城中村改造流程图

城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设）一、规划：（申请－立项－审批）1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：1、制定拆迁补偿安置方案：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。

较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。

拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。

拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

6、改造范围内的其他情况：不符合规定的其它人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按下列方式处理：（一）户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。

PART 1.城市更新和城市更新基金概述○1.1城市更新背景2021年我国出台了大量城市更新政策，推动城市更新走向更深层次，其中，住建部11月发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，决定21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作，旨在探索建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续城市更新实施模式。

目前，我国基本形成城市更新制度框架、政策体系和工作机制。

从国家层面，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，明确提出了“实施城市更新行动”。

城市更新相关内容被写入2021年和2022年全国政府工作报告。

从部委层面，2021年8月，住建设部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

2021年9月，国务院办公厅印发了《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》。

从省市层面，北京、上海、深圳等二十多个城市陆续提出了全方位、系统化的一些政策，包括了更新条例、操作规范、实施细则、管理办法、专项规划和实施意见，如：《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》、《上海城市更新条例》、《深圳经济特区城市更新条例》、《广州市城市更新条例》、《成都市城市有机更新实施办法》、《重庆市城市更新管理办法》、《青岛市人民政府关于推进城市更新工作的意见》、《珠海经济特区城市更新管理办法》等。

○1.2城市更新基金概述◎1.2.1概念界定城市更新基金是城市发展基金的一类，也是私募性质的股权基金，是通过非公开方式向特定投资者募集资金，主要服务于城市更新建设项目，是一种利益共享、风险共担的基础设施建设投融资工具。

◎1.2.2鼓励政策各地方纷纷出台相关政策，支持以城市更新基金的方式参与城市更新。

（见表1）▲表1 支持成立城市更新基金参与城市更新的政策◎1.2.3运作模式城市更新基金一般是政府引导性基金，资金来源主要是国企，同时吸纳银行、非银金融机构及民间资本等社会资金。

城市更新母基金不完全以盈利为目的，其主要作用是利用政府性资金撬动社会资本，发挥资金的杠杆放大效应，已达到加快城市更新实施目的，如图1所示。

城中村改造消防工程1、工程概况工程名称：荣成市2021年城中村改造项目消防工程建设单位：荣成市建诚置业设计单位：威海建筑设计院工程地点：荣成市本工程分为地下车库部分及住宅部分，地下车库为框架结构，耐火等级为一级；消防系统分为消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟及正压送风系统、防火卷帘及建筑灭火器的配置、火灾自动报警系统。

1）、消火栓系统：室内消防用水量为10L/s,火灾连续时刻为2 h，室外消防用水量均为20L/S，火灾连续时刻为2h，室内消火栓布置按2股水柱同时到达任意一点，消火栓箱型号采纳甲型单栓带消防软管卷盘，消火栓型号为SNW65，衬胶水带长度为25m，直流水枪型号为QZ19。

室内消火栓系统所需水压由消防泵房中室内消火栓加压泵来满足水压，消火栓系统平常压力由屋顶消防水箱及稳压装置满足，消防水箱的有效容积为18m3，设置屋顶水箱间。

2）、自动喷水灭火系统：采纳预作用自动喷水灭火系统，平均喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2，连续喷水时刻为1h；喷头采纳直立型68℃玻璃球喷头，喷头溅水盘距离密肋梁底面的垂直距离为100mm。

自动喷洒系统平常管网压力由屋顶消防水箱和增压稳压设备坚持;火灾时，喷头动作，水流指示器向消防中心显示着火区域位置，现在报警阀组的压力开关动作启动自喷泵，并向消防中心报警。

