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附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规前言为规国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《人民国物权法》、《人民国土地管理法》、《人民国城市房地产管理法》、《人民国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价标准、行业标准，制定本规。
本规由国土资源部提出并归口。
本规起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规由国土资源部负责解释。
1适用围在人民国境出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。
本规颁布时，所示版本均为有效。
使用本规的各应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规》3依据（1）《人民国物权法》（2）《人民国土地管理法》（3）《人民国城市房地产管理法》（4）《人民国资产评估法》（5）《人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）（8）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）（10）《国务院关于深化改革格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）4总则4.1出让地价评估定义本规所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》的通知(国土资厅发…2013?20号) 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门～解放军土地管理局～新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为～部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范,试行,》,见附件～以下简称“《规范》”,～现予发布。
请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构～结合本地实际遵照执行。
同时～为进一步完善国有土地出让底价确定程序～加强出让地价评估管理～促进土地市场平稳健康运行～现就有关问题通知如下:一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序～地价需经专业评估～底价应由集体决策。
在国有建设用地使用权出让前～市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估～为确定出让底价提供参考依据。
委托给土地估价中介机构的～应采用公开方式。
因改变土地使用条件、发生土地增值等情况～需要补缴地价款的～市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前～也应按照上述要求组织评估。
二、出让土地估价报告应由土地估价师完成～并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。
市、县国土资源主管部门不应干预评估活动～由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。
三、出让土地估价报告～一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》,国土资厅发…2012?35号,要求～由报告出具方履行电子备案程序～取得电子备案号。
报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的～市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况～经省级国土资源主管部门核实汇总后～报部土地利用管理司～按规定登录。
四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构～应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据～并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况～集体决策确定土地出让底价。
本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载新版《城镇土地估价规程》地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容新版《城镇土地估价规程》应用说明二零一五年六月目录一、修订的主要内容1、结构调整12、概念调整23、要求调整64、文字调整10二、报告撰写中需要注意的事项1、报告整体需要注意的要点102、报告撰写的注意事项113、档案资料的管理要求14一、修订的主要内容1、结构调整需要重点关注的是：现场勘查用表一一估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。
2、概念调整新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。
部分概念做了调整，修改前后概念对比如下：3、要求的调整=1 \* GB2 (1)关于技术体系与技术途径山原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。
将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。
=2 \* GB2 (2)关于估价原则新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。
剔除了报酬递增递减原则和变动原则。
调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。
⑶关于方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。
针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》出台2018年4月9日起正式施行3月9日国土资源部办公厅印发通知要求，自4月9日起施行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(以下简称《规范》)。
《规范》从2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估价报告的，可适用《规范》。
已出具土地估价报告的，不再调整。
是否出具了土地估价报告，可通过机构档案、行政部门档案和土地估价报告备案系统综合判断。
《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范;国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》GB/T 28406-2012《农用地估价规程》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1)《中华人民共和国物权法》(2)《中华人民共和国土地管理法》(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》(4)《中华人民共和国资产评估法》(5)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)(6)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)(7)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)(8)《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号)(9)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)(10)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）前言为规范国有划拨建设用地使用权地价（以下简称“划拨地价”）评估行为，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》等相关法律法规和土地估价国家标准、行业标准，制定本指导意见。
本指导意见由自然资源部提出并归口。
本指导意见起草单位：自然资源部自然资源开发利用司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。
本指导意见由自然资源部负责解释。
1. 地价定义本指导意见所述划拨国有建设用地使用权地价，是指以划拨方式取得的、无年期限制的土地使用权价格。
