城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统

基准地价、标定地价与监测地价的联动思考摘要：通过对我国地价成果工作的背景和比较研究，重点探讨了基准地价、标定地价和监测地价三种地价体系的技术要点差异。

从空间层次、更新频率、对区段/标定区域的要求、对标准宗地/地价样点数量的要求和评估方法的要求等方面进行了比较和分析。

同时，文章认为在制定地价成果过程中，这三种地价体系存在相互独立又相互补充的关系，形成了一种地价联动机制。

这种机制可以优化技术要点和方法，加强地价数据信息的共享和交流，提高地价成果的科学性、准确性和公信力，更好地服务于土地管理和城市发展的需要。

关键词：标定地价；基准地价；监测地价引言根据国土资源部等八部门联合印发的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016] 20号）和《国土资源部办公厅<关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国资厅发[2017]27 号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。

近年来，每年自然资源部发布的《关于自然资源评价评估工作的通知》中均提到推进标定地价、基准地价与监测地价的相关工作要求。

标定地价、基准地价与监测地价成果在评估工作中，有助于估价师宏观地、快速地了解和把握当地土地价格水平。

研究基准地价、标定地价、监测地价成果之间的联动机制可以帮助我们更好地理解土地市场的运行规律和价格形成机制，有助于政府更科学地决策和管理土地资源，促进土地市场的稳定发展。

具体来说，这种研究可以揭示不同地价指标之间的关系和影响因素，为政府制定土地供应计划、拍卖底价等提供依据，也为企业在土地市场上做出合理投资决策提供参考。

一、地价成果工作背景比较研究1.工作目的方面：标定地价的目的是为了确定待评估土地的市场参考价值，便于买卖双方做出决策；基准地价的目的是为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时规范土地市场价格，保持土地市场的稳定和健康发展，进而促进土地资源合理利用；而监测地价的目的则是根据市场价格的实时变化动态调整基准地价，反映土地市场价格的实际情况，有利于土地资源的保护和合理利用。

城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统摘要:针对城市地价动态监测和网格点基准地价更新理论的研究,利用计算机技术编制了《城市地价动态监测和网格点基准地价更新信息管理系统》,本文是对该系统的功能模块和功能进行系统的说明。

关键词:地价动态监测基准地价网格点地价体系信息管理系统基准地价是我国城市地价管理和土地市场管理的重要科学依据。

由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元或者用地类型区域土地使用权的平均价格,其评定工作涉及面广,并且是在大量土地和房地产交易价格样点资料的基础上,通过统一地价内涵,进行交易情况修正、时间修正、区域因素修正和个别因素修正后完成的。

如果没有充分的资料积累,每次基准地价更新将是一个耗时长,需要投入人力多的工作。

根据国土资源部的要求,国内的主要城市和重点地区需要根据《城市地价动态监测体系技术规范》建立地价监测点的,并定期上报地价动态变化情况,目的是全面、准确地掌握地价数据,分析地价变化趋势,为宏观调控土地市场提供决策依据。

这是一项长期日常工作,需要不断收集地价变化的相关资料,并按季/年汇总上报。

建立城市地价动态监测体系,使城市土地价格资料的采集、汇总和整理系统化和制度化。

有了城市地价动态监测体系,不仅可以掌握每个地价监测点的地价水平,也可以其为基础进行地价指数的编制,这就为基准地价更新提供了良好的基础,基准地价可以方便地利用地价监测点价格和相应的地价指数进行更新。

因此,有必要构建一个计算机系统,用于城市地价动态监测资料的输入、汇总、整理,并将监测点的地价资料作为基准地价更新的一部分数据来源,配合基准地价更新所需要的其他资料,快速完成城市基准地价更新。

1 软件系统1.1 系统概述整个系统实际上包括地价动态监测和网格点基准地价更新两大部分:(1)地价动态监测包括地价区段划分/变更、监测点设立/变更、交易样点设立/变更、监测点和交易样点价格评估、区段和级别平均地价计算、级别、区段及监测点地价指数计算、土地供需信息采集、房屋供需信息采集、相关社会经济指标信息采集以及季/年报告和表格的生成等。

地价动态监测体系地价动态监测体系土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。

它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。

目前我过国大多数城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，造成我国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策的制定，制约了地价调节作用的发挥。