自动喷水灭火系统室外设DN150水泵接合器，与喷淋泵出水管网相连。

车库内设置消防水池水泵房一座，有效容积540m3，消防泵房内设置室内消火栓泵两台，室外消火栓泵两台，自喷泵两台，并设置3台增压稳压设备用于平常消防稳压。

3）、火灾自动报警及消防联动系统：本工程采纳一级爱护等级设计,采纳集中报警操纵系统。

消防操纵室设置于一层，消防操纵室的门应向疏散方向开启。

地下车库、电梯前室设置感烟探测器及手动火灾报警按钮。

每个手动火灾报警带有插孔，配电室、消防电梯机房等消防设备用房设置消防分机。

消防操纵室应设置可直截了当报警的外线。

城中村改造规划设计摘要：城中村改造是一个复杂的系统工程，改造规划工作要充分重视方式和方法的运用，针对不同地区和情况，因地制宜确定合理的规划，并通过不断总结工作经验和探索新的工作思路，形成一套完善的城中村改造规划模式，有效地指导其它地区的城中村改造工作。

关键词：城中村；改造；规划设计1 城中村的现状1.1随着城市化的不断发展，许多耕地都被征用了，村民已经没有足够的土地进行耕种。

但国家并不能该所有的村民安排工作，这就导致村民必须自己寻找工作，这就要求村民慢慢适应城市的生活。

1.2村民的居住环境差。

由于规划不合理，布局混乱，使得城中村的建筑密度过大，乱搭乱建现象严重，造成了严重的安全隐患。

房屋建筑结构简单，高低不一，土地利用率较低，无法形成规模，环境绿化几乎没有。

1.3人口密度过高，社会治安混乱。

随着城市化的快速发展，大量农民到城市来谋生存，求发展。

由于各方面的限制，外来人口很少能在城市中定居，而选择了城中村，这就导致了城中村的人口密度过大、流动性强、结构复杂、管理难度大的特征1.4市政公共基础设施落后，公共服务设施不完善。

城中村中的供排水、供电、供气、消防系统不合理，基础设施建设不完善，不能达到村民的需求，并且存在安全隐患。

此外,城中村的公共服务设施不完善,学校、医院、商业服务点等设施不足,村民生活质量明显低于城市。

2 城中村改造对城市发展的影响2.1城市土地高效利用的需要对一个城市的宏观发展而言，城中村的存在导致作为城市宝贵资源的土地未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益。

很多城中村占据了城市比较优越的区位，但是在开发上却远远落后于其他区位条件差的城市地区。

2.2加快城市化进程的需要城中村的改造不同于城市中的旧城改造，被认为是城市化进程中最大的难题。

宅基地、自留地以及工业用地，祖屋、新房、出租房，合法产权以及违章、违法建筑，形成复杂纷繁的土地、房屋关系；村民、集体、开发商以及全社会的利益，村民的眼前利益和长远利益，多方利益交织在一起。

老旧小区综合整治项目流程图老旧小区综合整治项目工作流程一、项目启动条件（一）项目委托招标的函（见附件1）（二）立项批复文件（三）满足招标所需的设计图纸及工程量清单（四）项目建设资金落实证明（五）拟参加投标的施工单位选择情况及名单（含拟参加投标单位的项目经理名单，见附件2）二、办事程序及工作流程（一）项目受理采购人提供项目委托书和采购需求，并持启动条件所列的“1、3、7”等文件到中央国家机关政府采购中心办理委托招标采购（二）材料准备采购中心经办人和采购人沟通，准备采购项目入场登记所需材料，包括：1)法人身份证明（复印件加盖公章提交）2)法人委托书及被委托人身份证复印件（加盖公章提交）3)给采购中心的委托函（原件过目，复印件加盖公章提交）4)立项批复（原件过目，复印件加盖公章提交）5)概算批复（原件过目，复印件加盖公章提交）6)二维码打印（/home/qyzq/logincenter. aspx 登陆用户名、密码，填写项目信息，打印。