2. 引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本指导意见中引用而构成本指导意见的条文。
本指导意见颁布时，所示版本均为有效。
使用本指导意见的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》TD/T 1052-2017《标定地价规程》TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）3.评估方法（1）成本逼近法（2）市场比较法（3）公示地价系数修正法（4）收益还原法（5）剩余法划拨地价评估，应至少选用以上评估方法中的两种。
4. 评估要点除遵循《城镇土地估价规程》一般规定外，各方法还可按以下要点评估：4.1成本逼近法（1）采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。
（2）合理确定土地取得费。
结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。
估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。
国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
关于统筹地价动态监测和基准地价更新工作的若干思考摘要：基准地价更新和地价动态监测是当前地方国土资源管理部门同时面对的两项地价管理基础性工作，二者工作关联性强，但工作成果和应用方向各有侧重，科学合理地统筹两项工作，是必然的发展趋势。
本文分析了应统一地价监测范围和土地定级估价范围的观点；论述了在地价动态监测基础上更新基准地价，归并地价区段，形成土地级别，然后以价定级的技术流程；并且，为保证地价动态监测成果客观准确，保证通过“归并区段、以价定级”方式划分的土地级别客观准确，提出了大幅度加密地价监测点等思路。
abstract： standard land price and land price dynamic monitoring are premium management infrastructure of the current local land and resources departments， which are connected with each other closely， the results of their work and their application， however， are slightly different. therefore， it is the inevitable trend of development in a scientific and rational way to coordinate the two tasks. this paper analyzes the land price monitoring scope and the range of land grading and evaluation； it discussed how to merge the premium segment， and form the land level as well as the technical processes of price grading in the land price monitoring， on the basis of updated benchmark land； and to ensure that the results of the land price monitoring isobjective and that the land grading by “merging the segmented land and grading the land according to its price” is objective and accurate， it proposed the idea of monitoring points of the land price should be set up substantially. 关键词：统筹；地价动态监测；基准地价更新；归并区段；以价定级key words： overall planning；land price dynamic monitoring；standard land price；merging the segmented land；grading the land according to its price中图分类号：f293.2 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）25-0317-020 引言长期以来，基准地价评估和更新作为地价管理的基础性工作受到国土管理部门广泛重视，在土地管理诸多领域的工作实践中起着不可替代的作用，也被社会各界所熟知和主动应用。
城市地价动态监测技术规范（TDT 1009-2007）二00七年一月目录1 范围 (1)2 规范性引用文件 (1)3 术语和定义 (1)4 总则 (1)5 地价动态监测技术路线与程序 (2)6 地价动态监测范围确定 (2)7 地价监测点的设立与维护 (3)8 地价动态监测数据采集 (6)9 地价动态监测指标 (8)10 地价动态监测指标值计算 (9)11 地价状况分析 (11)12 地价动态监测报告 (12)13 地价动态监测成果 (12)14 地价动态监测信息发布 (13)附录A（规范性附录）地价监测点编号规则 (15)附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例） (18)附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式 (23)附录D（规范性附录）数据采集表格式样 (24)附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准 (41)附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法 (46)城市地价动态监测技术规范1、范围本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法本标准适用于我国城市地价动态监测2、规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。
GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程GB/T 19231——2003 土地基本术语GB/T 2260——2002 中华人民共和国行政区划代码TD 1001——1993 城镇地籍调查规程3、术语和定义3.1 地价动态监测地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。
3.2 地价监测点地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。
附件国有建设用地使用权出让地价评估技术规范前言为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为;根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国资产评估法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定、协议出让国有土地使用权规定等相关规定和土地估价国家标准、行业标准;制定本规范..本规范由国土资源部提出并归口..本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会..本规范由国土资源部负责解释..1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估;以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估;适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估;可参照本规范执行..2引用的标准下列标准所包含的条文;通过在本规范中引用而构成本规范的条文..本规范颁布时;所示版本均为有效..