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旅游地产的4种运营模式分析第一篇：旅游地产的4种运营模式分析旅游地产项目所涉足的产品的多样性，业态的复杂化，经营的专业度已超乎想象。
旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。
为了区分不同类型项目的经营模式的异同，我们按照项目的产权属性、经营要求、收益情况等指标，把旅游地产界定为旅游资源型地产、商务度假地产、休闲度假地产、旅游住宅地产四大基本形态。
山合水易为您解读基于旅游地产四种基本形态不同属性探寻市场上成功的运营模式。
1、旅游资源型地产：开发持有模式旅游地产：“核心是旅游，地产仅是配套”，旅游景点地产是旅游的核心，旅游景区地产是项目附加值提升的关键，项目未来盈利多寡完全取决于地产项目附加值提升的空间大小。
目前市场有些短视开发商无视旅游地产的旅游特点，片面追求经济效益，纷纷在旅游尚未成气候前，盲目开建产权式酒店或别墅物业。
基于旅游景区地产占据项目核心资源、前期投资大、附加值高、长期收益等战略地位，故采取开发持有运营模式。
开发持有运营模式，是指项目发展商长期持有旅游景区地产中长期经营性物业，通过稳定经营保证项目健康发展，提升项目的地块客户群对项目的项目认知度、忠诚度、美誉度。
而项目不再完全依赖物业销售带来的现金流，持有型物业能够为企业带来长久的投资收益。
此模式下，开发商与旅游资源所有权者签订30年的经营运作权，在期限内开发商负责地产产品的建设、景区建设与运营。
对于旅游地产的成长空间及回报，地产企业的目标很明确，即做长期投资打算。
随着经营周期的拉长，除旅游资源获得可观的收益外，依托旅游的地产项目也会提升盈利空间，同时把旅游地产定位为5-10年后的营利产品。
2、商务度假地产：开发持有自营&开发持有他营商务度假地产属性与城市商业地产本质相同，均为服务配套项目，但商务度假地产又有其发展的个性，故在运营模式是会有一些差异。
相比于城市商业地产，旅游商务度假地产更注重对项目商业形态和商业主题特色的提升，注重商务高端品质的提高。
文化旅游、休闲养老地产项目分析一、项目背景文化旅游、休闲养老地产是在中国国民经济及房地产高涨的情况下产生的，具有房地产+ 旅游+文化三合一特色。
近年来随着经济发展速度的加快，城市也变得越来越大，伴随而来的是人居质量的问题，住和行被越来越多人关注，远离空气污染、水源污染、噪音污染以及各种有害物质、辐射等是都市富裕阶层的必然选择，回归大自然是人类的本性也是都市人的渴望。
为顺应市场需要，文化旅游、休闲养老项目也就应运而生。
二、项目可行性分析1、政策因素随着传统房地产发展的日趋饱和及政策的宏观调控，对开发商和地方政府来说，在新的地产领域找到突破口已成为一种趋势。
文化旅游、休闲养老地产应会得到地方政府最大限度的政策支持。
2、经济因素文化旅游、休闲养老项目最大的特点是“一低三高”低密度、高绿化、高品质、高享受。
因此文化旅游、休闲养老产品及相关的地产开发具备极高的经济价值。
3、社会因素健康、运动、绿色、生态休闲、养身是城市高端群体最时髦的语言，更是其永恒的追求，文化旅游、休闲养老产品正好满足了这样的潮流和需求。
4、技术因素文化旅游、休闲养老项目重在前期产品的策划和项目整体规划，因此具体实施过程不存在技术障碍。
三、项目定位1、项目市场定位该类产品主要面向发达城市的中、高端人群，即 2%的人产生 8%的消费的群体，具有较高的文化素质，较强的消费能力和较高的消费意识，极强的健康意识和休闲意识以及对生态、自然休闲的渴望。
核心群体城市高端人群（政府领导、企业主、外企高管、外籍人士）重要群体城市中产人群（公务员、企业白领、文化艺术界人士）2、项目产品功能定位产品定位为休闲、旅游、养生养老、度假之场所，体现多用途、多功能。
建筑风格定位生态环保理念，突出环境优势，尽量让居住者最大限度地贴近自然，主要表现以下几个方面生态性自然、绿色、田园乡村功能性休闲、度假、养身、商务文化性田园文化、山水文化、温泉文化、国学文化四、项目模式分析1、土地以文化旅游、休闲养老地产概念为依托，土地可通过出让、租赁、征用等方式取得，比如旅游文化用地、集体用地、林场等，确保证政府以较低的价格供应。