项目名称应与立项文件及登记表上的一致，并选取自行招标,加盖公章提交)7)未开工承诺(加盖公章提交)8)不在楼堂馆所的说明函(加盖公章提交)9)自行招标登记表（表一）（一式两份）(加盖公章提交)10)招标方式登记表（表二）（一式两份）(加盖公章提交)（三）项目入场采购中心经办人与采购人备齐立项文件、入场登记表等材料到北京市建设工程发包承包交易中心办理项目入场登记（四）编制招标文件并确认招标文件采购中心经办人与采购人沟通，按照采购中心编制的《中央国家机关老旧小区综合整治施工招标文件》示范文本编制采购文件。

采购中心将经过采购人确认并经采购中心领导审批的招标文件送北京市标办审核备案并预约标室。

（五）发放招标文件、组织现场踏勘采购中心发放招标文件，采购人组织现场踏勘（六）发放答疑文件采购中心编制答疑文件，经采购人确认并经采购中心领导审批后，发放答疑文件（七）开标评标准备采购中心印制采购文件，准备评标材料，与采购人确认采购人参加评标的采购人代表数量情况（八）抽取评审专家采购中心在北京市交易中心办理评审专家名单抽取（九）开标、评标采购中心会同采购人在北京市交易中心组织开标、评标（十）确认评审结果采购中心将评审结果确认单发给采购人，采购人在5个工作日内完成确认（十一）审核评审结果及中标公告采购中心在北京市标办备案中标结果并公告（十二）发中标通知书和未中标通知书采购中心在北京市标办备案中标通知书，根据备案结果向中标单位和采购单位发放中标通知书，向未中标单位发放未中标通知书附件1中央国家机关政府集中采购项目委托书（工程类）中央国家机关政府采购中心：二、我单位承诺：1、同意将本表申报的项目委托中央国家机关政府采购中心（简称采购中心）组织实施；2、负责落实项目所需资金，履行相关报批手续；3、本委托一经发出无特殊原因不可撤销或单方变更，我单位接受采购中心的采购(招标)结果并按照采购结果和有关法律规定与中标、成交供应商签订采购(中标)合同；4、我单位负责按合同和有关规定完成结算工作，全面履行合同；5、如果违反上述承诺，我单位愿意承担由此引起的一切后果；6、若我单位或上级各部门与采购中心签订有政府采购委托协议，本委托书应构成其组成部分。