使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本..GB/T18508-2014城镇土地估价规程GB/T18507-2014城镇土地分等定级规程GB/T21010-2017土地利用现状分类GB/T28406-2012农用地估价规程TD/T1052-2017标定地价规程TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范3依据1中华人民共和国物权法2中华人民共和国土地管理法3中华人民共和国城市房地产管理法4中华人民共和国资产评估法5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国务院令第55号6招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部令第39号7协议出让国有土地使用权规定国土资源部令第21号8节约集约利用土地规定国土资源部令第61号9国务院关于加强国有土地资产管理的通知国发〔2001〕15号10国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发〔2004〕28号4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估;是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法;参照当地正常市场价格水平;评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款..4.2出让地价评估目的开展土地使用权出让地价评估;目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价;或核定应该补缴的地价款提供参考依据..4.3评估原则除城镇土地估价规程规定的土地估价基本原则外;土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素..审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时;应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况;以及存在的风险..公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现..4.4评估方法1收益还原法2市场比较法3剩余法4成本逼近法5公示地价系数修正法出让地价评估;应至少采用两种评估方法;包括1、2、3之一;以及4或5..因土地市场不发育等原因;无法满足上述要求的;应有详细的市场调查情况说明..4.5评估程序1土地估价机构接受国土资源主管部门或出让方委托;明确估价目的等基本事项；2拟订估价工作方案;收集所需背景资料；3实地查勘；4选定估价方法进行评估；5确定估价结果;并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定;给出底价决策建议；6撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署;履行土地估价报告备案程序;取得电子备案号；7提交估价报告；8估价资料归档..5评估方法的运用5.1收益还原法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1确定土地收益;应通过调查市场实例进行比较后得出;符合当前市场的正常客观收益水平;并假设该收益水平在出让年期内保持稳定..对于待建、在建的土地;按规划建设条件选用可比较实例..用于测算收益水平的比较实例应不少于3个..2确定各项费用时;应采用当前市场的客观费用..3确定还原率时应详细说明确定的方法和依据;应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系..5.2市场比较法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上;优先选用正常市场环境下的交易实例..原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例..近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的;原则上不应选用市场比较法..2比较实例的修正幅度不能超过30％;即：实例修正后的比准价格-实例价格／实例价格≤30％..3各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％..即高比准价格-低比准价格／低比准价格≤40％;对超过40％的;应另选实例予以替换..实例不足无法替换的;应对各实例进行可比性分析;并作为确定取值权重考虑因素之一..5.3剩余法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1在假设项目开发情况时;按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的;在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估..2假设的项目开发周期一般不超过3年..3对于开发完成后拟用于出售的项目;售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平;不能采用估算的未来售价..4开发完成后用于出租或自营的项目;按照本规范收益还原法的有关技术要求评估..5利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率..利润率的取值应有客观、明确的依据;能够反映当地不动产开发行业平均利润水平..5.4成本逼近法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提安排的各类专项资金;包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等;以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用;不得计入土地成本;也不得计入出让底价..2土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定;需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异..3土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定..对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出;不能纳入成本..4评估工业用地出让地价时;不得以当地工业用地出让最低价标准为基础;推算各项参数和取值后;评估出地价..5.5公示地价系数修正法..除依照城镇土地估价规程的规定外;还需体现以下技术要求：1采用的基准地价;应当已向社会公布..采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价;需经市、县国土资源主管部门书面同意..2在已经开展标定地价公示的城市;可运用标定地价系数修正法进行评估..6特定情况评估要点6.1场地未通平或通平不完全1土地开发程度不足..土地开发程度未达到当地正常水平的;先评估当地正常开发程序下的熟地地价;再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平;逐项减价修正..2有地上建筑物的土地出让评估..对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的;出让评估按出让时的规划建设条件进行..当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的;评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的;评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用..作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物;权属应为国有且无争议..6.2特定条件的招拍挂出让方式1限地价、竞配建或竞房价、竞自持面积等..采用“限地价、竞房价或竞自持面积”方式出让的;在评估时应按本规范;评估出正常市场条件下的土地价格..采用“限地价、竞配建”方式的;土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格;给出底价建议;以及根据市场情况建议采用的地价上限;并提出建议的起始价或起拍价;一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限..当起始价≤地价上限≤出让底价时;地价上限与出让底价之间的差额;应按配建方式和配建成本;折算最低应配建的建筑面积;并在土地估价报告中明示..2限房价、竞地价..采用“限房价、竞地价”方式出让的土地;在出让评估时;应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转..对不能上市流转;或只能由政府定价回购;或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目;在采用剩余法评估时;按限定的房价取值..3出让时约定租赁住宅面积比例..约定一定比例的;采用剩余法时;以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值..纯租赁住宅用地出让;有租赁住宅用地可比实例的;优先采用市场比较法;实例不足的;应采用收益还原法..6.3协议出让1对应当实行有偿使用;且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的..应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格;并提出建议的出让底价..