因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国城市体制改革的必然选择。

通过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变动状态。

通过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律，为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。

通过地价监测网，政府可以准确、及时的掌握地价信息，通过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。

建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地相关的其他税费政策提供参考。

通过建立地价监测点为核心的地价公示制度，以及通过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。

通过对市场地价数据的基础调查，在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立符合我国土地利用制度的地价运行体系。

第一节概述城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价监测系统。

城市地价动态监测（熟悉） 1、城市地价动态监测概念 城市地价动态监测是指根据城市⼟地市场的特点，通过设⽴地价监测点，收集、处理并⽣成系列的地价指标，对城市地价状况进⾏观测、描述和评价的过程。

2、城市地价动态监测的⽬的与作⽤ 通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的⽔平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控⼟地市场提供决策依据。

3、城市地价动态监测的基本程序 城市地价动态监测的基本技术程序如下： （1）确定地价动态监测的范围； （2）建⽴以地价监测点为基础的地价动态监测数据源； （3）采集并处理监测数据； （4）根据监测⽬标选择地价动态监测指标； （5）计算各类地价动态监测指标； （6）对城市地价状况进⾏综合分析和评价； （7）编制城市地价动态监测报告； （8）发布城市地价动态监测信息。

4、地价监测点设⽴及信息采集的基本要求 （1）地价监测点的设⽴原则 1）代表性原则，指设⽴的地价监测点在所在区段内，其地价⽔平、利⽤条件、利⽤状况、开发程度等⽅⾯具有代表性； 2）确定性原则，指设⽴的地价监测点为⼀具体宗地，其周围条件及⾃⾝条件都⽐较确定； 3）稳定性原则，指设⽴的地价监测点的⼟地条件、利⽤状况以及周围⼟地的，利⽤条件⽐较稳定，在较长时间内不会发⽣分割、合并或重新规划等情况； 4）标识性原则，指设⽴的地价监测点易于识别，具有⼀定的标识性。

（2）地价监测点设⽴的基本步骤 1）在⼟地定级基础上地价区段的划分 ①地价区段划分的要求 （A）在⼟地定级基础上分⽤途划定； （B）在同⼀地价区段内，地价⽔平⽐较接近或者⼀致； （C）在同⼀地价区段内，*考试⼤*⼟地的利⽤状况、基础设施条件、环境条件和规划引件等基本相同； （D）各地价区段的⾯积规模适当，最⼩为⼀个街区范围，并保持地块的完整性； （E）各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。

②地价区段划分的⽅法 （A）以⼟地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在⼯作底图上绘制若⼲条具有控制性的地价等值线； （B）在地价等值线的基础上，以⼟地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在⼯作底图上勾勒出各地价区段的边界； （C）在实地查勘的基础上，根据⼟地条件、⼟地利⽤状况和⼟地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在⼯作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图； （D）以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的⼟地总⾯积、各⽤途实际⼟地⾯积等，并进⾏地价区段登记。

江苏县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统的实现针对江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年版）中信息系统建设的要求，设计开发江苏县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统，系统能辅助进行数据建库、内业处理、地价测算、地价更新、成果管理等，系统的建设能准确地反映县（市）级土地市场动态变化情况，为土地参与房地产市场调控提供科学、及时、准确的依据。

标签：地价监测；基准地价；地理信息系统；土地级别；数据库引言2014年8月江苏省国土资源厅正式发布《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年版）》，明确了建立县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统，系统能辅助县（市）级作业单位定期进行数据建库、内业处理、地价测算、地价更新、成果管理等。

文章从系统功能需求、系统架构设计、系统实现等方面介绍了江苏县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统的实现。

1 系统主要功能江苏县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统，能辅助进行监测区设立及监测范围确定、地价区段划分与调整、地价监测点、标准宗地、市场交易样点及其它地价信息的调查和整理，实现图数一体化的地价信息录入、查询、更新等，辅助进行地价监测点地价评估及地价监测指标测算，建立基准地价和标定地价体系，通过以上步骤，建立全省统一的城镇地价动态监测与基准地价更新数据库[1]。