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一、认识城市更新（旧改）1．几个相关概念阐释城市更新旧城改造【权威声音】李克强谈棚户区改造【资料】中国棚户区改造2．棚户区改造（1）棚户区改造原则（2）棚户区几种开发方式比较（3）棚户区改造模式3．城市更新（城中村改造）的特点4．旧城改造、城中村改造的意义二、棚改趋势与相关政策解析1．棚改趋势及政策梳理（1）棚户区改造的阶段划分（2）棚改历年政策梳理（3）当前棚改特点【数据】棚改现状的大数据分析（4）棚改货币化：问题与乱象分析2．2019年及今后棚改政策走向分析【小专题】关于棚改货币化安置【案例】棚户区改造类型及典型募投项目3．棚改政策关键点解析（1）财政政策关键点解析（2）土地政策关键点解析（3）融资政策关键点解析（4）税费优惠政策关键点解析（5）其他相关政策关键点解析【案例】“投贷一体化”实施棚户区改造4．工改住相关政策分析5．工业用地棚改相关政策分析【小专题】深圳旧改（棚改）相关政策分析三、城市更新(旧改)模式比较分析1．当前城市更新（旧改）政策梳理2．城市（旧改）中的矛盾焦点分析3．城市更新（旧改）原则4．几种城市更新模式比较“三种类型、十种模式”分析（1）广州模式分析（2）深圳模式分析（3）武汉模式分析（4）西安模式分析（5）郑州模式分析5．企业参与城中村改造的方式分析四、城市更新(旧改)操作流程详解1．城中村改造（旧改）总流程2．土地一级开发（1）前期准备阶段（2）拆迁工作流程【案例】武汉城中村改造项目规划公示（3）开发实施阶段工作流程【案例】市政规划调整让城中村改造泡了汤【小知识】规划的五个层次【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”【资料】土地入市程序【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序【案例】城中村改造规划建设审批流程图（4）一级开发中的“天下第一难”：补偿安置①拆迁补偿安置的方式【警示】拆迁冲突何其多②征收补偿方案的内容【案例】某城中村拆迁安置补偿方案③确定拆迁补偿安置标准的技巧【案例】拆迁补偿安置补偿标准(【深圳】) 【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案【问题】城中村改造安置房问题【案例】某村改造项目发展战略及整体定位④动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）3．土地开发的一二级联动（1）什么是一二级联动（2）一二级联动的优势分析（3）一二级联动的操作方式4．土地二次开发（房屋开发）（1）土地二次开发的特点（2）房屋开发的阶段性工作【阶段性工作1】市场研究【阶段性工作2】项目策划【阶段性工作3】规划设计【阶段性工作4】项目施工【阶段性工作5】营销包装【阶段性工作6】销售推广【阶段性工作7】交楼入伙【阶段性工作8】项目收尾【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告【资料】市房地产项目开发流程图【资料】城改项目审批事项及流程5．城改项目的经济效益测算五、城市更新中的风险防范1．对风险的认识（1）什么是风险（2）风险的特征2．城市旧改风险类型及其防范（1）土地风险的来源及其防范（2）拆迁风险的来源及其防范（4）政府风险的因素及其防范①地方政府政策把握困难与对策②地方政府配套政策落实难问题与对策③地方政府关系困境与对策【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折（5）财务风险的形式及其防范（6）运营风险的因素及其防范六、城市更新典型案例解析【案例】“旧改之王”缘何遭遇生死风波【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引七、交流、互动（20分钟）课程结束。

目录第一章、西安市城中村概况 (2)第一节、西安市城中村简介 (2)第二节、西安市城中村经济状况 (5)第三节、西安市城中村社会状况 (5)第二章、西安市城中村土地利用特征 (7)第三章、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法律、法规和政策 (10)第一节、开发建设中涉及的法律 (10)第二节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的法规 (10)第三节、“城中村”土地开发建设及交易涉及的政策 (11)第四章、我国各大城市城中村改造比较 (11)第一节、广州市城中村改造情况 (11)第二节、深圳市城中村改造情况 (13)第三节、珠海市城中村改造情况 (14)第五章、西安市城中村改造的具体措施 (16)第一节、西安市城中村改造的难点 (17)第二节、西安市城中村改造策略 (18)第三节、西安市城中村改造的具体措施： (21)1.实施城乡一体化管理 (21)2、解决外来人口的居住问题 (22)3、高起点编制城市总体规划 (23)4、健全城市土地供应的管理机制 (23)5、重视村民的观念改造和技能培训 (24)参考文献 (25)[附录1]西安市”城中村”类型划分及分布现状图 (26)第一章、西安市城中村概况第一节、西安市城中村简介西安57个城中村列为第一批重点率先进行改造，年内完成“四个转变”，并将其全面纳入城市管理体系，先行将市政公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖57个城中村，彻底改变城市管理的“二元”化现状，为今后全面改造打下基础。

在城六区中每个区至少确定两个示范村，以点带面全面推开，年内全西安市完成30万平方米的城中村安置用房建设和20万平方米旧村拆除任务。

很多城中村都占据着城市中重要的地理位置，比如：西门外100米左右的西关新村，长安南路上的八里村、吴家坟，北郊把持西安北大门的张家堡，等等。

城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。

为了获取更加丰厚的房租，再加上相关部门疏于监督和管理，于是村民们随意搭建私房，这种由农民自建的楼房，不要说是抗七级地震，就是三四级地震都很危险。

中牟房地产项目（城中村改造）开发工作流程汇编河南清华誉实业集团有限公司开发外联中心二〇一五年三月目录一、开发部部门职责 (1)二、报批报建流程图 (4)1、城中村改造项目开发流程图2、房地产项目报批报建流程图三、报批报建各类手续流程 ......................................... 错误!未定义书签。