同时;还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准..当地未公布协议出让最低价标准的;按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的;按照本规范成本法的要求;与土地取得的各项成本费用之和进行对比..评估结果低于协议出让最低价标准的;应在土地估价报告中有明确提示..2划拨土地办理协议出让..使用权人申请以协议出让方式办理出让;出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的;应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格;减去划拨土地使用权价格;作为评估结果;并提出底价建议..出让时重新设定规划建设条件的;应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格;减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格;作为评估结果;并提出底价建议..当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的;应与评估结果进行对比;在土地估价报告中明确提示对比结果;合理确定应缴土地收益..6.4已出让土地补缴地价款1估价期日的确定..土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的;在评估需补缴地价款时;估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准..2调整容积率补缴地价..调整容积率的;需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积;楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定..核定新增建筑面积;可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准;或竣工验收时实测的新增建筑面积为准..因调低容积率造成地价增值的;补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定..容积率调整前后均低于1的;按容积率为1核算楼面地价..3调整用途补缴地价..调整用途的;需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积..新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格..用地结构调整的;分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额;合并计算应补缴地价款..各用途的楼面地价按调整结构后确定..工业用地调整用途的;需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积;减去现状工业用地价格..4多项条件同时调整..多项用地条件同时调整的;应分别核算各项条件调整带来的地价增减额;合并计算应补缴地价款..用途与容积率同时调整的..需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积;加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积..新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定;旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定..因其他土地利用条件调整需补缴地价款的;参照上述技术思路评估..核定需补缴地价款时;不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替..7估价报告内容除需符合城镇土地估价规程规定的报告内容和格式外;出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：7.1估价结果..涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的;在土地估价报告的“估价结果”部分;应同时列出评估结果;以及相应最低限价标准..在土地估价报告的“估价结果”部分;应有明确的底价决策建议及理由..7.2报告组成要件..除城镇土地估价规程规定的附件内容外机构依法备案的有关证明为必备要件;应视委托方提供材料情况;在土地估价报告后附具：1涉及土地取得成本的相关文件、标准;以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；2已形成土地出让方案的;应附方案；3报告中采用的相关实例的详细资料包括照片；4设定规划建设条件的相关文件依据..。
国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规范。
本规范由国土资源部提出并归口。
本规范起草单位：国土资派部土地利用管理司、中国土地估价师协会。
本规范由国土资源部负责解释。
1适用范围在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需缴补地价款的评估，适用本规范。
国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规范执行。
2引用的标准下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。
本规范颁布时，所示版本均为有效。
使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城镇土地评估规程》GB/T 18507一2001《城镇土地分等定级规程》GB/T 210lO一2007《土地利用现状分类》TD/T 10O9一2007《城市地价动态监测技术规范》3依据(1）《中华人民共和国物权法》(2）《中华人民共和国土地管理法》(3）《中华人民共和国城市房地产管理法》(4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）(5）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）(6）《协议出让国有土地使用权规定》《国土资源部令第21号）(7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）(8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）(9）《国务院关于促进节约集约用地的通知》《国发〔2008〕3号）4总则4.1出让地价评估定义本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。
TD/T 1009-2007城市地价动态监测技术规范二○○七年一月目录1 范围 (1)2 规范性引用文件 (1)3 术语和定义 (1)4 总则 (1)5 地价动态监测技术路线与程序 (2)6 地价动态监测范围确定 (2)7 地价监测点的设立与维护 (3)8 地价动态监测数据采集 (6)9 地价动态监测指标 (8)10 地价动态监测指标值计算 (9)11 地价状况分析 (11)12 地价动态监测报告 (12)13 地价动态监测成果 (12)14 地价动态监测信息发布 (13)附录A（规范性附录）地价监测点编号规则 (15)附录B（规范性附录）监测点地价评估报告格式（例） (18)附录C（规范性附录）年度地价状况分析报告格式 (23)附录D（规范性附录）数据采集表格式样 (24)附录E（规范性附录）数居采集表格填写标准 (41)附录F（资料性附录）城市地价指数编制原理与方法 (46)城市地价动态监测技术规范1、范围本标准规定了我国城市地价动态监测的程序和方法本标准适用于我国城市地价动态监测2、规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成本标准的条款。
凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本;凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。
GB/T 18507——2001 城镇土地分等定级规程GB/T 18508——2001 城镇土地估价规程GB/T 19231——2003 土地基本术语GB/T 2260——2002 中华人民共和国行政区划代码TD 1001——1993 城镇地籍调查规程3、术语和定义3.1 地价动态监测地价动态监测是根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。
3.2 地价监测点地价监测点是指在一定区段内设立的，土地条件、土地利用状况以及开发程度等方面与所在区段的基准地价内涵一致或相近，能够代表所在区段地价水平的宗地。
3.3 监测点地价监测点地价是通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和一定条件下的地价。