2 系统架构设计江苏县（市）级城镇地价动态监测与基准地价更新系统由客户层、应用逻辑层和数据层构成。

表现层通过可视化的用户界面输出信息和收集数据，是系统提供给用户的直接接口；业务应用层是实际业务规则的执行部分，负责处理客户端发出的各种数据请求，如地价测算、成果上报等；数据层是调查数据、空间数据、成果数据等的存储仓库。

系统采用C/S（客户机和服务器结构）进行开发，使用Visual Studio 2013+ArcGIS 10.2 Engine+DXperience WinForms v14的开发组合。

金融观察与经济视野65城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与应对策略分析龙华（贵州省铜仁市自然资源局）摘要：就当前的城市发展规划而言，城市基准地价逐渐成为了衡量土地经济价值过程中不可缺少的因素，对其展开的动态监测工作在基准地价中也发挥着重要的作用，在此过程中，对城市发展实际情况以及土地的使用现状进行动态监测，实现对城市基准地价的完善，可以将土地的价值充分体现出来，但是，就当前的城市地价动态监测和基准地价更新中还存在着很多的问题。

对此，本文对其问题展开了深入研究，并提出了一些应对策略。

关键词：城市基准地价；动态监测；更新；问题；策略城市基准地价以及对地价展开的动态监测有着非常重要的作用，通常情况下，政府都会将其作为管理土地以及宏观调控土地市场的重要依据，尤其是在土地制度不断改革的背景下，我国逐渐建立起紧紧围绕基准地价，综合考虑标定地价、市场交易价、最低出让价等地价体系的城市地价动态监测系统，促进土地市场的发展，确保土地资源的合理配置。

但是，就当前而言，城市地价动态监测和基准地价更新中仍然存在着很多的问题，对土地市场以及土地资源造成了一定的影响。

一、城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题1.1基准地价具有很强的宏观性，可操作性无法保证从根本上来看，基准地价主要是指城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。

深入分析可以发现，我国以往使用的基准地价体系主要是级别基准地价的模式，由于土地的级别范围面积较大，同一级别内就会出现很大的地价差异，尤其是对于商业用地来说，同一级别内的地价有着几倍甚至几十倍的偏差；而新一轮的基准地价中虽然对其进行了进一步的更新和调整，基准地价体系也分为区段基准地价和级别基准地价两种，但其中的相关规定过于机械化，与实际情况有很大的偏差，在这种情况下，很容易出现同一形势下的商业用地价格小于居住用地价格的情况，基准地价与地价管理的实际需求不符；而且，在土地权利和用途上的规划非常单一，这种情况的存在就使得基准地价应用不具备较高的可操作性。

城市基准地价及其地价动态监测分析发表时间：2018-05-28T11:11:22.370Z 来源：《基层建设》2018年第6期作者：潘前[导读] 摘要：城市地价动态监测是新一轮国土资源大调查的重要内容之一。

海南三赢土地房地产评估规划有限公司广州分公司 510000摘要：城市地价动态监测是新一轮国土资源大调查的重要内容之一。

随着我国城市地价动态监测工作的全面开展,在取得丰硕成果的同时,也显现出许多问题与不足之处。

一方面,由于城市地价动态监测是在以土地定级和基准地价评估为基础开展的,土地定级与基准地价成果的质量,直接影响城市地价动态监测的成果的准确性、科学性和实用性。

而传统的土地定级和基准地价评估方法存在着明显的缺陷,直接导致其成果的精度,进而影响城市地价动态监测成果的精度。

所以在城市土地定级和基准地价评估方法和技术上有必要进行改革与创新。

另一方面,随着我国经济的高速发展,城市化进程加快,城市化水平提高,影响城市地价的各种区位条件发生了很大的变化,导致城市土地级别与基准地价变化速度也加快,这与土地级别和基准地价在一个合理期间内相对不变的假设相矛盾。

因此,传统的以土地级别为控制,划分地价区段,在地价区段内设置地价监测点的地价动态监测技术路线在实践中缺乏可操作性,必须寻求一种新的技术方法和工作思路。

本文就城市基准地价及其地价动态监测的相关内容进行分析。

关键词：城市基准地价；动态监测分析；土地使用价值；0引言城市土地资源是国家最重要的财富,国家对土地资源的分配,已经由计划分配转到市场调节。

如何管理好、利用好这一巨大财富,为发展国民经济和提高人民生活水平服务,是土地管理者的重要任务。

地价作为土地市场运作的重要经济杠杆和价值判断标准,其在现实土地经济生活中的核心地位,在调节城市土地利用,在优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。

