗浮设计、地下室室内回填土、管道井粉刷、地下室外墙粉刷等。

日常还有很多如沟通不充分、整合不充分造成浪费还有很多。

基于有效沟通与缜密的成本分析基础上，降低“不充分”现象发生。

强化学习、吸收、转化标杆企业现金经验，成本管控坚持“靠前发展”学会拿来主义，从标杆企业管理经验中吸取有利于企业发展东西。

升级管理手段，推行“目标成本+合约规划+动态成本监控”，降低目标成本干扰因素。

通过合约规划指导项目签订合同及金额指标范围。

通过成本信息化软件实施，动态了解成本信息，发挥“无规划不合同，不计划不付款”强控模式，提高变更、签证审批流程效率及效果，将合同变更发起审批后，登记下发单位，再确定签证金额，以往在签证前走发起审批流程，过于费事，难以实施，实施信息化软件之后，可以高效实现，杜绝拿签证润滑进度现象发生或者拿签证弥补错误现象发生。

8结语综上所述，苦练内功，提高运营效率；“深耕成本，靠前发展”，全面提升成本管理体系，减少目标成本干扰因素，确保目标成本达成率，通过科学、合理的手段确保利润空间不能被无效成本所挤占，提高投入产出比例，以高性价比产品为卖点，实现企业“规模化”、“快进快出”模式。