1、项目决策 (5)2、国有土地使用权出让程序 (5)3、项目备案的办理(立项） (6)4、《建设用地规划许可证》的办理 (7)5、《国有土地使用权证》的办理 (8)6、项目环境影响审批 (8)7、项目用地文物勘探办理 (9)8、人防工程报建的办理 (10)9、抗震设防要求审批办理 (11)10、《建设工程规划许可证》的办理 (13)11、建设工程消防设计审核的办理 (13)12、防雷装置设计审核的办理 (14)13、施工图审查办理 (15)14、工程报建办理 (14)15、建设工程招投标和招投标情况书面备案办理 (15)16、建设工程质量监督注册登记办理 (16)17、安全监督登记备案办理 (16)18、《建筑工程施工许可证》的办理 (18)19、《商品房预售许可证》的办理 (17)20、竣工验收备案办理 (19)21、供电办理 (20)22、供水办理 (20)23、燃气安装办理 (20)24、集中供暖办理 (20)四、附件（报批报建手续办理表格）开发外联中心工作职责一、负责公司开发项目自取得土地使用权，办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和《商品房预售许可证》等法定手续的报批、报建及相关权证获取工作；二、负责与政府各职能部门的协调沟通，建立、维护好相关人脉关系并及时拓展。

在项目建设过程中，与建设、规划、土地、房管、发改、环保、消防、人防、文物、气象、市政、公安等部门保持联系畅通，为项目的报批报建和工程实施服务；三、负责在办理项目相关手续中，及时向领导传达土地、规划、建设、房管、市政等相关政府职能部门的规定和要求，为领导决策提供依据和实时信息；四、负责收集各级政府关于土地、规划、建设等方面的法律法规和项目报批报建的最新政策及相关收费标准等信息，筛选调研形成报告，为领导决策提供依据；五、负责项目实施过程中与政府、职能部门和相关单位进行谈判，争取政府优惠政策，择优选择合作单位，及时办理项目规费减免手续及有关建设规费的核算、交纳和返还等；六、配合相关部门做好施工工程中的协调工作，保证项目顺利实施，组织项目综合验收；1 / 34七、负责收集相关地市土地方面的信息，及时参加有关项目的土地招、拍、挂，取得土地使用权，拓展储备新项目；八、负责配合做好项目实施所需的征地拆迁、经济测算等工作。

深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。

旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。

现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。

深圳为什么要旧改？一是土地资源稀缺；二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五；三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。

一、深圳城市更新基础实务概述1旧改的定义对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。

误区：城市更新就是拆除重建城市更新就是拆除重建？其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。

2可进行城市更新的情形（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。

3旧改案例第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。

这张是蔡屋围改造，京基100这一块，现在形成巨大的商业综合体；这张是岗厦的改造，相对来说岗厦的改造体量更大，现在处于销售状态；第三幅图是号称280万体量的大冲村改造，再造一个城。

上海市嘉定区人民政府关于印发《关于推进嘉定区城市更新工作的实施意见》的通知文章属性•【制定机关】上海市嘉定区人民政府•【公布日期】2023.07.17•【字号】嘉府发〔2023〕20号•【施行日期】2023.07.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市嘉定区人民政府关于印发《关于推进嘉定区城市更新工作的实施意见》的通知嘉府发〔2023〕20号各镇人民政府，区政府各委、办、局、街道办事处，嘉定工业区、菊园新区管委会：经区政府同意，现将《关于推进嘉定区城市更新工作的实施意见》印发给你们，请认真按照执行。