城市基准地价动态监测是基准地价内容中的核心部分，通过对城市发展实际情况与土地使用现状的动态监测，完善城市基准地价，使其更能准确表明土地价值。

总第６８期第２期城市地价动态监测体系的建立及其应用———以合肥市为例周德华１李婧２晋嵩２（１．安徽省地质测绘技术院安徽合肥２３００２２；２．安徽农业大学安徽合肥２３００３６）摘要城市土地资源的市场调节关系到土地资源配置。

目前，在土地市场和房地产市场中还存在一些问题，不仅干扰了地价形成的正常市场环境，而且还会影响到房地产市场的健康稳定运行。

因此，要加大土地市场治理整顿的力度，只有通过城市地价动态监测系统，才能增加土地市场的透明度，推动土地市场健康、可持续发展。

关键词城市地价动态监测１引言城市土地资源是国家最为重要的财富，国家对于这种资源的分配，已经由计划分配转到市场调节。

如何管理利用好这一巨大财富，为发展国民经济和提高人民生活水平服务，现在是将来也是土地管理工作的重要任务。

然而，由于受到历史条件的影响，城市土地的低效利用和闲置现象还十分严重，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到真正体现，制约和影响了城市土地的合理利用和城市功能的发挥，不利于城市经济的进一步发展和人民生活的改善。

随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，土地这一重要资源在经济生活中的基础地位，决定了土地市场是源头市场。

地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位、在调节城市土地利用、优化土地资源配置等方面的作用日趋明显。

它不仅是政府课税、产权管理的重要依据，也是企业投资和资产核定不可或缺的数据，涉及到土地出让、转让、出租、抵押、担保等产权交易活动。

作为土地的投资者和土地使用者，他们迫切需要了解和掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于其确定土地资产量和进行土地开发投资；作为土地的所有者和管理者，政府要制定地价政策，进行地价调控和宏观管理，也需要把握城市地价的分布和地价的动态变化，以便进行科学决策。

因此建立我国城市地价动态决策体系不仅是市场经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。

城市地价动态监测和基准地价更新中存在的问题与对策摘要：地价是土地市场的核心，是土地价值和权益的具体表现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”。

随着经济的发展，城市地价呈现出快速上涨之势。

为了准确把握城市地价水平，各级政府建立起了以基准地价为核心的地价体系和城市地价动态监测体系，为经济发展发挥了积极的作用。

从整体上讲，地价动态监测和基准地价更新成果基本与实际市场水平相适应，具备了一定程度的应用可操作性。

但是在具体实践应用过程中，有些方面还不够完善，有待进一步改进。

论文阐述了地价动态监测和基准地价更新成果在实践应用过程中存在的问题，分析了产生的原因，并提出一些建议。

关键词：城市地价动态监测基准地价存在问题对策城市地价动态监测和基准地价成果是政府运用经济杠杆管理土地、宏观调控土地市场的参考依据，随着土地使用制度改革的不断发展，经过10多年的努力，我国建立起了以基准地价为核心、标定地价、市场交易价、最低出让价等不同类型的地价体系和城市地价动态监测体系，为土地市场的发展、土地资源的合理配置、土地的节约集约利用，发挥了积极的作用。

虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押等地价评估和地价管理中得到广泛应用，但在实践应用过程中有些方面不够完善，有待进一步改进。

一、存在问题1.1基准地价宏观性强，应用可操作性差。

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

其实质是城镇内某一土地级别或均质地域内土地的平均价格。

老的基准地价体系采用的级别基准地价，由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见；新一轮基准地价虽然在更新方法上作了重大调整，分为区段基准地价和级别基准地价两种，但在同一区段内，商业用地设定了一定的宽度和深度，超出商业路价之外的宗地地价参照临近商业路线价的40%执行，此规定过于机械，与实际相差很大，有的造成同一宗地同一容积率水平下商业用地价格小于居住用地的价格，极不合理，基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。