养生旅游地产策划方案例分析据北京山合水易计划设计院调查显示，严厉调控下住宅市场挤出效应、开发商圈地心态、旅游地产本身发展潜力和政府大力支持，使得旅游地产正变得炙手可热，展现几何级增加。
旅游地产并没有明确概念界定，其范围较为宽广。
山合水易《休闲中国》杂志研究将其从3个角度进行划分从开发模式上看，分为旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产；从产权形式上看，关键分景观住宅、分时度假地产、产权式酒店；从项目地不一样资源依靠和旅游专题角度，关键分为温泉依靠型、高尔夫度假型、专题公园型、滨湖/海度假型、古镇\村文化旅游型等。
中国旅游地产从上世纪八十年代末九十年代初就已经起步，作为旅游地产鼻祖是华侨城，经过专题公园带动房地产项目，实现房地产和旅游项目标共赢。
近几年，伴随大家生活水平提升，越来越多人开始重视旅游休闲和健康养生，养生型旅游地产备受关注，正成为后起之秀。
本文以北京山合水易计划设计院《山东威海慢山旅游休闲度假区项目策划》为案例进行分析，叙述养生旅游地产策划内容。
1、项目背景——蓝色半岛中绿色家园威海市城市本身半岛环境和良好生态人居环境，使其成为中国“联合国人居奖”取得全部城市之一。
（其它取得过城市包含杭州、包头、厦门、扬州、烟台、南宁）这是一张国际级形象。
同时，作为休闲和度假产业聚集地威海依靠温泉、海滨、森林、高尔夫度假等资源完全按有条件成为未来中国休闲度假积聚地和某一极，成为休闲和度假产业聚集地。
2、项目定位——威海URD“慢山慢世界”旅游休闲度假区——慢、闲结合“慢”是一个生活方法。
它有别和城市中快节奏“速食”生活，形成一个令人神往、需要细细品味悠闲、舒适、放松生活，是城市人心灵疗养院；“闲”是一个体验方法。
把“慢理念、慢品味、慢风格、慢节奏”落实到项目标一切细节中去，便能够达成休闲度假效果。
从项目标周围环境、建筑风格、游乐设施、夜间活动等等项目入手，打造一个真正慢世界“休闲特色”。
旅游地产开发案例分析1、第二寓所度假村——森林高地度假村，亚利桑那州1.1场地介绍森林高地度假村场地海拔高达2134m，位于福拉格斯塔夫以南9.6km处，从凤凰城驱车大约需两个半小时。
森林高地度假村是一个2.7k㎡的第二寓所和高尔夫球场社区。
它位于亚利桑那州福拉格斯塔夫附近高山的松林中。
它的场地是柯柯尼诺郭嘉森林公园的一部分，到处长着高大的松树，穿插着白杨和橡树，一到秋天点缀着斑斓的色彩。
一个18洞的高尔夫球场是社区的核心，它顺躺在场地的自然山丘上，球场的某几处沿着在山谷中蜿蜒流过的小溪。
1.2总体规划项目根据现场的特点而进行规划的，为了尽可能保留原有的松树林，规划师将高尔夫球场顺原有排水渠边的开阔地展开，而进入另一非林区。
作为成功的球场设计标志，被评为亚利桑那州第1名和全国第39名。
规划组在规划设计俱乐部会馆时突出了它的可见度，不仅仅居民在整个社区都能看到它，而且还强调它可观望到的景色。
为此设计师将俱乐部会馆放在高地上，面朝一片用作练习区的开阔绿地。
森林高地度假村在社区的设施有高尔夫球场，面积为1468㎡的俱乐部会馆及相邻的练习区，一个18洞的轻击球场，一个游泳池，4个网球场，公园、游戏场、钓鱼池和步行小径。
购买地产者都是高尔夫俱乐部会员，会员资格不售予他人。
1.3值得学习的经验森林高尔夫度假村成功的一个重要的因素是开发商在市场和适合该市场的产业地点两者定位恰当。
森林高地一案中的问题是到底开发明确为了家庭的第二寓所社区，还是开放退休人员社区。
市场明确定位为开发第二寓所社区是成功的关键。
森林高地度假村的开发商明确的瞄准了三块地域市场：主宰凤凰城大都市区范围内的未来第二寓所买主；住在凤凰城大都市区范围以外的未来第二寓所买主；以及福拉格斯塔夫市内及附近的主寓所的未来买主。
创立了高尔夫俱乐部终身会员资格。
虽然每购一宗地产只能要求获得100个终身会员资格中的一个，但买主可用现金购买地产而获得会员资格，即便他或她卖掉自己的地产或住宅，买主仍然可持有会员资格。