附件： 1.嘉定区旧区改造操作流程图.2.嘉定区旧住房成套改造操作流程图.3.嘉定区“城中村”改造操作流程图.4.嘉定区区域更新操作流程图.5.嘉定区零星更新操作流程图.上海市嘉定区人民政府2023年7月17日关于推进嘉定区城市更新工作的实施意见为全面加强本区城市更新工作科学管理，指导城市更新活动有序开展，推动城市更新项目高效实施，根据《上海市城市更新条例》《上海市城市更新工作指引》《上海市城市更新操作规程》及其配套制度，制定本实施意见。

一、指导思想坚持以人民为中心的发展思想，以《上海市城市总体规划（2017-2035年）》和《上海市嘉定区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035年）》为引领，践行新发展理念，构建新发展格局，以推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理为目标导向，统筹实施城市更新行动，推动嘉定建设现代化新型城市和打造上海新城样板。

二、基本原则坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，遵循规划引领、统筹推进，政府推动、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则。

三、适用范围本实施意见所称城市更新，是指在本区建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动，具体包括：（一）加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平；（二）优化区域功能布局，塑造城市空间新格局；（三）提升整体居住品质，改善城市人居环境；（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；（五）区人民政府认定的其他城市更新活动。

“城中村”改造及开发流程“城中村”及旧城改造所涉及的各项目主要包括：确定改造范围、选定参与企业、行政审批、实施拆迁、开工建设等主要步骤。

前期工作主要包括：一、确定改造范围.（一）从政府及相关部门获取城中村及旧城改造计划，负责与政府相关部门对接,取得相关城中村及旧城改造相关授权、批复等文件。

（二)根据实际需要负责向城改办购买1：500及1:1000现状地形图（所购地形图必须扩大到拟改造范围边界外50—100米)，明确项目范围,做到项目范围清楚，地界明确。

1、提出地形图购买申请，由部门负责人批准后,将购图申请报送至总经办备案后上总经理办公会讨论，过会批准后方可进入购买程序。

2、选定地形图出售公司,拟定购图合同初稿后报公司风控部及总经理办公会批准通过后，负责签订购图合同并按时取得相关地形图。

二、根据项目实际需要,选定社会投资人.（一)拟写选定社会投资人相关请示，并报送公管办.(二）负责接洽招投标代理公司，草拟招标代理合同并报送公司风控部审核、修改及获得总经理办公会讨论通过后,与招标代理公司签订招标代理合同。

（三）待招标代理公司提交工作成果后,审核参与企业资质。

(四）通过与中选社会投资人接洽并签订相关合同及协议，并组织相关资料报送招监办及其他相关部门备案。

三、城中村及旧城改造项目土地组件报件工作政府部门报批流程：主要分为4个工作阶段：第一个阶段:按批次用地报国务院审批，这个阶段主要是地方向国务院报批阶段，此阶段实施主体为政府相关部门。

第二个阶段：编制实施方案报省政府审批，已纳入报国务院批准城市建设用地的农用地转用及土地征收方案的“城中村”改造项目，编制农用地转用及土地征收实施方案上报省政府审批报批所需资料1、区政府报市政府的请示文件.2、区国土资源分局报区政府的审查意见.3、建设用地《一书三方案》（呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案）及农用地转用和土地征收实施方案表。

4、拟征收土地分类面积、权属汇总表及拟供地项目说明（区国土资源分局盖章）。

城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:➢市城中村旧村庄改造工作流程图➢市旧城改造工作流程图➢市旧厂房改造工作流程图市“城中村”改造有关程序一、改造项目启动程序（一）改造意愿表决。

“城中村”改造之前应充分征询改造围村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。

（二）改造方式表决。

纳入全面改造围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。

选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。

为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。

二、选择合作企业程序经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。

(一)公开招标的方式鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。

公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。

(二)集体表决的方式1.企业资格审核。

各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。

2.确定候选企业。

村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。

3.集体表决。

通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。

表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。

4.表决结果确认。

会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。

5.表决过程监督。

各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。

（三）结果公示确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行：1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村要聚集地等。