3.4 地价区段地价区段是指地价水平、土地利用条件、基础设施条件、环境条件等方面相近或一致的区段。
4、总则4.1 监测目的调查城市地价的水平及变化趋势，向社会提供客观、公正、合理的地价信息为政府加强地价管理和土地宏观调控提供基础数据和决策依据。
4.2 监测对象城市地价动态监测的对象是城市土地的价格状况。
城市土地价格状况包括城市地价的水平状况、变化状况、结构特征，以及地价与相关指标协调程度等。
4.3 监测周期城市地价动态监测在设定的周期进行。
全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行；重点区域和重点城市、重点区段，以及专题性监测等，周期根据具体情况设置。
4.4 监测地价类型城市监测地价分为商业、居住、工业三种基本类别，各类别地价的内涵应与城市市基准地价内涵一致。
为了反映城市地价的综合状况，设立综合地价指标，由商业、居住和工业三种用途地价综合形成。
根据不同的目的和需要，可以在三种基本类别的基础上再下设亚类用途的地价。
4.5监测地价基准日监测地价具有统一的基准日。
季度监测地价基准日分别为各季度的最后一日，年度监测地价基准日为每年的12月31日.5、地价动态监测技术路线与程序5.1技术路线城市地价动态监测技术路线为，通过建立监测点，采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况做出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。
5.2测程序城市地价动态监测的基本技术程序如下：（1）确定地价动态监测的范围；（2）建立以地价监测点为基础的数据源；（3）采集并处理监测数据；（4）根椐监测目标建立地价动态监测指标体系；（5）计算各类地价动态监测指标；（6）对城市地价状况进行综合分析和评价；（7）编制城市地价动态监测报告；（8）发布城市地价动态监测信息。
6 地价动态监测范围确定6.1 监测范围确定城市地价动态监测的范围根据不同监测目标设置。
城市内部按照城市某一种标准（如规划区红线、建城区界限等）界定地价动态监测范围。
跨城市区域按照行政区划或者宏观经济区域划分城市地价动态监测范围。
城市地价动态监测分为国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测和城市级地价动态监测三个层次。
国家级城市地价动态监测、省级城市地价动态监测属于区域性城市地价动态监测，城市级地价动态监测属于城市内部地价动态监测。
6.2 国家级城市地价动态监测范围国家级城市地价动态监测范围包括，全国范围的城市地价动态监测、跨省区域的地价动态监测、重点城市地价动态监测等。
全国范围的城市地价动态监测是指对全国范围内的直辖市、省会城市、计划单列市等大城市，以及主要中、小城市进行全面地价动态监测。
跨省区域地价动态监测是指对跨省经济区域（如长江三角洲、珠江三角洲等地区）的大城市和主要的中、小城市进行地价动态监测。
重点城市地价动态监测范围是指对在重要区域，或全国范围内有重要影响的城市进行地价动态监测。
6.3 省级城市地价动态监测范围省级城市地价动态监测范围包括，全省范围的城市地价动态监测、省内分区域的地价动态监测等。
全省范围的城市地价监测动态是指对全省范围内的大城市、中等城市、小城市进行全面地价动态监测。
省内分区域的地价动态监测是指对省内一定区域的大城市、中等城市、小城市进行地价动态监测。
6.4城市级地价动态监测范围城市级地价动态监测范围包括城市主城区或建成区整体地价动态监测、城市各区域和重要区段动价动态监测等。
7 地价监测点的设立与维护7.1 设立原则地价监测点的设立原则如下：（1）代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性；（2）确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定；（3）稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件，利用状况以及周围土地的利用条件比较稳定，在较长的时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况；（4）标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。
7.2 设立步骤地价监测点设立的基本步骤如下：（1） 地价区段的划分；（2） 地价区段内监测点的布设；（3） 地价监测点初始资料的采集；（4） 地价监测点上图与资料建档。
7.3地价区段划分7.4.1地价区段划分的要求地价区段的划分要满足以下要求：（1） 在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；（2） 在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；（3） 各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；（4） 各地价区段彼此相连，能过完全覆盖被检测范围7.3.2地价区段划分的方法地价区段划分的方法如下：（1） 以已有土地级别界线、基准地价水平或交易样本地价水平等为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线（2） 在地价等值线的基础上，以宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界；（3） 在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成城市地价区段分布图；（4） 以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记，见附录D表D.1。
7.4地价监测点布设、初始资料采集、上图与建档7.4.1地价监测点布设要求地价监测点布设要求如下：（1） 地价监测点为形状规则的独立宗地或者地块，具有明确的界限；（2） 地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近；（3） 地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它不应低于60个；各用途地价监测点的数量应尽可能均衡；（4） 地价监测点的分布密度至少应达到每区段1—2个。
7.4.2地价监测点布设与初始资料采集的方法地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：（1） 以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上；（2） 查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表（3） 根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等；（4） 根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点；（5） 对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息、具体编号规则见附录A（6） 经筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等，初始登记所要填写的表格见附录D表D.2。
7..4.3 地价监测点上图与资料建档地价监测点布设要绘制分布图。
地价监测点分布图要表标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素。
地价监测点布设要建立监测点档案。
监测点档案包括监测点分布图、监测点登记表、地价区段登记表及相关资料。
7.5.地价监测点的维护7.5.1地价监测点定期检查每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。
地价监测点的检查内容有：（1） 使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等；（2） 周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等；（3） 权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等。
7.5.2 地价监测点更新地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新：（1） 地块或地块上建筑物灭失；（2） 地块用途发生改变；（3） 地块被合并或分割；（4） 地块地址条件发生规模较大的恶性改变；（5） 土地长期低效利用；（6） 城市主城区或建成区扩容。
地价监测点的更新可包括对原有不再符合条件监测点的删除、替换和新增加监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。
地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的10%。
